beberapa orang kreditur, bukan dilihat dari tanggal pemasangan, tetapi dilihat dari urutan pendaftarannya.
4. Sertifikat Hak
Tanggungan
Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan yang sudah didaftarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan diterbitkan sertifikat hak tanggungan yang bentuk dan
isinya juga ditetapkan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional berdasarkan ketentuan yang disebutkan dalam Pasal 14 ayat 1 UUHT. Pada akta hipotek terhitung sejak
saat didaftarkan sampai dengan dikeluarkannya sertifikat hipotek oleh Kantor Pendaftaran Tanah PP No.10 Tahun 1961, untuk kepentingan eksekusi dalam
praktiknya, terjadi dualisme pendapat, terdapat dualisme titel eksekutorial harus dicantumkan pada grose akta hipotek sementara oleh pejabat BPN harus dicantumkan
pada sertifikat hipoteknya. Dalam pelaksanaannya grose akta hipotek yang memegang peran utama eksekusi. Sementara sertifikat hipotek hanya sebagai
pelengkapnya Di dalam UUHT dualisme titel eksekutorial tidak lagi terjadi sebagaimana disebutkan dalam Pasal 14 ayat 2, bahwa ”Sertipikat Hak Tanggungan
sebagaimana dimaksud pada ayat 1 memuat irah-irah dengan kata-kata DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA.
Sertifikat hak tanggungan sebagaimana dimaksud ayat 1 memuat kata-kata “demi keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”. mempunyai kekuatan
eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai grose akta hipotek dalam melaksanakan Pasal 224
Universitas Sumatera Utara
HIR dan Pasal 258 Reglemen Acara Hukum untuk Daerah Luar Jawa dan Madura Reglement lot Regeling van het Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java en
Madura Sib. 1927-227 sepanjang mengenai hak tanah. Kalau dilihat bahwa titel eksekutorial terdapat pada sertifikat hak tanggungan, dengan demikian akta
pemberian hak tanggungan adalah pelengkap dari sentifikat hak tanggungan.
5. Hapusnya Hak Tanggungan
Hapusnya hak tanggungan menurut Pasal 18 ayat 1 UUHT: a. Hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan accessoir, hapusnya
perjanjian pokok. b. Dilepaskan hak tanggungan oleh kreditur pemegangnya, yang dibuktikan dengan
pernyataan tertulis, mengenai dilepaskannya hak tanggungan yang bersangkutan kepada pemberi hak tanggungan.
c.. Pemberian hak tanggungan yang bersangkutan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pembeli tanah yang dijadikan jaminan.
d. Hapusnya hak tanah yang dibebani hak tanggungan. Setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksud di atas, maka harus dilakukan
pencoretan catatan Hak Tanggungan tersebut pada buku tanah hak atas tanah dan sertipikatnya di Kantor Pertanahan diroya. Dengan hapusnya Hak Tanggungan,
sertipikat Hak Tanggungan yang bersangkutan ditarik dan bersama-sama buku-tanah Hak Tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan.
69
69
Pasal 22 UUHT.
Universitas Sumatera Utara
Tidak ada penjelasan lebih lanjut mengenai proses apa yang harus dilakukan setelah pemberi hak tanggungan menerima pemberian pernyataan tertulis
sebagaimana disebutkan pada poin 2 tersebut, sehingga menurut Sutan Remy Syahdeini:
70
Karena pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan, dan lahirnya hak tanggungan pada hari tanggal didaftarkannya hak
tanggungan itu pada buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan tersebut, serta dengan pendaftaran hak tanggungan itu, setelah
pemberi hak tanggungan itu berlaku terhadap pihak ketiga, dan setelah pemberian hak tanggungan menerima pernyataan tertulis dari pemegang hak
tanggungan sebagaimana disebutkan di atas, pemberi hak tanggungan harus segera mengajukan surat permohonan kepada Kantor Pertanahan dengan
dilampiri Surat Pernyataan tertulis tersebut agar hak tanggungan tersebut dicatat pada buku tanah hak tanah yang menjadi objek hak tanggungan bahwa hak
tanggungan itu telah dilepaskan oleh pemegangnya. Hanya dengan demikian, hak tanggungan itu menjadi hapus dan tidak mengikat lagi bagi pihak ketiga.
Menurut Pasal 19 UUHT, diatur tata cara pemberian hak tanggungan jika hasil penjualan objek hak tanggungan ternyata tidak cukup untuk melunasi
piutangnya yang dijamin tanpa diadakan pembersihan hak tanggungan yang menjamin piutang tersebut akan tetap membebani objek yang dibeli. Bahwa dalam
melakukan “roya partial” hapusnya hak tanggungan pada bagian objek yang bersangkutan dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak tanggungan serta pada buku
tanah dan sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang telah bebas dari hak tanggungan yang semula membebaninya.
71
70
Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan..., Op. Cit., hal. 155.
71
Pasal 22 ayat 9 UUHT.
