BAB IV PROSEDUR HUKUM PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH SUSUN
A. Prosedur Hukum Jual Beli Rumah Susun Berdasarkan UUPA
Sebagai calon pembeli, perlu memperhatikan kredibilitas pengembang yang memasarkan unit hunian rumah susun. Bagaimanapun, ini akan menjadi salah satu
barometer sejauhmana keseriusan pengembang nantinya dalam membangun dan menjual unit hunian kepada konsumen. Konsumen perlu memperhatikan hal ini agar
tidak ”membeli kucing dalam karung”. Jadi prinsip ”teliti sebelum membeli” harus tetap dipegang.
Sebelum membeli produk rumah susun, ada baiknya terlebih dahulu memeriksa aspek legalitas atas lokasi proyek rumah susun yang akan dibangunnya.
Kepada pengembang, bisa meminta copy Sertipikat Induk tanahnya, guna memberikan kepastian mengenai keabsahan kepemilikan tanah yang akan
dikembangkan menjadi area rumah susun. Bagaimanapun, upaya seperti ini merupakan salah satu langkah aman sebelum konsumen memutuskan membeli unit
rumah susun. Langkah awal adalah memeriksa Hak Guna Bangunan HGB dari proyek
rumah susun tersebut. Apakah HGB tersebut sah sesuai peraturan perundang- undangan yang berlaku. Karena pengembang biasanya berbadan hukum PT
diperbolehkan mendapatkan HGB atas tanahnya walaupun rumah susun itu bisa pula
87
Universitas Sumatera Utara
dibangun di atas tanah dengan status hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah negara, dan hak pengelolaan Pasal 7 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985.
Pengecekan HGB bisa dilakukan langsung ke Badan Pertanahan Nasional BPN dimana rumah susun tersebut akan dibangun. Di BPN juga bisa diperoleh
keterangan mengenai asal usul HGB tersebut diperoleh oleh pengembang, apakah dari tanah hak milik penduduk, tanah pengelolaan atau mungkin tanah negara, dan
dapat pula diketahui apakah HGB rumah susun tersebut sedang dalam penguasaan bank atau tidak. Dengan mengetahui latar belakang status awal kepemilikan tanah
proyek pembangunan, bisa menetapkan hati apakah layak atau tidak membeli unit rumah susun di lokasi tersebut, sekaligus bisa menilai kredibilitas pengembangnya.
Setelah keabsahan sertifikat induk lokasi dan HGB-nya diketahui, selanjutnya perlu diketahui pula mengenai Surat Izin Penunjukan dan Penggunaan Tanah SIPPT
yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah, dalam hal ini Gubernur DKI Jakarta, atau WalikotaBupati untuk wilayah di luar DKI Jakarta untuk pembangunan rumah susun
tersebut. SIPPT menjadi langkah awal bagi pengembang untuk bisa menawarkan dan menjual produk properti yang dibangunnya.
Surat Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat RI SK Menpera Nomor 11 KPTS Tahun 1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Rumah Susun,
telah diatur bahwa sebelum pengembang melaksanakan kegiatan pemasaran perdana kepada konsumen, berkewajiban melaporkan keapda BupatiWalikota setempat
dengan tembusan kepada Menpera dimana laporannya dilampiri dengan izin prinsip, keputusan pemberian izin lokasi, bukti pengadaan dan pelunasan tanah, izin
Universitas Sumatera Utara
mendirikan bangunan, serta gambar denah pertelaan yang telah mendapat pengesahan dari pemerintah daerah setempat. Dengan adanya pemberian laporan kepada pihak
berwenang, maka secara administrasi pengembang juga sudah melakukan upaya meminta izin secara meyakinkan. Oleh sebab itu, SK Menpera ini juga memberikan
keleluasaan kepada pengembang bila dalam jangka waktu 30 hari kalender terhitung sejak tanggal yang tercantum dalam surat tanda terima laporan belum mendapat
jawaban dari kepala daerah setempat, maka penawaran perdana dianggap sudah dapat dilaksanakan.
Beberapa kasus yang terjadi, banyak pengembang yang seolah-olah sudah memegang kelengkapan SIPPT padahal belum, namun mereka sudah melakukan
launching bahkan penjualan unit properti. Memang, para pengembang yang sudah terlanjur launching atau menjual unit properti biasanya mengelak teguran dari
instansi terkait soal belum dimilikinya SIPPT ini, dengan alasan apa yang dilakukannya sekadar uji pasar test market semata.
Kasus penjualan produk properti seperti hunian rumah susun, apa yang dilakukan developer yang tidak memiliki SIPPT bisa mengakibatkan permasalahan
fatal di kemudian hari, yang harus ditanggung konsumen dan juga pengembang sendiri. Alasan sekadar test market, bisa menjadi rancu dan bahkan merugikan
konsumen. Terbuka kemungkinan bagi pengembang yang melakukan wanprestasi, karena umumnya para pengembang bersifat spekulatif dalam penjualan produk rumah
susun tersebut.
Universitas Sumatera Utara
Selain SIPPT, pembangunan rumah susun harus memiliki Izin Mendirikan Bangunan IMB dari proyek rumah susun yang akan dibangun pengembang. IMB
dikeluarkan oleh pemerintah daerah setempat yang berfungsi sebagai pengendali keandalan bangunan. Jangka waktu berlakunya IMB adalah selama bangunan itu
berdiri dan tidak ada perubahan bentuk. Jika ada penyimpangan rencana struktur pembangunan proyek dari IMB yang
telah ada, maka pengembang dinilai telah beritikad buruk dan telah mengabaikan keamanan dan kenyamanan penghuni rumah susun di kemudian hari. Bangunan
rumah susun yang didirikan pada lokasi yang tidak sesuai dengan peruntukan tata ruang memiliki potensi besar yang bisa mengancam keselamatan jiwa maupun benda
milik penghuninya. Maka dari itulah, konsumen perlu mencermati sejauhmana penyelenggaraan bangunan gedung rumah susun memenuhi persyaratan baik secara
administratif maupun teknis, sehingga natinya mampu menjamin kelayakan fungsi dan keselamatan penghuninya selaku pengguna atau pemilik unit hunian rumah
susun.
B. Prosedur Hukum Jual Beli Rumah Susun Berdasarkan KUH Perdata 1. Pengertian Jual Beli
Kategori