A. Pemerintah Pemerintah wajib memelihara kestabilan ekonomi dalam pembangunan dan
kelancaran ekonomi, diantaranya dengan menguasai sektor perpasaran dalam bentuk mengelola dan menarik pajak pasar, menentukan klasifikasi
pasar dalam wilayah kekuasaannya, pembangunan fisik pasar yang biasanya dilakukan dengan menggunakan anggaran daerah atau inpres.
B. Pengelola Dalam melaksanakan tugasnya sehari-hari pemerintah menunjuk :
a. Jawatan atau dinas dibawahnya atau b. Perusahaan daerah yang memberi otorita untuk mengelola pelayanan
umum di bidang perpasaran Adapun kegiatan yang biasanya dialksanakan oleh pengelola ini antara lain:
a. Memelihara kebersihan b. Menjaga keamanan dan ketertiban dalam pasar
c. Mengusahakan kelancaran distribusi bahan-bahan pokok kebutuhan sehari-hari.
C. Bank Bank berperan khususnya dalam pembayaran pembangunan dan pemodalan
bagi para pedagang. Misalnya pembangunan pasar Inpres dibiayai melalui bank pemerintah, kredit candak kulak bagi para pedagang kecil disalurkan
melalui BRI, dll D. Swasta
Dalam hal ini yang disebut swasta bisa para pedagang itu sendiri atau para pelaksana yang membiayai pembangunan pasar, dengan prinsip
pembangunan fasilitas pasar dibiayai dengan dana dari masyarakat yang akan kembali kepada masayarakat dalam bentuk lain. Secara umum pasar
merupakan suatu kebutuhan masyarakat melalui peranannya sebagai unsur- unsur penunjang yang menggerakkan kehidupan sehari-hari.
II.2. Pelaku dan Kegiatannya
Pelaku dan kegiatan pada pusat perbelanjaan secara garis besar terdiri dari : a. Kelompok pengunjung
Yaitu sekelompok orang atau perorangan yang mengunjungi fasilitas ini untuk mencari dan membeli barang kebutuhannya. Kegiatan pengunjung disini ada
yang datang dengan tujuan membeli barang, melihat-lihat, mencari hiburan, berekreasi atau hanya berjalan-jalan.
b. Kelompok pedagang Yaitu sekelompok orang atau perorangan yang melakukan kegiatan menjual
brang kebutuhan atau jasa, sebagai pengecer akhir, yang memanfaatkan ruang toko atau pertokoan dengan sistem sewa kepada pihak pengelola
c. Kelompok Pengelola Yaitu sekelompok orang atau badan yang mengelola dan bertanggung jawab
atas segala kegiatan yang berlangsung dalam pusat perbelanjaan serta mengatur semua jalannya kegiatan tersebut, termasuk administrasi
penyewaan ruang kepada para pedagang atau pemilik usaha, sehingga dapat dicapai suatu kelancaran kegiatan, kenyamanan, kemudahan dan keamanan
II.3. Lokasi
Lokasi proyek Tugas Akhir “Pengembangan Kawasan Pasar Sei Sikambing” ini terletak di Kelurahan Sei Sikambing, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan,
Sumatera Utara.
II.3.1. Kriteria Pemilihan Lokasi
Pemilihan lokasi yang tepat merupakan salah satu faktor penentu keberhasilan dari hampir semua proyek arsitektur. Namun dalam proyek ini, lokasi
sudah ditentukan, karena merupakan redevelopmen dari kompleks pasar yang sudah ada. Sehingga tidak diperlukan adanya kriteria tertentu dalam pemilihan
lokasi. Adapun hal yang diperlukan mengenai permasalahan lokasi ini adalah alasan
Gambar 2.1. Peta Lokasi Proyek Sumber: Olah Data Primer
apa yang bisa disampaikan sehingga lokasi tersebut memang memenuhi kelayakan untuk di-redevelopmen sebagai proyek pasar dan pusat perbelanjaan yang lebih
modern dan masih mempertahankan konsep berbelanja secara tradisional.
II.3.1.1. Tinjauan Terhadap Struktur Kota
Berdasarkan RUTRK Kota Medan, maka wilayah kota Medan dapat dibagi menjadi 5 wilayah pengembangan dan pembangunan WPP, berikut akan disajikan
arah pengembangan dari masing-masing WPP :
Tabel Wilayah Pembangunan dan Pengembangan kota Medan WPP
Cakupan Kecamatan
Pusat Pengembangan
Peruntukan Lahan
Program Pembangunan
A M. Belawan
M. Marelan M. Labuhan
BELAWAN Pelabuhan,
Industri, Permukiman,
Rekreasi, Maritim.
Jalan baru, jaringan air minum,
septic tank, sarana pendidikan dan
permukiman. B
M. Deli TJ. MULIA
Perkantoran, Perdagangan,
Rekreasi Indoor,
Permukiman. Jalan baru,
jaringan air minum, pembuangan
sampah, sarana pendidikan.
