7 i pada risiko-risiko dominan major risks yaitu risiko yang termasuk dalam kategori
undesirable dan unacceptable.
2.4. Dampak Risiko terhadap Biaya, Mutu dan Waktu Pelaksanaan Proyek
Identifikasi faktor risiko pada konteks studi ini, dilakukan berdasarkan faktor risiko yang teridentifikasi pada studi pustaka, seperti yang terangkum dalam Tabel 2. 1, kemudian
dilakukan pemilihan risiko yang disesuaikan keterkaitannya dengan proyek renovasi dan pengembangan hotel, yang hasilnya ditampilkan pada Tabel 2.3 berikut ini. Pada Tabel 2.3
ini, identifikasi risiko terkait dengan kegiatan proyek renovasi dan pengembangan gedung hotel yang sedang beroperasi diklasifikasikan menjadi 6 enam kelompok sumber risiko,
yang meliputi 39 risiko. Tabel 2.3 Risiko pada proyek renovasi dan pengembangan gedung hotel yang sedang
beroperasi
No Sumber Risiko dan Faktor Risiko
I
Risiko Finansial pembiayaan dan Ekonomi 1
Terjadinya penambahan biaya, waktu dan lingkup pekerjaan yang tidak sesuai dengan perencanaan
2 Terjadinya klaimtuntutan dari kontraktor kepada klien akibat penambahan biaya yang
disebabkan keterlambatan penyelesaian desain, atau perubahan desain di lapangan. 3
Pasar finansial yang tidak menguntungkan Bad Market yang mempengaruhi menurunnya pendapatan hotel dan berdampak pada kegagalan pihak owner dalam
pembiayaan proyek. 4
Inflasi dan fluktuasi harga material dan tenaga yang menyebabkan pembengkakan biaya dari rencana awal.
5 Kompetisipersaingan harga
– menurunnya harga jual kamar hotel yang terkena dampak selama masa konstruksirenovasi yang berakibat pada penurunan pendapatan pemilik
proyek.
II
Risiko Sumber Daya manusia dan peralatan 6
Kegagalan dalam pengelolaan dan pengendalian sumber daya manusia, material dan peralatan yang mengakibatkan keterlambatan proyek.
7 Kenaikan biaya tenaga kerja, harga material dan hargasewa peralatan yang tidak
terprediksi yang mengakibatkan pembengkakan biaya proyek 8
Terganggunya ketersediaan, mobilitas dan produktivitas peralatan kegagalan peralatan. 9
Terganggunya ketersediaan, mobilitas, produktivitas, dan kualitas tenaga kerja termasuk mogok kerjasakit
10 Terganggunya ketersediaan, mobilitas, dan kualitas material yang rendah
III
Risiko Teknis pada Proyek A
Perencanaan dan Desain
11 Perubahan desain dan spesifikasi akibat tidak lengkapnya desain awal, skup, spesifikasi,
kesalahan desain maupun perbedaan kondisi di lapangan 12
Perubahan desain dan spesifikasi perluasan skup pekerjaan atas permintaan keinginan klien
13 Kesalahan memilih tim design
14 Kegagalan untuk menyelesaikan pekerjaan desain dan konstruksi sesuai waktu yang
direncanakan. 15
Kurang tepatnya penentuan prioritas terhadap proyek dan jadwal kerja yang tidak tepat. B
Konstruksi dan Operasional 16
Kesalahan pemilihan teknologi
8
No Sumber Risiko dan Faktor Risiko
17 Kurangnya kompetensi dari konsultan dan kontraktor
18 Rendahnya kualitas pekerjaan yang dihasilkan akibat lemahnya kontrol kinerja terhadap
pekerjaan di lapangan 19
Kegagalan struktur bangunan akibat kesulitankesalahan pengidentifikasian struktur tanah.
20 Terjadinya pencurian terhadap material dan peralatan di lapangan.
21 Kecelakaan kerja selama proses konstruksi yang menyebabkan luka fisik
22 Kesulitan mobilitas dan terbatasnya lahan parkir untuk pemindahan material bongkaran
dan mobilisasi material ke dalam lokasi proyek loading area, karena harus berbagi dengan kendaraan operasional hotel dan kendaraan tamu hotel.
23 Pengaturan jadwal kerja proyek yang tidak maksimal akibat berbenturan dengan jam
operasional hotel. C
Project hand-over 24
Kegagalan dalam menyelesaikan proyek sesuai dengan waktu yang direncanakan delay IV
Risiko hubungan dan koordinasi, serta Risiko terkait operasional hotel selama masa konstruksi 25
Organisasi, koordinasi, komunikasi yang buruk, dan rendahnya komitmen dari pihak- pihak terkait tim proyek dan klien terhadap penyelesaian desain final, strategi
pencapaian target dari pelaksanaan proyek biaya, mutu, waktu, serta penugasan dilapangan.