Universitas Sumatera Utara
C. Ketentuan Hukum Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT
Pada asasnya pembebanan hak tanggungan wajib dilakukan sendiri oleh pemberi hak tanggungan sebagai yang berhak atas objek hak tanggungan. Hanya
apabila benar-benar diperlukan dan tidak dapat hadir sendiri, hal itu wajib dikuasakan kepada pihak lain. Dalam hal pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir di hadapan
Notaris atau PPAT, Pasal 15 UUHT juga memberikan kesempatan kepada pemberi hak tanggungan untuk menggunakan SKMHT.
Ketidakhadiran pemberi hak tanggungan di hadapan PPAT pada saat pembuatan APHT merupakan alasan yang memperkenankan pemberi hak tanggungan
untuk memperbuat atau mempergunakan SKMHT, oleh karena itu Pasal 15 ayat 1 UUHT menegaskan bahwa surat kuasa dimaksud harus bersifat khusus dan otentik
yang harus dibuat di hadapan Notaris atau PPAT.
72
Dengan demikian substansi SKMHT adalah pemberian kuasa dari satu objek hukum orangbadan hukum kepada subjek hukum orangbadan hukum lainnya
penerima kuasa untuk melakukan satu urusan tertentu. Berkaitan dengan hal tersebut maka perlu diperhatikan juga pengaturan pemberian kuasa tersebut menurut
KUH Perdata yang memberikan dasar umum terhadap semua bentuk pemberian kuasa. Pemberian kuasa, diatur dalam KUH Perdata Pasal 1792 sampai dengan Pasal
1819. Lebih jauh pemberian kuasa sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1972 KUH Perdata, berbunyi “Pemberian Kuasa adalah suatu perjanjian dengan mana seorang
72
Ketidakhadiran disini diluar makna ketidakhadiran pada Pasal 463 KUH Perdata.
Universitas Sumatera Utara
memberikan kekuasaan atau wewenang kepada orang lain, yang menerimanya, untuk atas namanya menyelenggarakan suatu urusan”.
Aspek yang perlu diperhatikan dari batasan tersebut di atas bahwa pemberian kuasa harus berupaya “menyelenggarakan suatu urusan” dalam arti melakukan suatu
perbuatan hukum terbuka yang akan melahirkan akibat hukum tertentu. Aspek lainnya dari pembatasan pemberian kuasa di atas yaitu implisit adanya suatu
perbuatan perwakilan, hal dicirikan dari kalimat “untuk atas namanya…”, yang berarti adanya seseorang yang mewakili orang lain dalam melakukan suatu perbuatan
hukum tertentu. Apa yang dilakukan itu adalah “atas tanggungan” si pemberi kuasa, dan segala hakkewajiban yang timbul dari perbuatan yang dilakukannya itu menjadi
hak dan kewajiban orang yang memberi kuasa.
73
Dalam hal seseorang kuasa menerima kuasa dari Pemberi Kuasa hanya dalam hubungan intern antara Pemberi Kuasa dan Penerima Kuasa, di mana penerima kuasa
tidak berhak mewakili Pemberi Kuasa untuk melakukan hubungan dengan pihak ketiga, maka perjanjian kuasa ini tidak melahirkan suatu perwakilan atau dengan kata
lain bahwa penerima kuasa dapat mewakili Pemberi Kuasa untuk melakukan suatu perbuatan hukum tertentu untuk dan atas nama Pemberi Kuasa.
Substansi SKMHT merupakan pemberian kuasa yang sesuai dengan pengertian kuasa tersebut di atas, yaitu untuk melakukan atau menyelenggarakan satu
urusan tertentu, dalam hal ini, yaitu membebankan hak tanggungan atau hanya khusus satu perbuatan untuk membebankan hak tanggungan saja ke dalam bentuk
73
R. Subekti, Aneka Perjanjian, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1982, hal. 141.
Universitas Sumatera Utara
APHT Pasal 15 huruf b UUHT. Sedangkan dalam hal pendaftarannya tidak diperjanjikan dalam SKMHT, karena setelah terbitnya APHT, maka menjadi
kewenangan dari pemegang hak tanggungan kreditur yang disebutkan dalam APHT tersebut untuk melakukan pendaftarannya di Kantor Pertanahan. Jadi Kantor
Pertanahan memproses pendaftaran hak tanggungan hanya berdasarkan APHT tersebut. Memang SKMHT masih disertakan dalam pendaftaran APHT tersebut pada
Kantor Pertanahan tetapi itu hanya untuk melihat dasar terjadinya APHT tersebut. Selanjutnya sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya tentang pengertian
kuasa secara khusus yang terdapat dalam Pasal 1795 KUH Perdata yaitu hanya mengenai satu kepentingan tertentu atau lebih. Kemudian untuk dapat disebut sebagai
bentuk khuasa khusus di depan Pengadilan, maka kuasa tersebut harus disempurnakan terlebih dahulu dengan syarat-syarat dalam Pasal 123 HIR, yang di
dalamnya adanya ketentuan cara, bentuk dan isi pemberian kuasa, kewajiban penerima dan pemberi kuasa, serta ketentuan tentang berakhirnya kuasa yang
diberikan tersebut kepada penerima kuasa. Demikian juga halnya dalam SKMHT yang diatur dalam UUHT juga mengatur tentang hal tersebut, sebagai berikut:
1. Bentuk dan Isi Pemberian SKMHT
Kategori