kenyataannya masih ada. Sebaliknya, hak ulayat yang pada kenyataannya sudah tidak lagi tidak perlu dihidupkan lagi oleh orang yang menduduki tanah tanpa hak atau izin
dari yang berhak, kecuali melalui perjanjian sewa atau leasing dengan pemilik tanah. Budi Harsono
80
berpendapat bahwa asas pemisahan horizontal di kota-kota tidak dapat dipertahankan lagi secara mutlak. Sebab, dikota-kota, bangunan-bangunan pada
umumnya permanen dan sulit bagi orang untuk mengetahui siapa pemilik bangunan. Untuk kelancaran lalu lintas hukum, pemilik tanah dianggap pemilik bangunan
di atasnya selama tidak dibuktikan orang lain pemiliknya. Sebaliknya, di daerah pedesaan
masih berlaku
asas pemisahan
horizontal antara
tanah dan
bangunantanaman di atasnya. Pemilik tanah dapat terpisah dari pemilik bangunantanaman di atasnya. Di desa-desa masih berlaku asas pemisahan horizontal.
Di kota-kota besar yang dinamis dan modern azas pemisahan horizontal tidak dapat dipertahankan lagi secara mutlak.
C. Sistem Kondominium Sebagai Dasar Pembangunan Rumah Susun
Rumah SusunApartemenKondominiumHMSRS yang dibangun di Indonesia semuanya berdasarkan sistem Kondominium sebagaimana yang diatur dalam UURS.
Dengan sistem ini terdapat pemilikan individual dan juga pemilikan bersama. Dalam sistem kondominium ini terdapat pemilikan individual atas SRS yang merupakan hak
penghuni. Di samping itu terdapat hak pemilikan bersama atas tanah dimana bangunan tersebut terletak common areas, hak milik bersama atas sarana-sarana
80
Bactiar Efendi, Kumpulan Tulisan Tentang Hukum Tanah, Alumni, 1982, Bandung, hlm. 88-91.
Universitas Sumatera Utara
bangunan common elements, misalnya : koridor, lift, instalasi listrik, kebun, tempat rekreasi, kolam renang, lobi, garasi, dan lain sebagainya yang digunakan bersama
oleh para penghuni. Sistem kondominium ini dapat terlihat jelas dalam Pasal 1 4, 5 dan 6 UURS dimana dalam rumah susun terdapat bagian bersama yang tidak
terpisahkan untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi rumah susun dan terdapatnya benda bersama yang bukan merupakan bagian dari rumah susun tetapi
dimiliki bersama untuk pemakaian bersama dan terdapat tanah bersama dimana bangunan rumah terletak. Juga dapat dilihat dalam Pasal 9 UURS. Pengertian SRS
berdasarkan Pasal 1 2 UURS adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang mempunyai sarana
penghubung ke jalan umum. Rumah susunSRS dapat dibangun di atas tanah hak milik, HGB, hak pakai
atas tanah negara atau HPL Pasal 7 1 UURS. Adapun SRS merupakan milik perorangan dikelola sendiri oleh pemiliknya sedangkan hak bersama karena
menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak dikelola oleh Perhimpunan Penghuni yang diberi wewenang dan tanggung jawab untuk mengelola hak milik
bersama berdasarkan Anggaran Dasar AD dan Anggaran Rumah Tangga ART yang pembentukannya berdasarkan Kepmen Menpera No. 06KPTSBPKP4N1995.
Untuk kepentingan bersama ini dipungut “service charge”. Sementara itu, Permendagri No. 3 Tahun 1992 tentang Pedoman Penyusunan Perda tentang rumah
susun tidak konsisten dengan Kepmen Menpera ini karena dibuka kemungkinan para penghuni rumah susun membentuk RTRW seperti halnya rumah horizontal
Universitas Sumatera Utara
di samping perhimpunan penghuni. Kondominium Rajawali dan Apartemen Taman Rasuna sudah menerapkan Kepmen Menpera dan Mendagri tersebut. Namun,
di rumah susun Sarijadi Kotamadya Bandung hanya dibentuk RTRW untuk mengelola hak milik bersama dengan alasan PERUMNAS Cabang Bandung sudah
menyerahkan fasos dan fasum tersebut kepada Pemda berdasarkan Permendagri No. 1 Tahun 1987 yang merupakan dasar hukum penyerahan fasos dan fasum untuk
perumahan horizontal dan bukan vertikalrumah susun. Hak milik bersama rumah susun Sarijadi kurang terkelola dan terpelihara dengan baik karena hak milik
bersamanya sudah diserahkan kepada pihak Pemda Kotamadya Bandung. Dengan sistem kondominium ini jelas sulit sekali memisahkan bangunan rumah susunSRS
dengan tanahnya. Rumah susunSRS termasuk dalam jenis benda bukan tanah. Istilah kondominium, apartemen dan rumah susun merupakan istilah yang
digunakan untuk membedakan jenis bangunan bertingkat dari segi fasilitas dan kemewahan dari gedung tersebut. Pada kondominium dan apartemen pada umumnya
memiliki fasilitas yang sangat lengkap dan kemewahan yang dapat dilihat dari material bangunan yang digunakan. Pada rumah susun fasilitas yang digunakan untuk
menunjang bangunan gedung bertingkat yang berbentuk rumah sederhana tersebut dapat dikatakan cukup sederhana.
81
Pada prinsipnya istilah kondominium, apartemen dan rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalan satu
lingkungan yang terdiri dari bagian-bagian distrukturnya secara fungsional dalam
81
M. Rizal Alif, Kepemilikan Hak Atas Tanah Satuan Rumah Susun, Nuansa Aulia, Bandung, 2009, hlm. 26.
Universitas Sumatera Utara
asas horizontal atau vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, baik sederhana
maupun mewah, perkantoran yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
82
Konsep strata title lahir atas kebutuhan untuk hidup bersama dalamsatu kompleks gedung bertingkat, mengingat konsepsi kepemilikan properti
sebelum berlakunya UURS hanyalah atas tanah HGB, Hak Milik atau HGU. Strata title tidak dibatasi masa berlakunya, karena dengan sendirinya secara alamiah
bangunan bertingkat tersebut akan runtuh sendiri, atau tidak layak huni lagi. Tetapi tanah dimana bangunan gedung strata title berdiri tetap tunduk pada ketentuan yang
dimaksud dalam UUPA, sehingga dibatasi masa berlakunya dan bisa diperpanjang dalam waktu tertentu sebagaimana telah diuraikan dalam bab sebelumnya.
82
Erwin Kallo, Panduan Hukum Untuk PemilikPenghuni Rumah Susun, Minerva Athena Pressindo, Jakarta, 2009, hlm.15.
Universitas Sumatera Utara
BAB IV PROSEDUR HUKUM PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH SUSUN
