32
i.G. Pengertian Suku Bunga
Bunga adalah tambahan yang dikenakan untuk transaksi pinjaman uang yang diperhitungkan dari pokok pinjaman tanpa mempertimbangkan
pemanfaatanhasil pokok tersebut berdasarkan tempo waktu dan diperhitungkan secara pasti dimuka berdasarkan persentase. Bagi bank yang
menjalankan operasionalnya secara konvensional dapat diartikan sebagai balas jasa yang diberikan oleh bank kepada nasabah yang membeli atau
menjual produknya. Dalam kegiatan perbankan konvensional, ada dua macam bunga yang diberikan kepada nasabahnya, pertama bunga simpanan
dan yang kedua bunga kreditpinjaman. Bunga simpanan merupakan biaya dana yang harus dikeluarkan kepada nasabah, sedangkan bunga pinjaman
merupakan pendapatan yang diterima dari nasabah. Antara bunga simpanan dan bunga pinjaman masing-masing saling mempengaruhi satu sama lain.
Jika bunga simpanan tinggi, maka secara otomatis bunga pinjaman juga ikut berpengaruh naik juga.
H. Jenis-Jenis Pembebanan Suku Bunga
Ada beberapa jenis pembebanan suku bunga, yaitu :
a. Sistem Suku Bunga Flat
Suku Bunga Flat adalah sistem perhitungan suku bunga yang besarannya mengacu pada pokok hutang awal. Biasanya diterapkan untuk
kredit barang konsumsi seperti handphone, home appliances, mobil atau Kredit Tanpa Agunan KTA. Dengan menggunakan sistem bunga flat ini
maka porsi bunga dan pokok dalam angsuran bulanan akan tetap sama.
33 Misalnya besarnya angsuran adalah satu juta rupiah dengan
komposisi porsi pokok 750 ribu dan bunga 250 ribu. Maka, sejak angsuran pertama hingga terakhir porsinya akan tetap sama.
Misal Harga rumah Rp 150 juta, DP 20, maka pokok hutang menjadi Rp 150 juta - Rp 30 juta = Rp 120 juta. Bunga 12 flat per tahun
Tenor pinjaman tiga tahun 36 bulan. Angsurannya per bulannya menjadi = 120 juta + 120 juta X 12 X 336 bulan= Rp.163 juta 36 bulan =
Rp. 4.533.334,- Di dalam angsuran sebesar Rp 4.533.334 itu terdapat porsi pokok
hutang sebesar Rp 3.333.334 dan bunga sebesar Rp 1.200.000. Dengan demikian jika nasabah hendak melakukan pelunasan awal early
repayment, tinggal dihitung saja, sudah berapa kali nasabah membayar angsuran dan dikalikan jumlah porsi pokok hutang itu.
Berikut ini ditampilkan contoh perhitungan daftar angsuran kredit
pemilikan rumah dengan sistem flat: Tabel 2.1
Daftar Angsuran Kredit Pemilikan Rumah Sistem Flat
Besar Pinjaman Per Kelipatan :
120,000,000
Jumlah dapat diganti sesuai kebutuhan Suku BungaRate per tahun :
12.00
dapat diganti sesuai kebutuhan Jk waktu bulan :
36
Jumlah bulan dapat diganti sesuai kebutuhan Besar angsuranbulan :
4,533,333
Bulan Angsuran Pokok
Angsuran Bunga
Total Angsuran Saldo Pinjaman
120,000,000 1
3,333,333 1,200,000
4,533,333 116,666,667
2 3,333,333
1,200,000 4,533,333
113,333,333
34
3 3,333,333
1,200,000 4,533,333
110,000,000 4
3,333,333 1,200,000
4,533,333 106,666,667
5 3,333,333
1,200,000 4,533,333
103,333,333 6
3,333,333 1,200,000
4,533,333 100,000,000
7 3,333,333
1,200,000 4,533,333
96,666,667 8
3,333,333 1,200,000
4,533,333 93,333,333
9 3,333,333
1,200,000 4,533,333
90,000,000 10
3,333,333 1,200,000
4,533,333 86,666,667
11 3,333,333
1,200,000 4,533,333
