LAMPIRAN
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Keberadaan tanah tidak dapat dilepaskan dari segala aktifitas manusia baik dalam pergerakan ekonomi, sosial, politik dan budaya seseorang maupun suatu
komunitas masyarakat. Hal ini disebabkan karena tanah memiliki kedudukan dan fungsi yang sangat penting bagi setiap manusia dalam menjalankan aktifitas dan
melanjutkan kehidupannya sehari-hari. Tidak dapat dipungkiri bahwa sejak manusia dilahirkan, hidup bahkan sampai matipun erat kaitannya dengan tanah.
Kedudukan tanah dalam era pembangunan ini juga demikian, dimana setiap kegiatan pembangunan senantiasa memerlukan tanah sehingga keinginan
masyarakat untuk memiliki sebidang tanah pun semakin meningkat.
1
Mengingat pentingnya peranan tanah bagi kehidupan manusia, maka penguasaan atas tanah dan kekayaan alam di negara sebesar Indonesia sangat
menarik untuk dikaji. Sejak era reformasi, masalah tanah menjadi isu sentral dalam pergerakan sosial di Indonesia. Terjadinya perubahan-perubahan dalam
bidang pertanahan baik itu penguasaan tanah antar Pemerintah Daerah, antar
1
Ni Made Irpiana Prahandari, Penguasaan Hak Milik Atas Tanah Milik Warga Negara Indonesia Oleh Warga Negara Asing Dengan Akta NotarisPejabat Pembuat Akta Tanah Studi
Kasus, Program Magister Program Studi Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana Denpasar 2014, hal 1.
Universitas Sumatera Utara
Pemerintah dengan masyarakat, maupun antar masyarakat itu sendiri menyebabkan hampir setiap hari di media massa banyak memberitakan mengenai
sengketa-sengketa tanah sebagai hasil dari perubahan-perubahan yang berlangsung terlalu cepat.
Untuk melaksanakan amanat yang terkandung dalam Pasal 33 ayat 3 Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 selanjutnya
disebut UUD NRI 1945 tersebut, pemerintah menerbitkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria selanjutnya
disebut UUPA. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria UUPA, tidak memberikan pengertian agraria, hanya
memberikan ruang lingkup agraria sebagaimana yang tercantum dalam konsideran, pasal-pasal maupun penjelasanya. Ruang lingkup agrarian menurut
UUPA meliputi Bumi, Air, Ruang Angkasa dan Kekayaan Alam yang terkandung di dalamnya BARAKA.
2
Hukum agraria adalah keseluruhan kaidah-kaidah hukum, baik yang tertulis maupun yang tidak tertulis yang mengatur mengenai
agraria. Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria UUPA pada dasarnya menentukan jenis-jenis hak atas tanah yang
dapat dimiliki oleh subjek hukum. Beberapa diantaranya yaitu: Hak Milik, Hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak
memungut hasil hutan, dan hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang
2
Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah, Kencana, Jakarta, 2005, hal 2
Universitas Sumatera Utara
sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam Pasal 53 UUPA. Namun lebih lanjut yang akan di bahas adalah mengenai Hak Milik atas tanah.
Di dalam Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, selanjutnya disebut
UUHT diatur bahwa hak atas tanah dapat pula dibebani hak tanggungan ketika dijadikan jaminan untuk memperoleh kredit di suatu bank. Hak Guna Usaha
dalam Pasal 28 UUPA adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam Pasal 29,
guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. Menurut Pasal 29 pada undang-undang yang sama Hak Guna Usaha diberikan waktu paling lama 25
tahun atau untuk perusahaan tertentu dapat diberikan Hak Guna Usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.
3
Luas tanah Hak Guna Usaha adalah untuk perseorangan luas minimalnya 5 hektar dan maksimalnya 25 hektar. Sedangkan
untuk badan hukum, luas minimalnya 5 hektar dam maksimalnya ditetapkan oleh kepala Badan Pertanahan Nasional Pasal 28 ayat 2 UUPA jo. Pasal 5 PP No. 40
Tahun 1996.
4
Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan, dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam rangka
meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Salah satu produk yang diberikan oleh Bank dalam membantu kelancaran usaha debiturnya adalah pemberian kredit
dimana hal ini merupakan salah satu fungsi bank yang sangat mendukung pertumbuhan ekonomi. Begitu pula debitur didalam memperoleh fasilitas kredit
3 Kartini Muljadi dan Gunawan Wijaya. Hak-hak atas tanah, Kencana Prenada Media group, Jakarta, 2007, hal 9
4
Urip Santoso, Op.Cit., hal. 99
Universitas Sumatera Utara
tersebut hendaknya debitur memberikan kepastian hukum kepada kreditur sehingga diberikanya jaminan hak milik atas tanah kepada kreditur selama masa
kredit tersebut berjalan. Pemberian jaminan kredit oleh debitur kepada bank biasanya diikuti dengan pemberian hak tanggungan hak atas tanah yang dijadikan
sebagai jaminan tersebut. Kredit adalah sebuah kepercayaan trust, dengan demikian pemberian
fasilitas kredit haruslah berdasarkan suatu kepercayaan, yaitu fasilitas yang diberikan tersebut digunakan untuk tujuan yang sesuai dengan permohonan calon
debitur. Bagi bank kreditur, pemberian fasilitas kredit tersebut dapat kembali dengan aman dan menguntungkan.
