BAB IV PENEMUAN DAN PEMBAHASAN
A. Gambaran Umum Objek Penelitian
1. Sejarah Bursa Efek Indonesia Awal Desember 2007 lalu, Bursa Efek Surabaya BES resmi
bergabung ke dalam Bursa Efek Jakarta BEJ. Merger kedua bursa menjadi tonggak sejarah baru bagi industri pasar modal Indonesia.
Entitas bursa baru hasil merger, Bursa Efek Indonesia BEI memiliki kapitalisasi pasar Rp2.400 triliun. Sebanyak Rp1.800 triliun berasal dari
kapitalisasi pasar BEJ. Nama baru bursa tentu mencuatkan harapan baru. Sejak pertama kali
ide penggabungan kedua bursa digagas, isu efisiensi menjadi hal penting yang ingin diraih.
Direktur Utama BEI terpilih Erry Firmansyah telah menegaskan efisiensi terbesar muncul dari berkurangnya beban biaya pencatatan
menjadi hanya satu kali. Sebelumnya, emiten yang tercatat di BEJ maupun BES harus
membayar biaya pencatatan dua kali. Biaya pengembangan sistem tehnologi dan informasi serta biaya perawatan juga akan turun.
Bergabungnya kedua bursa diharapkan mampu menekan biaya sosialisasi bursa kepada masyarakat dan dunia usaha. Sosialisasi menjadi elemen
kunci bagi perkembangan pasar modal di tanah air.
lxviii
Bayangkan, baru 400 perusahaan yang melantai di bursa dari sekitar 2.000-3.000 perusahaan yang layak mencatatkan sahamnya. Mayoritas
perusahaan mengaku belum mengetahui keuntungan menjadi perusahaan terbuka. Insentif pajak diyakini bisa menjadi katalis perusahaan untuk
masuk bursa. Bila pemerintah mau lebih arif dengan memberi insentif pajak, jalan
pelaku usaha untuk menawarkan sahamnya ke publik semakin terbuka lebar.
Target emiten saham sebesar 500 perusahaan dalam 4 tahun mendatang akan lebih cepat tercapai. Jumlah emisi obligasi korporasi
sejalan dengan pertambahan emiten saham. Bergabungnya kedua bursa diharapkan mampu mendongkrak
penetrasi pasar lebih komprehensif. Basis investor pun diharapkan lebih beragam. Satu-satunya cara adalah memperbanyak produk di pasar.
Jumlah investor bursa baru sekitar 600 ribu orang. Angka itu masih jauh di bawah negara-negara Asia lainnya. Manajemen BEI memasang
target 2 juta investor pada akhir tahun 2009. Di bulan pertamanya, BEI menghadirkan produk baru yaitu reksa
dana yang dapat diperdagangkan di bursa Exchange Traded Fund-ETF. Indopremier Securities dan Bahana Sekuritas menjadi dua perusahaan
pertama penerbit ETF. Analis PT BNI Sekuritas Muhammad Alfatih mengatakan,
bergabungnya kedua bursa berdampak positif bagi penambahan basis
lxix
investor. BEI harus mampu menghadirkan produk yang lebih variatif, seperti instrumen derivatif.
Kalau sudah begitu, investor domestik maupun asing bisa lebih nyaman berinvestasi di pasar modal kita. Mimpi memiliki pasar modal
yang kuat dan berkontribusi besar terhadap pembangunan kian mendekati kenyataan.
3. Sejarah Properti Tampaknya proyeksi semua sektor ekonomi termasuk properti di
tahun 2008 selalu dikaitkan dengan variabel politik. Hal ini disebabkan eskalasi politik di tahun 2008 diprediksi akan meningkat karena persiapan
Pemilu 2009. layaknya hantu yang menakutkan tahun 2008 ini menjadi bayang-bayang bagi pelaku usaha properti untuk mengembangkan
bisnisnya. Awal tahun ini perekonomian nasional dikejutkan dengan kenaikan
harga minyak dunia yang menembus batas psikologis yaitu 100 dollar per barrel. Kenaikan ini tentunya berpengaruh terhadap asumsi APBN dan
PDB tahun 2008. Selain itu dari sektor perbankan, pemerintah telah mengeluarkan kebijakan menurunkan BI rate menjadi 8 per Januari
2008. Dengan dikeluarkan kebijakan ini memberikan peluang bagi sektor properti untuk bisa berkembang. Namun dari bidang politik kemungkinan-
kemungkinan negatif bisa terjadi mengingat kondisi tahun 2008 masih
lxx
rawan karena semua partai politik akan bekerja keras untuk meraih dukungan massa, gesekan-gesekanpun kemungkinan akan mudah terjadi.