83,333,333 12
3,333,333 1,200,000
4,533,333 80,000,000
13 3,333,333
1,200,000 4,533,333
76,666,667 14
3,333,333 1,200,000
4,533,333 73,333,333
15 3,333,333
1,200,000 4,533,333
70,000,000 16
3,333,333 1,200,000
4,533,333 66,666,667
17 3,333,333
1,200,000 4,533,333
63,333,333 18
3,333,333 1,200,000
4,533,333 60,000,000
19 3,333,333
1,200,000 4,533,333
56,666,667 20
3,333,333 1,200,000
4,533,333 53,333,333
21 3,333,333
1,200,000 4,533,333
50,000,000 22
3,333,333 1,200,000
4,533,333 46,666,667
23 3,333,333
1,200,000 4,533,333
43,333,333 24
3,333,333 1,200,000
4,533,333 40,000,000
25 3,333,333
1,200,000 4,533,333
36,666,667 26
3,333,333 1,200,000
4,533,333 33,333,333
27 3,333,333
1,200,000 4,533,333
30,000,000 28
3,333,333 1,200,000
4,533,333 26,666,667
29 3,333,333
1,200,000 4,533,333
23,333,333 30
3,333,333 1,200,000
4,533,333 20,000,000
31 3,333,333
1,200,000 4,533,333
16,666,667 32
3,333,333 1,200,000
4,533,333 13,333,333
33 3,333,333
1,200,000 4,533,333
10,000,000 34
3,333,333 1,200,000
4,533,333 6,666,667
35 3,333,333
1,200,000 4,533,333
3,333,333 36
3,333,333 1,200,000
4,533,333 Jumlah
120,000,000 43,200,000
163,200,000
35 Pada perhitungan suku bunga flat, nasabah membayar angsuran
pokok dan angsuran bunga tetap sampai akhir masa perjanjian.
b. Sistem Bunga Efektif
Sistem bunga efektif adalah kebalikan dari sistem bunga flat, yaitu porsi bunga dihitung berdasarkan pokok hutang tersisa. Sehingga porsi
bunga dan pokok dalam angsuran setiap bulan akan berbeda, meski besaran angsuran per bulannya tetap sama. Sistem bunga efektif ini biasanya
diterapkan untuk pinjaman jangka panjang seperti KPR atau kredit investasi. Dalam sistem bunga efektif ini, porsi bunga di masa-masa awal
kredit akan sangat besar di dalam angsuran perbulannya, sehingga pokok hutang akan sangat sedikit berkurang. Jika kita hendak melakukan
pelunasan awal maka jumlah pokok hutang akan masih sangat besar meski kita merasa telah membayar angsuran yang jika ditotal jumlahnya cukup
besar. Jika dibandingkan kedua sistem bunga itu, maka masing-masing
memiliki kelebihan dan kelemahan. Kelebihan sistem bunga flat adalah jika kita hendak melakukan pelunasan awal, maka porsi pokok hutang yang
berkurang cukup sebanding dengan jumlah uang yang telah kita angsur. Namun kelemahannya, bunga itu cukup besar karena dihitung dari pokok
hutang awal. Sistem bunga efektif akan lebih berguna untuk pinjaman jangka panjang yang tidak buru-buru dilunasi di tengah jalan, karena jika
kita membandingkan nominal bunga yang kita bayarkan, jauh lebih kecil dari sistem bunga flat.
36 Berdasarkan pada hitungan, nominal yang dihasilkan perhitungan
suku bunga flat kira-kira hampir dua kali suku bunga efektif, misalnya kredit dengan bunga 12 flat itu kira-kira sama dengan kredit 17.92
bunga efektif. Dengan mengambil contoh kredit mobil di atas, maka sebenarnya
besarnya angsuran sebesar Rp 4.533.333, itu jika menggunakan metode perhitungan bunga efektif, maka bunga yang dikenakan pada debitur itu
sekitar 17.92. Sedangkan jika kita menggunakan sistem efektif dengan tingkat suku bunga 12, maka besarnya angsuran hanya Rp 3.985.717.
