Stategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah : Studi kasus pada Bank BTN kantor cabang Syariah Jakarta

STRATEGI BANK BTN SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH

(Studi Kasus Pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta) SKRIPSI

Diajukan untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi Islam (SEI)

Oleh :

CHOLIDAH HANUM NIM : 204046102897

KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH

PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM) FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA 1430H / 2009M

STRATEGI BANK BTN SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH

(Studi Kasus Pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta) SKRIPSI

Diajukan Kepada Fakultas Syariah dan Hukum untuk Memenuhi Persyaratan Memperoleh

Gelar Sarjana Ekonomi Islam (SEI) Oleh:

CHOLIDAH HANUM NIM: 204046102897

Di bawah bimbingan

Pembimbing I Pembimbing II

Drs. Agustianto, M.Ag Drs. Djawahir Hejazziey, SH. MA NIP. 150 268 009 NIP. 130 789 745

KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH

PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM) FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM

UNIVERSITAS ISLAM NEGERI SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA 1430 H / 2009 M

PENGESAHAN PANITIA UJIAN

Skripsi berjudul STRATEGI BANK BTN SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH (STUDI KASUS PADA BANK BTN KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA) telah di ujikan dalam Sidang Munaqasyah Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri (UIN) Syarif Hidayatullah Jakarta pada 27 Mei 2009. Skripsi ini telah diterima sebagai salah satu syarat memperoleh gelar Sarjana Ekonomi Islam (SEI) pada Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam).

Jakarta, 27 Mei 2009 Mengesahkan,

Dekan Fakultas Syariah dan Hukum

Prof. DR. H. Muhammad Amin Suma, SH, MA, MM NIP. 150 210 422

PANITIA UJIAN

Ketua : Prof. Dr. H. Muhammad Amin Suma, SH, MA,MM NIP. 150 210 422

( ...)

Sekretaris : Drs. H. Ahmad Yani, M.Ag NIP. 150 269 678

( ...)

Pembimbing I : Drs. Agustianto, M.Ag NIP. 150 268 009

( ...)

Pembimbing II : Drs. Djawahir Hejazziey, SH. MA NIP. 130 789 745

( ...)

Penguji I : Drs. H. Sugiyarno, SE, MM, AAA. J

( ...)

Penguji II : Drs. H. Ahmad Yani, M. Ag NIP. 150 269 678

LEMBAR PERNYATAAN

Dengan ini saya menyatakan bahwa:

1. Skripsi ini merupakan karya asli saya yang diajukan untuk memenuhi salah satu persyaratan untuk memenuhi gelar strata satu (S1) di Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta

2. Semua sumber yang saya gunakan dalam penulisan ini telah saya cantumkan sesuai dengan ketentuan yang berlaku di Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta

3. Jika di kemudian hari terbukti bahwa ini bukan merupakan hasil karya saya atau merupakan hasil jiplakan dari hasil karya orang lain maka saya bersedia menerima sanksi yang berlaku di Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta

Jakarta, 05 Juni 2009

KATA PENGANTAR

Alhamdulillah, penulis menyampaikan segala puji dan syukur kehadirat Allah SWT, yang senantiasa memberikan rahmat, taufiq dan hidayah-Nya kepada kita semua.. Penulis menghaturkan shalawat serta salam kepada Nabi dan Rasul Muhammad SAW, beserta segenap keluarga, sahabat dan bahkan umat-Nya, Insya Allah dan mudah-mudahan kita ada didalamnya.

Dengan taufiq dan hidayah Allah SWT, serta dilakukan dengan sungguh-sungguh, skripsi yang berjudul “Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah” dapat terselesaikan. Penulis menyusun skripsi ini dalam rangka memenuhi dan melengkapi persyaratan untuk mencapai gelar sarjana (S1) pada Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam) di Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.

Sepenuhnya penulis menyadari bahwa dalam penulisan skripsi ini bukan semata-mata penulis pribadi, namun juga karena bantuan dan motivasi berbagai pihak. Oleh karena itu, penulis ingin mengucapkan terima kasih kepada:

1. Bapak Prof. DR. H. Muhammad Amin Suma, SH, MA, MM. selaku Dekan Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.

2. Ibu Euis Amalia, M.Ag, selaku Ketua Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam) Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.

3. Bapak Ah. Azharuddin Lathif, M.Ag, selaku Sekretaris Program Studi Muamalat (Ekonomi Islam) Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.

4. Bapak Drs. Agustianto, M. Ag dan Bapak Drs. Djawahir Hejazziey, SH. MA selaku dosen pembimbing atas kesediaannya memberikan waktu luang kepada penulis untuk membimbing, mengarahkan dan memberikan masukan-masukannya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini.

5. Para Dosen Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta yang telah memberikan ilmu yang sangat bermanfaat kepada penulis semasa kuliah, semoga amal kebaikannya mendapat balasan di sisi Allah SWT.

6. Pimpinan dan Staf Perpustakaan Pusat dan Perpustakaan Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta yang telah banyak membantu menyelesaikan skripsi dengan berbagai referensi.

7. Bapak Edy Setiadi, SE, MM Pimpinan BTN KCS Jakarta Harmoni yang telah memberikan tempat penelitian penulisan skripsi. Kepada Bapak Herry, SE, M.Si dan Bapak Mukhlis yang telah meluangkan waktu untuk membantu penulis melakukan penelitian serta memberikan data yang dibutuhkan untuk

menyelesaikan skripsi ini. Kepada seluruh karyawan BTN KCS Jakarta Harmoni terima kasih banyak.

8. Uan ku H. Muhayar dan Ibu ku tercinta Hj. Maryanah, tiada kata yang dapat kuucapkan selain terima kasih yang tak terbalas untuk semua pengorbanan yang telah diberikan kepada penulis dalam menyelesaikan kuliah dan skripsi ini, semoga Allah SWT memberikan usia yang penuh keberkahan dan membalas segala kebaikan kalian.

9. Untuk kakak-kakakku terima kasih karena telah banyak berkorban dan membantu perjalanan kuliah penulis khususnya untuk Bang Pileh terima kasih yang sudah meminjamkan komputernya. Begitu juga untuk Bang Ipoel yang ada di Medan, terima kasih atas perhatian dan dukunganmu semoga tahun ini kau bisa kembali ke Jakarta dan bisa melihat adikmu wisuda dan tentunya bisa berkumpul lagi bersama kita dan semoga Allah SWT cepat memberikan jodoh yang baik untukmu. Serta untuk Adikku, semoga Allah SWT memberikan Hidayah kepadamu.

10.Rekan-rekan angkatan 2004, khususnya PS-B Ekstensi yaitu My Best Friend, Hiliyati yang sering mentraktir makanan dan yang selalu memberikan motivasi kepada penulis dalam menyusun skripsi ini begitu juga kepada Maya terima kasih atas bonekanya dan semoga cepat selesai skripsinya. Serta kepada teman-teman yang lain yang telah menggoreskan banyak kenangan manis, canda serta tawa selama menjalani perkuliahan, semoga tali silaturrahim kita tetap terjaga. Untuk Mr. Khan (PS-A), terima kasih atas

seluruh bantuanmu serta sovenirnya, untuk Cholid (PS-D), terima kasih atas saran tempat penelitian yang sudah diberikan. Untuk Zaenal (PS-B Reguler) terima kasih ya sudah mau dengerin curhatan ku. Untuk Lhemboe (PA 2003), terima kasih banyak atas waktu, tenaga dan fikiran serta kesabaran yang kau berikan selama ini dan terus ikutin Majelis Rasulullah. Untuk An, terima kasih karena sudah memberikan perhatian walaupun cuma sebentar, semoga cepat dapat gantinya.

11.Untuk Bang Akbar (Lenong), dan Ka Zakki (Hafidz) seniorku di Darunnajah Boarding School Ulujami Jakarta, aku bersyukur bisa kenal dengan kalian karena kalian telah mewarnai hidupku serta selalu memberikan motivasi khususnya dalam menyusun skripsi ini dan semoga Allah SWT cepat memberikan jodoh yang baik untuk kalian berdua. Untuk Bang Akbar teruslah berkreasi dengan bakat-bakat yang kau miliki karena dengan begitu kau bisa menghibur banyak orang dan membuat orang tertawa dan untuk kuliahmu semoga cepat selesai. Untuk Ka Zakki seseorang yang sangat berarti banget buat aku yang telah mengisi hari-hariku dengan canda dan tawa serta memberikan dukungan dan perhatian. Terima kasih ya kak atas kesediaannya memberikan waktu luang untuk ku hingga akhirnya aku bisa wisuda terima kasih juga karena kakak sudah mau membangunkan aku untuk shalat malam, semoga Ka Zakki terus Istiqomah dengan hafalan Al-Qur’annya. Oia, satu lagi teruslah menjadi Ka Zakki yang ku kenal.

12.Terakhir untuk Adikku di kampus tercinta UIN yang selalu ceria di mataku, Syaputri Febrina Sari (PS Reguler), senang rasanya bisa kenal dengan kamu, pertemuan pertama di Muamalat Arthaloka, Sudirman. Terima kasih ya neng atas bantuanmu dan sukses selalu buat kamu.

Akhirnya tiada untaian kata yang berharga kecuali ucapan Alhamdulillahi Robbil ‘Alamiin atas Rahmat dan Karunia serta Ridha Allah SWT. Demikian ucapan terima kasih penulis haturkan kepada seluruh pihak, semoga kebaikan dan bantuan kepada penulis manjadi amal ibadah dan mendapat Ridha dari Allah SWT.

Penulis menyadari banyak kekurangan yang terdapat dalam pembuatan skripsi ini. Untuk itu kritik dan saran kiranya dapat lebih memperbaiki skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat bermanfaat dalam menambah wawasan khususnya bagi umat manusia, serta bagi perkembangan Perbankan Syariah di Indonesia. Semoga Allah SWT senantiasa meridhai aktivitas kita berjuang di jalan-Nya serta menjadikan kita semua sebagai hamba-Nya yang bahagia di dunia dan akhirat.

