3. Meninggalnya pengampu atau pailitnya pemberi kuasa atau yang
menerima kuasa 4.
Perkawinan perempuan yang sudah memberikan kuasa atau yang menerima kuasa untuk ketentuan terakhir ini sudah tidak berlaku lagi.
Ketentuan penarikan kuasa dan penghentian kuasa terlebih dahulu harus diberitahukan terlebih dahulu. Jika penerima kuasa menolak atau tidak mau
menyerahkan kembali kuasanya secara sukarela, maka dapat dipaksa melalui pengadilan.Pada praktek penarikan kembali tersebut diumumkan di beberapa surat
kabar dan diberitahukan dengan surat kepada pihak ketiga atau relasi yang berkepentingan.
Pengangkatan seorang penerima kuasa baru untuk menjalankan suatu urusan yang sama, menyebabkan ditariknya kembali kuasa yang pertama terhitung mulai
diberitahukannya pengangkatan itu. Penerima kuasa dapat membebaskan diri dari kuasanya dengan pemberitahukan kepada pemberi kuasa. Hal ini diatur dalam
ketentuan pasal 1814-1817 KUHPerdata.
3. Kuasa Mutlak
Kuasa mutlak merupakan suatu bentuk pemberian kuasa yang berisikan wewenang yang seluasnya bagi penerima kuasa mengenai suatu hal dan tidak dapat
ditarik kembali dengan alasan apapun termasuk alasan yang diatur dalam pasal 1813 KUHPerdata. Pemberian kuasa mutlak tidak diatur dalam KUHPerdata, namun diakui
didalam lalu lintas bisnis masyarakat yang oleh beberapa putusan hakim dipandang sebagai “bestendingen gebruikelijding”.
Universitas Sumatera Utara
Pemberian kuasa mutlak merupakan suatu perikatan yang muncul dari perjanjian yang diatur dalam ketentuan pasal 1338 KUHPerdata yang mengakui adanya
kebebasan berkontrak dengan pembatasan bahwa perjanjian itu tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundang-undangan harus dilandasi dengan itikad
baik. Hal itu sebagaimana ketentuan dalam pasal 1338 KUHPerdata, yang isinya
sebagai berikut: a.
Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya
b. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua
belah pihak, atau karena alasan-lasan yang oleh undang-undang dinyatakan cukup untuk itu
c. Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Pembuatan kuasa mutlak dalam suatu perikatan jual beli yang terjadi selama ini dalam praktek kenotaritan disebabkan oleh berbagai alasan, diantaranya adalah
sebagai berikut: a.
Pihak penjual maupun pihak pembeli belum membayar pajak yaitu PPh dan BPHTB.
b. Sertifikat tanah tersebut belum dicek bersih
c. Pembayaran jual beli tersebut tidak secara tunai tetapi bertahap
d. Surat-surat tanah belum lengkap
e. Surat tanah tersebut masih dalam pengurusan permohonan sertifikat pada
kantor Badan Pertanahan Nasional BPN setempat. f.
Dan lain-lain
Universitas Sumatera Utara
Sehingga dengan demikian untuk melakukan jual beli dihadapan PPAT belum bisa dilakukan.
Menurut Harifin A. Tumpa secara umum alasan untuk membuat surat kuasa mutlak dapat dibagi menjadi 2 kategori, yaitu:
a. Pemilik tanah sudah lebih dahulu meminjam uang dari pemilik modal
dengan bunga yang cukup tinggi sehingga apabila hutang tidak bisa dilunasi tepat waktu dibuatlah surat kuasa mutlak.
b. Surat tanah belum lengkap, sehingga untuk melakukan jual beli melalui
PPAT belum bisa dilakukan. Dalam pemberian kuasa mutlak, pemberi kuasa telah memberikan kebebasan
sepenuhnya kepada penerima kuasa untuk melakukan segala tindakan, baik berupa pengurusan maupun pemilikan terhadap obyek tersebut. Klausula yang lazim akan
ditemui dalam suatu kuasa mutlak adalah sebagai berikut: “ ………….. kuasa mana tidak dapat ditarik kembali dan tidak akan berakhir
atas dasar atau alasan apapun juga dengan mengesampingkan ketentuan pasal 1813 Kitab Undang-undang Hukum Pedata……..”
“………… penerima kuasa dibebaskan dari segala tanggungjawab kepada pemberi kuasa”.
Hal tersebut diatas tidak akan ditemui dalam pemberian kuasa biasa. Hal tersebut merupakan penyimpangan dari ketentuan hukum tentang berakhirnya suatu
kuasa dan tentang pertanggungjawaban penerima kuasa kepada pemberi kuasa sebagai diatur dalam KUHPerdata.
