C. Ketentuan Tentang PPh PHTB dan BPHTB Dalam BOT
Peraturan mengenai Pajak Penghasilan Final yang berkaitan dengan pengalihan hak atas tanah dan bangunan dimulai secara khusus diatur pada tahun
1994 dengan diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 3 Tahun 1994 namun kemudian dicabut dan diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994
tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Hak Atas Tanah Dan Atau Bangunan. Pada tahun 1996 terbit Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996
tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994. Selanjutnya pada tahun 1999 dilakukan perubahan kedua yaitu dengan diterbitkannya Peraturan
Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999 tentang perubahan kedua atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang pembayaran pajak penghasilan atas
penghasilan hak atas tanah dan atau bangunan. Terakhir dilakukan perubahan ketiga pada tahun 2008 dengan diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 71 tahun 2008
tentang Pembayaran Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah DanAtau Bangunan.
Peraturan lain yang mengatur mengenai pajak penghasilan yang berkaitan dengan pengalihan hak atas tanah dan bangunan adalah Keputusan Menteri Keuangan
Nomor 248KMK.041995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak- Pihak Yang Melakukan Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah
“Built Operate And Transfer” jo. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE- 38PJ.41995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan
Dengan Perjanjian Bangun Guna Serah. Dalam ketentuan tersebut diatur mengenai
Universitas Sumatera Utara
penghasilan investor sehubungan dengan perjanjian Built, Operate, and Transfer BOT, biaya bagi investor, biaya yang boleh dikurangkan dari penghasilan bruto
bagi investor, penghasilan bagi pemegang hak atas tanah, dan biaya bagi pemegang hak atas tanah.
Pengaturan pajak penghasilan yang berkaitan dengan pengalihan hak atas tanah dan
bangunan menurut
Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248KMK.041995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang
Melakukan Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah “Built Operate And Transfer” jo. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-38PJ.41995
tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan Dengan Perjanjian Bangun Guna Serah, adalah pada saat penyerahan sebagian dari bangunan
yang didirikan, dalam hal bangunan yang didirikan investor tidak seluruhnya menjadi hak investor tetapi sebagian diserahkan kepada pemegang hak atas tanah, harus
dilunasi pemegang hak atas tanah paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah penyerahan. Pada saat penyerahan bangunan dari investor setelah masa Built,
Operate, and Transfer BOT berakhir kepada pemegang hak atas tanah, harus dilunasi pemegang hak atas tanah paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah
masa bangun guna serah berakhir. Ketika perjanjian Built, Operate, and Transfer BOT berakhir dan bangunan
diserahkan kembali kepada pemegang hak atas tanah, apabila pemegang hak atas tanah adalah pemerintah, maka penyerahan bangunan tersebut bukan merupakan
objek PPh Final Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Sebaliknya, apabila
Universitas Sumatera Utara
pemegang hak atas tanah adalah non pemerintah maka ketika perjanjian Built, Operate, and Transfer BOT berakhir dan bangunan dikembalikan kepada pemegang
hak atas tanah, atas penyerahan bangunan tersebut merupakan objek PPh Final Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Selanjutnya ketentuan lainnya adalah Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-26PJ.2010 tentang Tatacara Penelitian Surat Setoran Pajak Atas
Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah danatau Bangunan. Dalam Pasal 1 ayat 1 Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-26PJ.2010 tentang Tatacara
Penelitian Surat Setoran Pajak Atas Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah danatau Bangunan, diatur bahwa Pejabat yang berwenang hanya menandatangani
akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah danatau bangunan apabila kepadanya dibuktikan bahwa Pajak Penghasilan
yang wajib dibayar atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan telah dibayar ke Kas Negara oleh Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas
tanah dan bangunan. Pembuktian pembayaran Pajak Penghasilan ke Kas Negara kepada pejabat yang berwenang dilakukan oleh Wajib Pajak dengan menyerahkan
fotokopi Surat Setoran Pajak atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang telah diteliti oleh Kantor Pelayanan Pajak dengan menunjukkan asli
Surat Setoran Pajak yang bersangkutan. Pasal 2 Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-26PJ.2010 tentang
Tatacara Penelitian Surat Setoran Pajak Atas Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah danatau Bangunan, mengatur bahwa untuk keperluan penelitian Surat Setoran
Universitas Sumatera Utara
Pajak atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan, Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan bangunan atau kuasanya harus
mengajukan formulir penelitian Surat Setoran Pajak ke Kantor Pelayanan Pajak yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah dan bangunan yang dialihkan haknya dengan
menggunakan formulir sebagaimana tercantum dalam Lampiran I Peraturan Direktur Jenderal Pajak ini.
