commit to user 24
BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN
A. Fungsi PPAT Dalam Pelaksanan UU NO 20 Tahun 2000 Tentang
BPHTB Pada Jual Beli
1. Peran PPAT Dalam Jual Beli Tanah Dan Bangunan
Untuk menjamin kepastian hukum dibidang pertanahan khususnya tentang kepemilikan hak atas tanah yang dimiliki seseorang atau badan
hukum, maka kegiatan pendaftaran tanah menjadi penting dan mutlak dilaksanakan. Hal ini menjadi dasar dalam Pasal 19 UUPA yang menghendaki
diselenggarakannya pendaftaran tanah guna menjamin kepastian hukum pemilikan hak atas tanah.
Peran PPAT sangatlah penting, dalam pelaksanaan administrasi pertanahan data pendaftaran tanah yang tercatat di Kantor Pertanahan harus
selalu sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, baik menyangkut data fisik mengenai tanahnya: lokakasinya, batas-batasnya, luasnya bangunan dan
tanaman yang ada diatasnya, maupun mengenai hubungan hukum yang menyanngkut bidang tanah itu atau data yuridisnya mengenai hak : haknya
apa, siapa pemegang haknya,dan ada tidaknya pihak lain. PPAT adalah pejabat yang berwewenang membuat akta daripada
perjanjian-perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam
uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan sebagaimana dimaksud dalam PP No 10 Tahun 1961.
Menurut ketentuan di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, peralihan hak hanya dapat terjadi apabila dibuktikan dengan akta PPAT,
kemudian dalam UUPA sendiri disebutkan PPAT sebagai pejabat yang berfungsi membuat akta yang bermaksud memindhkan hak atas tanah,
memberikan hak baru atau membebankan hak atas tanah dan kemudian ditegaskan lagi dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang hak
24
commit to user 25
tanggungan atas tanah beserta benda-benda yaitu Pejabat Umum yang berwewenang membuat akta pemindahan hak atas tanah pembebanan hak atas
tanah, akta-akta lainnya yang diatur dengan peraturan Perundang-Undangan yang berlaku dan membantu Kepala Kantor Pertanahan dalam melaksanakan
pendaftaran tanah dengan membuat akta-akta yang dijadikan dasar pendaftaran perubahan data pendaftran tanah. Dan yang terakhir mampu
meningkatkan sumber penerimaan Negara dari pajak, PPAT bereperan besar dalam memeriksa telah dibayarnya Pajak Penghasilan PPh dari penghasilan
akibat pemindahan hak atas tanah dan Bea Perolehan Hak Atas dan Bangunan sebelum membuat akta.
Sejak berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, maka segala perbuatan hukum yang berkenan dengan obyek, berupa tanah, harus
dilakukan dengan Akta otentik yaitu dibuat oleh danatau dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan dengan menggunakan Formulir yang dibuat dalam
bentuk yang telah baku. Pasal 1868 BW menegaskan bahwa Akta Otentik ialah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang
dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu ditempat dimana akta dibuatnya. Substansi akta Pejabat Pembuat Akta Tanah
adalah merupakan alat bukti yang menjamin kebenaran suatu transaksi atas tanah yaitu baik kebenaran tanggal maupun atas subyek hukumnya.
Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah maka pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertananan yang
menggunakan akta oleh PPAT sebagai dasar untuk melakukan pencatatan dalam buku tanah, meskipun demikian Akta PPAT merupakan alat bukti yang
diharuskan oleh Peraturan Perundang-undangan sehubungan dengan adanya suatu transaksi yang merefleksikan adanya perjanjian diantara pars pihak yang
mengadakan perjanjian tersebut. Dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran peralihan hak atas tanah
maka pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah yang dilakukan oleh Kepala Pertanahan dalam prakteknya menggunakan akta yang dibuat oleh
PPAT. Karena tanpa adanya akta PPAT, kepentingan dari pihak ketiga
commit to user 26
maupun Badan Pertanahan Nasional sendiripun tidak dapat dilakukan. Mengingat akta PPAT merupakan bukti yang diharuskan oleh Perundang-
undangan sehubungan dengan adanya suatu perjanjian diantara para pihak yang melakukan perjanjian tersebut. Ini merupakan salah satu tugas dari PPAT
untuk membantu Kepala Kantor Pertanahan. Jual-beli, tukar-menukar, hibah, pemberian dan pemasukan dalam
perusahaan, demikian juga pelaksanaan hibah-wasiat, dilakukan oleh para pihak dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT, yang bertugas
membuat aktanya. Dengan dilakukannya perbuatan hukum yang bersangkutan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan dipenuhi syarat terangbukan
perbuatan hukum gelap, yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi. Akta yang ditandatangani para pihak menunjukkan secara nyata atau “riil”
perbuatan hukum jual-beli yang dilakukan. Dengan demikian ketiga sifat jual- beli yaitu tunai,terang dan riil, dipenuhi. Akta tersebut membuktikan, bahwa
benar telah dilakukan perbuatan hukum yang bersangkutan. Karena perbuatan hukum yang dilakukan merupakan pemindahan hak, maka akta tersebut secara
implicit juga membuktikan, bahwa penerima hak sudah menjadi pemegang haknya yang baru.
Dalam skripsi ini yang akan penulis bahas yaitu dalam masalah jual
beli. Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan
sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah
bersertifikat Jual beli merupakan peralihan hak yang paling sering terjadi dilakukan
oleh masyarakat daripada peralihan hak lainnya. Jaul beli adalah suatu perjanjian timbal balik dalam mana pihak yang satu penjual berjanji untuk
menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedang pihak lainnya pembeli berjanji untuk membayar harga yang terdiri dari sejumlah uang sebagai
imbalan dari perolehan hak milik tersebut.
commit to user 27
Menurut hukum barat yang pengaturannya terdapat dalam KUHP, jual- beli adalah suatu perjanjian dengan mana fihak yang satu penjual
mengikatkan dirinya untuk menyerahkan hak milik atas suatu bennda dan fihak yang lain pembeli untuk membayar harga yang telah dijanjikan pasal
1457. Pengertian jual-beli yang disebutkan oleh pasal 1457 KUHPerdata,
yaitu : suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan dan pihak yang lain untuk membayar
harga yang telah di janjikan. Dengan terjadinya jual-beli itu saja hak milik atas benda yang
bersangkutan belumlah beralih kepada pembelinya, sungguhpun misalnya harganya sudah dijual dan kalau jual-beli tersebut mengenai tanah, tanahnya
sudah diserahkan kedalam kekuasaan yang membeli. Hak milik atas tanah tersebut baru beralih kepada pembelinya, jika
telah dilakukan apa yang disebut “penyerahan yuridis”juridische levering, yang wajib diselenggarakan dengan pembuatan akta dimuka dan oleh Kepala
Kantor Pendaftaran Tanah.Beralihnya hak milik atas tanah yang dibeli itu hnaya dapat dibuktikan dengan akta tersebut. Perbuatan hukum itu lazim
disebut “balik-nama”terjmhan dari overschrijving, aktanya disebut “akta balik nama” dan pejabatnya “pejabat balik nama”
Untuk sekarang apabila ingin membalik nama harus ditingkatkan menjadi Akta Jual Beli yang dikeluarkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Selain itu untuk jual beli hak atas tanah yang tidak dibuat dengan Akta PPAT, maka yang sering dilakukan dengan membuat perjanjian dimana dibuat
dibawah tangan antara para pihak itu sendiri yaitu pihak pembeli dengan pihak penjual, dan dihadiri oleh saksi minimal 2 dua orang. Dan untuk menjamin
dan keabsahan dari perjanjian itu biasanya dalam perjanjian itu dibuat diatas kertas bermaterai secukupnya sehingga perjanjian dibawah tangan tersebut
dapat dikatakan sah. Dalam transaksi jual beli tanah danatau bangunan, pihak penjual
maupun pembeli dikenakan pajak. Peraturan perundangan yang mengatur hal
commit to user 28
ini antara lain : untuk penjual dikenai Undang-Undang Pajak Penghasilan yaitu Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2000 dan lebih lanjut Peraturan
Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999, sedangkan pihak pembeli dikenai Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2000. Dalam transaksi jual beli tanah danatau
bangunan tersebut, diperlukan seorang PPAT untuk membuat aktanya, hal ini sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah di Indonesia Pasal 1 ayat 24. Peraturan perundangan yang mengatur tentang pajak atas transaksi jual beli tanah danatau bangunan baik
untuk pembeli maupun penjual mensyaratkan PPAT hanya dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan setelah
wajib pajak membayar pajaknya. Baik undang-undang yang berkaitan dengan PPh maupun BPHTB keduanya menganut sistem self assessment dimana para
wajib pajak dipercaya untuk menghitung, menyetor, dan melaporkan pajak masing-masing.
