BAB II PERJANJIAN SEWA-MENYEWA DAN PENGATURAN HUKUM
DALAM KITAB UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA
A. Pengertian Bentuk-bentuk dan Fungsi Perjanjian
Perjanjian merupakan sumber terpenting yang melahirkan perikatan- perikatan yang berasal dari perjanjian yang dikehendaki oleh dua orang atau dua
pihak yang membuat perjanjian, sedangkan perikatan yang lahir dari undang- undang dibuat atas dasar kehendak yang berhubungan dengan perbuatan manusia
yang terdiri dari dua pihak.
3
Dalam bahasa Belanda, perjanjian disebut juga overeenkomst
dan hukum perjanjian disebut overeenkomstenrech.
4
Hukum perjanjian diatur dalam buku III BW KUHPerdata. Pada Pasal 1313
KUHPerdata, dikemukakan tentang defenisi daripada perjanjian. Menurut ketentuan pasal ini yakni :
“perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih”.
Menurut Pasal 1313 KUHPerdata, “Suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap
satuorang atau lebih”.
5
Para sarjana hukum perdata pada umumnya berpendapat bahwa definisi perjanjian yang terdapat di dalam ketentuan tersebut tidak lengkap dan terlalu
luas. Tidak lengkap karena hanya mengenai perjanjian sepihak saja dan dikatakan
3
Suharnoko, Hukum Perjanjian, Prenada Media, Jakarta, 2004, hal. 117
4
C.S.T. Kansil, Modul Hukum Perdata Termasuk Asas-Asas Hukum Perdata, Pradnya Paramita, Jakarta, 2006, hal 21
Universitas Sumatera Utara
terlalu luas karena dapat mencakup hal-hal yang mengenai janji kawin, yaitu perbuatan di dalam ruang lingkup hukum keluarga yang menimbulkan perjanjian
juga, tetapi bersifat istimewa karena diatur dalam ketentuan-ketentuan tersendiri sehingga Buku III KUHPerdata secara langsung tidak berlaku terhadapnya. Juga
mencakup perbuatan melawan hukum, sedangkan di dalam perbuatan melawan hukum ini tidak ada unsur persetujuan.
6
R. M. Sudikno Mertokusumo mengemukakan bahwa perjanjian adalah hubungan hukum antara dua pihak atau lebih berdasarkan kata sepakat untuk
menimbulkan akibat hukum.
7
Menurut Salim HS, Perjanjian adalah hubungan hukum antara subjek yang satu dengan subjek yang lain dalam bidang harta kekayaan, dimana subjek
hukum yang satu berhak atas prestasi dan begitu juga subjek hukum yang lain berkewajiban untuk melaksanakan prestasinya sesuai dengan yang telah
disepakatinya”.
8
Perjanjian merupakan sumber terpenting dalam suatu perikatan. Menurut Subekti, p
erikatan adalah “suatu perhubungan hukum antara dua orang atau dua pihak, berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak
yang lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu”.
9
Perikatan dapat pula lahir dari sumber-sumber lain yang tercakup dengan nama undang-
undang. Jadi, ada perikatan yang lahir dari “perjanjian” dan ada perikatan
5
Sudarsono, Kamus Hukum,Jakarta: Rincka Cipta, 2007, hal. 363
6
Mariam Darus Badrulzaman, KUHPerdata Buku III Hukum Perikatan dengan Penjelasan
, Bandung: Alumi. 2005, hal. 89.
7
RM. Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Yogyakarta: Liberty, 1988, hal. 97.
Universitas Sumatera Utara
yang lahir dari “undang-undang”. Perikatan yang lahir dari undang-undang dapat dibagi lagi ke dalam perikatan yang lahir karena undang-undang saja Pasal 1352
KUHPerdata dan perikatan yang lahir dari undang-undang karena suatu perbuatan orang. Sementara itu, perikatan yang lahir dari undang-undang karena
suatu perbuatan orang dapat dibagi lagi kedalam suatu perikatan yang lahir dari suatu perbuatan yang diperoleh dan yang lahir dari suatu perbuatan yang
berlawanan dengan hukum Pasal 1353 KUHPerdata. Para sarjana hukum perdata pada umumnya berpendapat bahwa defenisi
perjanjian yang terdapat di dalam ketentuan di atas adalah tidak lengkap dan juga terlalu luas.
10
Adapun kelemahan-kelemahan dari defenisi di atas adalah seperti diuraikan berikut ini:
a. Hanya menyangkut perjanjian sepihak saja. Hal ini diketahui dari
perumusan “satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih lainnya”. Kata kerja “mengikatkan” sifatnya hanya datang dari
satu pihak saja, tidak dari kedua belah pihak. Seharusnya perumusan itu “saling mengikatkan diri”, jadi ada konsensus antara pihak-pihak seperti
misalnya pada perjanjian jual-beli, sewa-menyewa. b.