Berikut ini ditampilkan contoh perhitungan daftar angsuran kredit
pemilikan rumah dengan sistem bunga efektif: Tabel 2.2
Daftar Angsuran Kredit Pemilikan Rumah Sistem Efektif
Besar Pinjaman Per kelipatan:
120,000,000
Jumlah dapat diganti sesuai kebutuhan Suku BungaRate per tahun:
12.00
dapat diganti sesuai kebutuhan Jk waktu bulan:
36
Jumlah bulan dapat diganti sesuai kebutuhan Besar angsuranbulan:
3,985,717
Bulan Angsuran Pokok
Angsuran Bunga Total Angsuran
Saldo Pinjaman 120,000,000
1 2,785,717
1,200,000 3,985,717
117,214,283 2
2,813,574 1,172,143
3,985,717 114,400,708
3 2,841,710
1,144,007 3,985,717
111,558,998 4
2,870,127 1,115,590
3,985,717 108,688,871
5 2,898,828
1,086,889 3,985,717
105,790,043 6
2,927,817 1,057,900
3,985,717 102,862,226
7 2,957,095
1,028,622 3,985,717
99,905,131 8
2,986,666 999,051
3,985,717 96,918,465
9 3,016,533
969,185 3,985,717
93,901,933 10
3,046,698 939,019
3,985,717 90,855,235
11 3,077,165
908,552 3,985,717
87,778,070 12
3,107,936 3,985,717
84,670,134
37
877,781 13
3,139,016 846,701
3,985,717 81,531,118
14 3,170,406
815,311 3,985,717
78,360,712 15
3,202,110 783,607
3,985,717 75,158,602
16 3,234,131
751,586 3,985,717
71,924,470 17
3,266,472 719,245
3,985,717 68,657,998
18 3,299,137
686,580 3,985,717
65,358,861 19
3,332,129 653,589
3,985,717 62,026,732
20 3,365,450
620,267 3,985,717
58,661,282 21
3,399,104 586,613
3,985,717 55,262,178
22 3,433,095
552,622 3,985,717
51,829,083 23
3,467,426 518,291
3,985,717 48,361,656
24 3,502,101
483,617 3,985,717
44,859,556 25
3,537,122 448,596
3,985,717 41,322,434
26 3,572,493
413,224 3,985,717
37,749,941 27
3,608,218 377,499
3,985,717 34,141,723
28 3,644,300
341,417 3,985,717
30,497,423 29
3,680,743 304,974
3,985,717 26,816,681
30 3,717,550
268,167 3,985,717
23,099,130 31
3,754,726 230,991
3,985,717 19,344,404
32 3,792,273
193,444 3,985,717
15,552,131 33
3,830,196 155,521
3,985,717 11,721,935
34 3,868,498
117,219 3,985,717
7,853,437 35
3,907,183 78,534
3,985,717 3,946,255
36 3,946,255
39,463 3,985,717
Total 120,000,000
23,485,818 143,485,818
Pada perhitungan suku bunga efektif, nasabah membayar angsuran pokok dan angsuran bunga berbeda-beda, dikarenakan angsuran pokoknya
berkurang sejalan adanya pembayaran cicilan.
38
d. Suku Bunga Floating
Suku Bunga floating atau fluktuasi adalah suku bunga yang mengikuti keadaan pasar. Keadaan pasar memang selalu naik turun setiap
saat. Biasanya bank mengevaluasi besanya suku bunga setiap satu tahun sekali. Sehingga apabila nasabah mengambil sistem fluktuatif, maka setiap
tahun pembayaran cicilannya dapat berubah-ubah, bisa lebih kecil atau kemungkinan lebih besar daripada tahun pertama membayar.
