BAB II STATUS KEPEMILIKAN HAK ATAS TANAH
PADA SATUAN RUMAH SUSUN
A. Persyaratan dan Pengertian Rumah Susun
Dalam UURS, Pasal 1 menyebutkan bahwa yang diartikan dengan rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan dan
terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal yang merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat
dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk hunian yang dilengkapi dengan bagian-bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Sementara itu, pengertian Hak Milik Satuan Rumah Susun HMSRS adalah hak milik atas satuan rumah susun yang bersifat perorangan dan terpisah. Selain
pemilikan atas SRS, HMSRS yang bersangkutan juga meliputi hak pemilikan bersama atas apa yang disebut “bagian bersama”, “tanah bersama”, dan “benda
bersama”, dimana semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan pemilikan SRS bersangkutan Pasal 8 2 dan 3 UURS.
Macam-macam rumah susun di Indonesia dibagi menjadi 3 tiga
45
yaitu sebagai berikut.
a. Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara
45
Muhyanto Cs, Ibid, hlm. 12.
33
Universitas Sumatera Utara
fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satu satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk
tempat hunian, dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
b. Apartemen adalah kepemilikan bersama, bangunan yang terdiri dari beberapa unit
untuk tempat tinggal. Biasanya dikonsumsi oleh masyarakat konsumen menengah ke atas.
c. Condominium, adalah milik bersama, daerah yang dikuasai bersama-sama,
gedung bertingkat.
46
Semua pembangunan rumah susun, apartemen, condominium, tersebut di atas, termasuk flat, town house pembangunan secara vertikal semuanya mengacu kepada
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun sebagai dasar hukum pengaturannya. Hal ini disebabkan dalam bahasa hukum semuanya disebut rumah
susun dan saat ini belum ada ketentuan yang secara khusus mengatur tentang apartemen dan condominium. Di samping itu, rusun, apartemen, dan condominium
memiliki kesamaan dalam fungsi dan pendefinisian hak dan kewajiban pemilik unitnya dalam kerangka strata title sehingga saat ini semuanya menggunakan UU
rusun sebagai acuan. Perbedaan utama dari ketiganya adalah dari segi kelas atau tingkat kemewahan antara lain dalam aspek luas ruang-ruang di dalam unit, bahan
banguna yang digunakan, jenis dan kecanggihan fasilitas bagian bersama dan benda
46
Elmaliza, Kepemilikan Bersama Terhadap Tanah Pertapakan Atas Bangunan Rumah Susun Yang Dikuasai Dengan Sistem Strata Title, Tesis, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara,
Medan, 2010.
Universitas Sumatera Utara
bersama yang tersedia yang semuanya akan mempengaruhi harga jual dan otomatis juga menentukan segmentasi dari pembeli unit property tersebut.
Berdasarkan tiga jenis rumah susun di atas, banyak orang menganggap bahwa yang dimaksud rumah susun adalah sebatas pengertian Rusuna sedangkan rumah
susun mewah bukan termasuk pengertian rumah susun. Pembangunan rumah susun berlandaskan pada asas kesejahteraan umum,
keadilan, dan pemerataan serta keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan. Menurut Pasal 2 dan 3 UURS, tujuan pembangunan rumah susun antara lain
sebagai berikut. a.
Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin kepastian hukum dalam
pemanfaatannya. b.
Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah perkotaan dengan memperhatikan kelestarian Sumber Daya Alam dan menciptakan lingkungan
pemukiman yang lengkap, serasi dan seimbang. Menurut Arie S. Hutagalung,
47
arah kebijaksanaan rumah susun sebagaimana tercantum dalam UURS berisi 3 tiga unsur pokok, yaitu sebagai berikut.
1. Konsep tata ruang dan pembangunan perkotaan dengan mendayagunakan tanah
secara optimal dan mewujudkan pemukiman dengan kepadatan tinggi. 2.
Konsep pengembangan hukum dengan menciptakan hak kebendaan baru, yaitu SRS yang dapat dimiliki secara perseorangan dengan pemilikan bersama atas
47
Arie S. Hutagalung, Op.cit, hlm. 19.