Jakarta, 05 Juni 2009 M

Penulis Cholidah Hanum

DAFTAR ISI

KATAPENGANTAR ... i

DAFTAR ISI ... vi

DAFTAR TABEL ... ix

DAFTAR GAMBAR ... x

DAFTAR LAMPIRAN ... xi

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah ... 1

B. Pembatasan dan Perumusan Masalah ... 5

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian ... 6

D. Metodologi Penelitian ... 7

E. Kajian Pustaka ... 9

F. Sistematika Penulisan ... 10

BAB II LANDASAN TEORI PEMBIAYAAN A. Definisi Pembiayaan ... 12

B. Manfaat Pembiayaan ... 16

C. Jenis-Jenis Pembiayaan ... 17

D. Pengertian KPR dan Dasar Hukum Pembiayaan KPR ... 23

BAB III GAMBARAN UMUM BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA

A. Sejarah Berdirinya ... 29

B. Visi dan Misi ... 32

C. Landasan Operasional BTN Syariah ... 33

D. Nilai Dasar BTN Syariah ... 33

E. Etika Bank BTN Syariah ... 34

F. Produk dan Jasa Yang Dijalankan ... 35

G. Struktur Organisasi ... 49

BAB IV ANALISIS STRATEGI BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA DALAM PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH A. Faktor-Faktor Yang Menyebabkan Pembiayaan KPR Bermasalah Di Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta ... 52

B. Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah... 58

C. Langkah-langkah Yang Dilakukan Terhadap Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah ... 77

D. Tujuan Penerapan Strategi Bank BTN Syariah Dalam Menangani Pembiayaan KPR Bermasalah ... 79

E. Analisis Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah ... 80 BAB V PENUTUP

A. Kesimpulan... 82 B. Saran ... 85 DAFTAR PUSTAKA...88 LAMPIRAN

DAFTAR TABEL

Tabel 4.1 Prosentase Diskon ... 65 Tabel 4.2 Produk Pembiayaan KPR BTN Syariah (Termasuk Pembiayaan

DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1 Pembiayaan KPR BTN Syariah (Murabahah)………...…………... 40 Gambar 3.2 Pembiayaan Multiguna BTN Syariah (Murabahah)…...………….. 42 Gambar 3.3 Pembiayaan Musyarakah BTN Syariah……… 44 Gambar 3.4 Pembiayaan Mudharabah Modal Kerja BTN Syariah………. 46 Gambar 3.5 Pembiayaan Istishna……….. 47

DAFTAR LAMPIRAN

Hasil Wawancara

Struktur Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta Perhitungan Pembiayaan KPR BTN Syariah (Rumah)

Contoh Formulir Permohonan Pembiayaan KPR BTN Syariah Surat Persetujuan Penelitian

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Pertumbuhan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Bank Tabungan Negara Syariah untuk pembiayaan warga yang ingin mendapatkan rumah cukup pesat belakangan ini. Dari lima kantor cabang BTN yang memiliki divisi syariah, permohonan dana untuk kepemilikan rumah yang dikelola secara syariah terus berkembang, bahkan melebihi perkembangan perbankan konvensional.1

Setiap orang pasti menginginkan memiliki rumah sendiri sebagai tempat berteduh dikala hujan dan beristirahat dikala malam. Terlebih bagi mereka yang telah menikah tentunya tidak lengkap rasanya hidup berkeluarga kalau menumpang pada orang tua. Akan tetapi sayang harga rumah di perkotaan menjadi sangat mahal seiring dengan pesatnya pembangunan. Kendala ini menyebabkan KPR menjadi pilihan alternatif.

Secara konsep perbankan syariah dan konvensional adalah sama-sama berfungsi sebagai financial intermediary sehingga banyak produk perbankan syariah tidak berbeda dengan produk bank konvensional dan secara struktural industri perbankan syariah berdampingan dengan industri perbankan konvensional, dimana bank syariah berusaha untuk secara konsisten mendukung

1

http://www.btn.co.id, Pesat Pertumbuhan KPR BTN Syariah, di akses pada tanggal 13 Agustus 2008

proses saving-invesment. Pada bank syariah juga ada produk dana seperti tabungan atau deposito seperti wadiah dan mudharabah sedang produk kredit

(loan) terdapat produk pembiayaan (finance) seperti murabahah, termasuk untuk pembiayaan rumah (KPR) dan pembangunan property.

Walaupun masih terbatas, sebetulnya sudah ada pembiayaan perumahan dari bank syariah. Memang belum banyak orang yang mengetahui dan sepertinya belum ada bank syariah yang gencar memasarkan produk ini. Namun kedepannya, produk ini bukan tidak mungkin menjadi produk unggulan bank syariah. Karena hampir setiap keluarga memerlukan yang namanya pembiayaan rumah, dan sebagian besar keluarga Indonesia adalah Muslim yang tentunya ingin tetap Istiqomah dalam memiliki rumah yang sesuai dengan syariah.2

Berbicara masalah KPR tidak bisa dilepaskan dari kiprah dan peran Bank Tabungan Negara (BTN). Bank milik pemerintah ini memang sudah puluhan tahun memfokuskan layanan jasa dan produknya kepada masyarakat dalam pemberian KPR, juga membuka layanan yang sama pada BTN Syariah dengan produk unggulannya KPR Syariah. Pertumbuhan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Bank Tabungan Negara Syariah untuk pembiayaan warga yang ingin mendapatkan rumah cukup pesat belakangan ini. Dari lima kantor cabang BTN yang memiliki divisi syariah, permohonan dana untuk kepemilikan rumah yang

2

Ahmad Ghozali, Serba-Serbi Kredit Syariah: Jangan Ada Bunga Diantara Kita.

dikelola secara syariah terus berkembang, bahkan melebihi perkembangan perbankan konvensional.3

KPR BTN Syariah menawarkan jasa pengelolaan dana secara syariah sesuai tuntunan agama. Pembiayaan jenis ini tidak ada sistem bunga, sementara beban atas pengelolaan dana nilainya tetap, bukan seperti jasa BTN konvensional yang mengikuti kondisi pasar uang saat pembayaran. Selama sembilan bulan pertama tahun 2005, BTN telah menyalurkan dana sebesar Rp 3,356 triliun untuk sektor konstruksi, termasuk di dalamnya kredit kepemilikan rumah. Tapi, jumlah yang dikelola secara syariah masih dibawah 10 persen.4

Jumlah penduduk Indonesia tahun 2004 mencapai 224 juta jiwa dengan angka pertambahan penduduk rata-rata 1,68 persen atau 3,7 juta jiwa per tahun. Dengan asumsi penghuni sebuah rumah rata-rata 4,6 orang maka dibutuhkan rumah baru 800 ribu unit per tahun.

Target penyaluran KPR BTN Syariah pada tahun 2005, adalah 3.000 unit rumah dengan rata-rata nilai Rp 50 juta atau nilai total Rp 151 miliar. Target BTN Syariah tahun ini memiliki tujuh kantor cabang dan meningkat menjadi 12 kantor cabang pada 2006 dan 20 kantor cabang syariah pada 2007. Rasio penyaluran perumahan masih di 1,4 persen atau jauh lebih rendah dibanding Thailand yang mencapai angka 7,4 persen dan Malaysia 27,7 persen. Sementara NPF untuk KPR

3

http://www.btn.co.id, Pesat Pertumbuhan KPR BTN Syariah, diakses pada tanggal 13 Agustus 2008

Syariah pada hingga bulan juli tahun 2008 mencapai angka 1,15% dari pembiayaan yang disalurkan BTN Syariah Cabang Jakarta.

Kegiatan penyaluran kredit (pembiayaan) mempunyai peranan penting bagi kegiatan perbankan, karena kredit atau pembiayaan merupakan bagian terbesar sumber penghasilan Bank.5 Namun, penyaluran pembiayaan tersebut harus melalui proses analisis kredit. Karena pemberian pembiayaan tanpa dianalisis terlebih dahulu akan sangat membahayakan bank. Terlebih halnya akan menyebabkan pembiayaan bermasalah (macet) atau biasa disebut dengan NPF

(Non Perfoming Financing).

Dalam menjalankan bisnis perbankan yang penuh dengan risiko Bank Syariah juga tidak terlepas dari risiko pembiayaan bermasalah (Non Performing Financing/NPF) sehingga Bank Syariah perlu mengatur strategi agar tingkat NPF di Bank Syariah tidak dalam kondisi yang mengkhawatirkan. Pembiayaan bermasalah adalah suatu kondisi pembiayaan, dimana ada suatu penyimpangan utama dalam pembayaran kembali pembiayaan yang menyebabkan kelambatan dalam pengembalian atau diperlukan tindakan yuridis dalam pengembalian atau kemungkinan potensial loss.6

Untuk menghindari dan meminimalisir pembiayaan bermasalah (NPF) pihak perbankan dalam memberikan pembiayaan KPR pada nasabahnya

5

Sutojo Siswanto, Strategi Manajemen Kredit Bank Umum. (Jakarta, Damar Mulia Pustaka), hal.3

6

blog http://Alihozi77.blogspot.com, “Kiat-Kiat Menekan Non Perfoming Financing (NPF) Di Bank Syariah” diakses pada tanggal 13 Agustus 2008

menggunakan strategi dalam memberikan pembiayaan KPR. Sehubungan dengan masalah tersebut maka penulis tertarik mengangkat permasalahan tersebut dengan judul “Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah (Studi Kasus: Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta)”.

B. Pembatasan dan Perumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan diatas, secara umum penulis membatasi masalah yang akan dibahas dalam penelitian ini yakni cakupan penelitian hanyalah produk KPR yang bermasalah (default) saja karena produk pembiayaan yang mengalami kemacetan didominasi oleh produk KPR BTN Syariah Cabang Jakarta. Produk-produk jenis lainnya tidak termasuk didalam objek penelitian. Dari pembatasan masalah tersebut, maka dapat dirumuskan bahwa pokok-pokok permasalahan yang dibahas adalah sebagai berikut:

1. Faktor – faktor apa saja yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank BTN Syariah menjadi bermasalah?

2. Bagaimana strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah?

3. Apa langkah-langkah yang dilakukan terhadap strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah?

4. Apa tujuan penerapan strategi Bank BTN Syariah dalam menangani pembiayaan KPR bermasalah?

C. Tujuan dan Manfaat Penelitian

Tujuan dan manfaat penelitian yang hendak dicapai penulis dengan melakukan penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Tujuan Penelitian

a. Untuk mengetahui faktor-faktor yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank BTN Syariah menjadi bermasalah

b. Untuk mengetahui strategi apa saja yang diinginkan Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah

c. Untuk mengetahui apa langkah-langkah yang dilakukan terhadap strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah d. Untuk mengetahui apa tujuan penerapan strategi Bank BTN

Syariah dalam menangani pembiayaan KPR bermasalah 2. Manfaat penelitian

a. Menambah wawasan pengetahuan penulis mengenai pembiayaan KPR bermasalah pada Bank BTN Syariah.

b. Menambah dan melengkapi koleksi yang telah ada tentang perbankan syariah khususnya mengenai strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah.

c. Untuk memperoleh pengalaman ilmiah, terutama dalam penulisan sebuah karya ilmiah.

D. Metodologi Penelitian 1. Lokasi Penelitian

Adapun lokasi penelitian ini di Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta, Gedung Menara BTN Lt. 2 Jl. Gajah Mada No. 1 Jakarta 10130. Telp (021) 63870226, 63870229, 6336789 ext. 8240.

2. Sumber Data

a. Primer, yaitu data yang diperoleh secara langsung dari hasil penelitian lapangan. Untuk dapat memperoleh data primer ini, penulis secara langsung mengadakan wawancara dengan pimpinan atau staff Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta yang mempunyai hubungan langsung dengan permasalahan yang diangkat.

b. Sekunder, yaitu data yang diperoleh melalui studi dokumentasi yang ada hubungannya dengan materi skripsi ini. Dalam penelitian ini penulis melakukan studi kepustakaan (Library Reseach), yaitu dengan mempelajari buku kepustakan, literatur, buletin, majalah serta materi kuliah yang berkaitan erat dengan pembahasan masalah ini.

3. Teknik Pengambilan Data

a. Wawancara, yaitu percakapan dengan maksud tertentu, percakapan itu dilakukan oleh dua pihak, yaitu penulis (interviewer) yang mengajukan pertanyaan dan pihak atau staff Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta

(interviewee) yang memberikan jawaban atas pertanyaan itu.7 Pewawancara mengacu pada pedoman wawancara yang telah disiapkan sebelumnya.

b. Studi dokumentasi, yaitu dilakukan dengan cara mengumpulkan data berdasarkan laporan yang didapat dari perusahaan yang diteliti dan laporan lainnya yang berkaitan dengan masalah penelitian ini.