Polimik mengenai kuasa mutlak timbul dikalangan NotarisPPAT dengan keluarnya Instruksi Menteri Dalam Negeri tertanggal 6 Maret 1982 Nomor 14 Tahun
1982 tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak sebagai Pemindahan Hak atas
Universitas Sumatera Utara
Tanah. Instruksi Menteri tersebut berisikan instruksi kepada semua Gubernur Kepala Daerah Tingkat 1 dan para Bupati Walikota Kepala Daeah Tingkat II untuk
melarang : a.
Camat dan Kepala Desa atau pejabat yang setingkat dengan itu untuk membuat menguatkan pembuatan surat kuasa mutlak yang pada
hakekatnya merupakan pemindahan hak atas tanah. b.
Pejabat-pejabat agraria untuk melayani penyelesaian status hak atas tanah yang merupakan surat kuasa mutlak sebagai bahan pembuktian
pemindahan hak atas tanah. Berdasarkan Instruksi Menteri Negeri tersebut dapat disimpulkan bahwa kuasa
mutlak mempunyai 3 tiga unsur, yaitu: a.
Obyek dari kuasa tersebut adalah tanah b.
Kuasa tersebut mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa, dan
c. Kuasa tersebut memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk
menguasai dan menggunakan tanah serta melakukan segala perbuatan hukum yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh pemegang
haknya, dan pada hakekatnya merupakan suatu pemindahan hak atas tanah.
Dalam pemberian suatu mutlak dapat menimbulkan konflik diantaranya:
Universitas Sumatera Utara
a. Adanya ketidakseimbangan antara hak dan kewajiban dari para pihak.Hal
ini disebabkan karena bahwa pemberian kuasa mutlak ditujukan untuk kepentingan pihak penerima kuasa pembeli.
b. Penyalahgunaan klausul kuasa mutlak yang tidak dapat dicabut kembali.
Karena dengan kekuatan pemberian kuasa walaupun penerima kuasa belum melunasi pembayaran atas jual beli tersebut dapat melakukan
tindakan pemilikan dan tindakan pengurusan tanpa persetujuan dari pemberi kuasa penjual dan ini sangat merugikan pihak penjual karena
tidak bisa berbuat apa-apa. Hal ini juga merupakan perbuatan melanggar hukum dari penerima kuasa karena telah melampaui batas-batas kuasanya.
B. Konsep Perjanjian Hak Pakai Atas Hak Milik
Sebagaimana telah diuraikan, bagi warga negara asing di Indonesia peraturan perundang-undangan telah memberikan pengaturan tentang tanah dan atau bangunan
yang dapat dihakinya. Pengaturan penguasaan atas tanah bagi warga negara asing di diatur dalam PP No.40 tahun 1996 dan memiliki bangunan dan atau rumah untuk
tempat tinggal bagi warga negara asing dalam PP No. 41 tahun 1996.. Di dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku, penguasaan tanah dan
atau pemilikan rumahbangunan bagi WNA dibedakan karena pada dasarnya Indonesia menganut asas horizontal. Menurut asas ini, bangunan dan tanaman bukan
merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan. Secara tidak langsung hal tersebut yang membuat terpisahnya kedua peraturan yang diberlakukan bagi WNA tersebut.
Universitas Sumatera Utara
Di dalam masing-masing peraturan tersebut diatur bahwa hak pakai yang diperkenankan selain atas tanah negara dan hak pengelolaan maka dapat dilakukan
atas tanah hak milik. Demikian juga atas tanah yang diatasnya akan didirikan bangunan atau rumah dapat dibangun diatas tanah hak milik. Terhadap kedua hal itu
khususnya atas tanah hak milik di dalam peraturan pelaksana tersebut banyak disebutkan mempergunakan perjanjian.
Selain hal-hal yang telah diatur dalam kedua peraturan pemerintah tersebut di atas, terdapat aturan yang dipakai untuk menyelesaikan kasus-kasus konkrit atau hal
teknis. Kasus-kasus konkrit yang dimaksud itulah perjanjian dipergunakan. Pembatasan terhadap perjanjian yang dipergunakan dalam hal teknis tersebut tidak
boleh bertentangan dengan ketentuan UUPA. Seyogianya perjanjian yang dilakukan pemegang hak pakai dengan pemegang
hak milik atas tanah tidak boleh bertentang dengan aturan hukum yang telah ada. Demikian juga kepemilikan bangunan danatau rumah oleh warga negara asing harus
sesuai dengan aturan hukum yang berlaku meskipun dasarnya adalah perjanjian atau dengan kata lain kebebasan berkehendak para pihak.