Universitas Sumatera Utara
benda, bagian dan tanah dan menciptakan hukum baru yaitu Perhimpunan Penguhi, yang dengan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangganya dapat
bertindak ke luar dan ke dalam atas nama pemilik SRS. 3.
Konsep pembangunan ekonomi dan kegiatan usaha, dengan dimungkinkannya kredit konstruksi dengan pembeban hipotik atau fidusia atas tanah beserta gedung
yang masih akan dibangun. Berdasarkan arah kebijaksanaan tersebut di atas, tujuan pembangunan rumah
susun menurut Hutagalung yaitu untuk
48
: 1.
Pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat; 2.
Mewujudkan pemukiman yang serasi, selaras, dan seimbang; 3.
Meremajakan daerah-daerah kumuh; 4.
Mengoptimalkan sumber daya tanah perkotaan; 5.
Mendorong pemukiman yang berkepadatan penduduk. Dalam Pasal 5 2 UURS disebutkan bahwa pembangunan rumah susun dapat
diselenggarakan oleh : 1.
BUMNBUMD; 2.
Koperasi; 3.
Badan Usaha Milik Swasta; 4.
Swadaya masyarakat; 5.
Kerjasama antar badan-badan tersebut sebagai penyelenggara.
48
Arie S Hutagalung, op.cit hal.20
Universitas Sumatera Utara
Yang dimaksud BUMNBUMD adalah badan hukum yang modalnya seluruh atau sebagian milik negara, yaitu Pemerintah PusatPemerintah Daerah Pemda,
antara lain : Perusahaan Daerah, Perusahaan Umum, Persero. Sebaliknya, yang dimaksud Badan Usaha Milik Swasta adalah BUM Swasta yang modalnya modal
nasional, BUM Swasta yang modalnya campuran asing dan nasional, dan BUM Swasta yang 100 modal asing. Sepanjang BUM Swasta tersebut memenuhi syarat
sebagai Badan Hukum Indonesia, Developer wajib memberitahukan hal-hal yang menjadi kewajiban calon pemilik SRS sebelum dijual.
Dengan lahirnya Perpres No. 23 Tahun 2006 tentang pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum, Rumah Susun Sederhana telah
dimasukkan sebagai salah satu bidang pembangunan untuk kepentingan umum. PemerintahPemda dapat melakukan pencabutan hak atas tanah milik masyarakat
untuk membangun Rusuna Pasal 2 1.b Jo Pasal 5 e, dimana pencabutan hak tersebut akan dilakukan berdasarkan UU No. 20 Tahun 1961 tentang pencabutan
hak-hak atas tanah dan benda-benda yang ada di atasnya. Selanjutnya,
penyelenggara pembangunan
rumah susun
BUMN- PerumnasBUM Swasta seyogianya harus mengetahui hak-hak atas tanah yang boleh
dibangunnya Pasal 7 UURS, yaitu : Hak Milik, HGB, Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan.
Pembangunan rumah susun harus memenuhi berbagai persyaratan teknis dan administratif yang ditetapkan dalam Pasal 6 UURS Jo. PP No. 4 Tahun 1988 tentang
Rumah Susun. Pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan teknis dan
Universitas Sumatera Utara
administratif yang lebih berat karena rumah susun memiliki bentuk dan keadaan khusus yang berbeda dengan perumahan biasa. Rumah susun merupakan gedung
bertingkat yang akan dihuni banyak orang sehingga perlu dijamin keamanan, keselamatan, dan kenikmatan dalam penghuninya.
Dalam penjelasan Pasal 6 UURS, persyaratan teknis antara lain mengatur tentang ruang, struktur, komponen dan bahan bangunan, SRS, bagian dari benda
bersama, kepadatan dan tata letak bangunan, dan prasarana dan fasilitas lingkungan. Adapun persyaratan administratif yang dimaksud adalah izin lokasi Surat
Persetujuan Prinsip Pembebasan Lahan SP3L dan Surat izin Peruntukan Penggunaan Tanah SIPPT, Izin Mendirikan Bangunan IMB, izin layak huni, dan
sertifikat tanahnya. Berdasarkan persyaratan administratif tersebut, pembangunan rumah susun
dan lingkungannya harus dilaksanakan berdasarkan perizinan yang dikeluarkan Pemda setempat.
Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia baik itu sebagai tempat tinggal, usaha perkantoran, usaha berjualan dan lain sebagainya. Namun
demikian tidak semua masyarakat dapat menikmati dan memiliki rumah yang layak, sehat, aman dan serasi, terutama di daerah perkotaan yang berpendudukan padat. Kita
semua mengetahui bahwa untuk mencari rumah yang layak diperkotaan sangatlah sulit hal ini disebabkan karena keterbatasan tanah. Oleh karena keterbatasan tanah
tersebut, maka pemerintah mengambil langkah dan tindakan membangun perumahan secara vertikal yang dikenal dengan Rumah Susun RS yang tidak membutuhkan
Universitas Sumatera Utara
lahantanah yang luas. Menurut Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 yang berbunyi sebagai berikut :
“ Rumah susun adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-
satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama.”
49
Jadi rumah susun merupakan suatu pengertian yuridis dari pada bangunan
gedung bertingkat, yang senantiasa mengandung pemilikan perseoranganindividual dan hak bersama, yang penggunaannya untuk hunian, secara mandiri ataupun secara
terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan. Disamping Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 pemerintah telah
menerbitkan Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun. Dalam penjelasan umum dari Peraturan Pemerintah ini disebutkan bahwa untuk pelaksanaan
dari Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang rumah susun, yang memberikan aturan penerapan dalam rangka memecahkan semua permasalahan hukum yang
mengandung “Sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama condominium, baik terhadap rumah susun sebagai tempat hunian dan bukan hunian, baik yang telah
dibangun atau diubah peruntukannya maupun sebagai landasan bagi pembangunan baru.
50
Peraturan Pemerintah ini lebih banyak mengarah kepada pengaturan teknis pelaksanaan rumah susun sampai kepada syarat-syarat susun tersebut, izin layak huni.
49
Ibid, Pasal 1 angka 1
50
Penjelasan Umum Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.
Universitas Sumatera Utara
Menurut Oloan Sitorus dan Balans Sebayang ada 3 tiga bentuk sistem pemilikan, yaitu :
a. Sistem pemilikan perseorangan
b. Sistem pemilikan bersama yang terikat
c. Sistem pemilikan perseorangan yang sekaligus dilengkapi dengan sistem
pemilikan bersama yang bebas condominium.
51
Dilihat dari ketiga kategori diatas, maka rumah susun jelas merupakan kategori sistem pemilikan ketiga, karena di dalam rumah susun terkandung sistem
pemilikan perseorangan dengan hak bersama yang bebas. Bagian dari rumah susun yang dimiliki secara perseoranganindividual disebut
dengan satuan rumah susun. Satuan rumah susun dapat dimiliki secara individual. 1
Satuan rumah susun dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Pemilik satuan rumah susun
harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah bersama yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21, 36 dan 42 UUPA Nomor 5
Tahun 1960. Dalam hal tanah bersama berstatus hak milik, yang dapat memiliki satuan rumah susun yang bersangkutan, terbatas pada perseorangan, Warga
negara Indonesia yang tidak memiliki kewarganegaraan ganda. Khusus untuk badan-badan hukum yang dapat memiliki satuan rumah susun di atas tanah hak
milik bersama, adalah badan-badan hukum yang ditunjuk oleh Peraturan
51
Oloan Sitorus dan Balans Sebayang, Kondominium dan Permasalahannya Mitra Kebijakan Tanah Indonesia, Cetakan Pertama, Yogyakarta, 1998, hlm. 18.
Universitas Sumatera Utara
Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 diantaranya Bank-Bank yang didirikan oleh negara, badan-badan sosial dan keagamaan serta koperasi pertanian yang
memenuhi syarat. 2
Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah.
52
Bahwa dalam rangka menjamin kepastian hak bagi pemilikan satuan rumah susun, diberikan alat pembuktian yang kuat berupa
sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun tersebut terdiri atas : 1. Salinan buku tanah dan surat ukur hak tanah
bersama menurut ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961. 2. Gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan
satuan rumah susun yang dimiliki. 3. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang bersangkutan.
