Dalam pasal 13 1 Undang-Undang Hak Tanggungan menyatakan bahwa : “Pemberi Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor
Pertanahan”. Pendaftaran yang dimaksudkan oleh undang-undang tersebut merupakan syarat publisitas yang harus dipenuhi oleh para
pihak yang melakukan perjanjian.
D. Fungsi Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Kredit
Fungsi jaminan dalam hal kredit adalah untuk:
33
1. Memberikan hak dan kekuasaan kepada bank kreditur untuk
mendapatkan pelunasan dari hasil penjualan barang-barang jaminan tersebut, apabila nasabah debitur melakukan cidera janji, yaitu tidak
membayar kembali hutangnya pada waktu yang telah ditetapkan dalam perjanjian.
2. Menjamin agar nasabah atau debitur berperan serta di dalam transaksi
untuk membiayai usahanya, sehingga kemungkinan untuk meninggalkan usaha atau proyeknya dengan merugikan diri sendiri atau
perusahaannya, dapat dicegah atau sekurang-kurangnya kemungkinan untuk berbuat demikian diperkecil terjadinya.
3. Memberi dorongan kepada debitur untuk memenuhi perjanjian kredit.
Khususnya mengenai pembayaran kembali sesuai dengan syarat-syarat yang telah disetujui agar ia tidak kehilangan kekayaan yang telah
dijaminkan kepada bank.
33
Thomas Suyatno, Dasar-dasar Perkreditan, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 1995, hal. 88.
Universitas Sumatera Utara
Menurut ketentuan Undang-undang, kreditur mempunyai hak penuntutan pemenuhan hutang terhadap seluruh harta kekayaan debitur, baik yang berwujud
benda bergerak maupun benda tak bergerak, baik benda-benda yang telah ada maupun yang masih akan ada Pasal 1131 KUHPerdata. Jika hasil penjualan
benda-benda tersebut ternyata tidak mencukupi bagi pembayaran piutang para kreditur, maka hasil tersebut dibagi-bagi antara para kreditur, seimbang dengan
besarnya piutang masing-masing Pasal 1132 KUHPerdata. Disamping para kreditur konkuren ada juga kreditur preferen, dimana
pemenuhan piutangnya didahulukan voorang dari pada piutang-piutang yang lain, karena mereka mempunyai hak preferensi. Menurut ketentuan undang-
undang, ditentukan para kreditur pemegang hipotik, gadai, privilege mempunyai kedudukan yang lebih tinggi atau diutamakan dari piutang-piutang lainnya Pasal
1133 KUHPerdata. Hak untuk didahulukan dalam pemenuhan itu timbul, karena dua jalan.
Pertama, karena memang sengaja diperjanjikan lebih dahulu bahwa piutang- piutang kreditur itu akan didahulukan pemenuhannya dari pada piutang-piutang
yang lain. Hal demikian terjadi pada piutang-piutang dengan jaminan hipotik dan gadai. Kedua, kemungkinan untuk pemenuhan yang didahulukan itu timbul
karena memang telah ditentukan oleh undang-undang. Tingkatan-tingkatan dari lembaga jaminan di Indonesia, dalam arti mana
harus diutamakan lebih dululebih didahulukan daripada yang lain dalam pemenuhan hutang, dapat diperinci sebagai berikut, yakni pertama kali yang
paling diutamakan adalah hipotik Hak Tanggungan dan gadai antara hipotik
Universitas Sumatera Utara
Hak Tanggungan dan gadai tidak ada persoalan yang mana lebih didahulukan karena obyeknya berbeda. Kemudian menyusul para pemegang hak privilege.
Mengapa demikian, karena pada asasnya apa yang ditentukan oleh para pihak itu lebih didahulukan daripada ketentuan undang-undang. Sedangkan privilege timbul
dari undang-undang. Para pemegang hipotik, pemegang gadai dan privilege itu disebut kreditur
preferen, yaitu kreditur yang pemenuhan piutangnya diutamakan dari kreditur lainnya, ia mempunyai hak preferensi Pasal 1133 KUHPerdata.
34
Jaminan secara hukum mempunyai fungsi untuk mengcover hutang karena itu jaminan merupakan sarana perlindungan bagi para kreditur yaitu kepastian
akan pelunasan hutang debitur atau pelaksanaan suatu prestasi oleh debitur atau penjamin debitur.
35
Lembaga jaminan
mempunyai tugas
untuk melancarkan
dan mengamankan pemberian kredit. Oleh karena itu jaminan yang baik ideal
adalah: a.
Yang dapat secara mudah membantu perolehan kredit itu oleh pihak yang memerlukannya.
b. Yang tidak melemahkan potensi kekuatan si pencari kredit untuk melakukan
meneruskan usahanya yang memberi kepastian kepada si pemberi kredit, dalam arti bahwa barang jaminan setiap waktu tersedia untuk dieksekusi, yaitu
34
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Jaminan di Indonesia Pokok-pokok Hukum Jaminan dan Jaminan Perorangan, Liberty, Yogyakarta, 1980, hal.78-79.
35
Djuhaendah Hasan, Aspek Hukum Jaminan Kebendaan dan Perorangan, Makalah disampaikan dalam Seminar Sosialisasi UU No. 421999 tentang Jaminan Fidusia, di Jakarta
tanggal 9-10 Mei2000, hal.1.
Universitas Sumatera Utara
bila perlu dapat mudah diuangkan untuk melunasi hutangnya si penerima pengambil kredit.