Di dalam perjanjian Hak Pakai yang pertama menjadi perhatian adalah para pihak. Salah satu adalah WNA dan pihak lain adalah orang Indonesia yang memiliki
hak atas tanah dan dalam hal ini adalah tanah dengan alas hak Milik. Sebagai objek adalah tanah dengan alas Hak Milik. Selain tanah dengan alas Hak Milik diatur dalam
ketentuan perundang-undangan bahwa tanah yang dapat diberikan hak Pakai adalah tanah negara.
Universitas Sumatera Utara
Hak pakai atas tanah hak milik dibuat dengan perjanjian. Selain itu di atur di dalam UUPA Hak Pakai diatur dapat dilakukan dengan cuma-cuma atau tanpa
pembayaran. UUPA tersebut tidak mengatur teknis pelaksanaannya. Hak Pakai atas tanah Hak Milik, meskipun didasarkan kepada perjanjian, namun pencatatannya tetap
diwajibkan ke dalam buku pertanahan. Pejabat yang ditunjuk untuk mencatat hal itu adalah PPAT. Hal tersebut diatur sama dengan yang diatur di dalam PP No.41 tahun
1996. Perjanjian merupakan kunci bagi para pihak di dalam proses terjadinya Hak Pakai.
Jangka waktu Hak Pakai diatur di dalam PP No. 40 tahun 1996 mengatur hal yang berbeda. Jangka waktu yang diberikan adalah 25 tahun dan dapat diperpanjang
paling lama 20 tahun atau diberikan jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu pasal 45 dengan ketentuan
sebagaimana pasal 45 angka 3. Selanjutnya dapat dimohonkan pembaharuan pasal 46 angka 1 dengan persyaratan sebagai berikut :
i. tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan
tujuan pemberian hak tersebut; ii.
syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan
iii. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak sebagaimana
dimaksud dalam pasal 39 Hak Pakai atas tanah Hak Milik dalam hal mengajukan perpanjangan
berdasarkan kesepakatan para pihak sebagaimana tertuang di dalam perjanjian. Hak
Universitas Sumatera Utara
Pakai atas tanah Hak Milik di dalam PP No.40 tahun 1996 diberikan jangka waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang pasal 49 ayat 1. Hak Pakai atas
tanah Hak Miliki hanya daat diperbaharui dengan akta yang dibuat oleh PPAT dan wajib didaftarkan.
Di dalam PP no.41 tahun 1996 kepemilikan rumah atau bangunan bagi orang asing pun diatur tidak boleh lebih dari 25 tahun pasal 5 ayat 1. Sebagaimana di
dalam PP No. 40 tahun 1996 kepemilikan tersebut hanya dapat diperbaharui selama 25 tahun juga dan dengan ketentuan bahwa orang asing tersebut masih berkedudukan
di Indonesia. Hak dan Kewajiban pemegang Hak Pakai diatur bahwa Hak Pakai tersebut
berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan Hak Pakai selama waktu tertentu untuk keperluan pribadi atau usahanya serta untuk
memindahkan hak tersebut kepada pihak lain dan membebaninya, atau selama digunakan untuk keperluan tertentu.
Pembebanan Hak Pakai atas tanah Hak Milik hal tersebut dimungkinkan dengan aturan pemerintah sebagaimana dinyatakan di dalam UU No. 4 tahun 1996 tentang
Hak Tanggungan, namun hal tersebut belum diatur. Hal tersebut merupakan suatu kelemahan juga dimana kepastian hukum tentang hal-hal yang berkaitan dengan hak
milik masih sulit untuk dilaksanakan. Peralihan Hak Pakai atas tanah hak milik diatur sebagaimana dituangkan dalam
perjanjian oleh para pihak. Di dalam PP No. 40 tahun 1996 diatur bahwa peralihan Hak pakai terjadi karena :
Universitas Sumatera Utara
a. Jual Beli;
b. Tukar menukar;
c. Penyertaan dalam modal;
d. Hibah;
e. Pewarisan.
Peralihan Hak Pakai karena hal-hal diatas wajib didaftarkan pada Kantor PertanahanMasing-masing dari cara peralihan tersebut memiliki ketentuan sebagai
berikut : a.
Peralihan Hak Pakai karena jual beli melalui lelang, tukar menukar, penyertaan dalam modal, dan hibah harus dilakukan dengan akta yang dibuat
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. b.
Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara Lelang
c. Peralihan Hak Pakai karena pewarisan harus dibuktikan dengan surat wasiat
atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang Ketentuan untuk bangunan yang dibangun diatas tanah Hak Pakai diwajibkan
untuk dilepaskan atau dialihkan hak atas rumahnya kepada orang lain yang memenuhi syarat. Rumah atau bangunan yang didirikan atas dasar perjanjian maka menjadi
milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. Hapusnya Hak Pakai di dalam PP No. 40 tahun 1996 pada pasal 55 Ayat 1 Hak
Pakai hapus karena :
Universitas Sumatera Utara
1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya :
2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir karena:
i. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak danatau dilanggar ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 50,
pasal 51 dan pasal 52; atau ii. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang
tertuang dalam perjanjian pemberian hak Pakai antara pemegang Hak Pakai dan pemegang Hak Milik atau perjanjian Penggunaan Hak
Pengelolaan; atau iii. putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang
tetap; 3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu;
4. Dicabut berdasarkan UU No. 20 tahun 1961; 5. Ditelantarkan;
6. Tanahnya musnah; 7. Ketentuan pasal 40 ayat 2
Hapusnya Hak Pakai atas tanah Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam pasal 55 mengakibatkan tanahnya kembali dalam penguasaan pemegang Hak Milik. Hak Pakai
atas tanah Hak Milik hapus sebagaimana dimaksud pasal 56, bekas pemegang Hak Pakai wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang Hak Pengelolaan atau
Universitas Sumatera Utara
pemegang Hak Milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan tanah Hak pengelolaan atau perjanjian pemberian Hak Pakai
atas tanah Hak milik.
Universitas Sumatera Utara
BAB IV TINJAUAN YURIDIS PERJANJIAN PENGUASAAN HAK ATAS TANAH
OLEH INDONESIAN NOMINEE DENGAN WNA
A. Penerapan Perjanjian Penguasaan Tanah Menggunakan Indonesian
Nominee
Di dalam penawaran di internet, perjanjian yang dibuat antara Indonesian Nominee dengan WNA terdapat beberapa dokumen yang harus ditandatangani oleh
kedua belah pihak. Adapun dokumen-dokumen tersebut adalah sebagai berikut : a.
A loan agreement : acknowledges that the foreign has lent to the nominee the purchase price of the land
b. A right of use agreement : allows the foreigner to use the land
c. A statement letter where the nominee acknowledges the foreigner loan and
intention to own the land d.
Power of Attorney : Nominee sign an airrevocabale power of attorney giving the foreigner the complete authority sell, mortgage, lease or
otherwise deal in the land
82
Selain yang diuraikan diatas ada juga diuraikan bentuk perjanjian penguasaan yang menggunakan Indonesian Nominee sebagai berikut :
Documents drawn up by Notary : There are four documents needed: Number one states that the foreigner gives
money to the Indonesian Nominee to buy land and property and the Indonesian gives this land and property to the foreigner to use it, out of his
free will. The document also states that the nominee gives the foreigner permission to sell, to rent out, or to rebuild a house or property. It states that
the agreement, if necessary, passes automatically to the heirs, of the foreigner and the nominee. It states that all of the property costs electricity, water and
taxes have to be paid by the foreigner. The official Sertipikat will be in the foreigner’s possession as well as the statement of cession, signed by the
82
http:www.lombok global.biz diakses terakhir tanggal 2 Juli 2007
84
Universitas Sumatera Utara
nominee. Only with this Sertipikat Hak Milik it is possible to sell the land. In the second document the selling of the property is granted to the foreigner.
The nominee gives his explicit permission to do so. In the third document the nominee gives permission to rent out the house or property. The
fourthdocument commits the nominee to co-operate – should the time ever come that foreigners can own land and property in Indonesia – in converting
the status of the foreigner to nominee on the Sertipikat. Should the law change to the disadvantage of foreigners, the nominee will co-operate in
changing the agreement into a lease-contract of 50 years with option for another term.
83
Di dalam awal dinyatakan ada perjanjian pinjaman yang dilakukan antara WNA dan Indonesian Nominee. Perjanjian peminjaman uang itu berisikan pernyataan dari
Indonesian Nominee bahwa sejumlah uang yang dipinjamkan itu adalah untuk melakukan perbuatan jual beli sebuah tanah. Indonesian Nominee tersebut juga
dinyatakan mengikatkan diri ke dalam perjanjian tersebut dengan sukarela. Meskipun pada kenyataannya mendapatkan imbalan untuk kesukarelaan yang ditulis di dalam
perjanjian.
