Bank untuk menerima agunan berupa tanah yang kepemilikannya didasarkan pada hukum adat, dan lain-lain yang sejenis dapat digunakan sebagai agunan.
Menurut AP Parlindungan: Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut disamping mewujudkan kepastian hukum di bidang hukum jaminan yang
menyangkut tanah juga berorientasi pada perlindungan hukum bagi semua pihak khususnya bagi golongan ekonomi lemah.
102
Dari penjelasan di atas dapat diketahui bahwa Bank, selain berperan sebagai lembaga keuangan yang menjalankan kegiatan-kegiatan perbankan pada umumnya,
juga mempunyai fungsi dan peran sebagai agen pembangunan dalam rangka pengembangan ekonomi masyarakat yang pada akhirnya akan meningkatkan
kesejahteraan masyarakat banyak.
B. Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT
1. Pengertian PPAT
Pejabat Pembuat Akta Tanah yang biasa disingkat dengan PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan
hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.
103
Adapun perbuatan hukum yang dapat dilakukan atau dibuat di hadapan PPAT adalah: 1.
jual beli; 2.
tukat-menukar; 3.
hibah;
102
A.P. Parlindungan, Op. Cit, hal. 164-165
103
Pasal 1 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang Peratutan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Universitas Sumatera Utara
4. pemasukan ke dalam perusahaan inbreng;
5. pembagian hak bersama;
6. pemberian hak Guna Bangunanhak Pakai atas tanah hak Milik;
7. pemberian hak tanggungan;
8. kuasa membebankan hak tanggungan.
Pasal 6 ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah disebutkan dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala Kantor
Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut peraturan
pemerintah ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. Di dalam pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah menyebutkan sebagai berikut: 1
PPAT sebagaimana dimaksud dalam pasal 6 ayat 2 diangkat dan diberhentikan oleh Menteri.
2 Untuk desa-desa dalam wilayah yang terpencil, Menteri dapat menunjuk
Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT Sementera. 3
Peraturan Jabatan PPAT sebagaimana dimaksud pada ayat 1 diatur dengan Peraturan Pemerintah.
Kedudukan PPAT telah diatur dalam berbagai Undang-Undang dan Peraturan Pemerintah. Dari berbagai peraturan tersebut, satu hal yang tegas disebutkan adalah
PPAT adalah pejabat umum dan akta-akta yang dibuat oleh PPAT adalah akta otentik.
Dalam pasal 101 Peraturan Menteri Negara Agrariakepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 tahun 1997 disebutkan sebagai berikut:
1 pembuatan akta PPAT harus dihadiri oleh para pihak yang melakukan
perbuatan hukum yang bersangkutan atau orang yang dikuasakan olehnya dengan surat kuasa tertulis sesuai dengan peraturan perundang-undang yang
berlaku.
Universitas Sumatera Utara
2 Pembuatan akta PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang
saksi yang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam suatu perbuatan hukum,
yang memberi kesaksian antara lain mengenai kehadiran para pihak atau kuasanya, dan telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para
pihak yang bersangkutan.
3 PPAT wajib membacakan akta kepada para pihak yang bersangkutan dan
memberi penjelasan mengenai isi dan maksud pembuatan akta, dan prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang
berlaku.
Selanjutnya dalam pasal 5 Peraturan Pemerintah Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT disebutkan bahwa:
1 PPAT diangkat dan diberhentikan oleh Menteri.
2 PPAT diangkat untuk suatu daerah kerja tertentu.
3 Untuk melayani masyarakat dalam pembuatan akta PPAT di daerah yang
belum cukup terdapat PPAT atau untuk melayani golongan masyarakat tertentu dalam pembuatan akta PPAT tertentu, Menteri dapat menunjuk
pejabat-pejabat di bawah ini sebagai PPAT Sementera dan PPAT Khusus: a.
Camat atau Kepala Desa untuk melayani pembuatan akta di daerah yang belum cukup terdapat PPAT sebagai PPAT Sementara.
b. Kepala kantor Pertanahan untuk melayani pembuatan akta PPAT yang
diperlukan dalam rangka pelaksanaan program-program pelayanan masyarakat atau untuk melayani pembuatan akta PPAT tertentu bagi
negara sahabat berdasarkan asas resiprositas sesuai pertimbangan dari Departemen Luar Negeri, sebagai PPAT Khusus.
3.
