commit to user 13
menerangkan status atau kondisi sebidang tanah. PPAT tidak memiliki wewenang untuk membuat akta tentang pendirian badan hukum atau
membuat akta tentang sewa-menyewa. Herman Hermit menjelaskan yang dapat diangkat menjadi PPAT
adalah : a
Notaris, b
Pegawai-pegawai dan bekas pegawai dalam lingkungan Direktorat Jenderal Agraria yang dianggap mempunyai
pengetahuan yang cukup tentang peraturan-perturan pendaftaran tanah dan peraturan-peraturan lainnya yang bersangkutan dengan
persoalan peralihan hak atas tanah, c
Para pegawai pamong praja yang pernah melakukan tugas seorang PPAT
d Orang-orang lain yang telah lulus dalam ujian yang diadakan
oleh Direktorat Jenderal Agraria. Sekarang ini semua yang diangkat menjadi PPAT kecuali Camat
yang menjadi PPAT karena jabatannya harus lulus terlebih dahulu ujian yang
diadakan oleh
Direktorat Jenderal
Agraria. Efendi
Perangin,1986:4. CamatPPAT
mempunyai wilayah
kerja dalam
wilayah kecamatannya, sedangkan PPAT yang lainnya tergantung dari surat
keputusan tentang pengangkatannya.
b. Tugas dan Kewenangan PPAT
PPAT sebagai
pejabat umum yang diberikan kewenangan untuk membuat akta-akta otentik untuk perbuatan hukum tertentu mengenai hak
atas tanah dan Hak Milik atas Satuan Rumah susun yang terletakdiwilayahnya.
Dalam Peraturan Pemerintah PP No 37 tahun 1998 disebutkan tugas dan kewenangan PPAT . Dalam pasal 2 ayat 1 PPAT mempunyi
tugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan
commit to user 14
membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang
akan dijadikan dasar bagi pebdaftaran perubahab data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu didaerah kerjanya yang
ditentukan oleh pemerintah kompetensi absolute yakni kabupaten atau kota satu wilayah dengan wilayah kerja Kantor Pertanahan.
Selain itu kewenangan PPAT dalam melakukan Perbuatan hukum itu tercantum pada pasal 2 ayat 2 Peraturan Pemerintah PP No 37
Tahun 1998 yang meliputi : a.
Jual Beli b.
Tukar-menukar c.
Hibah d.
Pemasukan kedalam perusahaan inbreng e.
Pembagian hak bersama f.
Pemberian hak guna bangunanHak Pakai atas tanah Hak Milik g.
Pemberian Hak Tanggungan h.
Pemberian Kuasa membebankan Hak Tanggungan. Seorang PPAT dapat diberhentikan oleh Mentri Dalam
NegriDirektur Jenderal Agraria jika ia tidak menyelenggarkan kewajibannya tersebut diatas maupun sering menimbulkan kerugian bagi
orang-orang yang meminta kepadanya untuk dibuatkan akta.
c Fungsi PPAT Dalam UU BPHTB
Menurut UU BPHTB, PPAT Notaris tidak dapat menandatangani akta. sebelum wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak berupa
SSB. Terhadap akta akta yang dibuatnya, PPAT Notaris mempunyai kewajiban untuk melaporkan setiap bulannya ke Kantor Pelayanan PBB,
sebagaimana tertuang dalam Pasal 24 ayat 1 dan Pasal 25 ayat 1 UU BPHTB. Dari kedua Pasal tersebut, nampak adanya kewajiban PPAT
Notaris untuk melakukan fungsi pengawasan terhadap kepatuhan dan kebenaran pemenuhan kewajiban perpajakan oleh wajib pajak.
commit to user 15
Dengan dianutnya sistem
self assessment
dalam UU BPHTB, PPAT Notaris hanya mempunyai kedudukan dalam pengawasan terhadap
kepatuhan wajib pajak. Sedangkan terhadap kebenaran pemenuhan kewajiban perpajakan, belum dapat direalisasikan. Ini disebabkan karena
kelemahan sistem ini yang mendasarkan pada, kejujuran wajib pajak, yang sulit diwujudkan tanpa diawali dengan kesadaran wajib pajak akan
pentingnya pajak bagi kelangsungan negara, serta tidak diberinya wewenang kepada PPAT Notaris untuk mengontrol harga transaksi yang
diisikan oleh wajibpajak.
d Sanksi terhadap PPAT
PPAT yang dalam melaksanakan tugasnya wajib mengikuti aturan, ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 38, pasal
39 dan pasal 40 PP No. 24 tahun 1997, serta ketentuan dan petunjuk yang diberikan oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk dikenakan
tindakan administrative berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatnnya sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi kemungkinan dituntut
ganti kerugian oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut dalam Pasal 62 PP No 24
tahun 1997. Sealnjutnya dalam peraturan jabatan PPAT pasal 10 PP No 37
tahun 1998 yo. PerKBPN No 1 tahun 2006 menjelaskan ada dua klarifikasi pemberhentian dari jabatan PPAT, diberhentikan dengan
hormat dan diberhentikan dengan tidk hormat. PPAT diberhentikan dengan hormat dari jabatannya karena :
a. Permintaan sendiri b.
