18
2. Efesiensi dan Efektivitas: memanfaatkan sumber daya yang tersedia secara optimal, melelui peningkatan instensitas penggunaan lahan dan sumber daya lainnya.
3. Penegakan hukum: mewujudkan adanya kepastian hukum dalam bermukim bagi semua pihak, serta menjunjung tinggi nilai-nilai kearifan yang hidup ditengah
masyarakat. 4. Keseimbangan dan keberlanjutan: mengindahkan keseimbangan ekosistem dan
kelestarian yang sumber daya yang ada. 5. Kesetaraan: menjamin adanya kesetaraan peluang bagi masyarakat berpenghasilan
menengah-bawah untuk dapat menghuni rusun yang layak bagi peningkatan kesejahteraan.
D. Pemisahan Hak Atas Satuan-satuan Rumah Susun
Pasal 39 peraturan pemerintah No.4 Tahun 1988, mewajibkan kepada penyelenggara pembangunan rumah susun untuk memisahkan rumah susun atas
satuan-satuan yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Pemisahan tersebut dilakukan dengan membuat akta pemisahan.
Tata cara pembuatan dan pengisian akta pemisahan rumah susun diatur dalam peraturan kepala badan pertanahan nasional Nomor 2 Tahun 1989. Tata cara
pembuatan dan pengisian akta tersebut adalah sebagai berikut: A. Akta pemisahan dibuat dan di isi sendiri oleh penyelenggara pembangunan
rumah susun.
19
B. Akta pemisahan rumah susun berisikan: 1. Hari, tanggal, bulan dan tahun pembuatan akta pemisahan.
2. Nama lengkap pembuatpenandatanganan akta pemisahan yang dilengkapi dengan jabatan dan tempat kerja kantor yang bersangkutan.
3. Nama badan hukum instansi penyelenggara pembangunan rumah susun. 4. Status tanah dimana tanah rumah susun didirikan.
5. Sistem pembangunan rumah susun, apakah dilaksanakan secara mandiri atau terpadu.
6. Penggunaanpemanfaatan rumah susun, untuk hunian atau bukan untuk hunian.
7. Jumlah blok rumah susun dalam kesatuan sistem pembangunan yang dilaksanakan pada tanah bersama.
8. Uraian tiap blok rumah susun, mislanya blok 1 terdiri dari 10 sepuluh lantai. lantai 1 terdiri dari 15 Lima belas satuan rumah susun, lantai 2 dua terdiri
dari 10 sepuluh satuan rumah susun dan sebagainya. 9. Macam-macam bagian dan benda berssama sesuai dengan pertelaan yang
telah disahkan. 10. Status tanah bersama, Nomor hak dan Nomor surat ukur serta batas-batas
tanah. 11. Perbandiangan proporsional antara satuan rumah susun terhadap hak atas
bagian, benda dan tanah bersama. 12. Tempatkota dimana akta pemisahan tersebut di buat dan tanggal
penandatanganannya. 13. Jabatan si penandatangan akta pemisahan.
14. Tandatangan pembuat akta pemisah dan nama terangnya. 15. Tempat,tanggal,bulan dan tahun serta instansi yang mengesahkan akta
pemisah. C. Akta pemisahan setelah disahkan harus didaftarkan oleh penyelenggara
pembangunan pada kantor pertanahan setempat dengan dilampiri : -
Sertifikat Hak atas tanah . -
Ijin layak huni.
20
- Warkah-warkah lainnya yang diperlukan.
Yang dapat menjadi subjek hak pengelolaan adalah badan hukum yang diberikan hukum Indonesia dan kedudukan di Indonesia yang seluruh modalnya dimiliki oleh
Pemerintah danatau Daerah , juga lembaga dan instansi Pemerintah. Persyaratan Teknis adan amdministratif pembangunan rumah susun diatur
dalam BAB III Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun yang terdiri dari atas tiga bagian yaitu:
1. Umum 2. Persyaratan teknis
3. Persyaratan administratif Yang dimana bagian pertama umum dengan kata lain bagian kata lain bagian
umum ini mengatur perencanaan yang harus memuat batas pemilikan individu dan batas pemilikan bersama atas Rumah Susun yang dibangun, dan persyarataan teknis
diatur dalam pasal 11 sampai dengan pasal 29 Peraturan Pemerintah No.4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun Penulis tidak akan membahas secara terperinci mengenai
persyaratan teknis ini karena sifatnya yang berhubungan rancangan bangunan. Persyaratan administratif sebagaimana dinyatakan dalam penjelasan pasal 6
ayat 1 Undang-undang No .16 Tahun 1985 dan pasal 1 angka 6 Peraturan pemerintah No 4 Tahun 1988 Tentang Rumah susun persyaratan administratif
meliputi:
21
a. Perizinan Usaha dari perusahaan Pembangunan Perumahan. b. Izin Lokasi
c. Izin Mendirikan bangunan. d. Izin layak huni.