Tugas Pokok PPAT
Dalam melaksanakan pendaftaran tanah, Kepala kantor Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT dan Pejabat lain yang ditugaskan untuk
melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun
1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, dan Peraturan Kepala
Universitas Sumatera Utara
BPN Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketetnuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, dan
peraturan perundangan terkait lainnya. Menurut Pasal 2 Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2006 tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, tugas pokok PPAT adalah:
1 PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan
membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan
dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu.
2 Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud pada ayat 1 adalah sebagai berikut:
a. jual beli;
b. tukar menukar;
c. hibah;
d. pemasukan ke dalam perusahaan inbreng;
e. pembagian hak bersama;
f. pemberian Hak Guna BangunanHak Pakai atas Tanah Hak Milik;
g. pemberian Hak Tanggungan;
h. pemberian Kuasa Membebankan Hak Tanggungan.
Untuk melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 seorang PPAT mempunyai kewenangan membuat akta otentik mengenai semua
Universitas Sumatera Utara
perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat 2 mengenai hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam daerah
kerjanya. PPAT khusus hanya berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum yang disebut secara khusus dalam penunjukannya.
104
PPAT hanya berwenang membuat akta mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang terletak di dalam daerah kerjanya. Akta tukar
menukar, akta pemasukan ke dalam perusahaan dan akta pembagian hak bersama mengenai beberapa hak atas tanah dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang
tidak semuanya terletak di dalam daerah kerja seorang PPAT dapat dibuat oleh PPAT yang daerah kerjanya meliputi salah satu bidang tanah atau satuan rumah susun yang
haknya menjadi objek perbuatan hukum dalam akta.
105
Selanjutnya Muhammad Yamin, menegaskan bahwa berkaitan dengan peralihan hak atas taah maka Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT harus menolak
membuat akta peralihan Hak antara lain apabila: 1.
Hak Atas tanah dalam sengketa. 2.
Hak atas tanah ada dalam sita. 3.
Hak atas tanah dikuasai oleh Negara. 4.
Yang mengalihkan hak bukan pemilikkuasanya.
106
104
Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
105
Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
106
Muhammad Yamin, Op. Cit., hal. 39.
Universitas Sumatera Utara
Bentuk-bentuk penyimpangan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT dilihat dari segi objeknya antara lain disebabkan:
107
1. Pengalihan dan pembebanan yag dilakukan terhadap objek yang sedang dalam
sengketan; 2.
Jual beli dilakukan atas sertifikat hak milik yang telah dibatalkan pengadilan. 3.
Pengalihan atau pembebanan hak dilakukan atas objek yang data yuridisnya mengandung cacat hukum, misalnya sertipikat palsu atau sertipikat ganda;
4. Diterbitkan dua akta terhadap objek yang sama.
Keseluruhan dari faktor-faktor penyebab timbulnya penyimpangan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT tersebut tidak akan terjadi apabila sebelum
dibuatnya akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT terlebih dahulu dilakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah pada Kantor Pertanahan setempat.
Mengingat pentingnya pemeriksaan tersebut maka di dalam Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahu 1997 telah diatur mengenai pemeriksaan dimaksud yaitu dalam Pasal 97 paragraf 2 tentang Persiapan Pembuatan
Akta dan dalam pasal tersebut dapat disimpulkan bahwa pemeriksaan sertifikat hak atas tanah tersebut adalah merupakan syarat mutlak dalam pembuatan akta oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. Dengan kata lain tidak boleh terjadi pembuatan
107
Runtung Sitepu, Evaluasi Produk-Produk Akta PPAT Yang Berpotensi Menimbulkan Masalah Pertanahan, Disampaikan pada Focus Group Discussion Evaluasi Produk-Produk Akta Yang
Berpotensi menimbulkan Masalah Pertanahan – Kampus USU, Medan 25 Maret 2004, hal 20-21.