Tidak mampu lagi menjalankan tugasnya karena keadaan kesehatan badan atau kesehatan jiwanya, setelah dinyatakan oleh tim pemeriksa
kesehatan yang berwewenang atas permintaan menteri atau pejabat yang ditunjuk.
commit to user 16
c. Melakukan pelanggaran ringan terhadap larangan atau kewajiban
sebagai PPAT d.
Diangkat sebagai pegawai negeri sipil atau ABRI Sedangkan PPAT diberhentikan dengan tidak hormat dari
jabatannya, karena : a.
Melakukan pelanggaran berat terhadap larangan atau kewajiban sebagai PPAT.
b. Dijatuhi hukuman kurungan penjara karena melakukan kejahatan
perbuatan pidana yang diancam dengan hukuman kurungan atau penjara selama-lamanya 5 lima tahun atau lebih berat berdasrkan
putusan pengadilan yang sudah memperoleh kekuatan hukum tetap Adjie,Habib;2007:93
Sebagaimana yang ditentukan dalam pasal 66 ayat 3 peraturan KBPN ini pembinaan dan pengawasan terhadap PPAT oleh Kepala Kantor
Pertanahan sebagai berikut : 1.
Membantu menyampaikan dan menjelaskan kebijakan dan peraturan pertanahan serta petunjuk teknis pelaksanaan tugas PPAT yang telah
ditetapkan oleh Kepala Badan dan Peraturan Perundang-Undangan; 2.
Memeriksa akta yang dibuat PPAT dan memberitahukan secara tertulis kepada PPAT yang bersangkutan apabila ditemukan akta yang tidak
memenuhi syarat untuk digunakan sebagai dasar pendaftaran haknya; 3.
Melakukan pemeriksaan mengenai pelaksanaan kewajiban operasional PPAT Adjie,Habib;2007:144
2 Tinjauan Umum Tentang Jual Beli
a Peralihan Hak
Peralihan hak atas tanah berlaku juga untuk satuan rumah susun. Peralihan hak atas tanah bisa terjadi karena beralih atau dialihkan. Beralih
misalnya karena pewarisan. Sedangkan dialihkan, misalnya karena jual- beli, tukar-menukar, hibah dan penyertaan modal berupa bidang tanah
kedalam suatu perusahaan.Hermant Hermit 2009:200
commit to user 17
Kecuali pewarisan dan lelang, semua macam peralihan hak harus dilakukan di Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT dan dibuktikan dengan
akta yang dibuatnya. Dengan demikian berarti setiap peralihan hak milik atas tanah,
yang dilakukan dalam bentuk jual beli, tukar menukar atau hibah harus dibuat di hadapan PPAT. Jual beli, tukar menukar atau hibah ini dalam
konsepsi hukum adat adalah suatu perbuatan hukum yang bersifat terang dan tunai. Dengan terang dimaksudkan bahwa perbuatan hukum tersebut
harus dibuat di hadapan pejabat yang berwenang yang menyaksikan dilaksanakan atau dibuatnya perbuatan hukum tersebut.
Sedangkan dengan tunai diartikan bahwa dengan selesainya perbuatan hukum dihadapan PPAT berarti pula selesainya tindakan hukum
yang dilakukan dengan segala akibat hukumnya. Ini berarti perbuatan hukum tersebut tidak dapat dibatalkan kembali, kecuali terdapat cacat cela
secara substansi mengenai hak atas tanah hak milik yang dialihkan tersebut, atau cacat mengenai kecakapan dan kewenangan bertindak atas
bidang tanah tersebut. Dengan demikian berarti, agar peralihan hak atas tanah, dan
khususnya hak milik atas tanah tersebut dapat terselenggara secara benar, maka seorang PPAT yang akan membuat peralihan hak atas tanah harus
memastikan kebenaran mengenai hak atas tanah hak milik tersebut, dan mengenai kecakapan dan kewenangan bertindak dari mereka yang akan
mengalihkan dan menerima pengalihan hak atas tanah tersebut. Sehubungan dengan obyek hak atas tanah yang dipindahkan
Parlindungan menjelaskan PPAT harus memeriksa kebenaran dari dokumen-dokumen:
a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, sertifikat asli hak yang bersangkutan. Dalam hal serifikat
tidak diserahkan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau
b mengenai bidang tanah yang belum terdaftar: - surat bukti yang membuktikan hak atas tanah yang lama yang
belum dikonversi atau surat keterangan Kepala Desa
commit to user 18
Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut dengan itikad baik, dan tidak
pernah ada permasalahan yang timbul sehubungan dengan penguasaan tanahnya tersebut; dan
- surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan, atau
untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan
dengan dikuatkan oleh Kepala Desa Kelurahan; dan dalam hal surat tersebut tidak dapat diserahkan maka PPAT wajib
menolak membuat akta pemindahan hak atas tanah tersebut termasuk hak milik atas tanah yang akan dialihkan tersebut.