26 Terjadinya konflik di lapangan antara tim proyek, operasional hotel dan klien akibat
kurang koordinasi maupun akibat dilanggarnya hal-hal yang telah disepakati di lapangan, misalnya: tidak melakukan penjualan terhadap kamar yang berada pada daerah yang
terdampak oleh pekerjaan konstruksi.
27 Terganggunya operasional hotel, menurunnya kenyamanan dan kebersihan hotel selama
masa konstruksi. 28
Menurunnya kepercayaan konsumen akibat terganggu selama tinggal di hotel selama masa konstruksi
29 Adanya keluhan dari tamu akibat kebisingan, polusi udara dan ketidaknyamanan selama
masa konstruksi 30
Adanya tuntunan pemberian biaya kompensasi akibat ketidakpuasan tamu selama masa konstruksi.
31 Adanya komplain dan tuntutan kompensasi dari hotel terdekat yang terganggu akibat
proses konstruksi. 32
Penurunan pendapatan hotel selama proses konstruksi V
Risiko Lingkungan 33
Keterlambatan akibat cuaca buruk tidak menentu sulit diprediksi 34
Keterlambatan proyek karena kondisi tanah buruk yang tidak terprediksi terjadi Perbedaan Kondisi di lapangan
35 Terjadinya pencemaran lingkungan polusi udara, suara, tanah
36 Force majeur banjir, gempa, tanah longsor, dll
VI
Risiko legalitas, regulasi pemerintah, Politik 37
Kesalahan pada kontrak kontrak tidak lengkap 38
Terjadinya perubahan regulasi perubahan pemerintahan perubahan hukum perubahan persyaratan untuk perijinan dan persetujuan, serta lamanya waktu pengurusan perijinan
yang menyebabkan keterlambatan pelaksanaan proyek 39
Kegagalan untuk memenuhi standar teknik yang disyaratkan untuk kualitas, fungsi, kesesuaian dengan tujuan, keamanan safety dan kelestarian lingkungan environment
preservation.
Sumber risiko yang ditambahkan pada penelitian ini adalah “Risiko terkait operasional hotel selama masa konstruksi” yang digabungkan dengan sumber risiko “hubungan dan
koordinasi” yang merupakan temuan penelitian sebelumnya Dharmika, 2014. Penggabungan tersebut dikarenakan sumber risiko “Risiko terkait operasional hotel selama
9 masa konstruksi” lebih banyak menghasilkan faktor risiko yang berkenaan dengan “hubungan
dan koordinas i” antara pihak-pihak terkait selama masa konstruksi.
Risiko-risiko yang teridentifikasi dari tujuh sumber risiko diatas berpeluang dan berdampak pada biaya, mutu dan waktu penyelesaian proyek. Risiko yang bersumber dari
finansial dan ekonomi yang meliputi ketidaksesuaian biaya, waktu dan lingkup pekerjaan terhadap rencana, klaim terhadap penambahan biaya, kondisi pasar finansial yang tidak
menguntungkan, dan inflasi harga material dan tenaga dapat berdampak pada pembengkakan biaya proyek konstruksi Flanagan dan Norman, 1993; Skorupka, 2003; Al-Bahar dan
Crandall, 1990; Chileshe et al., 2012. Sedangkan persaingan harga kamar dapat berdampak pada pendapatan dari pemilik proyek pihak operasional hotel sehingga dapat berdampak
pada kemampuan pemilik proyek dalam melakukan pembayaran proyek, atau dapat menyebabkan keterlambatan pembayaran maupun kegagalan dalam pembayaran Dharmika,
2014. Risiko yang bersumber dari sumber daya baik berupa ketidak-tepatan dalam
penyediaan dan pengelolaan material, peralatan maupun tenaga kerja dapat berdampak terhadap mutu dan waktu penyelesaian proyek serta berpeluang terhadap terjadinya
penambahan biaya Luu et al., 2009. Risiko yang bersumber dari aspek teknis proyek, baik selama masa perencanaan dan konstruksi, serta risiko yang bersumber dari lingkungan dan
legalitas juga dapat berdampak pada pencapaian mutu, biaya dan waktu penyelesaian proyek Chileshe et al., 2012; Skorupka, 2003. Akan tetapi, risiko manakah yang paling dominan
berpengaruh berdampak terhadap biaya, mutu dan waktu proyek, perlu diketahui lebih jauh sehingga identifikasi penanganan risiko menjadi lebih akurat.
2.5. Mitigasi Risiko Risk Mitigation dan Kepemilikan Risiko Risk Ownership
