mencatat Bangunan dan penghasilan sebesar Harga Pasar atau NJOP mana yang paling tinggi, namun PPh nya sudah dikenakan PPh Final.
Sedangkan mengenai pengenaan BPHTB atas transaksi BOT tidak diatur secara jelas dalam Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 1 Tahun 2011 tentang Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, hanya dalam ketentuan Pasal 2 ayat 3 huruf b bahwa perolehan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi objek pajak
BPHTB meliputi juga pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak atau diluar pelepasan hak.
2. PPh Final PHTB Dalam Transaksi BOT
Menurut Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248KMK.041995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan Kerjasama
Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah “Built Operate And Transfer” jo. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-38PJ.41995 tentang Perlakuan
Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan Dengan Perjanjian Bangun Guna Serah, pembayaran pajak penghasilan PPh sebesar 5 yang dilakukan oleh
pemegang hak atas tanah atas penyerahan bangunan yang dilakukan oleh investor bagi orang pribadi bersifat final dan bagi wajib pajak badan adalah merupakan
pembayaran pajak penghasilan Pasal 25 yang dapat diperhitungkan dengan pajak penghasilan yang terutang untuk tahun pajak yang bersangkutan. Hanya saja
Universitas Sumatera Utara
dikecualikan dari pengenaan pajak penghasilan sebesar 5 tersebut diatas apabila pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah.
91
Berdasarkan ketentuan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248KMK.041995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang
Melakukan Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah “Built Operate And Transfer” jo. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-38PJ.41995
tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan Dengan Perjanjian Bangun Guna Serah tersebut, maka kewajiban pajak penghasilan bagi
investor berlaku ketika proyek BOT tersebut telah selesai dilaksanakan dan beroperasi serta pendapatan yang diperoleh investor apabila masa perjanjian BOT
diperpendek dari masa yang telah ditentukan, sedangkan kewajiban pajak penghasilan bagi pemilik tanah berlaku ketika masa perjanjian BOT berakhir dan bangunan
diserahkan pihak investor kepada pemegang hak atas tanah, namun apabila pemegang hak atas tanah adalah badan pemerintah maka ketentuan pajak penghasilan ini tidak
diberlakukan. Mengenai besarnya PPh Final terutang pemegang hak atas tanah dan
bangunan dapat diuraikan sebagai berikut:
92
1. Penghasilan pemegang hak atas tanah karena menerima sebagian dari bangunan
yang didirikan.
91
Republik Indonesia, Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor : SE-38PJ.41995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan Dengan Perjanjian Bangun Guna
Serah, Bagian IV Point 2.
92
Atep Adya Barata, Panduan Lengkap Pajak Penghasilan, Jakarta: Visimedia, 2011, hal.303.
Universitas Sumatera Utara
Dalam hal bangunan yang didirikan investor tidak seluruhnya menjadi hak investor tetapi sebagian diserahkan kepeda pemegang hak atas tanah, maka bagian
bangunan yang diserahkan merupakan penghasilan bagi pemegang hak atas tanah dalam tahun pajak yang bersangkutan. Atas penyerahan tersebut terutang PPh
sebesar 5 lima persen dari jumlah bruto nilai tertinggi antara nilai pasar market value dengan Nilai Jual Objek Pajak NJOP bagian bangunan yang
diserahkan dan harus dilunasi pemegang hak atas tanah paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah penyerahan.
Nilai pasar atau NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan pajak, ditentukan bilai mana yang lebih tinggi antara keduanya. Nilai tertinggi itulah yang dipakai
sebagai dasar perhitungan. Pelunasan PPh disetor sendiri oleh pemegang hak atas tanah.
93
Contoh: a.
Bagian bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah menurut property appraisal mempunyai nilai pasar
Rp.6.000.000.000,00 sementara berdasarkan SPPT PBB NJOP-nya Rp.5.000.000.000,00 maka yang dipakai sebagai dasar perhitungan adalah
nilai pasar. PPh yang terutang oleh pemegang hak adalah:
5 x Rp.6.000.000.000,00 = Rp.3.000.000.000,00
93
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
b. Bagian bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas
tanah menurut property appraisal mempunyai nilai pasar
Rp.6.000.000.000,00 sementara berdasarkan SPPT PBB NJOP-nya Rp.7.000.000.000,00 maka yang dipakai sebagai dasar perhitungan adalah
NJOP PBB. PPh yang terutang oleh pemegang hak adalah:
5 x Rp.7.000.000.000,00 = Rp.350.000.000.000,00 2.