4. Metode Analisis Data

Metode analisis data yang digunakan adalah Pendekatan Kualitatif Deskriptif-Analitis8, yaitu untuk memberikan pemecahan masalah dengan mengumpulkan data lapangan, menyusun atau mengklasifikasikan, menganalisis data, dan menjelaskan gambaran mengenai strategi Bank Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta. Tujuan penelitian deskriptif ini adalah untuk menggambarkan dan menganalisa secara mendalam mengenai strategi bank syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta.9

5. Teknik Penulisan

7

Lexy J. Moleong, Metode Penelitian Kualitatif, Bandung : Remaja Rosdakarya, 2004 h. 5

8

Winarmo Surachmad, Dasar dan Tehnik Research, (Bandung: CV. Tarsito, 1972), ed v, h. 131

9

Sukarsimi Arikanto, Mengenai Penelitian, (Jakarta, PT Rineka Cipta, 1993), cet 2, h. 309

Teknik penulisan skripsi ini berpedoman kepada buku: “Pedoman Penulisan Skripsi, Tesis dan Disertasi Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta Tahun 2007.” Dengan pengecualian ayat-ayat Al-Qur’an dan terjemahan yang dikeluarkan oleh Departemen Agama. Al-Qur’an tidak memakai catatan kaki, akan tetapi cukup dibuatkan di akhir kutipan (dalam kurung) nama atau nomor surat dan ayat serta dibuatkan terjemahannya.

E. Kajian Pustaka

Berdasarkan kajian yang sudah dilakukan beberapa sumber kepustakaan, penulis melihat bahwa apa yang merupakan masalah pokok penelitian ini tampak sangat urgen, karena penelitian tentang KPR ini belum ada yang membahas dalam hal strategi Bank BTN Syariah dalam pembiayaan KPR bermasalah. Adapun kajian pustaka dalam penelitian ini diantarannya:

1. “Pengaruh Jumlah Pembiayaan Yang Disalurkan Terhadap Tingkat Rasio Non Perfoming Financing (NPF) Pada Bank DKI Syariah”, oleh Mochammad Irfansyah (103046128271) 2007. Dalam pembahasan penelitian ini, memfokuskan pada pembahasan kepada tingkat pengaruh jumlah pembiayaan yang disalurkan terhadap tingginya tingkat risiko pembiayaan atau NPF.

2. “Penyelesaian Pembiayaan Murabahah Bermasalah Pada BNI Syariah”, oleh Mahmudah (0046119558) 2005. Dalam pembahasan penelitian ini,

memfokuskan pembahasan kepada penanganan pembiayaan bermasalah yang telah diberikan dengan skim murabahah pada BNI Syariah.

F. Sistematika Penulisan

Untuk memudahkan pembahasan dalam skripsi, penulis menyusunnya ke dalam 5 (lima) bab. Dimana setiap babnya terdiri dari beberapa sub bab tersendiri. Bab-bab tersebut secara keseluruhan saling berkaitan satu sama lain. Dimana di awali dengan pendahuluan dan diakhiri dengan bab penutup yang berupa kesimpulan dan saran. Adapun gambaran sekilas mengenai bab-bab tersebut adalah sebagai berikut:

Bab I Pendahuluan yang meliputi: Latar Belakang, Pembatasan dan Perumusan Masalah, Tujuan dan Manfaat Penelitian, Kajian Pustaka, Objek Penelitian, Metodologi Penelitian, serta Sistematika Penulisan. Bab II Landasan Teori yang meliputi tinjauan teoritis mengenai: Definisi

Pembiayaan, Manfaat Pembiayaan, Jenis-Jenis Pembiayaan, Pengertian KPR dan Dasar Hukum Pembiayaan KPR, Prosedur Permohonan Pembiayaan KPR BTN Syariah.

Bab III Gambaran Umum Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta meliputi: Sejarah Berdirinya, Visi dan Misi, Landasan Operasional BTN Syariah, Nilai Dasar BTN Syariah, Etika Bank BTN Syariah, Produk dan Jasa Yang Dijalankan dan Struktur Organisasi. Bab IV Analisis Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR

Pembiayaan KPR Bermasalah, Strategi Bank Tabungan Negara (BTN) Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah, Langkah-langkah Yang Dilakukan Terhadap Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah, Tujuan Penerapan Strategi Bank BTN Syariah Dalam Menangani Pembiayaan KPR Bermasalah serta Analisis Strategi Bank BTN Syariah Dalam Pembiayaan KPR Bermasalah

BAB II

LANDASAN TEORI PEMBIAYAAN

A. Definisi Pembiayaan

Pembiayaan yang dilakukan bank sering disebut kredit. Kredit merupakan suatu kalimat yang diambil dari bahasa Latin yaitu kreditum yang berarti kepercayaaan akan kebenaran atau crede yang berarti saya percaya. Dalam bahasa Yunani kredit adalah credere yang berarti kepercayaan. Kepercayaan ini berdasarkan atas sebuah perjanjian bank yang dilakukan secara sah di depan pejabat kredit yang berwenang (secara notarial) maupun dilakukan tanpa ketentuan hukum yang kuat (dibawah tangan). Adakalanya kredit dinyatakan hanya sebagai janji untuk membayar uang atau sebagai izin menggunakan dana orang lain.10

Pembiayaan atau financing, yaitu pendanaan yang diberikan oleh suatu pihak kepada pihak lain untuk mendukung investasi yang telah direncanakan, baik dilakukan sendiri maupun lembaga. Dengan kata lain, pembiayaan adalah pendanaan yang dikeluarkan untuk mendukung investasi yang telah direncanakan.11

10

Pandia Frianto. dkk, Lembaga Keuangan, (Jakarta, PT. Rineka Cipta, 2005), Cet. Ke I, h. 194

11

Sehingga dapat didefinisikan, pengertian pembiayaan adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan terhadap bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut dalam waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil. 12

Secara teknis bank memberikan pendanaan atau pembiayaan untuk mendukung investasi atau berjalannya suatu usaha yang telah direncanakan antara kedua belah pihak dengan kesepakatan bagi hasil di dalamnya.

Sebagaimana Firman Allah dalam Qur’an Surat. Al-Ma’idah [5]: 1:

…

“Hai orang-orang yang beriman! Penuhilah akad-akad itu …”.

Ayat diatas menjelaskan tentang akad atau perjanjian yaitu mencakup janji prasetia hamba Allah dan perjanjian yang dibuat oleh manusia dalam pergaulan sesamanya (antara pihak bank dengan nasabah).

Pembiayaan selalu berkaitan dengan aktivitas bisnis. Untuk itu, sebelum masuk ke masalah pengertian pembiayaan, perlu diketahui apa itu bisnis. Bisnis adalah aktivitas yang mengarah pada peningkatan nilai tambah melalui proses penyerahan jasa, perdagangan atau pengolahan barang (produksi).13 Pelaku bisnis dalam menjalankan bisnisnya sangat membutuhkan sumber modal. Jika pelaku

12

Kasmir, S.E., MM. Manajemen Perbankan, (Jakarta, PT Rajagrafindo Persada, 2003), h. 73

13

Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, (Yogyakarta PT. UPP AMP YKPN, 2005), h. 16

tidak memiliki modal secara cukup maka ia akan berhubungan dengan pihak lain, seperti bank, untuk mendapatkan suntikan dana, dengan melakukan pembiayaan.14

Pembiayaan merupakan salah satu tugas pokok bank, yaitu pemberian fasilitas penyediaan dana untuk memenuhi kebutuhan pihak-pihak yang merupakan defisit unit.15 Disebut pembiayaan karena Bank Syariah menyediakan dana guna membiayai kebutuhan nasabah yang memerlukannya dan layak memperolehnya.16 Bank harus mempersiapkan strategi penggunaan dana-dana yang dihimpunnya sesuai dengan rencana alokasi berdasarkan kebijakan yang telah digariskan. Alokasi ini mempunyai beberapa tujuan, yaitu:

1. Mencapai tingkat profitabilitas yang cukup dan tingkat risiko yang rendah. 2. Mempertahankan kepercayaan masyarakat dengan menjaga agar posisi

likuiditas tetap aman. 17

Alokasi penggunaan dana Bank Syariah pada dasarnya dapat dibagi dalam dua bagian penting dari aktiva bank, yaitu:

1. Earning Assets (aktiva yang menghasilkan) adalah berupa investasi dalam bentuk:

a. Pembiayaan yang berdasarkan prinsip bagi hasil (mudharabah)

14

Ibid, h. 16

15

Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek (Gema Insani Press, 2001), h. 160

16

Zainul Arifin, Dasar-Dasar Manajemen Bank Syariah, Jakarta, Pustaka Alvabet. 2006. h. 200

17

Muhammad Firdaus NH, dkk, Konsep & Implementasi Bank Syariah, Jakarta, PT Renaisan, 2005, h. 42

b. Pembiayaan yang berdasarkan penyertaan (musyarakah)

c. Pembiayaan yang berdasarkan prinsip jual-beli (al-ba’i)

d. Pembiayaan yang berdasarkan prinsip sewa (ijarah dan ijarah wa iqtina / ijarah muntahia bi tamlik)

e. Surat-surat berharga syariah dan investasi lainnya.

2. Non Earning Assets (aktiva yang tidak menghasilkan) berupa: a. Aktiva dalam bentuk tunai (cash asset)

b. Pinjaman (qard)

c. Penanaman dana dalam aktiva tetap dan inventaris

Dalam hal pembiayaan ada nasabah yang tidak dapat mengembalikan pembiayaannya kepada bank yang telah meminjamkannya. Akibat nasabah telat dalam membayar pinjamannya dan tidak membayar lunas utangnya, maka terjadi pembiayaan terhenti dan bermasalah. Untuk mengatasi kredit macet atau pembiayaan bermasalah pihak bank melakukan penyelamatan, sehingga tidak akan menimbulkan kerugian. Maka dari itu penulis menjelaskan pengertian pembiayaan bermasalah, ada beberapa defifnisi tentang pembiayaan bermasalah (non performing financing) diantaranya:

1. Jumlah pembiayaan yang tergolong non lancar dengan kualitas kurang lancar, diragukan dan macet berdasarkan ketentuan Bank Indonesia tentang kualitas aktiva produktif;18

18

2. Menurut Gatot Supramono, suatu keadaan di mana seorang nasabah tidak mampu membayar lunas pembiayaan pada bank tepat pada waktunya,19

3. Menurut Widjanarto pembiayaan bermasalah adalah pembiayaan yang tidak dapat atau berpotensi untuk tidak dapat mengembalikan pinjaman sesuai dengan syarat-syarat yang telah disetujui dan ditetapkan bersama secara tiba-tiba, tanpa menunjukkan tanda-tanda atau gejala-gejala lebih dahulu.20

4. Kredit yang di dalam pelaksanaannya belum mencapai target yang dinginkan oleh pihak bank.21

Dari uraian di atas dapat disimpulkan bahwa pembiayaan bermasalah adalah pembiayaan yang mengalami kesulitan di dalam penyelesaian kewajiban-kewajiban terhadap bank yang telah disepakati oleh kedua pihak yaitu pihak bank dan nasabah sehingga terdapat tunggakan pembiayaan.

B. Manfaat Pembiayaan

1. Meningkatkan daya guna uang

Para penabung menyimpan uangnya di bank dalam bentuk giro, tabungan dan deposito. Uang tersebut dalam persentase tertentu ditingkatkan kegunaanya oleh bank guna suatu usaha peningkatan produktivitas.