84
Selanjutnya dibuatkan pernyataan bahwa Indonesian Nominee tersebut memperoleh pinjaman uang tersebut untuk suatu usaha. Dibuat juga pernyataan oleh
Indonesian Nominee bahwa tanah tersebut adalah milik pihak WNA. Terakhir adalah surat kuasa yang dibuat Indonesian Nominee kepada pihak WNA untuk menjual,
melepaskan atau memindahkan hak atas tanah atas nama Indonesian Nominee
83
http:www.bali-experience.comcontentview10675 diakses terakhir tanggal 2 Agustus 2007
84
Lihat http:www.concierge.comcntravelerarticlesdetail?articleId=5722
dinyatakan bahwa ada biaya lain-lain yakni biaya untuk notaris sebesar 1 sampai 2 dan 1 sampai dengan 1,5 untuk
Indonesian Nominee. Hal lain, untuk Indonesian Nominee bisa dinegosiasikan
Universitas Sumatera Utara
tersebut. Demikian rangkaian konsep perjanjian yang dibuat oleh WNA dengan Indonesian Nominee.
Bentuk penawaran perjanjian penguasaan tanah yang lain adalah sebagai berikut: a.
Perjanjian Induk yang terdiri dari Perjanjian Pemilikan Tanah Land Agreement dan Surat Kuasa;
b. Perjanjian opsi;
c. Perjanjian Sewa Menyewa;
d. Kuasa Menjual Power of Attorney to Sell;
e. Hibah Wasiat; dan
f. Surat Pernyataan Ahli Waris
85
Berbagai bentuk perjanjian penguasaan tanah tersebut diatas diberikan sebagai upaya menjamin kepastian WNA menguasai tanah di Indonesia. Perjanjian tersebut
tidak ada yang berdiri sendiri. Terdapat perjanjian lain yang mendukung suatu perjanjian awal. Seperti penggunaan pernyataan warga negara Indonesia yang
menjadi Indonesian Nominee dan juga Surat Kuasa yang mutlak. Langkah-langkah atau bentuk-bentuk perjanjian yang dibuat oleh para pihak
WNA dan Indonesian Nominee tersebut hanyalah sebuah upaya untuk memaksakan kehendaknya atas ketentuan hukum yang membatasi kehendak tersebut.
Penambahan hibah wasiat dan atau pernyataan ahli waris sebagaimana menurut pendapat Ibu Maria S.W. Sumardjono adalah untuk semakin memperkuat bahwa ke
depannya para ahli waris dari Indonesian Nominee tidak akan menggugat tanah yang menjadi objek perjanjian pada waktu ke depannya apabila Indonesian Nominee
85
Maria S.W Sumardjono, Alternatif Kebijakan, hal 14
Universitas Sumatera Utara
meninggal. Hal tersebut disebabkan karena tanah tersebut bukan merupakan harta benda Indonesian Nominee tersebut.
Contoh Kasus 1 :
JURUS WNA PUNYA Properti : Banyak Jalan Menuju Roma
86
03 June 2009
Sekalipun ada larangan orang asing memiliki aset properti, ini tidak menyurutkan mereka membeli properti di wilayah Indonesia. Bahkan, mereka berani mengambil
risiko.
Menyimak pernyataan Gunanegara, Kepala Pusat Hukum dan Humas Badan Pertanahan Nasional BPN, yang mengatakan belum ada rencana merevisi PP 41
Tahun 1996, tentang hak pakai properti untuk orang asing. Rasanya harapan orang asing atau ekspatriat memiliki properti di Indonesia, masih jauh dari harapan. Tetapi
bukan berarti orang asing yang kadung betah di Indonesia, tidak punya cara atau jurus untuk bisa memiliki rumah, vila, apartemen atau pulau sekalipun di Indonesia.
Ibarat pepatah “Banyak Jalan Menuju Roma” yang artinya banyak cara untuk mendapatkan sesuatu. Begitu juga dengan orang asing yang ingin memiliki aset
properti di Indonesia, bisa menempuh segala cara. Tujuannya yang penting bisa punya tempat tinggal selama di Indonesia. Ini cerita sepasang suami isteri, Loraine
dan Barry, asal Carlingford, Sydney, Australia, yang ingin menetap di Bali. Sejak pensiun delapan tahun yang lalu keduanya rutin datang ke Bali, dan menetap selama
tiga sampai empat bulan.