Penghasilan pemegang hak atas tanah karena penyerahan bangunan dari investor setelah masa BOT selesai.
94
Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah setelah masa perjanjian bangun guna serah berakhir, terutang PPh sebesar 5 lima
persen dari jumlah bruto nilai tertinggi antara Nilai Pasar dengan Nilai Jual Objek Pajak NJOP bangunan yang diserahkan, dan harus dilunasi pemegang hak
atas tanah paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa bangun guna serah berakhir.
Contoh: a.
Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah pada masa akhir BOT menurut property appraisal mempunyai nilai pasar
Rp.7.000.000.000,00 sementara berdasarkan SPPT PBB NJOP-nya Rp.6.000.000.000,00 maka yang dijadikan dasar perhitungan adalah nilai
pasar.
94
Ibid., hlm.304.
Universitas Sumatera Utara
PPh yang terutang oleh pemegang hak adalah: 5 x Rp.7.000.000.000,00 = Rp.350.000.000,00
b. Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah
pada masa akhir BOT menurut property appraisal mempunyai nilai pasar Rp.7.000.000.000,00 sementara berdasarkan SPPT PBB NJOP-nya
Rp.7.500.000.000,00 maka yang dijadikan dasar perhitungan adalah nilai pasar.
PPh yang terutang oleh pemegang hak adalah: 5 x Rp.7.500.000.000,00 = Rp.375.000.000,00
Pembayaran Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud di atas: a.
Bagi orang pribadi bersifat final, dan b.
Bagi wajib pajak badan adalah merupakan pembayaran pajak penghasilan Pasal 25 yang dapat diperhitungkan dengan pajak penghasilan yang terutang untuk
tahun pajak yang bersangkutan. Pengenaan PPh Final sebesar 5 diberlakukan terhadap wajib pajak non
pemerintah, sedangkan terhadap pemerintah tidak dikenakan pajak. Berdasarkan ketentuan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248KMK.041995 tentang
Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan Kerjasama
Universitas Sumatera Utara
Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah “Built Operate And Transfer”, pihak pemerintah tidak dikenakan pajak.
95
Dalam melaksanakan tugasnya, pemerintah kadang kala membutuhkan tanah dan bangunan guna menunjang pelaksanaan tugas yang diembannya. Tanah danatau
bangunan yang digunakan dalam penyelenggaraan pemerintahan dan untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum merupakan tanah dan atau
bangunan yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan baik pemerintah pusat atau pemerintah daerah dan kegiatan yang semata-mata tidak ditujukan untuk
mencari keuntungan, misalnya tanah atau bangunan yang digunakan untuk instansi pemerintah, rumah sakit pemerintah, jalan umum dan sebagainya.
96
Apabila pemerintah membutuhkan tanah dan bangunan dalam pelaksanaan tugasnya, maka pemerintah dapat melakukan perbuatan hukum guna mendapatkan
suatu tanah dan bangunan, misalnya dengan cara pembebasan tanah dan bangunan dengan memberikan ganti rugi kepada pemilik tanah dan bangunan. Perbuatan hukum
ini mengakibatkan perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh instansi pemerintah yang seharusnya dikenakan pajak. Tetapi karena tujuan perolehan hak ini untuk
menjalankan fungsinya maka perolehan hak oleh negara untuk penyelenggaraan
95
Republik Indonesia, Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor : SE-38PJ.41995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan Dengan Perjanjian Bangun Guna
Serah, Bagian IV Point 2
96
Marihot Pahala Siahaan b, Op.Cit., hlm.69.
Universitas Sumatera Utara
pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum ditetapkan bukan menjadi objek pajak.
97
3. BPHTB Dalam Transaksi BOT