Pasal 3 dan Pasal 4 Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-26PJ.2010 tentang Tatacara Penelitian Surat Setoran Pajak Atas Penghasilan Atas Pengalihan
Hak Atas Tanah danatau Bangunan, mengatur hal teknis pengajuan surat Penelitian. Hal lain yang diatur dalam Pasal 5 Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-
26PJ.2010 tentang Tatacara Penelitian Surat Setoran Pajak Atas Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah danatau Bangunan berkaitan bila ternyata terdapat
perbedaan data. Menurut ketentuan Pasal 5 ayat 1 Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor
Per-26PJ.2010 tentang Tatacara Penelitian Surat Setoran Pajak Atas Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah danatau Bangunan, dijelaskan bahwa dalam hal
berdasarkan penelitian ternyata Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan belum dibayar ke kas negara atau Pajak Penghasilan yang telah dibayar
oleh Wajib Pajak masih kurang dari yang seharusnya dibayar, maka kepala Kantor Pelayanan Pajak harus menyampaikan pemberitahuan secara tertulis kepada Wajib
Pajak dengan menggunakan formulir sebagaimana tercantum dalam Lampiran Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-26PJ.2010 tentang Tatacara Penelitian
Universitas Sumatera Utara
Surat Setoran Pajak Atas Penghasilan Atas Pengalihan Hak Atas Tanah danatau Bangunan. Sehingga ketentuan ini mensyaratkan bahwa sebelum akte dibuat, Surat
setoran PPh Final harus diteliti terlebih dahulu oleh Kantor Pelayanan Pajak tempat wajib pajak terdaftar. Sedangkan ketentuan mengenai Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan BPHTB diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
Hanya saja dalam transaksi Built, Operate, and Transfer BOT masih juga ditemui ketidakpastian pengenaan pajak, terutama terkait pengenaan BPHTB pada
transaksi Built, Operate, and Transfer BOT. Dalam ketentuan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah UU PDRD tidak
diatur secara rinci dan jelas ketentuan mengenai pengenaan dan saat terutang BPHTB dalam transaksi Built, Operate, and Transfer BOT.
Menurut ketentuan Pasal 85 ayat 1 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah UU PDRD diatur bahwa: “Objek Pajak
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Perolehan Hak atas Tanah danatau Bangunan”. Dengan demikian, pada saat penyerahan sebagian bangunan
yang didirikan dalam hal sebagian bangunan tidak seluruhnya menjadi hak investor atau pada saat transaksi Built, Operate, and Transfer BOT tersebut telah berakhir,
secara fisik nyata-nyata telah terjadi penyerahan bangunan dari investor kepada pemilik tanah. Akan tetapi oleh Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang
Pajak Daerah dan Retribusi Daerah UU PDRD penyerahan bangunan dari investor kepada pemilik tanah tersebut tidak diatur secara tegas sebagai objek pajak.
Universitas Sumatera Utara
Seharusnya ketentuan mengenai pengenaan pajak BPHTB dan PPh Final dalam transaksi Built, Operate, and Transfer BOT harus diatur secara rinci dan
jelas, sehingga tidak menimbulkan salah tafsir dalam pelaksanaan pengenaan BPHTB dan PPh Final dalam transaksi Built, Operate, and Transfer BOT.
Universitas Sumatera Utara
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
1. Pengenaan PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi
BOT adalah berpedoman pada ketentuan Pasal 4 ayat 2 Undang-Undang PPh, Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran PPh PHTB
sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 jo. Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635KMK.041994 sebagaimana
telah diubah terakhir dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor
243PMK.032008, penyerahan bangunan dari investor kepada pemilik tanah, pemilik tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5 dari nilai tertinggi antara NJOP
bangunannilai Pasar bangunan. Sedangkan pengenaan BPHTB pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi BOT tidak diatur secara tegas oleh
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
2. Saat terhutang PPh Final pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam transaksi
BOT adalah pada saat sebagian bangunan yang diserahkan investor ke pemilik tanah, pemilik tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5 dari nilai tertinggi antara
NJOP bangunannilai pasar bangunan yang diserahkan. Setelah jangka waktu BOT berakhir, atas seluruh bangunan yang diserahkan dari investor ke pemilik
tanah dikenakan PPh PHTB sebesar 5 dari nilai tertinggi antara NJOP
Universitas Sumatera Utara
Kategori