C M. Timur
M. Perjuangan M. Tembung
M. Area M. Denai
M. Amplas AKSARA
Permukiman, Perdagangan,
Rekreasi. Sambungan air
minum, septic tank, jalan baru, rumah
permanen, sarana pendidikan dan
kesahatan. D
M. Johor M. Baru
M. Kota M. Maimoon
M. Polonia INTI KOTA
CBD, Pusat Pemerintahan,
Hutan Kota, Pusat
Pendidikan, Perkantoran,
Perumahan permanen,
pembuangan sampah, sarana
pendidikan.
Rekreasi Indoor,
Permukiman. E
M. Barat M. Helvetia
M. Petisah M. Sunggal
M. Selayang M. Tuntungan
SEI SIKAMBING
Permukiman, Perkantoran,
Perdagangan, Konservasi,
Rekreasi, Lapangan
Golf, Hutan Kota.
Sambungan air minum, septic tank,
jalan baru, rumah permanen, sarana
pendidikan dankesehatan.
Tabel 2.1 Pembagian WPP Kota Medan Sumber: RUTRK Medan 2005
Kawasan Pasar Sei Sikambing berada pada WPP E. Arah pengembangan pada wilayah ini adalah sebagai wilayah Permukiman, Perkantoran, Perdagangan,
Konservasi, Rekreasi, Lapangan Golf, dan Hutan Kota. Keberadaan Pasar Sei Sikambing sangat tepat karena berada di wilayah yang berorientasi pada wilayah
Perdagangan dan dekat dengan permukiman penduduk.
II.3.1.2. Pencapaian
Lokasi site berada di jalan Gatot Subroto, sangat efisien untuk pencapaian karena banyak dilalui oleh angkutan umum, kendaraan, maupun truk barang. Untuk
Permukiman Penduduk
Retail Perumahan Retail + Permukiman Penduduk
Retail + Permukiman Penduduk
SITE
Gambar 2.2. Pertimbangan Pemilihan Lokasi
para pejalan kaki, site sangat mudah dijangkau karena banyak dilalui oleh berbagai jenis angkutan umum.
Site Kawasan Pasar Sei Sikambing ini dilalui oleh 2 jalur utama: 1. Jalan Gatot Subroto
2. Jalan Kapten Muslim
II.3.1.3. Area Pelayanan Pasar Sei Sikambing
Berdasarkan jenis pasar yang telah dijelaskan sebelumnya, maka dapat
dikatakan bahwa Pasar Sei Sikambing adalah Kelas II, tepatnya adalah Pasar Kotamadya Medan. Sehingga berdasarkan hal tersebut, dapat dikatakan Pasar Sei
Sikambing memiliki kriterial sebagai berikut : - Fasilitas pelayanan : pertokoan, perpasaran, kantor-kantor pelayanan umum
dan civic center. - Poupulasi pelayanan : 20.000 – 70.000 jiwa
SITE
Jalur Utama Jalur Sekunder
Site Jalan Budi Luhur
Jalur Sekunder Jalan Kapten Muslim
Jalur Sekunder Site
Jalan Gatot Subroto
Keterangan:
Gambar 2.3. Peta Pencapaian Lokasi
- Skala radius pelayanan : 0 - 1,5 km - Perkiraan kepadatan : 80-100 ha
- Status pasar lingkungan
II.3.2. Analisa Pemilihan Lokasi
Pada site ini, lokasi merupakan lokasi tunggal, dikarenakan ini termasuk ke dalam proses redevelopmen. Sehingga tidak akan ada site lainnya sebagai
pembanding. Terdapat beberapa kriteria agar sebuah lokasi dapat menjadi lokasi sebuah pasar dan pusat perbelanjaan, antara lain :
1. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga mempunyai konsumen yang tetap.
2. Lokasi harus dapat menjangkau masyarakat banyak 3. Dilalui oleh lintasan angkutan umum, sehingga dapat diakses oleh para
pejalan kaki Pasar Hevetia
Plaza Milenium
Pasar Sei Sikambing
Gambar 2.4. Peta Area Pelayanan
4. Memiliki sarana dan utilitas yang baik di sekitar kawasannya. Sehingga nantinya tidak menimbulkan bau yang tidak sedap.
II.3.3. Deskripsi Kondisi Eksisting Lokasi II.2.3.1 Luas lahan
Pasar Sei Sikambing yang ada saat ini bukan seutuhnya dikelola oleh Perusahaan Daerah Kota Medan tetapi juga sebagiannya dikelola oleh pihak
Swasta. Luas gabungan dari keduanya mencapai ± 22.000 m
2
, tetapi yang dikelola pleh PD. Pasar hanya seluas 6.166 m
2
.
Merupakan kawasan permukiman penduduk,
sehingga pasar ini memiliki pelanggan yang tetap.
Dilalui oleh Jl. Gatot Subroto dan Kapten
Muslim yang banyak dilalui oleh banyak jenis angkutan
umum.
