pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan bangunan dikenai PPh sebesar 1 satu persen dari jumlah bruto nilai pengalihan.
88
Secara ringkas penghitungan PPh PHTB dapat digambarkan sebagai berikut: PPh PHTB
= tarif x DPP PPh PHTB DPP PPh PHTB = JBNPHTB Nilai Risalah Lelang Nilai Keputusan Pejabat
JBNPHTB = Nilai tertinggi antara Nilai Transaksi dan NJOP PBB
PPh PHTB = 5 x DPP PPh PHTB
Kecuali untuk RS dan RSS penghitungan PPh PHTB: PPh PHTB
= 1 x DPP PPh PHTB. Contoh:
NJOP TB = Rp.347.000.000,00
Harga TransaksiJual = Rp.500.000.000,00
PPh PHTB terutang 5 x Rp.500.000.000,00 = Rp. 25.000.000,00.
D. Pengenaan BPHTB dan PPh Final Pengalihan Hak Atas Tanah dan Bangunan Dalam Transaksi BOT
1. Perlakuan Perpajakan Atas Transaksi BOT
Sesuai dengan KMK 248KMK.041995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan Kerjasama Dalam Bentuk Perjanjian Bangun
Guna Serah “Built Operate And Transfer”, kerjasama antara pemilik tanah dengan investor, dimana investor mendirikan bangunan di atas tanahnya pemilik tanah untuk
88
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
dioperasikan dalam periode tertentu, kemudian bangunan tersebut dialihkan kepada pemilik tanah di akhir masa BOT.
Bangun Guna Serah “Built Operate and Transfer” adalah bentuk perjanjian kerjasama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang
menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah BOT, dan
mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah selama masa bangun guna serah berakhir.
89
Biaya mendirikan bangunan di atas tanah yang dikeluarkan oleh investor merupakan nilai perolehan investor untuk mendapatkan hak menggunakan atau hak
mengusahakan bangunan tersebut, dan jumlah biaya yang dikeluarkan tersebut oleh investor diamortisasi dalam jumlah yang sama besar setiap tahun selama masa
Perjanjian bangun guna serah. Amortisasi tersebut dimulai pada tahun bangunan tersebut mulai digunakan atau diusahakan oleh investor.
Apabila masa perjanjian bangun guna serah menjadi lebih pendek dari masa yang telah ditentukan dalam perjanjian maka sisa biaya pembangunan yang belum
diamortisasi, diamortisasi sekaligus oleh investor pada tahun berakhirnya masa bangun guna serah yang lebih pendek tersebut. Apabila dalam pelaksanaan bangun
guna serah tersebut diberikan penggantian atau imbalan kepada investor, maka
89
Republik Indonesia, Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248KMK.041995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak Yang Melakukan Kerjasama Dalam Bentuk
Perjanjian Bangun Guna Serah “Built Operate And Transfer”, Pasal 1.
Universitas Sumatera Utara
penggantian atau imbalan tersebut adalah penghasilan bagi investor dalam tahun diterimanya hak penggantian atau imbalan tersebut.
Apabila masa perjanjian bangun guna serah menjadi lebih panjang dari masa yang telah ditentukan dalam perjanjian karena adanya penambahan bangunan, maka
biaya penambahan bangunan tersebut ditambahkan terhadap sisa biaya yang belum diamortisasi dan diamortisasi oleh investor hingga berakhirnya masa bangun guna
serah yang lebih panjang tersebut. Bangunan yang diserahkan oleh investor kepada pemilik tanah setelah masa
perjanjian bangun guna serah berakhir adalah merupakan penghasilan bagi pemilik tanah owner dan terutang Pajak Penghasilan sebesar 5 lima persen dari jumlah
bruto nilai yang tertinggi antara nilai pasar dengan Nilai Jual Objek Pajak NJOP bangunan yang bersangkutan, harus dilunasi selambat-lambatnya tanggal 15 bulan
berikutnya setelah masa guna serah berakhir.
90
Bagi Investor, biaya pembangunan bangunan merupakan biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh hak penggunaan, sehingga seluruh biaya tersebut
diamortisasi selama periode BOT. Investor akan mencatat pendirian bangunan tersebut sebagai aktiva tak berwujud yang diamortisasi.
Bagi pemilik tanah, bangunan yang diterimanya pada akhir periode merupakan penghasilan yang diakui pada akhir periode, dan akan terutang PPh Final
sebesar 5 dari harga pasar atau NJOP mana yang paling tinggi. Pemilik tanah akan
90
Republik Indonesia, Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor : SE-38PJ.41995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan Dengan Perjanjian Bangun Guna
Serah, Bagian III angka 1.3.
Universitas Sumatera Utara
mencatat Bangunan dan penghasilan sebesar Harga Pasar atau NJOP mana yang paling tinggi, namun PPh nya sudah dikenakan PPh Final.
Sedangkan mengenai pengenaan BPHTB atas transaksi BOT tidak diatur secara jelas dalam Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 1 Tahun 2011 tentang Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, hanya dalam ketentuan Pasal 2 ayat 3 huruf b bahwa perolehan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi objek pajak
BPHTB meliputi juga pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak atau diluar pelepasan hak.
2. PPh Final PHTB Dalam Transaksi BOT
