merupakan satu kesatuan dengan tanahnya, berlaku Hak Tanggungan. Adapun fidusia dan hipotik dapat diberlakukan untuk penjaminan bukan tanah. Dengan adanya
UUHT, satu-satunya lembaga jaminan atas tanah yang berlakui adalah Hak Tanggungan yang diatur dalam UUHT.
C. Ruang Lingkup Hak Tanggungan
1. Pengertian Hak Tanggungan
Setelah menunggu selama 34 tahun sejak UUPA menjanjikan akan adanya Undang-Undang tentang Hak Tanggungan. Pada tanggal 9 April 1996, Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 42, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3632 lahirlah Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
Kehadiran lembaga hak tanggungan ini dimaksudkan sebagai pengganti dari Hypotheek
selanjutnya disebut dengan hipotik sebagaimana yang diatur dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai tanah, dan
credietverband yang diatur dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana telah diubah
dengan Staatsblad 1937-190, yang berdasarkan Pasal 51 UUPA, masih diberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya UUHT tersebut.
Dalam penjelasan umum UUHT dikemukakan bahwa ketentuan-ketentuan dalam peraturan perundang-undangan mengenai hipotik dan credietverband berasal
dari zaman kolonial Belanda dan didasarkan pada hukum tanah yang berlaku sebelum berlakunya hukum tanah nasional, sebagaimana ketentuannya telah diatur dalam
Universitas Sumatera Utara
UUPA dan dimaksudkan diberlakukan untuk sementara waktu, sambil menunggu terbentuknya undang-undang yang dimaksud dalam Pasal 51 UUPA.
141
Dalam UUPA ditentukan macam-macam hak atas tanah yang dapat diberikan kepada orang per orang, sekelompok orang secara bersama-sama dan badan-badan
hukum. Salah satu hak yang diberikan kepada pemegang hak atas tanah terhadap tanah yang dikuasainya adalah menjaminkan hak atas tanah untuk suatu utang
tertentu dengan dibebani Hak Tanggungan. UUPA mengatur bahwa hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak
Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan. Dasar hukum mengenai Hak Tanggungan tersebut terdapat dalam Pasal 51 UUPA juncto Pasal 57, 25, 33 dan 39
UUPA. Menurut Pasal 1 ayat 1 UUHT, Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang
dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan
satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.
Berdasarkan rumusan tersebut apa yang disebut Hak Tanggungan meliputi 4 empat hal, sebagai berikut :
142
a. Objek Hak Tanggungan
b. Pemberi dan Pemegang Hak Tanggungan
141
Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan, Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok dan Masalah yang dihadapi oleh Perbankan Sutau Kajian Mengenai Undang-Undang Hak Tanggungan
, Alumni, Bandung, 1999, hlm. 2-3.
142
Sunaryo Basuki, Op.Cit, hlm.31
Universitas Sumatera Utara
c. Tata cara pemberian pendaftaran, peralihan, dan hapusnya Hak Tanggungan
d. Eksekusi Hak Tanggungan
e. Pencoretan Hak Tanggungan
f. Sanksi administratif.
Dengan demikian UUHT sifatnya unit karena memuat lengkap ketentuan yang menyangkut Hak Tanggungan sampai proses eksekusinya. Kehadiran UUHT,
bertujuan untuk : 1.
Menuntaskan unifikasi kesatuan Hukum Tanah Nasional, dengan menyatakan tidak berlaku lagi ketentuan hypotheek dan credietverband pasal 29 UUHT.
2. Menyatakan berlakunya UUHT dan Hak Tanggungan dinyatakan sebagai satu-
satunya hak jaminan atas tanah. Oleh karena itu tidak berlaku lagi fidusia sebagai hak jaminan atas tanah.
Boedi Harsono, menyatakan bahwa Hak Tanggungan sebagai hak penguasaan atas tanah, yang berisikan kewenangan bagi kreditor untuk berbuat sesuatu
mengenai tanah yang dijadikan agunan, tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cidera janji
wanprestasi dan mengambil hasilnya, baik seluruh atau sebagian sebagai pembayaran lunas utang debitur kepadanya.
143
Dalam tataran sejarahnya, Hak Tanggungan tersebut semula sebelum berlaku UUPA telah dikenal hak jaminan atas tanah, antara lain :
144
1 Hypotheek, bila obyeknya hak-hak barat seperti Hak Eigendom, Hak Erpacht
dan Hak Opstal; 2
Credietverband, bila obyeknya Hak Milik Adat; 3
Fiducia, di luar obyek hak barat dan hak adat, seperti Grant; 4
Masa UUPA sampai dengan 1996, berlaku hypotheek dan credietverband sebagai aturan hukum peralihan;
143
Pendapat Boedi Harsono, sebagaimana dikutip oleh Urip Santoso Selanjutnya disebut Urip Santoso II, dalam bukunya Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Prenada Media, Jakarta,
2010, hlm.412.
144
Mhd Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Op.Cit, hlm. 334-335
Universitas Sumatera Utara
5 Masa Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, berlaku Hak Tanggungan.
Pada Hak Tanggungan sebagai salah satu hak penguasaan atas tanah yang bersifat perseorangan terdapat dua pihak yang menguasai tanah, yaitu pihak debitur
menguasai tanahnya secara fisik, sedangkan pihak kreditur menguasai tanah secara yuridis atas tanah yang dijaminkan oleh debitur. Pada Hak Tanggungan, pihak
kreditor mempunyai hak untuk menjual lelang untuk mengambil pelunasan utang jika debitur wanprestasi.
Hak-hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan harus memenuhi dua syarat yang ditentukan oleh UUHT, yaitu :
1. Hak atas tanah tersebut menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftarkan
2. Hak atas tanah tersebut menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
Kedua syarat tersebut di atas bersifat kumulatif, artinya apabila salah satu syarat tidak dipenuhi, maka hak atas tanah tersebut tidak dapat dijadikan jaminan
utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Syarat-syarat hak atas tanah yang dapat dijadikan jaminan utang dengan
dibebani Hak Tanggungan diperluas oleh I Soegiarto, yaitu:
145
1. dapat dinilai dengan uang
2. merupakan hak yang telah didaftarkan daftar umum pendaftaran tanah
sebagai syarat untuk memenuhi asas publisitas.
145
I Soegiarto, Hak Atas Tanah Negara, Jurnal Hukum Bisnis, Vol I, Yayasan Pengembangan Hukum Bisnis, Jakarta, 1997, hlm.97
Universitas Sumatera Utara
3. bersifat dapat dipindahtangankan dalam hal debitor cidera janji benda
tersebut dapat dijual dimuka umum. 4.
memerlukan penunjukan dengan peraturan perundang-undangan. Sependapat dengan I Soegiarto, Boedi Harsono menyatakan bahwa untuk
dapat dibebani hak jaminan atas tanah, objek yang bersangkutan harus memenuhi empat syarat, yaitu :
146
1. dapat dinilai dengan uang
2. termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum
3. mempunyai sifat dapat dipindahtangankan
4. memerlukan penunjukan oleh undang-undang
2. Objek Hak Tanggungan