36
Perjanjian amat berkaitan dengan jaminan, dimana dalam melakukan perjanjian hutang piutang tentunya diperlukan suatu jaminan dari debitur kepada
kreditur. Jaminan yang dituangkan dalam suatu perjanjian mempunyai fungsi utama sebagai jaminan untuk meyakinkan bank atau kreditur, bahwa debitur
mempunyai kemampuan untuk mengembalikan atau melunasi kredit yang diberikan kepadanya sesuai dengan persyaratan dan perjanjian kredit yang telah
disepakati bersama. Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 mengatur tentang jaminan
kebendaan yang dikenal dengan hak tanggungan. Dalam penjelasan undang-undang tersebut dinyatakan, hak tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk
pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.
Dalam hal bank meminta jaminan berupa tanah, maka berlakulah ketentuan Pasal 10 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 yaitu dibuat secara
tertulis dihadapan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT yang disebut dengan “Akta Pemberian Hak Tanggungan” dan dikenal dengan sebutan APHT.
Selanjutnya agar APHT tersebut mengikat pihak ketiga, maka harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat Pasal 13 dan selanjutnya akan diterbitkan
“Sertifikat Hak Tanggungan” yang diberi irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan KeTuhanan Yang Maha Esa” sehingga mempunyai kekuatan eksekutorial alas
36
R. Subekti, Jaminan-jaminan Untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia, PT. CitraAdityabakti, Bandung, 1991, hal.19.
Universitas Sumatera Utara
hak bagi eksekusi yang sama dengan putusan Pengadilan yang berkekuatan hukum tetap. Sertifikat Hak Tanggungan tersebut berlaku sebagai pengganti
Grosse Akta Hipotik sepanjang menyangkut hak atas tanah Pasal 14 ex Pasal 224 HIR225 Rbg, Peraturan Menteri Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 5 Tahun 1996 tentang Pendaftaran Hak Tanggungan.
37
Dalam Pasal 51 UU No. 5 Tahun 1960 tentang UUPA sudah disediakan lembaga hak jaminan yang kuat, yaitu Hak Tanggungan yang dapat dibebankan
pada hak atas tanah sebagai pengganti hipotek dan credietverband. Selama 30 tiga puluh tahun lebih sejak mulai berlakunya UUPA, lembaga Hak Tanggungan
tersebut belum dapat berfungsi sebagaimana mestinya, karena belum adanya undang-undang yang mengatur secara lengkap.
Praktek pemberian kredit perbankan sekarang ini menuntut adanya jaminan khususnya Hak Tanggungan dari debitur untuk menjamin pelunasan
hutang. Dalam pembebanan Hak Tanggungan, wajib dilakukan sendiri oleh pemberi Hak Tanggungan, hanya apabila benar-benar diperlukan dan apabila
tidak dapat hadir dihadapan PPAT dapat menggunakan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dan surat kuasa tersebut harus diberikan
langsung oleh Pemberi Hak Tanggungan dan harus memenuhi Persyaratan yang telah ditetapkan. Kenyataannya terdapat kendala dalam menerapkan fungsi dan
37
Yusuf Buchori, Pengadilan Agama dalam Eksekusi Grosse Akta, Pengadilan Agama Kendal,http:pa-kendal.co.id , 12 Juni 2014, pukul 12.35.
Universitas Sumatera Utara
kedudukan SKMHT sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam Undang-Undang Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996.
38
Adanya aturan hukum mengenai pelaksanaan pembebanan Hak Tanggungan dalam suatu perjanjian kredit bertujuan untuk memberikan kepastian
dan perlindungan hukum bagi semua pihak dalam memanfaatkan tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah sebagai jaminan kredit. Untuk itu,
praktik pengikatan kredit dengan jaminan Hak Tanggungan dalam kegiatan perbankan hendaknya dapat pula dilaksanakan sesuai dengan apa yang telah diatur
dalam UUHT. Terkait dengan Hak Tanggungan sebagai jaminan kebendaan pada
perjanjian kredit maka undang-undang dalam hal ini memberikan perlindungan hukum bagi krediturbank untuk kepastian dalam pelunasan hutang oleh nasabah
debitur. Pasal 1131 KUHPerdata menegaskan tanggung jawab seseorang atas perikatanhutangnya, yaitu: “Segala kebendaan si berhutang, baik yang bergerak
maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan seseorang”.
Berdasarkan sebagaimana pasal tersebut diatas, maka pada asasnya meliputi seluruh harta si berhutang baik yang sudah ada maupun yang akan ada
diperuntukkan untuk pelunasan hutang tanpa adanya perjanjian para pihak. Selanjutnya Pasal 1132 KUHPerdata, menegaskan yaitu: Kebendaan
tersebut menjadi jaminan bersama bagi semua orang yang menghutang padanya,
38
Kiki Riarahma, Fungsi dan Kedudukan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit Studi Penelitian di PT Bank Bukopin Cabang Medan, Magister
Kenotariatan Universitas Sumatera Utara, 2007, Abstraksi.
Universitas Sumatera Utara
pendapatan penjualan benda-benda itu dibagi-bagi menurut keseimbangan, yaitu menurut besar-kecilnya piutang masing-masing, kecuali apabila diantara
perpiutang itu ada alasan-alasan yang sah untuk didahulukan, yaitu sebagai kreditur preferent.
Pada perjanjian kredit, jaminan hutang dalam hal ini hak tanggungan merupakan posisi yang sangat penting posisinya terutama dalam rangka
pengamatan apabila kredit yang diberikan mengalami kegagalan. Untuk sangat dibutuhkan adanya analisis kredit terutama kejelian dalam ketelitian pada penilaian
barang-barang yang dijamin kepada bank.
E. Kedudukan Hak Tanggungan
