b. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan
sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya; c.
Memelihara dengan baik tanh dan bangunan yang ada diatasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidupnya;
d. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan
kepada negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus;
e. Menyerahkan Sertipikat Hak Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala
Kantor Pertanahan; f.
Memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanahnya yang terkurung karena keadaan geografis atau
lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup perkarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas
umum atau jalan air Pasal 31 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.
2. Pemegang Hak Guna Bangunan berhak :
a. Menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan Hak Guna
Bangunan selama waktu tertentu untuk mendirikan dan mempunyai bangunan untuk keperluan pribadi atau usahanya;
b. Membebani Hak Guna Bangunan dengan Hak Tanggungan sebagai jaminan
pelunasan piutang kreditor; c.
Mengalihkan Hak Guna Bangunan kepada pihak lain karena : jual-beli, tukar- menukar, hibah, penyertaan dalam modal perseroan inberg dilaksanakan
dengan akta yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah dan wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan.
d. Peralihan karena pewarisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat
keterangan waris dari instansi yang berwenang; e.
Peralihan karena lelang wajib dibuktikan dengan Berita Acara Lelang; f.
Hak Guna Bangunan beralih karena hukum kepada ahli waris pemegang hak.
5. Pembebanan Hak Tanggungan Atas Hak Guna Bangunan
Menurut Pasal 1 ayat 1 UUHT atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak
jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar pokok-Pokok Agraria, berikut
atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,
Universitas Sumatera Utara
untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan tertentu yang diutamakan kreditor tertentu, terhadap kreditor-kreditor lain.
Ketentuan yang menegaskan bahwa Hak Guna Bangunan dapat dibebankan dengan Hak Tanggungan ini dapat ditemukan dalam Pasal 39 UUPA, Pasal 4, Pasal
18, Pasal 33 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dan Pasal 4 Undang- Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-
benda yang Berkaitan dengan Tanah UUHT, yang berbunyi sebagai berikut : a.
Pasal 39 UUPA : Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebankan hak
tanggungan. b.
Pasal 4 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 : Hak atas tanah yang dapat dibebankan hak tanggungan adalah :
1. Hak Milik;
2. Hak Guna Usaha;
3. Hak Guna Bangunan.
c. Pasal 33 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996
1. Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak
Tanggungan. 2.
Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 hapus dengan hapusnya Hak Guna Bangunan.
d. Pasal 4 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan
Hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah :
Universitas Sumatera Utara
1. Hak Milik;
2. Hak Guna Usaha;
3. Hak Guna Bangunan.
6. Hapusnya Hak Guna Bangunan
Secara umum ketentuan mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan selain diatur dalam Pasal 40 UUPA sebagaimana disebutkan dalam Bab I tulisan ini, secara
lebih lengkap dapat ditemukan dalam Pasal 35 hingga Pasal 38 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
Atas Tanah, yang menyatakan sebagai berikut :
114
Pasal 35 1
Hak Guna Bangunan hapus karena: a.
Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya;
b. Dibatalkan oleh pejabat berwenang, pemegang hak pengelolaan atau
pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena : i.
Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 30, Pasal 31 dan Pasal 32, atau; ii.
Tidak dipenuhinya kewajiban syarat-syarat atau kewajiban- kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna
Bangunan dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan, atau;
iii. Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang
tetap. c.
Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir.
d. Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961.
e. Ditelantarkan
f. Tanahnya musnah
114
Peraturan Pemerintah tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah, PP Nomor 40 Tahun 1996, Lembaran Negara Nomor 58 Tahun 1996, Tambahan Lembaran
Negara Nomor 3643, Pasal 35.
Universitas Sumatera Utara
g. Ketentuan Pasal 20 ayat 2
2 Ketentuan lebih lanjut mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan
sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 diatur dengan Keputusan Presiden. Apabila kita bandingkan dengan ketentuan Pasal 40 UUPA, maka pada
dasarnya Pasal 35 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 ini merupakan pengulangan kembali ketentuan Pasal 40 UUPA, dengan beberapa tambahan dan
penjelasan. Akibat hapusnya Hak Guna Bangunan terhadap :
115
a. Atas tanah Negara
Mengakibatkan tanahnya menjadi tanah negara Pasal 36 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, apabila Hak Guna Bangunan atas tanah
Negara hapus dan tidak diperpanjang atau diperbaharui, maka bekas pemegang Hak Guna Banguna wajib membongkar bangunan dan benda-benda yang ada
diatasnya dan menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya Hak Guna Bangunan
tersebut dan pembongkaran bangunan dan benda-benda diatasnya atas biaya bekas pemegang Hak Guna Bangunan. Jika bekas pemegang Hak Guna Bangunan
lalai dalam memenuhi kewajibannya, maka bangunan dan benda-benda yang ada diatas tanah bekas Hak Guna Bangunan itu dibongkar oleh Pemerintah atas biaya
bekas pemegang Hak Guna Bangunan. Namun jika bangunan dan benda-benda yang dimaksud masih diperlukan, maka bekas pemegang hak diberikan ganti rugi
yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996.
b. Atas tanah Hak Pengelolaan
Mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan Pasal 36 ayat 3 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dan
bekas pemegang Hak Guna Bangunan wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang Hak Pengelolaan dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati
dalam perjanjian penggunaan tanah bagian Hak Pengelolaan yang bersangkutan Pasal 18.
c. Atas tanah Hak Milik
Mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Milik Pasal 36 ayat 2 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 dan bagi
pemegang Hak Guna Bangunan wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang
115
Sunaryo Basuki, Op.Cit, hlm.15
Universitas Sumatera Utara
Hak Milik serta memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik Pasal 38 PP.
B. Tinjauan Umum Perjanjian Kredit
1. Pengertian Perjanjian Pada Umunya