Loraine dan Barry kemudian sepakat untuk menghabiskan hari tuanya di Bali, dan memutuskan untuk punya rumah sendiri. Cari informasi ke sana-sini, yang didapat
orang asing tidak diizinkan memilik rumah pribadi wilayah Indonesia. Atas saran seorang guide yang selalu setia menemaninya, mereka pinjam nama penduduk
setempat. Jadilah mereka membeli tanah seluas tiga are di daerah Umalas, Kerobokan, Kuta, dan membangun rumah lengkap dengan kolam renang. “Beaya
menginap di hotel selama tiga sampai empat bulan justru bisa buat beli rumah,” kenang Barry kepada Bisnis PROPERTI yang menemuinya.
Kisah lain muncul dari Austin Hubert, warga negara Jerman yang juga sudah “punya” rumah di Bali. Kesibukannya dalam bisnis ekspor barang kerajinan dan batu alam,
membuatnya harus bolak-balik Indonesia – Jerman. Kondisi ini membuatnya ingin punya rumah sendiri di Bali. Beruntung lelaki berusia 61 tahun ini menikahi wanita
86
http:www.rumah123.comexpert_panel-property-648-en.html
Universitas Sumatera Utara
Jawa. Ia kemudian membeli rumah yang cukup mewah di daerah Jimbaran dengan hak kepemilikan atas nama adik iparnya. Rumah di atas tanah 2,5 are yang dibeli
dengan harga Rp1,7 miliar lima tahun lalu, kini menjadi tempat tinggal bila anak- anak dan keluarganya datang dari Jerman.
Apa yang dilakukan oleh Barry dan Austin Hubert, adalah cara-cara yang ditempuh para ekspatriat yang ingin memiki aset properti di Indonesia. Bisa dibilang ini cara
yang paling banyak dilakukan mereka karena terbentur UU Pokok Agraria. Menurut Lucy Rumantir, Chairman Jones Lang LaSalle Indonesia, orang asing yang ingin
memiliki properti di Indonesia bisa memakai nama PT. Tetapi tidak semua ekspatriat mau repot-repot mengurus PT. Cara lain adalah menggunakan nama suami atau isteri
orang lokal. Ini yang banyak terjadi. “Sebaiknya dibuka saja seluas-luasnya agar para WNA tidak mencari-cari jalan yang ilegal,” kata Lucy Rumantir.
Apa yang ditempuh orang asing untuk memiliki properti di Indonesia, bukan berarti tanpa risiko. Pasalnya, tanpa ada jaminan hukum yang pasti buat mereka, sama
artinya berisiko buat mereka apabila kelak dikemudian hari timbul masalah. Pasangan suami isteri asal Inggris, Dennis dan Jeanet, termasuk yang punya keinginan untuk
menetap di Bali. Tetapi ada ketakutan apabila memakai nama penduduk lokal, tidak ada jaminan di kemudian hari. Apalagi mereka banyak mendengar cerita tentang
orang asing yang memiliki rumah rumah atau tanah di Bali akhirnya bermasalah. Tak sedikit yang harus gigit jari karena milik mereka diambil alih oleh orang yang
meminjamkan namanya.
Cukup beralasan kalau Dennis, yang bekerja di sebuah bank di London, khawatir tanpa ada kepastian hukum. Data yang diperoleh dari PN Denpasar dalam beberapa
tahun terakhir cukup banyak menangani perkara antara orang asing dan warga Bali, soal sengketa objek rumah atau vila. Inilah yang menimpa Tony asal Australia ketika
membeli rumah di kawasan Tuban dengan memakai nama teman perempuannya, Kadek Fina. Ekspatriat yang terjun di bisnis impor furniture ini harus kehilangan
rumahnya setelah pisah dengan Kadek.
Tony sempat berusaha mendapatkan hak milik rumahnya dengan menggugat Kadek di PN Denpasar. Tetapi putusan majelis hakim berpihak pada Kadek. Rumah seharga
Rp800 jutaan itu akhirnya menjadi hak Kadek sesuai dengan nama yang tercantum dalam sertifikat hak milik SHM. Pertimbangan majelis hakim, sebagaimana diatur
dalam UU PA No. 41 Tahun 1996, warga negara asing tidak diperkenankan memiliki properti di Indonesia.
Gunanegara mengakui cara-cara yang ditempuh orang asing dengan menikahi wanita setempat atau memakai nama penduduk lokal untuk objek properti, seperti yang
Universitas Sumatera Utara
banyak terjadi di Bali. “Tentunya skema tersebut menjadi concern BPN. Sekarang sedang diteliti dan dipelajari untuk melahirkan peraturan baru, seperti yang terjadi di
Bali, Batam atau daerah kepulauan,” kata Gunanegara.