Dalam pelaksanaan jual-beli tanah, hak atas tanah diserahkan dari penjual kepada pembeli setelah adanya pembayaran harga tanah. Pengalihan
tanah dari penjual kepada pembeli tersebut harus disertai dengan penyerahan yuridis, yaitu penyerahan yang harus memenuhi formalitas Undang-undang.
Menurut penulis, kewajiban menyerahkan surat bukti milik atas tanah yang dijual sangat penting, seperti disebutkan dalam Pasal 1482 Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata, bahwa kewajiban menyerahkan suatu barang meliputi segala sesuatu yang menjadi perlengkapannya serta dimaksudkan
bagi pemakaiannya yang tetap, beserta surat-surat bukti milik. Pada waktu dilakukan penyerahan yuridis itu, baik pembeli maupun
penjual kedua-duanya wajib hadir. Biasanya penjual perjanjian jual-beli itu. Penjual dan pembeli datang kekantor PPAT yang berwewenang membuat akta
mengenai tanah yang dijual. Mereka dapat diwakili oleh seorang kuasa. Jual beli adalah suatu persetujuan denagan mana pihak yang satu
mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan” demikian rumusan pasal
1457 KUHPer. Jual beli merupakan suatu bentuk perjanjian yang melahirkan
commit to user 29
kewajiban atau perikatan untuk memberikan sesuatu, yang dalam hal ini terwujud dalam bentuk penyerahan kebendaan yang dijual oleh penjual, dan
penyerahan uang oleh pembeli kepada penjualwidjaja,gunawan,2003:7 Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam melaksanakan tugasnya membuat
akta jual beli tanah dilakukan dikantornya, dengan dihadiri oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau orang yang
dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis. Apabila salah satu pihak dalam melakukan perbuatan hukum atau kuasanya tidak dapat datang di
kantor PPAT karena alasan yang sah, maka PPAT dapat membuat akta diluar kantornya yang masih dalam wilayah kerjanya, dengan ketentuan pada saat
pembuatan aktanya para pihak harus hadir dihadapan PPAT ditempat pembuatan akta yang telah disepakati.
Untuk pemenuhan sifat otentik dari akta, pembacaan akta dilakukan sendiri oleh PPAT. Penandatanganan para pihak, saksi-saksi, dan oleh PPAT
dilakukan segera setelah akta dibacakan. Akta PPAT merupakan salah satu sumber data bagi pemeliharaaan data pendaftaran tanah. Maka wajib dibuat
sedemikian rupasehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak yang bersangkutan.