Universitas Sumatera Utara
akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT sebelum terlebih dahulu dilakukan pemeriksaan terhadap keaslian dari sertifikat tersebut pada Kantor Pertanahan
setempat. Dalam kenyataannya banyak terdapat perbuatan hukum yang berhubungan
dengan pembebanan terhadap sertifikat hak atas tanah ini pada awalnya tidak hanya dilakukan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT melainkan juga dilakukan oleh
Notaris. Tidak sedikit akta-akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT adalah akta-akta lanjutan yang sebelumnya dibuat terlebih dahulu dengan
akta Notaris. Sebagai contoh dalam hal ini adalah Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dan lain sebagainya. Mengenai pembuatan Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan SKMHT terhadap tanah yang bersertifikat, selain ditugaskan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT juga ditugaskan kepada Notaris. Hal ini
ditegaskan dalam Pasal 15 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, yang menyebutkan bahwa Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Wajib dibuat
dengan akta Notaris atau akta Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. Disamping itu tugas dan jabatan serta ruang lingkup pekerjaan NotarisPejabat
Pembuat Akta Tanah PPAT sangat erat hubungannya dengan tugas dan Jabatan serta ruang lingkup pekerjaan Notaris. Hal ini dipertegas dalam pasal 7 ayat 1
Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang menyebutkan bahwa Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT
dapat merangkap Jabatan sebagai Notaris, Konsultan atau penasehat hukum.
Universitas Sumatera Utara
Dalam pembuatan akta khususnya yang berhubungan dengan tanah, maka sekalipun pemeriksaan sertifikat tersebut secara tegas di dalam Peraturan Perundang-
Undangan diwajibkan bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT, namun bila ditinjau dari sudut pandang akan tugas dan fungsi Notaris berkaitan dengan pembuatan akta
terutama yang berhubungan dengan tanah yang sudah bersertifikat, maka untuk memberikan perlindungan bagi pihak yang berkepentingan, Notaris juga
berkewajiban melakukan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah dimaksud sebelum melakukan pembuatan akta berkenaan dengan tanah yang bersertifikat tersebut.
Mengingat begitu pentingnya pemeriksaan sertifikat tersebut pada Kantor Pertanahan maka bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT yang telah mendapat
mandat oleh peraturan yang berlaku, begitu pula bagi Notaris yang karena fungsi, tugas dan jabatannya maka pemeriksaan dimaksud adalah merupakan kewajiban.
108
Bagi pihak perbankan tentunya tidak ada pilihan lain sebelum menerima agunan atas tanah dan melakukan penandatangan Akta Pemberia Hak Tanggungan demi kepastian
hukum harus memeriksakan sertifikat dimaksud pada Kantor Pertanahan setempat melalui instrumen yang telah ditetapkan. Dan khusus untuk tanah yang belum
bersertipikat, pemeriksaan dilakukan dengan cara mendatangani Kantor Pertanahan untuk memastikan bahwa tanah tersebut memang belum bersertipikat dan tidak ada
108
Hasil wawancara dengan Syukri, Pegawai pada Kantor Pertanahan Kota Lhokseumawe, pada tanggal 15 Juli 2010, di Kota Lhokseumawe.
Universitas Sumatera Utara
catatan sengketa atas tanah tersebut dan yang paling utama tanah tersebut dapat didaftarkan haknya hingga keluar sertipikat.
109
Di satu sisi pemeriksaan sertifikat sangat penting untuk dilakukan namun di sisi lain peraturan perundang-undangan tidak mengatur secara lengkap atau secara
rinci mengenai pemeriksaan dimaksud. Apakah pemeriksaan sertipikat tersebut dilakukan untuk memeriksa keaslian sertipikat atau untuk memeriksa kewenangan
atau kebenaran dari pihak yang akan melakukan tindakan hukum atas sertipikat tersebut atau hanya sebatas mencocokan data yang ada pada sertipikat dengan data
yang terdapat dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Dalam Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 3 Tahun 1997 yang berkaitan dengan pemeriksaan sertifikat hak atas tanah hanya mewajibkan bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT, tidak terdapat
pengaturan tentang kewajiban bagi pejabat manapun juga termasuk Notaris dan pihak-pihak yang berkepentingan lainnya untuk melakukan pemeriksaan sertifikat
tersebut. Hingga saat ini tidak ada suatu peraturan pelaksana lainnya yang mengatur tentang pemeriksaan dimaksud kecuali sebagaimana yang diatur dalam Peraturan
Menteri Negara AgraraiaKepala Bandan Pertanahan Nasional Nomor 3 tersebut dan pengaturannya pun sangat terbatas. Dengan tidak lengkapnya pengaturan mengenai
pemeriksaan hak atas tanah tersebut maka hal yang demikian menimbulkan masalah- masalah dalam pemeriksaan itu sendiri.
109
Hasil wawancara dengan Fiady Minarsa, Direktur Utama PT. BPRS Rahman Hijrah Agung, tanggal 8 Juni 2010, di Kota Lhokseumawe.
Universitas Sumatera Utara
3. Akta PPAT sebagai Alat Bukti