2. Meningkatkan daya guna barang

19

Gatot Supramono, Perbankan dan Masalah Krdit: Suatu Tinjauan Yuridis, Jakarta, Djambatan, 1996, h. 131

20

Widjanarto, Solusi Hukum Dalam Menyelesaikan Kredit bermasalah (Kumpulan Tulisan), (Jakarta: InfoBank, 1997), Cet. ke. II, h. 41

21

Veithzal Rivai dan Andria Permata Veithzal, Credit Management Handbook Teori, Konsep dan Aplikasi panduan Praktis Mahasiswa, Bankir dan Nasabah, (Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2006), h. 476

Produsen dengan bantuan pembiayaan dapat memindahkan barang dari suatu tempat yang kegunaanya kurang ke tempat yang lebih bermanfaat.

3. Meningkatkan peredaran uang

Melalui pembiayaan, peredaran uang kartal maupun giral akan lebih berkembang oleh karena pembiayaan menciptakan sesuatu kegairahan berusaha sehingga penggunaan uang akan bertambah baik kualitatif apalagi secara kuantitatif.

4. Menimbulkan kegairahan berusaha

Produsen yang membutuhkan pembiayaan akan dapat diatasi melalui bank sehingga setiap usaha untuk peningkatan produktivitas masyarakat tidak perlu khawatir kekurangan modal.

5. Stabilitas ekonomi

Dalam ekonomi yang kurang sehat langkah-langkah stabilisasi pada dasarnya diarahkan pada usaha-usaha yang produktif.

6. Sebagai jembatan untuk meningkatkan pendapatan nasional

Pembiayaan yang disalurkan untuk merangsang pertambahan kegiatan ekspor akan menghasilkan pertambahan devisa negara.

C. Jenis – Jenis Pembiayaan

Menurut sifat penggunaannya, pembiayaan dapat dibagi menjadi dua hal sebagai berikut:

1. Pembiayaan Produktif, yaitu pembiayaan yang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan produksi dalam arti luas, yaitu untuk peningkatan usaha, baik usaha produksi, perdagangan, maupun investasi.

2. Pembiayaan Konsumtif, yaitu pembiayaan yang digunakan untuk memenuhi kebutuhan konsumsi, yang akan habis digunakan untuk memenuhi kebutuhan. Merupakan pembiayaan yang digunakan untuk dikonsumsi atau dipakai secara pribadi.22

Jenis pembiayaan pada dasarnya dapat dikelompokkan menurut beberapa aspek, diantaranya23:

1. Pembiayaan menurut tujuan dibedakan menjadi:

a. Pembiayaan modal kerja, yaitu pembiayaan yang dimaksudkan untuk mendapatkan modal dalam rangka pengembangan usaha.

Secara umum yang dimaksud pembiayaan modal kerja (PMK) syariah adalah pembiayaan jangka pendek yang diberikan kepada perusahaan untuk membiayai kebutuhan modal kerja usahanya berdasarkan prinsip-prinsip syariah.24

b. Pembiayaan investasi, yaitu pembiayaan yang dimaksudkan untuk melakukan investasi atau pengadaan barang konsumtif.

22

Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek (Gema Insani Press, 2001), h. 160

23

Muhammad, Manajemen Pembiayaan, h. 22

24

Adiwarman A. Karim, Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan, Jakarta, PT Rajagrafindo Persada, 2007, h. 234

Investasi adalah penanaman dana dengan maksud untuk memperoleh imbalan/ manfaat/ keuntungan di kemudian hari.25 Investasi dapat digolongkan menjadi 3 (tiga) kategori, yaitu:

1) Investasi pada masing-masing komponen aktiva lancar. 2) Investasi pada aktiva tetap atau proyek

3) Investasi dalam efek atau surat berharga (securities) 26

Kebutuhan pembiayaan investasi dapat dipenuhi dengan berbagai cara, antara lain:27

1. Bagi hasil: mudharabah, musyarakah

2. Jual beli: murabahah, istishna

3. Sewa: ijarah atau ijarah muntahiyah bittamlik

Dari uraian tersebut, dapat ditarik kesimpulan bahwa yang dimaksud dengan pembiayaan investasi adalah pembiayaan jangka menengah atau jangka panjang untuk pembelian barang-barang modal yang diperlukan.28 2. Pembiayaan menurut jangka waktu dibedakan menjadi:

a. Pembiayaan jangka waktu pendek, pembiayaan yang dilakukan dengan waktu 1 bulan sampai dengan 1 tahun. Biasanya digunakan untuk keperluan modal kerja.

25_Ibid

, h. 236

26_Ibid,

h. 236

27

Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah ,(Jakarta, PT. RajaGrafindo Persada, 2007), h. 125

28

b. Pembiayaan jangka waktu menengah, pembiayaan yang dilakukan dengan waktu 1 tahun sampai denagan 5 tahun.

c. Pembiayaan jangka waktu panjang, pembiayaan yang dilakukan dengan waktu lebih dari 5 tahun. Biasanya pembiayaan ini digunakan untuk investasi jangka panjang seperti perkebunan karet, kelapa sawit atau manufaktur dan juga untuk pembiayaan konsumtif seperti pembiayaan perumahan.29

Jenis pembiayaan pada bank syariah akan diwujudkan dalam bentuk pembiayaan produktif dan aktiva tidak produktif, 30 yaitu:

1. Jenis aktiva produktif pada bank syariah, dialokasikan dalam bentuk pembiayaan sebagai berikut:

a. Pembiayaan dengan prinsip bagi hasil, meliputi:

1) Pembiayaan Mudharabah adalah perjanjian antara penanam dana dan pengelola dana untuk melakukan kegiatan usaha tertentu, dengan pembagian keuntungan antara kedua belah pihak berdasarkan nisbah yang telah disepakati sebelumnya;

2) Pembiayaan Musyarakah adalah perjanjian diantara para pemilik dana/modal untuk mencampurkan dana/modal mereka pada suatu usaha tertentu, dengan pembagian keuntungan di antara pemilik dana/modal berdasarkan nisbah yang telah disepakati sebelumnya. b. Pembiayaan dengan prinsip jual beli (piutang), meliputi:

29

Kasmir, Manajemen Perbankan, h. 78

30

1) Pembiayaan Murabahah adalah perjanjian jual-beli antara bank dan nasabah di mana bank syariah membeli barang yang diperlukan oleh nasabah dan kemudian menjualnya kepada nasabah yang bersangkutan sebesar harga perolehan ditambah dengan margin/keuntungan yang disepakati antara bank syariah dan nasabah.

Pembiayaan murabahah dalam perbankan merupakan suatu bentuk pembiayaan berupa talangan dana yang dibutuhkan nasabah untuk membeli suatu produk dengan kewajiban mengembalikan talangan dana tersebut seluruhnya pada waktu jatuh tempo.31 Hal yang membedakan dengan jenis jual beli yang lain adalah keharusan memberitahukan harga pokok suatu barang kepada nasabah.32

2) Pembiayaan Salam adalah perjanjian jual beli dalam bentuk pemesanan dengan syarat-syarat tertentu dan pembayaran harga terlebih dulu

3) Pembiayaan Istishna adalah perjanjian jual beli dalam bentuk pemesanan pembuatan barang dengan kriteria dan persyaratan tertentu yang disepakati antara pemesan dan penjual

c. Pembiayaan dengan prinsip sewa. Untuk jenis pembiayaan ini diklasifikasikan menjadi pembiayaan:

1) Pembiayaan Ijarah

31

Firdaus cs, Konsep Bank Syariah, h. 49

32

2) Pembiayaan Ijarah Muntahiyah Bitamlik/Wa Iqtina

d. Surat Berharga Syariah adalah surat bukti berinvestasi berdasarkan prinsip syariah yang lazim diperdagangkan di pasar uang dan/atau pasar modal antara lain, wesel, obligasi syariah, sertifikat dana syariah dan surat berharga lainnya berdasarkan prinsip syariah.

e. Penempatan adalah penanaman dana Bank Syariah pada Bank Syariah lainnya dan/atau Bank Perkreditan Syariah antara lain dalam bentuk giro, dan/atau tabungan wadi’ah, deposito berjangka dan/atau tabungan

mudharabah dan lain-lain,

f. Penyertaan modal, penanaman dana Bank Syariah dalam bentuk saham pada perusahaan yang bergerak di bidang keuangan syariah.

g. Penyertaan Modal Sementara adalah penyertaan modal bank syariah dalam perusahaan untuk mengatasi kegagalan pembiayaan dan/atau piutang (dept to equity swap),

h. Transaksi Rekening Administrasi adalah komitmen dan kontinjensi (Off Balance Sheet) berdasarkan prinsip syariah yang terdiri atas bank garansi, akseptasi/endosemen.33

i. Sertifikat Wadi’ah Bank Indonesia (SWBI) adalah sertifikat yang diterbitkan Bank Indonesia sebagai bukti penitipan dana berjangka pendek dengan prinsip wadi’ah.

33

2. Jenis aktiva tidak produktif yang berkaitan dengan aktivitas pembiayaan adalah berbentuk pinjaman, yang disebut dengan qardh, adalah talangan adalah penyediaan dana dan/atau tagihan antara Bank Syariah dengan peminjam yang mewajibkan pihak peminjam melakukan pembayaran sekaligus atau secara cicilan dalam jangka waktu tertentu.

D. Pengertian KPR dan Dasar Hukum Pembiayaan KPR

KPR adalah singkatan dari Kredit Kepemilikan Rumah. Jadi KPR adalah pembiayaan yang diberikan oleh bank untuk membantu anggota masyarakat guna membeli rumah berikut tanah untuk dihuni sendiri, berdasarkan kesepakatan antara bank dan nasabah, yang mewajibkan nasabah untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan margin keuntungan.

Menurut Bapak Herry (Kepala Bagian Opersional BTN Syariah) KPR adalah fasilitas pembiayaan kepemilikan rumah dengan akad murabahah (jual beli) yang disediakan oleh BTN Syariah kepada pemohon yang memenuhi syarat-syarat dan ketentuan.34

Menurut Bapak Mukhlis (Financing Service Officer BTN Syariah) KPR adalah pembiayaan yang diberikan kepada nasabah untuk membeli rumah yang sudah jadi atau sudah distock ataupun masih berupa kafling atau berupa tanah.35

34

Herry, Kepala Bagian Operasional BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 19 Januari 2009

35

Mukhlis, Financing Service Officer BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 29 Januari 2009

Rumah merupakan objek dari KPR BTN Syariah berdasarkan prinsip murabahah yang dilaksanakan antara bank dan nasabah. Pemasok atau Pengembang merupakan pihak yang ditunjuk dan atau disetujui bank untuk menyediakan dan menyerahkan rumah yang dipesan nasabah.

Pembiayaan KPR BTN Syariah diberikan untuk pembelian rumah berdasarkan prinsip murabahah sebesar harga beli ditambah margin yang telah disepakati antara bank dan nasabah. Keuntungan dari KPR BTN Syariah adalah: 1. Lokasi rumah bebas

2. Proses cepat dan transparan harga jual (harga beli + margin) 3. Keuntungan dihitung dengan sistim margin

4. Kepastian dari segi jumlah angsuran (tdk fluktuatif) 5. Jangka waktu lebih leluasa hingga 15 tahun

6. Memberikan ketenangan bagi nasabah (sesuai syariah) 7. Operasional berdasarkan Fatwa DSN/DPS.

Adapun keunggulan KPR BTN Syariah adalah: 1. Biaya lebih ringan dan bebas biaya provisi bank.

2. Administrasi hanya 0,75% dari limit KPR yang disetujui.

3. Angsuran tetap dan tidak berubah sampai masa pembiayaan selesai.

4. Pokok pembiayaan ditambah margin dibagi dengan jangka waktu pembiayaan 5. Margin tetap dan tidak berubah setelah akad ditandatangani.

1. Fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) Nomor 04/DSN-MUI/VI/2000, tanggal 1 April 2000, tentang Murabahah.

2. Fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) Nomor 13/DSN-MUI/IX/2000, tanggal 16 Sepember 2000, tentang Uang Muka dalam Murabahah.

3. Fatwa Dewan Syariah Nasional (DSN) Nomor 21/DSN-MUI/X/2001, tanggal 17 Oktober 2000, tentang Pedoman Umum Asuransi Syariah.

4. Peraturan Direksi Nomor 17/PD/DPKK/2001, tanggal 19 Desember 2000, perihal Pedoman Kebijakan Perkreditan Bank.

5. Peraturan Direksi Nomor 17/PD/DSYA/2005, tanggal 14 Februari 2005, tentang Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah.

6. Surat Edaran Direksi Nomor 34/DIR/DPKK/2004, tanggal 28 Oktober 2004, perihal Petunjuk Pelaksana Administrasi Dokumen Kredit dan

7. Surat Edaran Direksi Bank BTN Nomor 05/DIR/DSYA/2005, tanggal 1 April 2005, tentang Petunjuk Pelaksanaan Pembiayaan Kepemilikan Rumah BTN Syariah (KPR BTN-Syariah).

E. Prosedur Permohonan Pembiayaan KPR BTN Syariah

Sebelum debitur memperoleh pembiayaan terlebih dahulu harus melalui tahapan-tahapan penilaian mulai dari pengajuan proposal pembiayaan dan dokumen-dokumen yang diperlukan, pemeriksaan keaslian dokumen, analisis pembiayaan sampai dengan pembiayaan dikucurkan. Tujuan prosedur pemberian

pembiayaan adalah untuk memastikan kelayakan suatu pembiayaan, diterima atau ditolak. 36

KPR BTN Syariah diperuntukkan bagi pemohon atau calon nasabah yang memenuhi persyaratan dan dengan tujuan penggunaan untuk membeli rumah, rumah toko, apartemen dan jenis rumah tinggal lainnya dan atau berikut tanah guna dimiliki dan atau dipergunakan sendiri.

Secara umum persyaratan kepada pemohon untuk pembiayaan KPR BTN Syariah adalah sebagai berikut:

1. Warga Negara Indonesia

2. Telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah dan berwenang melakukan tindakan hukum (telah dewasa menurut hukum dan tidak berada dalam pengampunan)

3. Pada saat pembiayaan lunas usia pemohon tidak melebihi 65 tahun

4. Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan bank dapat menjamin kelangsungan pembayaran kewajiban (angsuran pokok dan margin) sampai pembiayaan lunas. Penghasilan yang dimaksud baik bersifat tetap maupun tidak tetap.

5. Mempunyai pekerjaan tetap (sebagai karyawan atau pekerja lainnya yang memperoleh gaji tetap) atau menjalankan usahanya sendiri (wiraswasta) dengan masa kerja minimal 1 (satu) tahun

36

6. Tidak memiliki pembiayaan bermasalah baik di bank maupun di bank lain 7. Sesuai ketentuan bank penghasilan masih cukup untuk membayar kewajiban

(angsuran pokok dan margin) atas seluruh pembiayaan (baik yang telah ada maupun yang akan diminta)

8. Menyampaikan NPWP Pribadi untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan > Rp. 100.000.000,- atau SPT Pasal 21 Form A1 untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan > Rp. 50.000.000,- sampai dengan < Rp. 100.000.000,- atau sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Persyaratan secara khusus bagi pemohon berpenghasilan tetap atau karyawan adalah sebagai berikut:

1. Aplikasi permohonan;

2. Photocopy: KTP atau SIM (Identitas yang masih berlaku), Kartu Keluarga, Surat Nikah atau Cerai, Pasphoto Pemohon dan pasangan (suami-istri) yang terbaru,

3. Photocopy Slip Gaji atau Surat Keterangan Penghasilan yang telah disahkan instansi yang berwenang,

4. Surat Keterangan Bekerja dari perusahaan calon nasabah bekerja atau SK Pengangkatan Pegawai,

5. Photocopy Rekening Tabungan atau Giro Batara Syariah (Rekening bank lain jika diperlukan)

6. Surat Kuasa Pemotongan Gaji untuk pembayaran angsuran kolektif, yang telah ditandatangani oleh pimpinan atau bendahara instansi terbaru (jika ada).

Persyaratan khusus bagi pemohon berpenghasilan tidak tetap adalah sebagai berikut:

1. Aplikasi permohonan;

2. Photocopy: KTP atau SIM (Identitas yang masih berlaku), Kartu Keluarga, Surat Nikah atau Cerai, Pasphoto Pemohon dan pasangan (suami-istri) yang terbaru,

3. Surat Keterangan Penghasilan,

4. Photocopy Rekening Tabungan atau Giro Batara Syariah (Rekening bank lain jika diperlukan)

5. Photocopy akta perusahaan, Izin Usaha, Izin Praktek; SIUP atau TDP, dan NPWP,

6. Laporan keuangan Perusahaan,

7. Izin Praktek (untuk dokter dan lain-lain) Tambahan syarat-syarat di atas adalah: 1. Photocopy SPPT atau PBB;

2. Photocopy Sertifikat dan IMB dan

3. Surat Keterangan belum memiliki rumah (untuk KPR subsidi).

Dalam memperoleh pembiayaan KPR BTN Syariah melalui beberapa tahapan di bawah ini yaitu:

1. Calon nasabah meminta informasi pembaiyaan KPR BTN Syariah, setelah memahami dan menyetujui pengambilan KPR, calon nasabah mengambil formulir sebagai berikut:

a. Form aplikasi pembiayaan

b. Form keterangan instansi dan penjualan c. Surat kuasa pemotongan gaji

2. Nasabah datang kembali dengan membawa formulir aplikasi yang sudah lengkap disertai dengan syarat-syarat yang telah ditetukan.

BAB III

GAMBARAN UMUM BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA

A. Sejarah singkat BTN Syariah

Berawal dengan adanya perubahan peraturan perundang-undangan perbankan oleh pemerintah dari UU Perbankan No. 7 tahun 1992 menjadi perbankan No. 10 tahun 1998, dunia perbankan nasional menjadi marak dengan fenomena boomingnya bank syariah. Persaingan dalam pasar perbankan pun kian ketat. Belum lagi dengan dikeluarkannya PBI No. 4/ 1/ PBI/ 2002 tentang perubahan kegiatan usaha bank umum konvensional menjadi bank umum berdasarkan prinsip syariah oleh bank umum konvensional, jumlah bank syariah pun kian bartambah dengan banyaknya UUS (Unit Usaha Syariah). Maka manajemen PT. Bank Tabungan Negara (Persero), melalui rapat komite pengarah tim implementasi restrukturisasi Bank BTN tanggal 12 Desember 2003, manajemen Bank BTN menyusun rencana kerja dan perubahan anggaran dasar untuk membuka UUS agar dapat bersaing di pasar perbankan syariah.

Untuk mengantisipasi kecendrungan tersebut, maka PT Bank Tabungan Negara (Persero) pada Rapat Umum Pemegang Saham tanggal 16 Januari 2004 dan perubahan Anggaran Dasar dengan akta No. 29 tanggal 27 oktober 2004 oleh

Emi Sulistyowati, SH Notaris di Jakarta yang ditandai dengan terbentuknya divisi syariah berdasarkan Ketetapan Direksi No 14/DIR/DSYA/2004. Pembentukan Unit Usaha Syariah ini juga untuk memperkokoh tekad ajaran Bank BTN untuk menjadikan kerja sebagai bagian dari ibadah yang tidak terpisah dengan ibadah-ibadah lainnya. Selanjutnya Bank BTN Unit Usaha Syariah disebut ”BTN Syariah” dengan motto ”Maju dan Sejahtera Bersama”.

Dalam pelaksanaan kegiatannya, Unit Usaha Syariah didampingi oleh Dewan Pengawas Syariah (DPS) yang bertindak sebagai pengawas, penasehat dan pemberi saran kepada Direksi, Pimpinan Divisi Syariah dan Pimpinan Kantor Cabang Syariah mengenai hal-hal yang terkait dengan prinsip Syariah. Pada bulan November 2004 dibentuklah struktur organisai kantor cabang syariah PT. BTN. Dimana setiap kantor cabang syariah dipimpin oleh satu orang kepala cabang yang bertanggung jawab kepada kepala divisi syariah. Yang pada saat bersamaan Dirut Bank BTN meminta rekomendasi penunjukan DPS dan pada tanggal 3 Desember 2004, Dirut Bank BTN menerima surat rekomendasi DSN/ MUI tentang penunjukan DPS bagi BTN Syariah. Yang pada tanggal 18 Maret 2005 resmi ditunjuk oleh DSN/ MUI sebagai DPS bagi BTN Syariah, yaitu Drs. H Ahmad Nazri Adlani, Drs. H Mohammad Hidayat, MBA, MBL dan Dr. H. Endy M. Astiwara, MA, AAIJ, FIIS, CPLHI,ACS.

Pada tanggal 15 Desember 2004, Bank BTN menerima surat persetujuan dari BI, Surat No. 6/ 1350/ DPbs perihal persetujuan BI mengenai prinsip pembukaan KCS (Kantor Cabang Syariah) Bank BTN. Maka tanggal inilah yang

diperingati secara resmi sebagai hari lahirnya BTN Syariah. Yang secara sinergi melalui persetujuan dari BI dan Direksi PT. BTN maka dibukalah KCS Jakarta pada tanggal 14 Februari 2005. Diikuti tanggal 25 Februari dengan dibukanya KCS Bandung kemudian 17 Maret 2005 dengan KCS Surabaya dan berturut-turut tanggal 4 dan 11 April 2005 KCS Yogyakarta dan Makasar dan pada bulan Desember 2005 dubukanya KCS Malang dan Solo.

Pada tahun 2007, Bank BTN telah mengoprasikan 12 (dua belas) Kantor Cabang Syariah dan 40 kantor layanan syariah (Office Channeling) pada kantor-kantor cabang dan cabang pembantu Konvensional kantor-kantor cabang Syariah tersebar dilokasi Jakarta, Bnadung, Surabaya, Yogyakarta, Makasar, Malang, Solo, Medan, Batam, Tanggerang, Bogor dan Bekasi. Seluruh kantor cabang syariah ini dapat beroperasi secara online-realtime berkat dukungan teknologi informasi yang cukup memadai.

Produk BTN Syariah cukup beragam untuk memenuhi kebutuhan keluarga nasabah namun tetap fokus pada pembiayaan perumahan (diantaranya: KPR BTN Syariah dan Multiguna BTN Syariah untuk Kendaraan Bermotor).

BTN Syariah yang baru beroperasi kurang dari 3 (tiga) tahun membukukan laba pada tahun 2007 sebesar Rp. 3,579 miliar dengan asset Rp. 789,005 miliar dan pembiayaan Rp. 399,519 miliar serta berhasil mendapatkan beberapa penghargaan baik untuk kinerja tahun 2005 maupun pencapaian kinerja tahun 2007 yaitu:

2. The Most Growing Earning Asset Market Share Unit Usaha Syariah untuk kelompok asset > 100 milyar rupiah tahun 2006.

3. The Best Sharia Unit (Overall) peringkat ke 2 Unit Usaha Syariah untuk kelompok asset > 100 milyar rupiah tahun 2006.

4. The Best Outlet Productivity dalam Sharia Acceleration Award 2007 yang diadakan oleh Bank Indonesia.

Penghargaan diserahkan pada acara Islamic Finance Summit 2007 untuk Islamic Finance Quality Award dan Islamic Financial Award 2006 oleh Karim Business Consulting.37

B. Visi dan Misi BTN Syariah Visi

”Menjadi Strategic Business Unit BTN yang sehat dan terkemuka dalam penyediaan jasa keuangan syariah dan mengutamakan kemaslahatan bersama.”