Seperti kata Edwyn Lim, President Director PT. Modernland Realty Tbk, siasat-siasat dengan cara menikahi orang Indonesia atau meminjam nama orang lain, justru
memberi kesan tidak baik bagi Indonesia sendiri di mata orang asing. “Kenapa tidak dibuat transparan saja. Dibuat jelas kepemilikannya, jelas peraturannya, dan asing
akan lebih confidence untuk long term investment,” kata Edwyn Lim.
Analisa Kasus
Berdasarkan kasus diatas terdapat beberapa latar belakang WNA dan cara-cara yag ditempuh untuk dapat memiliki tanah danatau bangunan di Indonesia. Pada
umumnya berdasarkan kasus daerah yang diminati adalah daerah wisata di Indonesia. Pada umumnya juga cara memperoleh kepemilikan atas tanah danatau
bangunan adalah dengan menggunakan orang yang dianggap dapat dipercaya sebagai Indonesian Nominee.
Para pihak yakni WNA dan Indonesian Nominee tersebut mengikatkan diri ke dalam perjanjian. Bentuk dari perjanjian tersebut dapat dinyatakan sebagai suatu
perjanjian yang semu. Perjanjian tersebut dinyatakan semu karena tidak sesuai dengan suatu keadaan yang sebenarnya meskipun di dalam akta-aktanya tercapai dan
tertera kesepakatan. Di dalam kasus yang pertama bahwa pasangan suami istri WNA ingin memiliki
tanah dan bangunan diatasnya yang ada di Bali sebagai tempat tinggal yang tetap mereka. Pilihan sebagai Indonesian Nominee adalah guide nya yang selama mereka
Universitas Sumatera Utara
berdomisili di Bali mendampingi. Pengakuan pasangan suami istri tersebut bahwa biaya pembelian tanah dan membangun rumah dengan fasilitas yang lengkap sama
besar dengan biaya penginapan mereka selama 4 bulan di Bali. Selain hal tersebut artinya merugikan pendapatan warga lokal Bali yang memiliki penginapan, terdapat
masalah yang lebih besar dimana kepemilikan tanah danatau bangunan di Bali tersebut telah beralih kepada WNA.
Penyelundupan hukum dilakukan dengan membuat perjanjian-perjanjian antara Indonesian Nominee dengan WNA. Indonesian Nominee mengakui hutangnya
kepada WNA yang pada kenyataannya uang tersebut digunakan untuk membeli tanah. Selanjutnya ada perjanjian dimana Indonesian Nominee memberikan ijin
menggunakan tanah danatau bangunan kepada WNA serta pernyataan sukarela dari Indonesian Nominee padahal dalam kenyataannya mendapatkan imbalan. Setelah itu
pemberian kuasa yang dalam hal ini Kuasa Mutlak yang dipegang WNA atas tanah tersebut.
Di dalam situasi yang kedua, sebagai Indonesian Nominee adalah adik iparnya. Secara tidak langsung diketahui bahwa WNA tersebut telah menikahi perempuan
WNI. Menikahi perempuan WNI juga sering menjadi jalan untuk memiliki hak atas tanah di Indonesia. Namun, pada saat timbul persoalan antara WNA dan WNI
ternyata melalui keputusan pengadilan WNA yang akan mendapat kerugian dimana hak tersebut akan dimilik oleh perempaun WNI tersebut sebagaimana diuraikan
situasi ketiga..
Universitas Sumatera Utara
Di dalam perjanjian cuma-cuma untuk menilai suatu perjanjian berisikan suatu kausa yang sebenarnya adalah pada kemurahan hati orang yang mengikatkan diri
pada perjanjian. Hal tersebut tidak berlaku dalam perjanjian penguasaan hak atas tanah yang dilakukan WNA dengan menggunakan orang Indonesia bayangan. Selain
itu juga tidak dapat dinyatakan sebagai perjanjian cuma-cuma karena Indonesian Nominee tersebut memperoleh sesuatu atas kesepakatan yang dinyatakannya di dalam
surat perjanjian mereka. Berdasarkan kasus tersebut diatas dapat dilihat bahwa sesungguhnya itikad dari
para pihak dalam mengikatkan diri ke dalam suatu perjanjian adalah itikad yang tidak baik. Secara sadar para pihak mengetahui bahwa langkah yang dilakukan dalam
upaya memiliki tanah danatau bangunan adalah tidak sesuai dengan ketentuan hukum nasional. Satu-satunya dasar melakukan tindakan tersebut hanyalah kebebasan
berkontrak oleh para pihak. Kausa-kausa di dalam sebuah perjanjian seyogianya menjadi alat kontrol dalam
membatasi ikatan para pihak yang tidak didasari oleh kebebasan berkontrak. Tentu saja perlu diperhatikan kebebasan yang dilahirkan sebuah perjanjian yang objeknya
adalah penguasaan tanah yang mana oleh ketentuan peraturannya dipastikan harus terbatas.