Berbeda halnya dengan perbankan syariah, pada bank syariah, antara bank dengan nasabah untuk kepemilikan rumah dengan prinsip sewa, yakni
rumah sebagai objek sewa, untuk sewa ada peninjauan nilai sewa setiap 3 tahun sekalitergantung kebijakan masing-masing bank.Ada beberapa
pertimbangan kenapa bank syariah tidak memakai angsuran yang flat adalah:
1. Angsuran yang flattetap
hingga 15 tahun memerlukan pertimbanganprediksi yang matang bagi perbankan syariah untuk bisa
survive untuk membiayai operasional perbankan itu sendiri dengan melihat kondisi ekonomi kemungkinnan - kemungkinan yang akan terjadi di masa
datang. Untuk angsurannya di Bank Syariah terdiri dari marjin + Pokok sehingga lebih proporsional, ada beberapa contoh nasabah yang berminat
untuk Take Over, ternyata Jumlah Pokok Outstanding yang ada di Bank tersebut tidak banyak yang berkurang walaupun sudah beberapa tahun
mengangsur pinjaman pembayaran bunga yang terus menerus.
39 2. Terbukti Untuk saat ini Raksasa ekonomi Dunia pun hancur sehingga
mengakibatkan Resesi Global yang berimbas keseluruh negara-negara. 3. Dalam pembiayaan yang ada di perbankan Syariah pun juga dapat
membantu untuk mewujudkan keinginnan para peminjam dengan menghitung Cash Ratio untuk kelayakan Plafond pembiayaan yang akan
diberikan ke nasabah sehingga nasabah bisa lebih Comfort dengan angsurannya tanpa harus panik dengan
kondisi saat ini Resesi Global, kenaikan suku Bunga, banyaknya PHK,dsb untuk informasi bahwa untuk
pelunasan pinjaman di bank syariah tidak akan terkena.
I. Jenis-Jenis Pembiayaan KPR
Secara umum yang dapat dibiayai oleh KPR adalah pembelian
rumah ready stock atau indent, pembangunan diatas lahankeveling yang
dimiliki dan renovasi rumah yang sudah dimiliki calon peminjam. Sedangkan jenisnya tidak hanya rumah tinggal saja, tetapi bisa berupa
rumah toko ruko, rumah kantor rukan, sampai apartemen dan rumah susun. Ristanto, 2008: 37-38
Ada beberapa jenis pembiayaan KPR yang dikeluarkan oleh bank,
diantaranya adalah :
a. Pembelian oleh Pengembang Developer.
Pembelian rumah melalui developer pengembang yang terdiri dari rumah ready stock sudah jadi atau indent memesan terlebih dahulu untuk
dibangun sesuai peta kaveling yang ditawarkan oleh pengembang.
40 b.
Pembelian Rumah Bekas Pakai Pembelian rumahrukorukan bekas pakai yang letaknya sangat
strategis di pusat kota, akses bagus, dan harganya murah dikarenakan pemilik atau penjual butuh uang cepat. Untuk kepentingan pengajuan KPR,
pihak bank biasanya akan meminta surat penawaran dari penjual mengenai harga jual rumah tersebut. Perihal proses Akta Jual Beli AJB, pengurusan
balik nama sertifikat dan pengikatan agunan, dilakukan oleh notaris rekanan bank sehingga nasabah tinggal menyediakan dana untuk keperluan
dimaksud. c.
Pembangunan Rumah Sendiri Pembangunan Rumah Sendiri maksudnya adalah pembangunan
rumahrukorukan diatas tanah kaveling yang telah dimiliki sendiri oleh nasabah tersebut untuk pengembangan usaha nasabah.
d. Renovasi Rumah
Nasabah menginginkan untuk merenovasi rumah induk menjadi lebih bagus lagi dengan memakai jasa bank dalam proses kredit.
e. Pembelian Apartemen Rumah Susun
Nasabah menginginkan pembelian apartemen rumah susun guna untuk berinvestasi, oleh karena itu nasabah membutuhkan bank dalam
proses kredit.
41
BAB III
GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN
A. PT. BANK MUAMALAT INDONESIA TBK CABANG MEDAN
Kategori