Oleh karena itu PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat- syarat untuk sah-nya perbuatan hukum yang bersangkutan. Perbuatan hukum
pemindahan hak dalam hukum tanah nasional memakai dasar hukum adat, yang sifatnya tunai, dengan dilakukan perbuatan hukum yang bersangkutan
hak atas tanah menjadi objek berpindah kepada penerima hak. Pemindahan hak-nya hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta PPAT. Dengan
demikian akta PPAT merupakan syarat bagi pendaftaran pemindahan hak. Fungsi akta PPAT yang dibuat adalah sebagai bukti, bahwa benar telah
dilakukan perbuatan hukum yang bersangkutan. Dan karena perbuatan hukum itu sifatnya tunai, sekaligus membuktikan berpindahnya hak atas tanah yang
bersangkutan kepada penerima hak. Karena data pada PPAT sifatnya tertutup untuk umum, pembuktian mengenai berpindahnya hak tersebut berlakunya
terbatas pada para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan
commit to user 30
dan para ahli waris serta orang-orang yang diberi hak oleh mereka. Setelah didaftarkan baru diperoleh alat bukti yang mempunyai kekuatan hukum yang
berlaku juga terhadap pihak ketiga, karena data pendaftaran tanah pada kantor pertanahan bersifat terbuka untuk umum. Selain diperoleh alat bukti berupa
catatan dalam buku tanah dengan daya pembuktian yang lebih luas daripada akta PPAT, dengan didaftarkannya pemindahan hak yang bersangkutan
diperoleh juga alat pembuktian yang kuat yaitu berupa sertifikat hak atas tanah atas nama penerima hak.
Akta yang dibuat PPAT merupakan salah satu sumber data bagi pemeliharaan data pendaftaran tanah. Maka wajib dibuat sedemikian rupa
sehingga dapat dijadikan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak yang bersangkutan. Oleh karena itu PPAT dan PPAT
Sementara berkewajiban untuk memeriksa persyaratan jual-beli tanah untuk sahnya perbuatan hukum yang bersangkutan. Syarat jaul-beli tanah ada dua,
yaitu syarat materiil dan sayat formil. Syarat yang diteliti, yaitu :
1. Syarat materiil Syarat materiil sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah
tersebut, antara lain : a.
Penjual adalah pihak yang berhak menjual tanah. Pemegang sah dari hak atas tanah yang dijual atau pemilik, adalah
yang berhak menjual suatu bidang tanah, apabila subyek hukumnya adalah orang. Dalam hal, hak milik atas tanah terdapat lebih dari satu
pemilik, maka yang berhak menjual adalah mereka yang memiliki tanah tersebut secara bersama-sama, dilarang dijual oleh satu orang
saja. Pemilikan bersama hak milik atas tanah itu biasanya terjadi karena pewarisan atau dahulu pernah membeli secara patungan atau
bersama-sama, atau juga karena pernah diperoleh secara bersama-sama secara hibah.
commit to user 31
Tanah yang dijadikan obyek jual beli diperoleh selama perkawinan, sesuai Pasal 35 Unadang-Undang Nomor 1 Tahun 1974
tentang perkawinan, disebut harta bersama atau harta gono-gini maka hanya boleh dijual oleh suami dan isteri bersama-sama atau atas
persetujuan bersama. Demikian pula kalau tanah itu dibeli oleh suami dengan menggunakan pendapatannya, maka tanah itu adalah harta
bersamanya dengan isterinya yang dapat dijual oleh keduanya. Oleh karena itu, suami atau isteri harus hadir dan bertindak sebagai penjual,
seandainya suami atau istri tidak dapat hadir maka harus dibuat surat bukti secara tertulis yang menyatakan bahwa suami atau istri
menyetujui untuk menjual. Kecuali harta bawaan sudah ada sejak sebelum berkeluarga atau
hibah atau warisan yang diperoleh selama perkawinan adalah milik yang mempunyai seorang diri, jadi apabila akan menjual tanah
tersebut dapat dilakukan tanpa persetujuan bersama. Pihak sebagai penjual harus memenuhi syarat tertentu, yakni
cakap untuk melakukan perbuatan hukum jual-beli tanah, yaitu usia harus dewasa 21 tahun menurut Kitab Undang-Undang Hukum
PerdataBW, atau 17 tahun menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974. Jadi apabila seseorang yang berumur 18-20 tahun yang belum
menikah, dianggap belum dewasa sehingga dikatakan belum cakap melakukan jual beli tanah, dan apabila seseorang tersebut masih
berumur 17 tahun tetapi sudah menikah dianggap sudah dewasa dan dikatakan sudah cakap melakukan jual beli tanah.