Misi

1. Mendukung pencapaian sasaran laba usaha BTN

2. Memberikan pelayanan jasa keuanagn syariah yang unggul dalam pembiayaan perumahan dan produk serta jasa keuangan syariah terkait sehingga dapat memberikan kepuasan bagi nasabah dan memperoleh pangsa pasar yang diharapkan..

3. Memberikan keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap

stakeholders serta memberikan ketentraman pada karyawan dan nasabah.

37

4. Melaksanakan manajemen perbankan yang sesuai dengan prinsip syariah sehingga dapat meningkatkan ketahanan BTN dalam menghadapi perubahan lingkungan usaha serta meningkatkan Shareholder Value.

C. Landasan Operasional BTN Syariah

Landasan opersional BTN Syariah terdiri dari :

1. Al-Quran dan As-Sunnah sebagai landasan utama penerapan prinsip syaraiah dalam kegiatan perekonomian

2. Fatwa DSN (Dewan Syariah Nasional) – MUI saat ini ada 49 fatwa tentang Lembaga Keuangan Syariah

3. Undang-Undang tentang Perbankan UU No. 10 tahun 1998 tentang perubahan UU No. 7 tahun 1992 tentang perbankan terutama pasal 8 mengenai kegiatan usaha bank berdasarkan prinsip syariah

4. PBI No. 4/ 1/ PBI/ 2002 tentang Perubahan Kegiatan Usaha Bank Umum Konvensional menjadi Bank Umum berdasarkan Prinsip Syariah oleh Bank Umum Konvensional

5. PSAK (Persyaratan Standar Akuntansi Keuangan) No. 59 tentang Akuntansi Perbankan Syariah tentang Murabahah

6. PAPSI (Pedoman Akuntansi Perbankan Syariah Indonesia) D. Nilai Dasar BTN Syariah

1. Taat melaksanakan dan mengamalkan ajaran Islam secara khusuk.

2. Selalu untuk menimba ilmu guna meningkatkan pengetahuan dan keterampilannya demi kemajuan Bank BTN Syariah.

3. Mengutamakan kerjasama dalam melaksanakan tugas untuk mencapai tujuan Bank BTN Syariah dengan kinerja yang terbaik.

4. Selalu memberikan yang terbaik secara ikhlas bagi Bank BTN Syariah dan semua stakeholders, sebagai perwujudan dari pengabdian kepada Allah SWT. 5. Selalu bekerja secara profesional yang kompeten dalam bidang tugasnya. E. Etika Bank BTN Syariah

1. Patuh dan taat pada ketentuan syariah serta perundang-undangan dan peratuaran yang berlaku.

2. Melakukan pencatatan segala transaksi yang bertalian dengan kegiatan Bank BTN secara benar sebagai wujud dari profesionalisme dan sikap amanah. 3. Berlomba dalam kebaikan untuk memberikan yang terbaik kepada seluruh

stakeholder.

4. Tidak menyalahgunakan wewenangnya untuk kegiatan pribadi.

5. Menghindarkan diri dari keterlibatan dalam pengambialan keputusan dalam hal terdapat pertentangan kepentingan.

6. Menjaga kerahasiaan nasabah dan Bank BTN.

7. Memperhitungkan dampak yang merugikan dari setiap kebijakan yang ditetapkan Bank BTN terhadap keadaan ekonomi, sosial, dan lingkungannya. 8. Tidak menerima hadiah atau imbalan yang memperkaya diri pribadi maupun

keluarganya.

F. Produk dan Jasa Yang Dijalankan

Selama ini Bank BTN dikenal dan mendapatkan tugas khusus untuk menyalurkan kredit perumahan dengan subsidi. Sejalan dengan perkembangan bisnis, Bank BTN mulai mengarah pada bank komersil. Untuk itu, produk-produk yang akan disediakan oleh Bank BTN Syariah adalah produk-produk yang sesuai dengan Bank BTN disesuaikan dengan prinsip-prinsip syariah.

1. Produk Pendanaan (Funding Products)

a. Giro Batara Syariah Adalah Simpanan pihak ke 3 pada bank berdasarkan prinsip Wadiah YadDhamanah, yang penarikannya dapat dilakukan setiap saat dengan menggunakan Cek atau Bilyet Giro, Kartu ATM, atau medeia lainnya.

Spesifikasi Produk :

1). Pemilik rekening dapat perorangan, lembaga atau Joint Account

Perorangan

2). Setoran awal minimal : Perorangan : Rp. 500.000 Lembaga : Rp. 1.000.000 Joint Account : Rp. 1.000.000 3). Saldo Minimal :

Perorangan : Rp. 250.000 Lembaga : Rp. 500.000 Joint Account : Rp. 500.000

4). Bonus Giro Batara Syariah :

Bank dapat memberikan bonus secara sukarela kepada nasabah sebagai imbalan. Pemberian bonus tidak disyaratkan atau tidak di informasikan secara lisan maupun tulisan.

5). Biaya-biaya :

Penutupan rekening : Rp. 15.000 Buku Cek / BG 10 lbr : Rp. 10.000 Matera 10 lbr x Rp 3.000 : Rp. 30.000 Pengelolaan rek : Rp. 15.000/bulan Tolakan kliring Cek/BG : Rp. 25.000/setiap Setiap pembatalan atas BG : Rp. 15.000 Permintaan percetakan R/K : Rp. 10.000/lbr

b. Tabungan Batara Mudharabah Adalah Tabungan yang bersifat investasi yang penarikannya hanya dapat dilakukan menurut syarat-syarat tertentu dengan imbalan yang disyaratkan dan disepakati dalam bentuk nisbah yang tertuang dalam akad pembukaan rekening.

Spesifikasi Produk :

1) Pemilik rekening dapat perorangan atau lembaga 2) Penabung pertama minimal Rp. 100.000

3) Pengambilan kembali dapat dilakukan setelah dana diperjanjikan mengendap di bank sekurang-kurangnya selama 1 bulan

5) Biaya ganti buku tabungan rusak/hilang Rp. 10.000 6) Biaya tutup rekening Rp. 25.000

7) Biaya pengelolaan rekening Rp. 4.000

8) Atas pendapatan bagi hasil yang diperoleh nasabah, dikenakan pajak penghasilan sesuai ketentuan yang berlaku

9) Terdapat opsi dipotong zakat terhadap bagi hasil yang diterima nasabah

c. Tabungan Batara Wadiah Adalah Tabungan yang bersifat simpanan yang bisa diambil kapan saja, tidak ada imbalan yang disyaratkan kecuali dalam bentuk pemberian (‘athaya) bonus yang bersifat sukarela, tidak disyaratkan dan tidak diinformasikan baik secara lisan maupun tulisan dari pihak bank.

Spesifikasi Produk :

1) Pemilik rekening dapat perorangan atau lembaga 2) Penabung pertama minimal Rp. 100.000

3) Pengambilan kembali saldo yang harus disisahkan sebesar Rp. 50.000 4) Ketentuan bonus :

Bank dapat memberikan bonus secara sukarela kepada nasabah, pemberian bonus tidak disyaratkan atau diinformasikan baik lisan maupun tulisan, atas pendapatan bonus dikenakan pajak penghasilan sesuai ketentuan yang berlaku dan atas pendapatan bonus yang diterima nasabah dapat diberikan opsi pemotongan zakat.

d. Deposito Batara Syariah adalah jenis penanaman dana pada yang penarikannya hanya dapat dilakukan pada waktu tertentu berdasarkan perjanjian nasabah dengan bank. Deposito ini menggunakan prinsip Al-Mudharabah Muttlaqah yakni suatu perkongsian antara dua pihak dimana pihak pertama selaku pemilik dana (shahibul maal) menyediakan dana dan pihak kedua selaku pengelola dana (mudharib) bertanggung jawab atas pengelolaan dana. Hasil keuntungan dari pengelolaan dana akan dibagikan sesuai dengan nisbah atau rasio yang telah disepakati sebelumnya oleh kedua belah pihak.

Spesifikasi Produk :

1) Pemilik rekening dapat perorangan atau lembaga 2) Pilihan jangka waktu deposito : 1,3,6,12, dan 24 3) Penyetoran untuk penempatan deposito :

Perorangan ditetapkan minimal RP. 500.000 Lembaga ditetapkan minimal Rp. 2.500.000 4) Pencairan deposito belum jatuh tempo :

Tidak dikenakan penalty namun deposan tidak mendapatkan bagi hasil untuk periode bulan berjalan

5) Bagi hasil deposito

Distribusi bagi hasil menggunakan metode bagi hasil secara proposional harian berdasarkan bagi hasil bulan sebelumnya dan bagi hasil diberikan setiap tanggal jatuh tempo dan dihitung berdasarkan

saldo rata-rata harian yang mengendap selama 1 (satu) bulan sesuai nisbah yang disepakati

2. Produk Pembiayaan (Financing Product)

a. Pembiayaan KPR BTN Syariah (Murabahah) diperuntukan bagi calon nasabah yang memenuhi persyaratan dengan tujuan penggunaan untuk pembelian rumah, rumah toko, rumah kantor, apartermen dan jenis rumah tinggal lainnya dan/atau berikut tanah untuk dimiliki atau dipergunakan sendiri (rumah baru/lama).

Persyaratan Umum :

1) Warga Negara Indonesia (WNI)

2) Usia minimal 21 tahun atau telah menikah dan saat pembiayaan lunas usia tidak lebih dari 65 tahun

3) Minimum masa kerja / usaha 1 (satu) tahun 4) Tidak memiliki kredit/ pembiayaan bermasalah

3 Beli Rumah 4 Rumah diserahkan

Oleh Bank kepada

nasabah

Akad Jual beli 2

5

Pembayaran secara cicilan

1 Negoisasi

Gambar 3.1 Pembiayaan KPR BTN Syariah (Murabahah) Fitur produk :

1) Nilai pembiayaan bebas

2) Uang muka minimal 10% untuk pembiayaan kolektif dan 20% untuk pembiayaan non kolektif

3) Maksimal jangka waktu pembiayaan 15 tahun

4) Kemampuan mengangsur pembiayaan 70% dari sisa penghasilan bersih

5) Berada pada lokasi yang marketable

6) Discover dengan asuransi jiwa dan kebakaran syariah 7) Pelunasan dipercepat tanpa penalty

8) Marjin bersifat tetap sejak akad dan dihitung dengan sistem flat. Biaya Realisasi akad pembiayaan sebagai berikut:

1) Biaya administrasi

NASABAH BANK

2) Biaya appraisal

3) Biaya asuransi jiwa dan kebakaran 4) Biaya notaries

5) Biaya SKMHT atau APHT

b. Pembiayaan Multiguna BTN Syariah (Murabahah) diperuntukan bagi pemohon/calon nasabah yang memenuhi persyaratan dan dengan tujuan penggunaan untuk membeli barang guna dimiliki atau dipergunakan sendiri. Yang dimaksud dengan barang disisni adalah mobil, sepeda motor.