Hubungan sektor properti dengan politik sebetulnya lebih pada konteks ekonomi yang dipengaruhi oleh kebijakan politik, apabila kondisi politik
tidak menentu atau mengalami kekacauan chaos akan berdampak kepada perekonomian terutama menyangkut sektor industri; supply-demand tidak
seimbang dan distribusi barang akan terganggu. Apabila ini berlanjut maka akan terjadi inflasi tinggi yang ditandai dengan kenaikan harga akibat tidak
adanya permintaan dan terjadi over supply. Di tahun 2007 yang lalu kondisi perpolitikan nasional relatif stabil,
walaupun banyak unjuk rasa diberbagai daerah terutama menyangkut kekisruhan hasil Pilkada dan di tingkat nasional menyangkut kebijakan
pemerintah tentang UU PA, UU PMA, UU Pornografi dan UU Politik yang banyak menimbulkan kontroversi dari masyarakat. Dari kondisi
politik yang demikian ternyata pengaruh terhadap sektor ekonomi tidak begitu signifikan. Tercatat kondisi pertumbuhan ekonomi di tahun 2007
merupakan kondisi terbaik sejak krisis ekonomi 1998. Berbagai sektor ekonomi mengalami peningkatan, di sektor properti, nilai kredit properti
yang dirilis Bank Indonesia BI per Juni 2007 sebesar Rp130,93 Trilyun naik 7-8 dibandingkan tahun sebelumnya.
Dari catatan tahun 2007 tersebut, proyeksi properti tahun 2008 menunjukkan kecenderungan yang sama, apabila tidak ada kondisi-kondisi
lxxi
yang mengganggu keamanan negara dan kekacauan politik yang luar biasa, sektor properti diperkirakan tetap akan tumbuh sekitar 5-6 atau
dengan nilai kapitalisasi pasarnya mencapai Rp73,9 Trilyun. Berdasarkan pengalaman pada tahun 2003 menjelang pemilu 2004,
sektor properti tidak terpengaruh dengan konstelasi politik, justru banyak pengembang dengan semangat ekspansi bisnisnya malah memanfaatkan
momentum politik tersebut untuk meluncurkan proyek-proyek barunya. Hal ini disebabkan paradigma pelaku usaha properti sudah mulai bergeser
dan cenderung lebih dewasa dalam melihat kondisi pasar. Masalah politik menjadi hal biasa, karena Indonesia dianggap sudah selesai melalui masa
transisi. Namun demikian, kondisi pasar properti di tahun 2008 diperkirakan
masih rawan, mengingat faktor fundamental ekonomi nasional yaitu sektor riil belum berjalan optimal. Hal inilah yang mempengaruhi permintaan dan
daya beli masyarakat. Walaupun release BI menyebutkan adanya pergerakan sektor riil akibat pengaruh besarnya kapitalisasi pasar modal
yang mencapai 67 pada tahun 2007 lalu. Namun hal ini masih sulit dibuktikan, karena melihat fakta dilapangan banyak terjadi kesenjangan
terutama menyangkut kemiskinan. Sektor riil merupakan bagian terpenting untuk menggerakkan bisnis
properti, apabila pemerintah memiliki political will untuk mengawal pasar agar bergerak ke arah sektor riil, maka efek dominonya akan
lxxii
mempengaruhi secara positif pertumbuhan sektor properti. Selain itu di tahun 2008 akan terjadi persaingan yang ketat antara pelaku bisnis
properti, terutama pada subsektor properti apartemen sewa dan perkantoran, karena pada tahun 2008 dieprkirakan banyak proyek baru dua
produk akan beroperasi. Maka kemungkinan terjadinya over supply ditahun 2008 akan tinggi.
Strategi Untuk menghadapi kemungkinan terburuk dari kondisi properti indonesia ditahun 2008, maka para pelaku bisnis properti
disarankan untuk lebih agresif dan kreatif dalam melihat kecenderungan pasar. Untuk para pengembang faktor marketing sangat penting untuk
menyukseskan penjualan produk properti, dengan marketing yang tangguh dan handal, kondisi properti di tahun 2008 akan mudah dilalui dengan
gemilang. Untuk para investor di bidang properti walaupun momentum 2007
untuk investasi cukup bagus, hal itu belum terlambat. Investor tetap bisa menginvestasikan dananya kesektor properti karena masih memiliki
capital gain yang tinggi. Dengan catatan ada syarat-syarat yang harus dipenuhi diantaranya; pertama, mengetahui kondisi pasar disekitar lokasi
yang akan di pilih sebagai tempat investasi, kedua, adanya kejelasan mengenai status legalitas hukum produk properti tersebut, ketiga,
memahami perhitungan analisa investasi untuk mendapat keuntungan maksimal.
lxxiii
Pada akhirnya kondisi properti di tahun 2008 akan bisa tumbuh apabila pemerintah tetap berperan sebagai partner yang menguntungkan bagi
berkembangnya usaha ini. Instrumen-intrumen investasi perlu diinovasi, penerapan REIT perlu dipercepat realisasinya, birokrasi perijinan dan
sektor perbankan diharapkan mampu mendukung sektor properti Sektor hunian akan mendominasi dalam bisnis properti tahun 2008
terutama dengan harga terjangkau seperti rumah susun sederhana dan rumah sederhana. Pertumbuhan hunian tahun 2008 ini diperkirakan sekitar
15 sampai dengan 25 termasuk hunian murah. Pasar hunian sendiri dibagi dalam tiga kelompok penghasilan rendah, menengah, dan atas, kata
Teguh Satria. Dengan kenaikan harga BBM Juni ini maka yang akan terkena imbas
sebenarnya kelompok menengah mengingat kelompok tersebut tidak mendapat subsidi akan tetapi kemampuan membeli rumah semakin turun.
B. Analisis Deskriptif beberapa Variabel Independent dan Dependent
Kategori