Syarat sebagai pihak sebagai penjual, apabila : 1
Anak berumur 18 tahun dan belum menikah, berarti tidak berwewenang melakukan jual-beli tanah, walaupun ia yang berhak
atas tanah itu. Jual beli tanah dapat terlaksana, apabila yang berindak adalah ayahibu atau keduanya dari anak tersebut sebagai
orang yang melakukan kekuasaan orang tua. Jika orang tuanya
commit to user 32
sudah meninggal dunia, dan kepentingan anak itu menghendaki maka jual beli tanah dilakukan dibawah perwalian.
2 Sebidang tanah dalam sertifikat atas nama isterinya, sedangkan
tanah tersebut adalah harta bersama dengan suaminya, maka isteri tidak berwewenang menjual tanah tersebut secara sendiri,
melainkan bersama-sama dengan suaminya, atau suaminya memberi persetujuan tertulis kepada isteri untuk melakukan jual
beli rumah. 3
Sebidang tanah tercatat atas nama X, tetapi ia tunduk pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan sedang berada di bawah
pengampuan, maka yang berwewenang menjual tanah tersebut adalah pengampu si X, tetapi harus ada izin dari Ketua Pengadilan
Negeri.
Dalam hal subyek hukum adalah Badan Hukum, maka jual beli tanah harus diwakili oleh pengurus yang ditunjuk dan berwewenang
bertindak untuk dan atas nama Badan Hukum tersebut, dengan persetujuan KomisarisPengawas atau pengurus lain sesuai dengan Anggaran Dasar
Badab Hukum yang bersangkutan. Apabila menjual sebagian besar kekayaan perseroan harus dengan perstujuan Rapat Umum Pemegang
Saham RUPS, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1995 tentang Perseroan Terabatas.
Pejual dapat diwakili oleh kuasanya, yang mana harus dengan surat khusus yang ditandatangani oleh pihak penjual. Sipenerima kuasa ini
dapat bertindak selaku penjual dalam transaksi jual beli tanah sesuai dengan kewenangannya dalam surat kuasa tersebut.
b. Pembeli adalah pihak yang diperkenankan membeli tanah.
Pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk memiliki tanah yang akan dibelinya. Menurut UUPA, yang dapat
mempunyai hak milik atas tanah hanya Warga Negara Indonesia
commit to user 33
tunggal dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah yakni badan-badan hukum yang bergerak dibidang social dan
keagamaan pasal
21 UUPA.
Jika pembeli
mempunyai kewarganegaraan asing disamping kewarganegaraan indonesianya atau
kepada suatu badan hukum yang tidak dikecualikan oleh pemerintah, maka jual beli tersebut batal karena hukum, dan tanah jatuh pada
negara Pasal 26 ayat 2UUPA. Dalam hal ini, pembeli atau calon penerima hak, harus membuat
pernyataan yang menyatakan: 1
Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan
maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan maksimum penguasaan tanah menurut ketentuan perundang-undangan yang
berlaku. 2
Bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas tanah absentee guntai menurut
ketentuan perundang-undangan yang berlaku. 3
Bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan yang telah dibeikan tidak benar, maka tanah kelebihan atau tanah
absentee guntai tersebut menjadi obyek landenform. 4
Bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat hukumannya, apabila pernyataan yang telah diberikan tidak
benar.
Pernyataan yang diberikan oleh pembeli atau calon penerima hak tersebut, dalam praktik hanya formalitas saja. Jadi, dalam praktik, PPAT
tidak perlu meminta bukti bahwa pembeli tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketetntuan maksimum penguasaan tanah. Apbila
waktu pendaftaran tanah, si pembeli atau calon penerima hak tersebut ketahuan memiliki tanah yang melebihi ketentuan maksimum atau
commit to user 34
memiliki lebih dari 5 sertifikat tanah, hanya dikenakan biaya oleh BPNKantor Pertanahan.
Ditinjau dari beberapa segi dan demi kepastian hukum serta untuk menjatuhkan kemelut hukum, maka Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT
harus menolak pembuatan akta dan diberitahukan secara tertulis kepda pihak-pihak yang bersangkutan disertai alasannya, apabila :
1 Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan
rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan
daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan melanggar hal tersebut kemungkinan PPAT akan menghadapi masalah dikemudian hari.