203,6 M
170,8 M 115
118 Site
Gambar 2.5. Analisa Pemilihan Lokasi
Gambar 2.6. Dimensi Site
Site ini terletak pada kecamatan Medan Helvetia. Termasuk kedalam wilayah pengembangan yang berorientasi sebagai area Permukiman,
Perkantoran, Perdagangan, Konservasi, Rekreasi, Lapangan Golf, dan Hutan Kota. Adapun site ini memiliki kelebihan dan kelemahan tertentu antara lain :
- Kelebihan: 1. Berada pada salah satu jalan utama di kecamatan Medan Helvetia
yaitu jalan Gatot Subroto. 2. Pencapaian yang mudah karena banyak dilalui oleh berbagai jenis
kendaraan maupun angkutan umum. 3. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga target pasar dapat
dengan mudah terpenuhi, karena tersedianya jumlah pembeli yang memadai.
- Kelemahan 1. Memiliki arus lalu lintas yang padat sehingga sangat sulit memarkirkan
kendaraan di sekitar site. 2. Lahan parkir yang sangat terbatas mengakibabkan banyak kendaraan
di badan jalan sehingga menimbulkan kemacetan. 3. Tidak tersedianya pemberhentian angkutan umum maupun selter
becak yang tetap mengakibabkan mereka berhenti dan menunggu penumpang di sembarang tempat.
4. Utilitas bangunan yang tidak terawat menimbulkan bau yang tidak sedap. Dan kadang menimbulkan banjir dan genangan air.
II.3.3.2. Peraturan Site 1. Land Use RDTRK : rencana detail tata ruang kota. Yaitu peruntukan dan
syarat-syarat lain tentang suatu wilayah pada daerah tertentu. Peraturan ini dibuat agar penggunaan lahan pada suatu kawasan dapat terencana dan
teratur. Kawasan Pasar Sei Sikambing sudah tepat berada pada wilayah
perdagangan sesuai dengan WPP yang ada saat ini.
2. GSB = Garis Sempadan Bangunan : Mengatur jarak batas bangunan
dengan batas kapling, bisa batas depan, samping atau belakang. Sering garis sepadan ini hanya depan atau jalan saja, 12 x lebar jalan atau 12xlebar
jalan + 1. GSB ideal yang seharusnya ideal untuk sebuah site adalah seperti yang
diutarakan dalam penjelasan di atas, yaitu : GSB sebelah Utara:
12x 3,5m + 1 = 2,75m GSB sebelah Timur Jl. Kapten Muslim:
12x 18m + 1 = 10 m GSB sebelah Selatan Jl. Gatot Subroto:
12x 20m + 1 = 11m Namun GSB yang terdapat pada kawasan perancangan pada saat ini adalah
sebagai berikut:
3. BC = Building Coverage Koefisien Dasar Bangunan. Yakni perbandingan
tapak dengan kawasan terbangun. Koefisien ini akan semakin kecil untuk kawasan perbelanjaan atau kawasan mahal, bisa berubah tergantung fungsi
dan harga tanah atau lahan. Sebagai kawasan pusat perbelanjaan dan pasar, maka koefisen dasar bangunan yang ada di sekitar dan pada site adalah
sekitar 80 - 90 Maka koefisen dasar bangunan adalah : 90 x 22.000 m2 = 19.800 m2
GSB 4-12
Tidak Ada GSB
GSB 3-9 m GSB 2-15
GSB 2-18 GSB 15-19
GSB 4-7 m
Gambar 2.7. GSB Eksisting
4. FAR = Floor Area Ratio Koefisien Lantai Bangunan. Yaitu perbandingan
luas tapak dan klasifikasi yang telah ditetapakan total luas lantai. Koefisien ini bisa lebih dari 100 untuk bangunan bertingkat.
Untuk daerah di sekitar Pasar Sei Sikambing, maka koefisien lantai bangunan sekitarnya adalah 2-3 lantai. Dengan KDB sekitar 90 maka dengan kata
lain KLB bisa mencapai 200 - 300 .
II.3.3.3. Ketinggian Bangunan
Berdasarkan survey yang telah dilakukan, maka dapat diketahui ketinggian bangunan di kawasan Pasar Sei Sikambing. Penyajiannya adalah sebagai berikut:
1. Ketinggian Bangunan Pasar Sei Sikambing Ketinggian bangunan Pasar Sei Sikambing adalah bangunan 1 lantai.
Mulai dari kios hingga loods semuanya hampir sama ketinggiannya. 2. Ketinggian Bangunan di sekitar Pasar Sei Sikambing
Bangunan di sekitar pasar sei sikambing rata-rata adalah bangunan rumah toko dan permukiman penduduk. Ketinggiannya bervariasi, mulai
dari 1 hinnga yang paling tinggi adalah 3 lantai. Untuk lebih jelasnya disajikan dalam gambar berikut.
1 Lantai 2 Lantai
3 Lantai Keterangan:
Gambar 2.8. Peta Ketinggian Bangunan
II.3.3.4. Eksisting
Tapak terletak di Jl. Gatot Subroto, di samping Jl. Kapten Muslim. Tapak terletak di Kecamatan Medan Helvetia dengan KDB di kawasan tersebut sebesar 73, dengan
luasan site sekitar 22.000 m
2
. Berikut akan dijelaskan kondisi tapak di sekitar site.
II.4. Tinjauan Fungsi II.4.1. Deskripsi Pengguna dan Kegiatan