Kata perbuatan mencakup juga tanpa konsensus dalam pengertian “perbuatan” termasuk juga tindakan melaksanakan tugas tanpa kuasa
8
Salim HS, Hukum Kontrak, Teori Tekriik Penyusunan Kontrak, Jakarta: Sinar Grafika, 2008, hal. 27
9
Subekti, Hukum Perjanjian, Jakarta: Intermasa, 2005 hal 1
10
Ibid
Universitas Sumatera Utara
zaakwarneming, tindakan melawan hukum onrechtmatigedaad yang tidak mengandung konsensus, seharusnya digunakan kata persetujuan.
c. Pengertian perjanjian terlalu luas. Pengertian perjanjian dalam pasal
tersebut terlalu luas, karena mencakup juga pelaksanaan perkawinan, janji kawin, yang diatur dalam ruang lingkup hukum keluarga. Padahal yang
dimaksud adalah hubungan antara debitur dan kreditur dalam lapangan harta kekayaan saja. Perjanjian yang dikehendaki Buku III KUHPerdata
sebenarnya hanyalah perjanjian yang bersifat kebendaan bukan perjanjian yang bersifat personal.
d. Tanpa menyebut tujuan. Dalam perumusan perjanjian tersebut tidak
disebutkan tujuan mengadakan perjanjian sehingga pihak-pihak yang mengikatkan diri itu tidak jelas untuk apa.
11
Atas dasar alasan-alasan yang dikemukakan di atas maka perlu dirumuskan kembali apa yang dimaksud dengan perjanjian itu. “Perjanjian adalah
suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih saling mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu hal dalam ruang lingkup harta kekayaan”.
12
Bentuk perjanjian dapat dibedakan menjadi dua macam yaitu tertulis dan lisan. Perjanjian tertulis adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh para pihak yang
dimana isinya dituangkan dalam bentuk tulisan. Sedangkan perjanjian lisan adalah suatu perjanjian yang dibuat oleh para pihak dalam wujud lisan cukup
kesepakatan para pihak. Ada tiga jenis perjanjian tertulis.
13
11
Ibid
12
Komariah, Hukum Perdata, UMM Press, Malang, 2008, hal.169
13
Deanazcupcup.blogspot.com201104bentuk-bentuk-perjanjian-dan-fungsi.html diakses tanggal 21 Maret 2015
Universitas Sumatera Utara
Perjanjian dibawah tangan yaitu yang ditandatangani oleh para pihak yang bersangkutan saja. Perjanjian dengan saksi notaris untuk melegalisir tanda tangan
para pihak. Perjanjian yang dibuat di hadapan dan oleh notaris dalam bentuk akta notaris. Akta notaris adalah akta yang dibuat di hadapan dan di muka pejabat yang
berwenang untuk itu. Interpretasi dalam perjanjian penafsiran tentang perjanjian diatur dalam
Pasal 1342 sd 1351 KUHPerdata. Pada dasarnya, perjanjian yang dibuat oleh para pihak haruslah dimengerti dan dipahami isinya. Namun, dalam kenyataannya
banyak kontrak yang isinya tidak dimengerti oleh para pihak. Dengan demikian, maka isi perjanjian ada yang kata-katanya jelas dan tidak jelas sehingga
menimbulkan berbagai penafsiran. Pasal 1343 untuk melakukan penafsiran haruslah dilihat beberapa aspek
yaitu jika kata-katanya dalam kontrak memberikan berbagai macam penafsiran, maka harus menyelidiki maksud para pihak yang membuat perjanjian
Pasal 1344 ”Jika suatu janji dalam memberikan berbagai penafsiran, maka harus
diselidiki pengertian yang memungkinkan perjanjian itu dapat dilaksanakan”.
Pasal 1345 “Jika kata-kata dalam perjanjian diberikan dua macam pengertian, maka
harus dipilih pengertian yang paling selaras dengan sifat perjanjian”. Pasal 1349
“Apabila terjadi keraguan-keraguan, perjanjian harus ditafsirkan atas kerugian orang yang meminta diperjanjikan sesuatu hal dan untuk
keuntungan orang yang mengikatkan dirinya untuk itu”.
Universitas Sumatera Utara
Fungsi perjanjian dapat dibedakan menjadi dua macam, yaitu fungsi yuridis dan fungsi ekonomis. Fungsi yuridis perjanjian adalah dapat memberikan
kepastian hukum para pihak, sedangkan fungsi ekonomis adalah menggerakkan hak milik sumber daya dari nilai penggunaan yang lebih rendah menjadi nilai
yang lebih tinggi.
14
B. Perjanjian Sewa-menyewa dan Wanprestasi dalam Perjanjian Sewa- menyewa
Kategori