Peralihan hak ini baik karena jual beli, hibah, ttukar-menukar, maupun karena diwakfkan kesemuanya merupakan suatu pranata-pranata
hukum yang diadministrasikan dengan baik oleh Kantor Pertanahan tersebut.
PPAT yang dalam melaksanakan tugasnya wajib mengikuti aturan, ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 38, pasal
39 dan pasal 40 PP No. 24 tahun 1997, serta ketentuan dan petunjuk yang diberikan oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk dikenakan
tindakan administrative berupa teguran tertulis sampai pemberhentian dari jabatannya sebagai PPAT, dengan tidak mengurangi kemungkinan dituntut
ganti kerugian oleh pihak-pihak yang menderita kerugian yang diakibatkan oleh diabaikannya ketentuan-ketentuan tersebut lihat Pasal 62 PP No. 24
tahun 1997. Parlindungan menjelaskan Dengan demikian peralihan hak
tersebut diusahakan sebaik mungkin dengan menghindari segala kesulitan dibelakan hari sehingga dapat dikatakan :
a harus membayar bea balik nama sebelum dilakukan transaksi b menyerahkan sertifikat asli kepada PPAT
c membuat akta PPAT dihadapan PPAT. d kemudian baru PPAT mengirimkan berkas-berkasnya di Kantor
Pertanahan secara jabatan.
b Proses Jual Beli
Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli
commit to user 19
sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat. Yang diberi wewenang untuk melaksanakan jual beli
adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah
Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka
beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :
1. Akta Jual Beli AJB.
Setelah menyepakati harga tanah, maka Pembeli dan Penjual datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT untuk
membuat AJB tanah;
2. Persyaratan AJB bagi penjual:
Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual, KTP, bukti pembayaran PBB 10 tahun terakhir, Surat Persetujuan
SuamiIsteri bagi yang sudah berkeluarga, Kartu Keluarga. Sedangkan calon pembeli: KTP dan KK;
3. Proses Pembuatan AJB di Kantot PPAT: a.
Sebelum membuat
Akta Jual
Beli, PPAT
melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertipikat ke kantor Pertanahan,
b. Pembuatan Akta Jual Beli: Dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa secara tertulis, dihadiri oleh
sekurang-kurangnya dua orang saksi, PPAT membacakan akta dan menjelaskan isi dan maksud pembuatannya, Bila isi akta telah
disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan PPAT, Akta dibuat
dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk balik
nama, Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya;
4. Setelah pembuatan AJB PPAT kemudian menyerahkan berkas AJB ke Kantor Pertanahan untuk balik nama. Penyerahan dilaksanakan
selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut;
5. Berkas yang diserahkan: a. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli,
b. Akta jual beli PPAT, c. Sertipikat hak atas tanah,
d. KTP pembeli dan penjual, e. Bukti pelunasan pembayaraan PPh,
f. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan;
6. Proses di Kantor Pertanahan; a. Setelah berkas disampaikan, Kantor Pertanahan memberikan tanda
bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya PPAT menyerahkannya kepada Pembeli;
commit to user 20
b. Nama pemegang hak lama penjual di dalam buku tanah dan sertipikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala
Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk; c. Nama pemegang hak yang baru pembeli ditulis pada halaman dan
kolom yang ada pada buku tanah dan sertipikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Ka Kantor Pertanahan
atau pejabat yang ditunjuk;
d. Dalam 14 empat belas hari pembeli sudah dapat mengambil sertipikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.
3 Tinjauaan Tentang BPHTB
a Arti BPHTB dan Dasar Pengenaan BPHTB
Dasar hukum yang mengatur pengenaan BPHTB adalah UU No 202000 tentang perubahan atas UU No 211997 tentang BPHIB. BPHTB
adalah pajak yang dibayar dalam rangka dan merupakan bagian dari biaya pengeluaran untuk memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.
Yang menjadi subyek pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Subyek pajak sebagaiman
tersebut dikenakan wajib membayar pajak menjadi Wajib Pajak menurut Undang-Undang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Objek pajak yang dikenakan BPHTB adalah adanya perolehan hak atas tanah danatau bangunan.
Suandy Erly menjelaskan ada beberapa hal yang mendasari penetapan perolehan hak atas tanah danatau bangunan sebagai berikut
1 Pemindahan hak karena: jual beli, tukar menukar, hibah, hibah wasiat, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya. Lalu
pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penunjukan pembeli dalam lelang, pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan
hukum tetap, dan hadiah.