Persyaratan Umum :

1) Warga Negara Indonesia (WNI)

2) Usia minimal 21 tahun atau telah menikah dan saat pembiayaan lunas usia tidak lebih dari 65 tahun

3) Minimum masa kerja / usaha 1 (satu) tahun 4) Tidak memiliki kredit/ pembiayaan bermasalah 5) Kolektif minial 5 orang (sepeda motor)

Beli mobil/motor 3 4. mobil/motor diserahkan Oleh Bank kepada nasabah

Akad Jual beli 2

5

Pembayaran secara cicilan

1 Negoisasi

Gambar 3.2 Pembiayaan Multiguna BTN Syariah (Murabahah) Fitur produk :

1) Nilai pembiayaan bebas

2) Uang muka minimal 10% untuk pembiayaan kolektif dan 20% untuk pembiayaan non kolektif

3) Kemampuan mengangsur 70% dari sisa penghasilan bersih 4) Maksimal jangka waktu pembiayaan 5 tahun untuk mobil

5) Maksimal jangka waktu pembiayaan 4 tahun untuk sepeda motor 6) Discover dengan asuransi jiwa dan kerugian syariah

7) Pelunasan dipercepat tanpa penalty Biaya realisasi :

1) Biaya administrasi

2) Biaya asuransi jiwa dan kerugian (single premium) mobil (all risk) sepeda motor (TLO)

NASABAH MOBIL/MOTOR

3) Biaya notaris

4) Biaya akta fiducia dan pendaftaran Depkeh HAM

c. Pembiayaan BTN Musyarakah adalah pembiayaan yang diberikan bank kepada pengembang atau developer berbentuk Perseroan Terbatas, Koperasi, CV, atau perorangan, untuk membantu modal kerja pengembang dalam pendanaan pembangunan proyek perumahan yang meliputi rumah atau bangunan berikut sarana dan prasarananya.

Fitur produk :

1) Menggunakan metode revenue sharing atau profit sharing

2) Perhitungan bagi hasil, berdasarkan kesepakatan bank dan nasabah, sesuai proyeksi arus kas (cash flow) dan tingkat bagi hasil yang berlaku di pasar.

3) Biaya operasional yang timbul dalam pengelolaan usaha menjadi beban nasabah namun bank dapat mempertimbangkan pemberian pengakuan atau penghargaan atas pengelolaan usaha yang dilakukan oleh nasabah

Negoisasi

Nisbah X % Nisbah Y %

Gambar 3.3 Pembiayaan Musyarakah BTN Syariah

d. Pembiayaan Mudharabah Modal Kerja adalah penyediaan dana oleh bank (shahibul maal) untuk memenuhi kebutuhan modal kerja nasabah (mudharib) berbentuk PT, CV, Koperasi, BUMN, Swasta, BMT, BPRS. Peruntukan pembiayaan mudharabah modal kerja adalah sebagai berikut: 1) Memenuhi kebutuhan modal kerja usaha, terutama diberikan kepada

industri sector perumahan dan industri ikutannya, perdagangan atau jasa.

2) Pengadaan barang atau jasa atau proyek dengan Surat Perintah Kerja (SPK) oleh kontraktor. Pemberian kerja (Bouwheer) diprioritaskan Nasabah Parsial: Asset Value Bank Syariah Parsial: Pembiayaan Proyek Perumahan Keuntungan

Bagi Hasil Keuntungan Sesuai porsi kontribusi

Modal (nisbah) Tenaga/

asset

Modal/ keahlian

berasal dari instansi Pemerintah atau BUMN atau instansi swasta yang bonafit.

3) Memenuhi modal kerja untuk disalurkan kembali kepada konsumen Fitur produk :

1) Menggunakan metode revenue sharing

2) Perhitungan bagi hasil berdasarkan kesepakatan bank dan nasabah, sesuai proyeksi arus kas (cash flow) dan tingkat bagi hasil yang berlaku dipasar

3) Biaya operasional yang timbul dalam pengelolaan usaha dibebankan kepada nasabah

Akad Bagi Hasil

Nisbah X % Nisbah Y %

Gambar 3.4 Pembiayaan Mudharabah Modal Kerja BTN Syariah

e. Pembiayaan KPR indensya BTN Syariah adalah fasilitas pembiayaan kepemilikan rumah yang diberikan bank kepada nasabah untuk membeli tanah atau rumah dari pengembang dengan kondisi rumah belum terbangun atau sedang dalam tahap pembangunan berdasarkan pesanan sesuai dengan prinsip Istishna.

Mudharib Bank Syariah

Proyek Perumahan

PembagianKeuntungan

Bagi Hasil Keuntungan Sesuai porsi kontribusi

Modal (nisbah) Keahlian/

keterampilan

Modal 100 %

Jual 3 2 Pesan dan beli 1.Pesan

Wakil dan pesan

Gambar 3.5 Pembiayaan Istishna

Ketentuan lain dalam pembiayaan Istishna adalah sebagai berikut: 1) Adanya kerja sama dengan pengembang atau developer 2) Pengembang yang berpengalaman minimal 2 tahun 3) Maksimal pembiayaan 80% dari harga jual pengembang 4) Pengenaan biaya administrasi selama pembangunan rumah

5) Pengakuan angsuran sebagai pengurang harga jual dilakukan setelah rumah diserahterimakan kepada nasabah

6) Jangka waktu, marjin, denda dan biaya realisasi sesuai dengan ketentuan pembiayaan KPR BTN Syariah

3. Produk Jasa BTN Syariah (Service Products)

a. Real Time Gross Settlement (RTGS) adalah sistem transfer dana on line dalam mata uang rupiah yang penyelesaiannya dilakukan pertransaksi secara individual.

Jenis layanan : Single Credit Transaction dan Multiple Credit Transaction Produsen/ Developer Nasabah

b. Kiriman Uang adalah fasilitas jasa pelayanan Bank BTN Syariah untuk pengiriman uang dalam bentuk rupiah yang ditujukan kepada pihak lain disuatu tempat (dalam negeri) dengan menggunakan sarana Sistem Kliring Nasional Bank Indonesia (SKNBI).

c. Penerimaan Biaya Perjalanan Ibadah Haji (BPIH)

Penerimaan Biaya Perjalanan Ibadah Haji BTN Syariah memberikan kepastian keberangkatan Ibadah Haji berkat system online dan SISKOHAT. Manfaat adanya keberangkatan menunaikan Ibadah Haji lebih terjamin berkat system online dan SISKOHAT. Kelebihan BPIH pada BTN Syariah:

1) Asuransi dengan pertanggungan sejak keberangkatan dari rumah, selama berada di tanah suci hingga kembali kerumah.

2) Memberikan perlengkapan yang bermanfaat selama menunaikan Ibadah Haji di tanah suci secara cuma-cuma.

3) Melayani penukaran nilai mata uang Riyal atau mata uang lainnya. Persyaratan yang harus dipenuhi antara lain:

1) Melakukan penyetoran BPIH dengan melampirkan surat kepastian keberangkatan ibadah haji dari kantor Dapertemen Agama setempat. 2) Penyetoran BPIH dilunasi sekaligus.

3) Saat dimulai dan berakhirnya waktu penyetoran, ditentukan Pemerintah (Departemen Agama).

d. Inkaso adalah jasa pelayanan BTN Syariah untuk melakukan penagihan kepada pihak ketiga atas inkaso tanpa dokumen ditempat lain di dalam negeri.

Jenis Warkat Inkaso :

1) Warkat Inkaso Sendiri adalah warkat yang diterbitkan oleh Kantor Cabang Bank BTN yang wilayah kliringnya berbeda dengan wilayah kliring bank pengirim.

2) Warkat Inkaso Bank Lain adalah warkat yang diterbitkan oleh Bank lain yang wilayah kliring bank pengirim.

G. Struktur Organisasi Bank BTN Syariah

Berdasarkan pasal 30 Anggaran Dasar Perseroan yang termuat dalam Akta No. 136 tanggal 31 Juli 1992 yang dibuat di hadapan Muhani Salim,SH, Notaris di Jakarta, serta Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 145/KMK.01/2000 tanggal 16 Mei 2000 dan No. 150/KMK.01/2000 tanggal 17 Mei 2000.

Dasar Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah mengacu pada Keputusan Direksi No. 15/DIR/DSYA/2004, tanggal 04 November 2004, tentang: Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah

Konsep Dasar dan Metodologi Struktur Organisasi Kantor Cabang BTN Syariah: 1. Susunan Core Unit di Struktur Organisasi Kantor Cabang adalah suatu unit

kerja yang harus ada dikantor cabang adalah sebagai berikut a. Branch Manager (Kepala Cabang)

c. Operation (operasional)

d. Accounting dan Control (Akuntansi dan kontrol)

e. Financing Recovery (Pembinaan dan Penyelamatan Pembiayaan)

2. Dibawah Core Unit Kerja Retail Service (teller service, customer service, financing service) dan operation (transaction processing, financing administration, general branch administration) maksimal dijabat oleh Assistant Manager atau Supervisor (penyelia) yang akan disesuaikan dengan jumlah rasio supervise terhadap jumlah staffing atau cabang tumbuh.

3. Branch Manager (Kepala Cabang)

Mempunyai tanggung jawab sebagai berikut:

a. Bertanggung jawab atas pelaksanaan otorisasi sesuai batas kewenangan b. Bertanggung jawab atas pengelolaan resiko bisnis, baik yang dilakukan

oleh cabang syariah, kantor cabang pembantu syariah dan kantor kas syariah.

c. Bertanggung jawab atas pelaksanaan ketentuan-ketentuan yang menyangkut operational bank, baik ketentuan intern maupun ekstern. Misi yang hendak dicapai:

a. Memberikan kontribusi laba yang sesuai dengan target yang telah ditetapkan divisi syariah.

b. Menjaga tingkat efisiensi operasionalisasi Kantor Cabang BTN Syariah c. Memberikan pelayanan yang terbaik kepada nasabah bank syariah. 4. Retail Service

Misi yang hendak dicapai:

a. Mencapai standar pelayanan prima yang berbasis kepada customer fokus b. Meningkatkan pangsa pasar baik dana, pembiayaan, feebased yang

berbasis kepada customer fokus

Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut:

a. Bertanggung jawab atas penerapan prinsip mengenal nasabah

b. Bertanggung jawab atas perencanaan dan penetapan strategi bisnis di unit kerja yang menjadi tanggung jawabnya kebijakan bank.

5. Operational

Misi yang hendak dicapai adalah sebagai berikut:

a. Memproses transaksi non tunai secara efisien dan akurat

b. Menyediakan pelayanan administrasi pembiayaan dan umum yang tepat waktu dan efisien kepada cabang

Tanggung jawab yang harus dilakukan sebagai berikut:

a. Bertanggung jawab terhadap pengelolaan operasional harian cabang untuk menjamin efektivitas dan efisiensi.

b. Bertanggung jawab terhadap standar kualitas yang tinggi dalam bidang pemrosesan transaksi, administrasi pembiayaan dan administrasi umum cabang.