2 Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak
disampaikan surat bukti hak atau surat keterangan Kepala DesaKelurahan yang menyatakan bahwa bersangkutan menguasai
bidang tanah tersebut, surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan yang belum bersertifikat dari Kantor
Pertanahan, atau untuk tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan
dengan dikuatkan oleh Kepala DesaKelurahan. 3
Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan mengenai data fisik dan atau data yuridisnya sedang disengketakan oleh orang atau badan
hukum baik sudah berada dalam tangan penegak hukum maupun yang belum.
4 Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin
Pejabat atau instansi yang berwewenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.
5 Hak atas tanah dibebani hak tanggungan hipotikCredietverband jika
tidak ada kesepakatan sebelumnya dengan pihak kreditur. 6
Hak atas tanah dikuasai negara. 7
Tanah-tanah yang dijadikan lokasi transmigrasi.
commit to user 35
8 Tanah-tanah yang dicadangkan untuk tujuan suatu proyek, terutama
proyek vital. 9
Bidang tanah hak yang terletak di luar wilayah kerja Pejabat tersebut. 10 Tanah wakaf karena sesuai Hukum Islam bahwa suatu tanah yangtelah
diwakafkan tidak dapat dirubah lagi peruntukkannyapenggunannya. 11
Tanah gadai kecuali dapat diselesaikan sebelumnya dengan pemegang gadai
Syarat materiil tersebut harus dipenuhi, apbila salah satu syarat materiil tidak dipenuhi, dalam arti penjual bukan merupakan orang yang
berhak atas tanah yang dijualnya, atau pembeli tidak memenuhi syarat untuk menjadi pemilik hak atas tanah, atau tanah yang diperjual belikan sedang
dalam sengketa atau merupakan tanah yang tidak boleh diperjualeblikan, maka jual beli tanah tersebut adalah tidak sah.
2. Syarat Formil Untuk tanah yang bersertifikat, meliputi :
a. Data tanah, terdiri dari:
1 Sertifikat tanah asli.
Sertifikat tanah asli digunakan untuk penegecekan dan balik nama.
2 Bukti telah membayar Pajak Bumi dan Bangunan PBB.
Yang diperlukan adalah Pajak Bumi dan Bangunan 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran.
3 Surat setoran BPHTB Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas
Tanah dan Bangunan. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah
pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan bagi orang pribadi atau badan hukum sebesar 5
lima persen dari Nilai Perolehan Obyek Kena Pajak untuk jual beli adalah harga transaksiharga jual dengan nilai
commit to user 36
Perolehan Obyek Tidak Kena Pajak. Nilai jual yang tidak kena pajak, setiap Dati 11 berbeda-beda. Untuk wilayah surakarta,
nilai yang tidak kena pajak adalah Rp. 20.000.000,00 dua puluh juta rupiah.
Misal NJOP Tanah sebesar Rp. 65.000.000,oo berlokasi di kecamatan pasar kliwon wilayah surakarta. Nilai
yang tidak
kena pajak
diwilayah tersebut
adalah Rp.20.000.000,00. Jadi BPHTB adalah {NJOP harga jual-
nilai tidak kena pajak } x 5 = {Rp.65.000.000,00-Rp. 20.000.000,00}x
5= Rp.45.000.000,00
x 5
= Rp.2.250.000,00
4 Surat Setoran PPh Surat Setoran Pajak Penghasilan.
Apabila harga jual tanah di atas Rp 65.000.000,00 enam puluh lima juta rupiah di Bank atau Kantor Pos. Perhitungannya
adalah NJOP harga jual x 5. Apabila harga jual tersebut kurang dari Rp 65.000.000,00 tidak kena pajak.
Apabila sudah tercapai kesepakatan harga antara anda dan pembeli maka pertama tama datang ke kantor PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk minta
dibuatkan Akta Jual Beli AJB. PPAT adalah Pejabat Umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang tugasnya adalah membuat Akta, yang
menjadi bukti telah dilakukannya perbuatan hukum Peralihan Hak atas Tanah dari Penjual ke Pembeli.