Hak milik atas satuan rumah susun yang dimaksud dalam Pasal 8 UURS tersebut meliputi hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, yang
kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan rumah susun yang bersangkutan.
Adapun yang disebut dengan bagian bersama dalam bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi
dengan satuan rumah susun. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian dari rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk
pemakaian bersama, seperti taman, tempat parkir, tempat bermain dan tempat ibadah
52
Op.cit, Pasal 8 angka 1
Universitas Sumatera Utara
yang sifatnya terpisah dari struktur bangunan rumah susun. Sedangkan tanah bersama dalam tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang
diatasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan lain izin bangunan. Guna memberikan kedudukan atau sebagai dasar untuk memberikan
kedudukan sebagai benda tak bergerak yang dapat menjadi objek pemilikan serta untuk memberikan landasan bagi sistem pemilikan atas satuan rumah susun
diwajibkan adanya pengaturan atas bagian bangunan yang masing-masing dapat dimiliki secara terpisah yang mengandung hak atas bagian bersama, benda bersama
dan tanah bersama, yang dikenal dengan pemisahan.
53
Pemisahan tersebut menjadi kewajiban penyelenggara pembangunan, sebagaimana disebutkan dalam Pasal 7 ayat 3 UU No. 16 tahun 1985 sebagai berikut:
“ Penyelenggara pembangunan wajib memisahkan rumah susun atau satuan
dan bagian-bagian dalam bentuk gambar dan uraian yang disahkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang
berlaku yang memberikan kejelasan atas : a.
Batas satuan yang dapat digunakan secara terpisah untuk perseorangan. b.
Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak masing-masing satuan.
c. Batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi haknya
masing-masing satuan. Pemisahan tersebut dituangkan dalam suatu akta pemisahan yaitu tanda bukti
pemisahan rumah susun atau satuan-satuan rumah susun, bagian bersama benda bersama dan tanah bersama dengan pertelaan yang jelas dalam bentuk gambar, uraian
53
Imam Sutikno, Beberapa Permasalahan Tentang Rumah Susun, Pelita Ilmu, Jakarta, 2007, hlm. 65.
Universitas Sumatera Utara
dan batas-batasnya dalam arah vertikal dan horizontal yang mengandung nilai proporsional PP No. 4 Tahun 1988, Pasal 1 ayat 2.
Dalam penjelasan umum dari Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tersebut dinyatakan bahwa kebijakan umum pembangunan perumahan diarahkan untuk :
a. Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat,
secara adil dan merata, serta mampu mencerminkan kehidupan masyarakat yang berkepribadian.
b. Mewujudkan pemukiman yang serasi dan seimbang, sesuai dengan pola tata
ruang kota dan tata daerah serta tata guna tanah yang berdaya guna dan berhasil guna.
Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun menyatakan pengaturan dan pembinaan rumah susun tersebut diarahkan untuk meningkatkan
usaha pembangunan perumahan yang fungsional bagi kepentingan rakyat banyak, dengan maksud untuk :
a. Mendukung konsepsi tata ruang yang dikaitkan dengan pengembangan
pembangunan daerah perkotaan kearah vertikal dan untuk meremajakan daerah-daerah kumuh.
b. Meningkatkan optimis penggunaan sumber daya tanah perkotaan.
c. Mendorong pembangunan pemukiman berkepadatan tinggi
54
Sejalan dengan arah kebijaksanaan umum dan Peraturan Pemerintah tersebut, maka daerah perkotaan yang berpenduduk padat dengan jumlah tanah yang terbatas
perlu dikembangkan pembangunan perumahan dan pemukiman dalam bentuk rumah susun yang lengkap, seimbang, sesuai dengan lingkungannya.
54
Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 Pasal 2 tentang Rumah Susun.
Universitas Sumatera Utara
Sebelum diundangkannya Undang-Undang No. 16 Tahun 1985, peraturan perundangan yang mengatur rumah susun dengan segala implikasinya belum ada.
Sedangkan pembangunan rumah susun diperkirakan akan terus meningkat dikarenakan makin terbatasnya persediaan tanah lokasi diperkotaan, sementara
kebutuhan akan tempat tinggal atau tempat hunian yang sehat makin meningkat pula.
B. Hak Milik Atas Tanah Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria
Kategori