BAB IV

ANALISIS STRATEGI BANK TABUNGAN NEGARA SYARIAH DALAM PEMBIAYAAN KPR BERMASALAH

A. Faktor-Faktor Yang Menyebabkan Pembiayaan KPR Bermasalah Pada Bank Tabungan Negara (BTN) Kantor Cabang Syariah Jakarta

Kemacetan suatu fasilitas pembiayaan disebabkan oleh 2 faktor yaitu: 1. Faktor Internal

Dalam hal ini pihak bank pembiayaan kurang teliti baik dalam mengecek kebenaran dan keaslian dokumen maupun salah dalam melakukan perhitungan dengan rasio-rasio yang ada. Akibatnya apa yang seharusnya terjadi, tidak diprediksi sebelumnya. Dapat juga diakibatkan kolusi dari pihak analisis dengan pihak debitur sehingga analisanya dilakukan tidak obyektif.Di BTN Syariah sendiri faktor internalnya adalah:

a. Terbatasnya jumlah personil analis pembiayaan (Account Officer)

sedangkan jumlah nasabah yang mengajukan permohonan KPR BTN Syariah sangat banyak sehingga ada kemungkinan timbulnya kekurang-telitian dalam melakukan analisa.

b. Tidak tersedianya petugas khusus untuk melakukan pembinaan nasabah, sehingga munculnya indikasi seorang nasabah akan menjadi nasabah pembiayaan KPR bermasalah, tidak dapat diantisipasi pada saat nasabah tersebut mulai menunggak.

c. Luasnya wilayah kerja BTN Syariah Jakarta, dimana lokasi perumahan kebanyakan terletak di luar Jakarta, sehingga cukup menyulitkan dan memakan waktu dalam upaya menyelesaikan pembiayaan KPR bermasalah.

Dalam kenyataannya di BTN Kantor Cabang Syariah Jakarta, faktor-faktor eksternal lebih dominan menjadi penyebab pembiayaan KPR bermasalah. Hal ini dikarenakan pihak BTN Syariah telah cukup berpengalaman dalam pembiayaan KPR, sedangkan faktor-faktor eksternal adalah faktor yang sulit dikontrol oleh pihak bank.

2. Faktor eksternal

Kemacetan yang disebabkan oleh nasabah diakibatkan 2 hal yaitu:

a. Adanya unsur kesengajaan. Artinya nasabah sengaja tidak mau membayar kewajibannya kepada bank sehingga pembiayaan yang diberikan dengan sendiri bermasalah atau macet.

b. Adanya unsur tidak sengaja. Artinya nasabah memiliki kemauan untuk membayar akan tetapi tidak mampu dikarenakan usaha yang dibiayai terkena musibah misalnya kebanjiran atau kebakaran.

Dalam penelitian dan wawancara penulis dapat menjelaskan bahwa faktor eksternal pembiayaan KPR bermasalah dalam BTN Syariah adalah:

1. Nasabah diPHK (Pemutusan Hubungan Kerja)

Nasabah x mengajukan permohonan KPR BTN Syariah dengan data sbb: Harga rumah : Rp. 300.000.000,-

Uang muka : Rp. 60.000.000,- KPR : Rp. 240.000.000,- Jangka waktu : 10 tahun

Pada saat pengajuan, nasabah x bekerja di perusahaan asing dengan gaji Rp. 12.000.000.- perbulan. Biaya hidup Rp. 3.000.000,- perbulan. Analisa (AO) KPR BTN Syariah melakukan analisa dengan ketentuan yang berlaku pada saat itu, yaitu:

Margin 10 tahun : 10% p.a

Uang muka minimal : 20% dari harga rumah

Maksimal angsuran : 70% dari penghasilan bersih pemohon & pasangan. Setelah dilakukan perhitungan, angsuran perbulan untuk permohonan KPR tersebut adalah sebesar Rp. 4.000.000,- sedangkan penghasilan bersih nasabah x adalah sebesar Rp. 9.000.000,- sehingga permohonan nasabah x dapat disetujui (karena mulai angsuran hanya 44,44% dari pengahasilan bersih). Setelah berjalan 3 tahun, nasabah x tersebut menunggak dengan sisa pokok sebesar Rp. 232.800.000,- dan sisa margin sebesar Rp. 232.800.000,-

Kasmir. Manajemen Perbankan, Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2003.

Mahmoeddin, As. 100 Penyebab Kredit Macet, Jakarta: Pustaka Sinar Harapan, 1994. Moleong, Lexy J. Metode Penelitian Kualitatif, Bandung: Remaja Rosdakarya, 2004. Muhammad, Bank Syariah, Yogyakarta: PT. Graha Ilmu, 2005.

..., Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, Yogyakarta: PT. UPP AMP YKPN, 2005.

Mukhlis, Financing Service Officer BTN Syariah, Wawancara Pribadi, Jakarta. 29 Januari 2009.

Rivai, Veithzal dan Andria Permata Veithzal. Credit Management Handbook Teori, Konsep dan Aplikasi panduan Praktis Mahasiswa, Bankir dan Nasabah, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2006.

Siswanto, Sutojo. Strategi Manajemen Kredit Bank Umum, Jakarta: Damar Mulia Pustaka, tanpa tahun

Supramono, Gatot. Perbankan dan Masalah Kredit: Suatu Tinjauan Yuridis, Jakarta: Djambatan, 1996.

Surachmad, Winarmo. Dasar dan Tehnik Research, Bandung: CV. Tarsito, 1972, ed v.

Widjanarto, Solusi Hukum Dalam Menyelesaikan Kredit bermasalah (Kumpulan Tulisan), Jakarta: InfoBank, 1997, Cet. Ke-II.

DAFTAR PERTANYAAN PENELITIAN DI BTN KANTOR CABANG SYARIAH JAKARTA DALAM RANGKA PEMBUATAN SKRIPSI

1. Berapa jumlah target pembiayaan di tahun 2008?

Jawab: Jumlah target pembiayaan di tahun 2008 adalah Rp. 62 milyar.

2. Berapa jumlah target untuk KPR BTN Syariah di tahun 2008 dan berapa

persentasenya?

Jawab: Jumlah target untuk KPR BTN Syariah di tahun 2008 adalah Rp. 46.420.000.000,- atau sekitar 74,87%.

3. Berapa jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah tahun 2008 yang sudah

tersalurkan dan berapa persentasenya?

Jawab: Jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah tahun 2008 yang sudah tersalurkan adalah Rp. 45.305.000.000,- atau sekitar 97,60%.

4. Berapa posisi pembiayaan KPR BTN Syariah yang telah disalurkan sampai

dengan tahun 2008?

Jawab: Posisi pembiayaan KPR BTN Syariah yang telah disalurkan sampai dengan tahun 2008 adalah Rp. 84.997.000.000;-

5. Berapa besar jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah yang bermasalah

(menunggak) pada tahun 2008?

Jawab: Kurang lancar Rp. 516. 060. 842,- Diragukan Rp. 233. 157. 678,- Macet Rp. 282. 573. 383,-

Jumlah Rp. 1. 031. 791. 903,-

Jadi jumlah pembiayaan KPR BTN Syariah yang bermasalah (menunggak) pada tahun 2008 sebesar Rp. 1. 031. 791. 903,-

6. Faktor-faktor apa saja yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank BTN

Syariah menjadi bermasalah?

Jawab: Faktor-faktor yang menyebabkan pembiayaan KPR di Bank BTN Syariah menjadi bermasalah adalah nasabah kehilangan pekerjaan (PHK) atau berkurangnya sumber penghasilan, karakter nasabah yang kurang baik, menurunnya tingkat kemampuan membayar nasabah akibat meningkatnya harga-harga kebutuhan pokok sehari-hari, sarana atau prasarana rumah atau lingkungan rumah yang tidak dipenuhi oleh developer, rumah yang dibeli tidak untuk ditempati sendiri.

7. Bagaimana strategi Bank BTN Syariah dalam menangani nasabah yang

tidak dapat melunasi pembiayaan KPR tersebut?

Jawab: Adapun strategi Bank BTN Syariah dalam menangani nasabah yang tidak dapat melunasi pembiayaan KPR adalah sebagai berikut:

d. Melakukan pembinaan dengan cara menelepon nasabah yang terlambat membayar angsuran, mengirim surat pemberitahuan atau surat peringatan terhadap nasabah yang menunggak dan menagih langsung dengan cara mengunjungi rumah atau kantor nasabah yang menunggak.

a. Melakukan restrukturisasi pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah yang masih mempunyai iktikad baik dan kooperatif dengan cara merubah jangka waktu pembayaran, menunda pembayaran kewajiban pembiayaan, menurunkan margin atau nisbah, mengurangi tunggakan margin atau bagi hasil, pengambilalihan aset nasabah atau obyek pembiayaan, mengalihkan seluruh kewajiban nasabah (berikut aset dan atau objek pembiayaan) kepada

pihak lain yang memenuhi ketentuan yang berlaku dan mengurangi tunggakan pokok pembiayaan.

i. Melakukan penyelesaian pembiayaan KPR bermasalah kepada nasabah yang tidak mempunyai iktikad baik dan tidak kooperatif dengan cara subrogasi, menjual agunan pembiayaan, memberikan pengurangan tunggakan margin atau bagi hasil dan atau kewajiban lainnya, menyelesaikan sengketa perdata melalui basyarnas, menagih piutang melalui Pengadilan Agama, melelang agunan pembiayaan melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang, pra lelang melalui Balai Lelang Swasta, melakukan upaya hukum terhadap jaminan pribadi (Borgtocht) dan atau jaminan perusahaan (Corporate Guarantee) dan mengajukan pernyataan pailit kepada Pengadilan Niaga terhadap nasabah yang hutangnya telah jatuh tempo serta susah untuk ditagih.

8. Risiko apakah yang akan dihadapi oleh Bank BTN Syariah jika ada nasabah

yang tidak dapat melunasi pembiayaan KPR tersebut?

Jawab: Adapun risiko yang akan dihadapi oleh Bank BTN Syariah jika ada nasabah yang tidak dapat melunasi pembiayaan KPR adalah akan menurunnya laba (pendapatan) Bank, menurunnya hak bagi hasil nasabah penyimpan dana (investor) sehingga mengurangi daya saing bank dalam menghimpun Dana Pihak Ketiga (DPK), meningkatnya biaya PPAP (Penyisihan Penghapusan Aktiva Produktif) bagi Bank serta tingkat kesehatan bank menurun akibat meningkatnya NPF (Non Perfoming Financing).

9. Bagaimana prosedur untuk mengajukan pembiayaan KPR pada Bank BTN

Syariah?

Jawab: Secara umum persyaratan kepada pemohon untuk pembiayaan KPR BTN Syariah adalah sebagai berikut:

9. Warga Negara Indonesia

10.Telah berusia 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah dan berwenang melakukan tindakan hukum (telah dewasa menurut hukum dan tidak berada dalam pengampunan)

11.Pada saat pembiayaan lunas usia pemohon tidak melebihi 65 tahun

12.Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan bank dapat menjamin kelangsungan pembayaran kewajiban (angsuran pokok dan margin) sampai pembiayaan lunas. Penghasilan yang dimaksud baik bersifat tetap maupun tidak tetap.

13.Mempunyai pekerjaan tetap (sebagai karyawan atau pekerja lainnya yang memperoleh gaji tetap) atau menjalankan usahanya sendiri (wiraswasta) dengan masa kerja minimal 1 (satu) tahun

14.Tidak memiliki pembiayaan bermasalah baik di bank maupun di bank lain 15.Sesuai ketentuan bank penghasilan masih cukup untuk membayar kewajiban

(angsuran pokok dan margin) atas seluruh pembiayaan (baik yang telah ada maupun yang akan diminta)

16.Menyampaikan NPWP Pribadi untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan > Rp. 100.000.000,- atau SPT Pasal 21 Form A1 untuk pemohon dengan jumlah pembiayaan > Rp. 50.000.000,- sampai dengan < Rp. 100.000.000,- atau sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Jakarta, 19 Januari 2009

PT Bank Tabungan Negara (Persero) Kantor Cabang Syariah Jakarta

Herry, SE, M.Si