32
Hak milik atas satuan rumah susun dapat beralih dengan cara pewarisan atau dengan cara pemindahan hak sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku, yang
mana pemindahan hak tersebut dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT
dan didaftarkan
pada Kantor
AgrariaBadan Pertanahan
KabupatenKotamadya yang bersangkutan. Peralihan hak dengan pewarisan adalah peralihan hak yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya pewaris, sedangkan
pemindahan hak tersebut dapat dengan jual beli, tukar menukar dan hibah. Berdasarkan Pasal 13 Undang-Undang No 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun,
Rumah Susun berikut tanah tempat bangunann itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang
dengan dibebani hak tanggungan atau fidusia. Dapat dibebani hak tanggungan apabila rumah susun tersebut dibangun di atas tanah hak milik atau hak guna bangunan, dan
dibebani fidusia apabila dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah Negara. Hal ini dimaksudkan supaya dapat dimungkinkan adanya pemilikan satuan rumah susun
dengan cara jual beli yang pembayarannya dilakukan secara bertahap atau angsuran.
a. Asas dan Arah Pembangunan Rumah Susun
Perumahan merupakan salah satu unsur penting dalam strategi pengembangan wilayah yang menyangkut aspek-aspek yang luas di bidang kependudukan, dan
berkaitan erat dengan pembangunan ekonomi dan kehidupan sosial dalam rangka pemantapan Ketahanan Nasional. Dari hal-hal tersebut di atas, jelaslah bahwa
perumahan merupakan masalah nasional yang dampaknya sangat dirasakan di seluruh wilayah tanah air, terutama di daerah pekotaan yang berkembang pesat.
33
Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar setiap manusia. Dengan semakin bertambahnya penduduk, sedangkan lahan yang tersedia sangat
terbatas, maka pembangunan rumah dibuat bertingkat atau yang kita kenal dengan rumah susun. Pembangunan rumah susun merupakan salah satu alternatif pemecahan
masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat
mengurangi penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi daerah yang
kumuh. Pembangunan rumah susun berlandaskan pada asas kesejahteraan umum
keadilan dan pemerataan, serta keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan. Asas kesejahteraaan umum dipergunakan sebagai landasan pembangunan rumah
susun dengan maksud untuk mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin bagi seluruh rakyat Indonesia secara adil dan merata berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang
Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 melalui pemenuhan kebutuhan akan perumahan sebagai kebutuhan dasar bagi setiap warga negara Indonesia dan
keluarganya.
Asas keadilan dan pemerataan memberikan landasan agar pembangunan rumah susun dapat dinikmati secara merata, dan tiap-tiap warga negara dapat
menikmati hasil-hasil pembangunan perumahan yang layak. Asas keserasian dan keseimbangan
dalam perikehidupan
mewajibkan adanya
keserasian dan
34
keseimbangan antara kepentingan-kepentingan dalam pemanfaatan rumah susun, untuk mencegah timbulnya kesenjangan-kesenjangan sosial.
Arah kebijaksanaan pembangunan rumah susun di Indonesia sebagaimana tercantum dalam Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun berisi
3 tiga unsur pokok, yakni: 1. Konsep tata ruang dan pembangunan perkotaan, dengan mendayagunakan tanah
secara optimal dan mewujudkan pemukiman dengan kepadatan penduduk; 2. Konsep pembangunan hukum, dengan menciptakan hak kebendaan baru yaitu
satuan rumah susun yang dapat dimiliki secara perseorangan dengan pemilikan bersama atas benda, bagian dan tanah dan menciptakan badan hukum baru yaitu
Perhimpunan Penghuni, yang dengan anggaran dasar dan anggaran rumah tangganya dapat bertindak ke luar dan ke dalam atas nama pemilik satuan rumah
susun, berwenang mewujudkan ketertiban dan ketenteraman dalam kehidupan rumah susun;
3. Konsep pembangunann ekonomi dan kegiatan usaha, dengan dimungkinkannya kredit konstruksi dengan pembebanan hipotik atau fidusia atas tanah beserta
gedung yang masih dibangun.
35
Dari uraian tersebut di atas, maka kebijaksanaan umum pembangunan perumahan diarahkan untuk :
1. memenuhi kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan yang sehat, secara adil dan merata, serta mampu mencerminkan kehidupan masyarakat yang
berkepribadian Indonesia. 2. mewujudkan pemukiman yang serasi dan seimbang, sesuai dengan pola tata ruang
kota dan tata daerah serta tata guna tanah yang berdaya guna dan berhasil guna.
Di dalam Penjelasan Umum Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun ditegaskan bahwa pembangunan rumah susun ditujukan
terutama untuk tempat hunian, khususnya bagi golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah. Namun demikian pembangunan rumah susun harus
dapat mewujudkan pemukiman yang lengkap dan fungsional, sehingga diperlukan adanya bangunan bertingkat lainnya untuk keperluan bukan hunian
yang terutama berguna bagi pengembangan kehidupan masyarakat ekonomi lemah.
Pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan-persyaratan teknis dan administratif yang lebih ketat. Untuk menjamin keselamatan bangunan, keamanan,
dan ketenteraman serta ketertiban penghunian, dan keserasian dengan lingkungan sekitarnya, maka satuan rumah susun baru dapat dihuni setelah mendapat izin
kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Penghuni satuan rumah susun Sarusun
36
tidak dapat menghindarkan diri atau melepaskan kebutuhannya untuk menggunakan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama, karena secara keseluruhan
merupakan kebutuhan fungsional yang saling melengkapi,
Saat ini Indonesia telah memiliki peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai rumah susun, yaitu
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Definisi rumah susun menurut Pasal 1 angka 1
adalah “bangunann gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara
fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat
hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama”.
Menurut Undang-Undang Rumah Susun, rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah Negara atau hak
pengelolaan sesuai dengan peraturan peundang-undangan yang berlaku. Untuk rumah susun yang dibangun di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, wajib
menyelesaikan status hak guna bangunannya terlebih dahulu sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan.
Satuan rumah susun dapat dimiliki baik oleh perseorangan maupun badan hukum yang memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah, dan untuk
mencapai tertib administrasi pertanahan serta memberikan kepastian dan perlindungan hukum kepada pemilik hak atas satuan rumah susun, maka sesuai
dengan Pasal 9 ayat 1 sebagai tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun diterbitkan sertipikat hak milik.
37
Hak milik atas satuan rumah susun dapat beralih dengan cara pewarisan atau dengan cara pemindahan hak sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku, yang
mana pemindahan hak tersebut dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT
dan didaftarkan
pada Kantor
AgrariaBadan Pertanahan
KabupatenKotamadya yang bersangkutan. Peralihan hak dengan pewarisan adalah peralihan hak yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya pewaris, sedangkan
pemindahan hak tersebut dapat dengan jual beli, tukar menukar dan hibah. Berdasarkan Pasal 12 Undang-Undang Rumah Susun, rumah susun berikut
tanah tempat bangunann itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak
tanggungan atau fidusia. Dapat dibebani hak tanggungan apabila rumah susun tersebut dibangun di atas tanah hak milik atau hak guna bangunan, dan dibebani
fidusia apabila dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah Negara. Hal ini dimaksudkan supaya dapat dimungkinkan adanya pemilikan satuan rumah susun
dengan cara jual beli yang pembayarannya dilakukan secara bertahap atau angsuran.
3. Penghunian dan Pengelolaan Rumah susun