2 Pemberian hak baru karena: kelanjutan pelepasan hak dan di luar pelepasan hak.
DPP Dasar pengenaan Pajak BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak atau disingkat menjadi NJOP. NJOP dapat berbentuk harga
transaksi dan nilai pasar. Jika nilai NJOP tidak diketahui atau lebih kecil dari NJOP PBB, maka NJOP PBB dapat dipakai sebagai dasar pengenaan
pajak BPHTB. BPHTB yaitu merupakan pajak yang harus dibayar akibat
commit to user 21
perolehan hak atas tanah dan bangunan meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun
dan hak pengelolaan.
b Tata Cara dan Saat Pembayaran BPHTB
Wajib pajak membayar pajak BPHTB yang terutang tidak didasarkan pada surat ketetapan pajak atau SKP, melainkan dengan cara
menghitung dan membayar sendiri pajak terutang dengan mengisi Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan atau disingkat
SSB.Pajak yang terutang dapat dibayar di Bank pemerintah, Bank DKI dan juga Kantor Pos di wilayah Kotamadya yang meliputi letak tanah dan
atau bangunan dengan SSB. Tempat terutang pajak adalah di wilayah kabupaten, kota atau propinsi yang meliputi letak tanah dan bangunan.SSB
dapat diperoleh di Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan KP PBB KPBB yang adal di wilayah DKI Jakarta, PPAT, Notaris, Kantor Lelang
dan Kantor Pertanahan serta Kantor Bank Pemerintah, Bank DKI dan Kantor Pos. Pembayaran BPHTB dapat dilakukan tanpa menunggu
diterbitkannya Surat Ketetapan Pajak SKP. SKP atau Surat Ketetapan Pajak adalah dokumen yang
menjelaskan jumlah pajak yang kurang atau lebih bayar yang diterbitkan oleh Direktur Jenderal Pajak setelah adanya pemeriksaan. SKP BPHTB
disingkat menjadi SKB Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. SKB dapat dikeluarkan dalam jangka lima tahun semenjak
saat terutang BPHTB. SKB dapat berupa SKBKB untuk yang kurang bayar, SKBLB untuk yang lebih bayar dan SKBN untuk yang nihil atau
nol bayar. BPHTB harus dibayar apabila melakukan salah satu hal berikut
dibawah ini a Akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan.
b Risalah lelang untuk pembelian telah ditandatangani oleh Kepala Kantor Lelang atau Pejabat Lelang yang berwenang.
c Dilakukannya pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanhan Kabupaten atau Kotamdya dalam hal pemberian hak baru atau
pemindahan hak karena pelaksanaan putusan hakim dan hibah wasiat.
commit to user 22
c Kerangka Pemikiran
Penjelasan gambar kerangka pemikiran : Inventarisasi peraturan Perundang-undangan berhubungan dengan
Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT dalam pelaksanaan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dan penandatanganan akta jual beli. Di
dalam prakteknya atau kenyataannya apakah sudah sesuai dengan Undang- Undang No 20 Tahun 2000. Setelah itu dicari adakah kesesuaian antara teori dan
prakteknya dengan interpretasi atau penafsiran untuk menemukan suatu peristiwa hukum yang terjadi.
Peraturan Per Undang- Undangan
- PP 24 Tahun 1997
- UU No 20 Tahun
2000 -
UU PA No 5 Tahun 1960
- PP No 37 Tahun
1998 -
KUHPer -
Per KBPN No 1 Tahun 2006
Pendaftaran Peralihan Hak karena Jual Beli
- Akta Jual Beli
- BPHTB
Fakta Hukum - Penandatanganan akta Jual
beli yang mendahului pembayaran BPHTB.
Kesimpulan Akibat Hukum Terhadap
PPAT
commit to user 23
Maka digunakan Interpretasi gramatikal atau berdasrkan kata-kata yang digunakan dalam Undang-Undang akan dapat dilakukan apabila kata-kata yang
digunakan di dalam undang-undang itu singkat artinya tidak bertele-tele, tajam artinya akurat mengenai apa yang dimaksud dan tidak mengandung sesuatu yang
bermakna ganda. Hal ini sesuai dengan karakter Undang-Undang sebagai perintah atau aturan ataupun larangan. Tidak semua Undang-Undang mengandung kata-
kata yang singkat, tajam dan tidak bermakna ganda. Dalam hal ini, tidak mungkin dilakukan interpretasi menurut kata-kata dalam Undang-Undang Peter
Mahmud,2005 :112 Setelah diporelah data-data yang diperlukan, maka penulis menyimpulkan
dalam prakteknya apakah sesuai dengan teori dalam perturan Perundang- Undangan.
commit to user 24
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