5
Kredit yang baik adalah kredit yang diberikan sesuai dengan kebutuhan riil debitur, sehingga dapat memperbaikimeningkatkan
kinerja usaha debitur dan kredit dapat dikembalikan kepada bank dengan tepat waktu dan menguntungkan bank. Pemberian fasilitas kredit mengandung risiko
sehingga bank dalam memberikan fasilitas kredit wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang mendalam atas itikad dan kemampuan serta
kesanggupan debitur untuk melunasi utangnya sesuai yang diperjanjikan seperti yang diatur dalam penjelasan Pasal 8 ayat 1 Undang-Undang Nomor 7 Tahun
1992 jo Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan selanjutnya disebut Undang-Undang Perbankan.
Bank terlebih dahulu melakukan penelitian dan apabila dianggap cukup sesuai standar kelayakan pemberian kredit dengan kriteria bank, kemudian pihak
bank dan pemilik tanah datang ke Kantor NotarisPejabat Pembuat Akta Tanah
5
Try Widiyono, Agunan Kredit dalam Financial Engineering, Ghalia Indonesia, Jakarta, 2009,hal.2-3
Universitas Sumatera Utara
selanjutnya disebut PPAT yang wewenangnya meliputi daerah dimana tanah tersebut terletak, untuk membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan selanjutnya
disebut APHT. Pemberian Hak Tanggungan itu dilakukan dengan pembuatan APHT oleh PPAT sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Kemudian Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut ditandatangani oleh pemilik tanah selaku pemberi hak tanggungan, pemegang Hak Tanggungan yaitu pihak
bank, dua orang saksi, dan PPAT sendiri. Selanjutnya APHT ini wajib didaftarkan pada kantor pertanahan yang wilayahnya meliputi daerah tempat dimana tanah
yang dibebani Hak Tanggungan itu terletak disertai sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan.
Benda yang paling umum dipergunakan sebagai jaminan dalam fasilitas pemberian kredit berupa tanah, sebab tanah pada umumnya mudah dijual dan
secara ekonomis harganya terus meningkat dibandingkan dengan benda jaminan yang bukan tanah, dan tanah dapat dibebani dengan hak tanggungan.
Berkenaan dengan perjanjian kredit tidaks sedikit debitur yang belum atau tidak mengetahui hukum perjanjian dan hukum perkreditan, sehingga pada waktu
menghadapi kontrak yang demikian dan setelah dibacakan isinya dan apabila sesuai langsung menyetujui dan menandatanganinya. Kata sepakat sebagai salah
satu syarat sahnya perjanjian, dalam Pasal 1320 KUHPerdata dipandang telah terpenuhi.
Hak Guna Usaha selanjutnya disebut HGU diatur dalam UUPA. Berdasarkan Pasal 29 UU Agraria, HGU dapat diberikan untuk jangka waktu
maksimal 25 tahun untuk perusahaan dengan kebutuhan tertentu, dapat diberikan
Universitas Sumatera Utara
dengan jangka waktu maksimal 35 tahun. Setelah habis jangka waktunya, HGU dapat diperpanjang untuk waktu yang paling lama 25 tahun. Pengaturan mengenai
HGU selanjutnya dapat ditemui pada Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah.
Menurut Pasal 8 ayat 2 PP No. 40 tahun 1996, setelah perpanjangan jangka waktu sebagaimana diatur dalam UUPA, dapat diberikan pembaruan
hak. “Sesudah jangka waktu Hak Guna Usaha dan perpanjangannya sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 berakhir, kepada pemegang hak dapat diberikan
pembaharuan Hak Guna Usaha di atas tanah yang sama.”
6
Subjek Hak Guna Usaha, yaitu Suatu hak hanya dimungkinkan diperoleh apabila orang atau badan
yang akan memiliki hak tersebut cakap secara hukum untuk menghaki objek yang menjadi haknya. Pengertian yang termasuk pada hak meliputi, hak dalam arti
sempit yang dikorelasikan dengan kewajiban, kemerdekaan, kekuasaan dan imunitas.
PT. Bank Sumut Cabang Medan sebagai lembaga keuangan yang memberikan kredit menurut saluran-saluran formal melayani beberapa jenis
kredit, salah satunya adalah kredit dengan jaminan hak guna usaha dalam memberikan pelayanan kredit ini kepada masyarakat harus melalui proses atau
tahapan tertentu. PT.Bank Sumut cabang Medan dalam pemberian kredit, mengharapkan kredit tersebut harus dapat dikembalikan dengan jumlah nilai yang
ditentukan. Pemberian kredit harus didasarkan pada pertimbangan bahwa nasabah mempunyai kemampuan untuk mengembalikan kredit tersebut. Kegiatan usaha
6
Urip Santoso, Op.Cit., hal . 90-91.
Universitas Sumatera Utara
nasabah akan tetap berlangsung, baik dalam kondisi ekonomi normal good times maupun dalam kondisi ekonomi yang kurang baik bad times.
Berkaitan dengan hal tersebut di atas, untuk dapat mengerti lebih mendalam tentang Tinjauan Yuridis Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan
Yang Objeknya Tanah dengan Status Hak Guna Usaha pada Bank Sumut Cabang Medan.
B. Permasalahan