Berdasarkan Instruksi Menteri Dalam Negeri Nomor 14 tahun 1982 telah diatur Larangan Kuasa Mutlak. Di dalam Instruksi tersebut dinyatakan bahwa kuasa mutlak
merupakan kuasa yang mengandung prinsip tidak dapat ditarik kembali. Selain dari itu juga, kuasa mutlak dapat diartikan sebagai upaya pemindahan hak atas tanah
Universitas Sumatera Utara
dengan melimpahkan seluruh kewenangan kepada pemegang kuasa sebesar kewenangan pemegang hak itu sendiri.
Penting dipahami latar belakang lahirnya ketentuan tersebut diatas adalah karena kecenderungan penggunaan Kuasa Mutlak untuk disalahgunakan. Sebagaimana
diketahui bahwa telah terdapat pembatasan luas lahan pertanian, ketentuan pengenaan pajak dan pembatasan pemilikan atas tanah oleh subjek hukum tertentu, warga negara
asing misalnya. Penyalahgunaan kuasa mutlak tersebut seringkali digunakan sebagai usaha
penyelundupan hukum dengan melakukan perjanjian terselubung seperti a.
Untuk menghindari adanya larangan pemilikan tanah lewat dari ketentuan batas. Agar dapat memiliki tanah lagi melebihi batas yang telah ditentukan
maka pembuatan kuasa mutlak yang dituangkan dalam akta Kuasa dimana tertuang di dalamnya seluruh wewenang yang ada pada si pemilik
diserahkannya kepada pemegang kuasa. Formalitas menunjukkan bahwa orang yang menerima kuasa hanyalah penerima kuasa, namun secara materiil
penerima kuasa menjadi pemilik tanah. Nama yang tercantum di dalam sertifikat tidak menjadi hal yang penting karena yang diutamakan adalah
pemegang wewenang atas tanah tersebut. b.
Orang atau badan hukum yang telah dibatasi untuk dapat memiliki Hak Milik atas tanah di Indonesia dengan cara menggunakan atau meminjam nama orang
lain untuk tujuan kepemilikan tersebut. Segala biaya disediakan oleh pihak yang ingin memiliki tanah, akan tetapi yang melakukan perbuatan hukum
Universitas Sumatera Utara
untuk memperoleh kepemilikan adalah orang yang dipinjam namanya tersebut. Selanjutnya kuasa mutlak dibuat dengan akta notaris untuk orang
yang sebenarnya telah mengeluarkan biaya untuk memiliki tanah tersebut. Kuasa mutlak dibuat untuk kepastian atas hak dan kewajiban ada pada
penerima kuasa. Sesuai dengan aturan mengenai penggunaan kuasa mutlak maka penggunaan
kuasa yang diluar daripada yang telah ditentukan dan diatur oleh SK Mendagri No.14 tahun 1982 seyogianya tidak dapat dibuat. Selain itu seperti perjanjian jual beli yang
dibuat sebagai perjanjian awal dari beberapa tahapan perjanjian antara WNA dan Indonesian Nominee itikad membuatnya tidak sesuai dengan asas dalam perjanjian
yakni itikad baik dalam membuat perjanjian. Pihak yang paling lemah di dalam perjanjian tersebut diatas adalah WNA. Dilihat
dari para pihak yang membuat perjanjian, para pihak cakap untuk melakukan perjanjian. Namun hal yang diperjanjikan bertentangan dengan pasal 26 ayat 2
UUPA. Selain itu sebagaimana diatur pada pasal 1335 KUHPerdata yang menyatakan bahwa suatu perjanjian yang dibuat dengan suatu causa yang terlarang atau palsu
tidak mempunyai kekuatan hukum. Oleh karena penjelasan diatas, perjanjian yang dibuat tersebut sejak semula
adalah batal demi hukum. Secara tegas dapat dinyatakan, meskipun dilihat perjanjian- perjanjian yang dilakukan sudah benar syarat subjektifnya namun dalam hal syarat
objektif adalah salah.
Universitas Sumatera Utara
B. Upaya Hukum Terhadap Perjanjian Penguasaan Hak Atas Tanah Antara WNA dan Indonesian Nominee
1. Sanksi