Sebelum PPAT membuat AJB, maka PPAT akan memeriksa terlebih dahulu Sertipikat ke Kantor Pertanahan guna mengetahui
a. Apakah Sertipikat tersebut asli b. Apakah Sertipikat tersebut sedang dijaminkan atau tidak
c. Apakah sertifikat tersebut sedang dalam sengketa atau tidak. Akta Jual Beli AJB ini adalah media bagi Kantor Pertanahan BPN
untuk membalik nama sertipikat ke nama pembeli .Adapun syarat syarat yang akan diminta oleh PPAT untuk dilengkapi adalah :
commit to user 37
Pihak Penjual membawa : - Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.
- Kartu Tanda Penduduk. - KTP Pemilik suami - istri bagi yang sudah menikah
- Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan10 Tahun Terakhir - Surat Persetujuan SuamiIsteri bagi yang sudah berkeluarga.
- Kartu Keluarga. - bukti pembayaran PBB 10 tahun terakhir
- Akta Nikah Surat Nikah bagi yang sudah menikah - Jika Suamiisteri penjual meninggal maka yang harus dibawa adalah Akte
Kematian. Sedangkan pihak calon pembeli membawa :
- Kartu Tanda Penduduk. - Kartu Keluarga.
- NPWP Apabila suatu badan hukum misalnya PT atau Yayasan, apbila akan menjual
atau membeli tanah harus membawa syarat-syarat antara lain : 1.
Copy KTP Direksi Komisaris yang mewakilli. 2.
Copy Anggaran Dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri Kehakiman dan HAM RI.
3. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat Pernyataan
sebagian kecil aset tersebut. Apabila data-data tersebut sudah lengkap kemudian dicocokkan, setelah itu
semmuanya difotocopy dan dilegalisir sesuai aslinya oleh PPAT kemudian dikembalikkan lagi kepada yang berkepentingan, tetapi untuk sertifikat tidak
difotocopy. Dan Sebelum dilakukan pembuatan Akta Jual Beli AJB juga Pembeli dan
Penjual berkewajiban membayar : Bagi Penjual:
Membayar Pajak Penghasilan PPh sebesar 5 x nilai jual jika nilai jual diatas Rp. 60.000.000
commit to user 38
Bagi Pembeli : Membayar BPHTB Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebesar 5 x
nilai jual - Rp. 30.000.000,- Setelah kesemuanya lengkap, barulah PPAT akan mempersilahkan pihak penjual
dan pihak Pembeli menandatangani Akta Jual Beli. Dalam Pembuatan Akta Jual Beli, Pembuatan akta harus dihadiri oleh
penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.
Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan aksud pembuatan akta. Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli
maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah. Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di
Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran balik nama. Kepada penjual dan pembeli masing-masing
diberikan salinannya. Sebagaimana diatur dalam pasal 24 Perturan Pemerintah Nomor 37 Tahun
1998 tata cara pembuatan akta PPAT diatur dalam peraturan perundang-undangan mengenai pendaftaran tanah. Hal ini disebabkan oleh karena akta PPAT tersebut
akan dipergunakan sebagai bukti otentik mengenai perbuatan hukum yang mengakibatkan perubahan data yuridis pendaftaran tanah. Dalam peraturan ini
ditekankan beberapa aspek dari perbuatan hukum tersebut yang kejelasannya menjadi tanggung jawab PPAT, yaitu :
a. mengenai kebenaran dari kejadian yang termuat dalam akta, misalnya
mengenai jenis perbuatan hukum yang dimaksud oleh para pihak mengenai sudah dilakukannya pembayaran dalam jual beli dan lain sebagainya;
b. mengenai obyek perbuatan hukum, baik data fisik maupun data yuridisnya;
c. mengenai identitas para penghadap yang merupakan pihak-pihak yang
melakukan perbuatan hukum.
commit to user 39
2. Peran PPAT Dalam Pelaksanaan UU NO 20 Tahun 2000 Tentang
Kategori