Namun dari Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 Telah di Hapuskan Dengan Adanya Undang-undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 Tentang
pengaturan Rumah Susun yang berlaku hingga pada saat ini. Dengan Undang-undang No. 20 Tahun 2011 Tentang Pengaturan Rumah
Susun yang mengatur persyaratan rumah susun, diatur pada bagian ketiga persyaratan pembangunan rumah susun meliputi dengan 3 syarat utama:
1. Persyaratan administratif. 2. Persyaratan teknis dan
3. Persyaratan ekologis Dalam melakukan persyaratan pembangunan rumah susun secara administratif
pelaku pembangunan harus memenuhi ketentuan administratif yang meliputi: a. Status hak atas tanah dan
b. Izin mendirikan bangunan Pelaku pembangunan harus membangun rumah susun dan lingkungannya
sesuai dengan rencana fungsi dan pemanfaatannya permohonan izin sebagaimana dimaksud pasal 29 ayat 2 dan 3 diajukan oleh pelaku pembangunan dengan
melampirkan persyaratan sebagai berikut:
22
a. Sertifikat hak atas tanah b. Surat keterangan rencana kabupatenkota
c. Gambar rencana tapak d. Gambar rencana arsitektur yang memuat denah tapak, dan potongan rumah susun
yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari sarusun.
e. Gambar rencana struktur beserta perhitunganya f.
Gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, tanah bersama.
g. Gambar rencana utilitas umum dan instalasi beserta perlengkapannya. Pembangunan rumah susun dilaksanakan berdasarkan perhitungan dan
penetapan koefisien lantai bangunan dan koefisien dasar bangunan yang disesuaikan dengan kapasitas daya dukung dan daya tampung lingkungan yang mengacu pada
rencana tata ruang wilayah, ketentuan mengenai koefisien lantai bangunan dan koefisien dasar bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat 1 dikecualikan dalam hal
terdapat pembatsan ketinggian bangunan yang berhubungan dengan: a. ketentuan keamanan dan keselamatan operasional penerbangan
b. kearifan lokal. Persyaratan pembangunan rumah susun secara teknis dalam Pasal 35 Undang-
Undang Nomor 20 Tahun 2011 Terdiri Atas: a. Tata bangunan yang Meliputi persyaratan Pembenukan lokasi serta serta
intensitas dan arsitektur bangunan. Dan b. Keandalan Bangunan yang Meliputi Persyaratan, Keselamatan, Kenyamanan,
Dan Kemudahan.
23
Ketentuan tata bangunan dan keandalan bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan.
Dan yang terakhir persyaratan pembangunan Rumah susun sesuai aturan pasal 37 dan pasal 38 Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun.
Pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan ekologis yang mencakup keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan, pembangunan rumah susun yang
menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan harus dilengkapi persyaratan analisis dampak lingkungan sesuai dengan ketentuan peraturan
24
BAB III PEMBAHASAN
A. Kedudukan Hukum Rumah Susun Berdasarkan Undang-Undang No 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun
1. Ketentuan tentang rumah susun sebagaimana yang terdapat dalam Undang- Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun.
Selain melalui proses pemikiran yang panjang dan mendalam pada Undang- undang Nomor 20 Tahun 2011, ketentuan tersebut juga merupakan perkembangan
idealisme yang terdapat pada peraturan perundangan sebelumnya pertama, diawali oleh kebutuhan untuk mengakomodir pemilikan tanah bersama, diterbitkanlah
peraturan menteri dalam negeri Nomor 14 Tahun 1975, yang memuat ketentuan bahwa hak atas tanah bersama didaftar oleh kantor pertanahan dalam berupa buku
tanah, sesuai dengan jumlah pemegang hak atas tanah bersama. Dengan demikian, pada masing-masing pemegang hak atas tanah dapat diberikan sertifikat hak atas
tanah bersama. Apabila diatas tanah bersama terdapat bangunan, maka pada tiap pemilik bagian bangunan juga dapat diberikan sertifikat hak atas tanah bersama.
Kedua, peraturan menteri dalam negeri Nomor 14 Tahun 1975 selanjutnya di refisi oleh peraturan menteri dalam negeri Nomor 4 Tahun 1977, yang memuat
ketentuan bahwa hak atas tanah bersama didaftar oleh kantor pertanahan dalam satu buku tanah. Berdasarkan buku tanah ini dapat dibuatkan beberapa salinanya, untuk
dilampirkan pada sertifikat hak atas tanah bersama. Ketentuan ini juga
