perjanjian kredit, perjanjian jaminan kredit tidak akan ada. Dalam ilmu hukum, kedudukan dari perjanjian kredit adalah perjanjian pokok principal, sedangkan
kedudukan dari perjanjian jaminan kredit tersebut sebagai perjanjian ikutan atau tambahan accessoir.
Konsekuensi hukumnya adalah apabila suatu perjanjian kredit telah dinyatakan tidak berlaku atau gugur, akibatnya perjanjian jaminan kredit sebagai
perjanjian ikutan secara otomatis menjadi gugur. Jadi, kedudukan perjanjian jaminan kredit sebagai perjanjian yang accessoir itu akan menjamin kuatnya lembaga jaminan
tersebut bagi keamanan pemberian kredit oleh kreditor. Sebagai perjanjian yang bersifat accessoir juga memperoleh akibat hukum seperti halnya perjanjian accessoir
yang lain, yaitu :
132
a. Adanya tergantung pada perjanjian pokok
b. Hapusnya tergantung pada perjanjian pokok
c. Jika perjanjian pokok batal, ikut batal
d. Ikut beralih dengan beralihnya perjanjian pokok
e. Jika perutangan pokok beralih karena cessi, subrograsi, akan ikut beralih juga
tanpa adanya penyerahan khusus.
5. Beberapa Macam Jaminan
Secara umum macam jaminan dapat dibedakan menjadi dua, yaitu : a.
Jaminan timbul karena Undang-Undang, yang merupakan jaminan umum Jaminan yang timbul karena undang-undang maksudnya adalah bentuk-bentuk
jaminan yang adanya telah ditentukan oleh suatu undang-undang. Jaminan yang lahir karena undang-undang ini diatur dalam Pasal 1131 dan 1132 KUHPerdata.
132
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Op.Cit, hlm.37
Universitas Sumatera Utara
Pasal 1131 KUHPerdata pada intinya menyatakan bahwa segala harta kekayaan debitur, baik yang berupa benda bergerak dan tidak bergerak, baik yang
sudah ada maupun yang akan ada dikemudian hari walaupun tidak diserahkan sebagai agunan, menurut hukum menjadi jaminan atas seluruh utang-utang debitur. Dikatakan
timbul karena undang-undang disebabkan oleh berdasarkan undang-undang, yaitu Pasal 1131 KUHPerdata, dengan sendirinya segala harta kekayaan seseorang menjadi
jaminan dari utang yang dibuat. Karena tidak adanya pengikatan secara khusus dan meliputi seluruh harta
kekayaan debitur, jaminan kredit yang timbul karena undang-undang ini juga menjadi jaminan bagi semua orang yang mengutangkan kepadanya. Jadi, bila terhadap harta
kekayaan debitur dilakukan penjualan, hasil dari pada penjualan tersebut dibagi-bagi menurut keseimbangan proporsional sesuai besar-kecilnya piutang masing-masing,
kecuali ada alasan-alasan yang sah bagi kreditor tertentu untuk didahulukan pelunasan piutangnya Pasal 1132 KUHPerdata. Kedudukan pada kreditur satu sama
lainnya terhadap harta kekayaan seseorang debitur yang demikian itu lazim disebut concurrent
atau saling bersaing. b.
Jaminan karena perjanjian, yang merupakan jaminan yang khusus Jaminan yang timbul karena perjanjian, secara yuridis baru timbul karena
adanya suatu perjanjian antara bank dengan pemilik agunan atau barang jaminan, atau antara bank dengan orang pihak ketiga yang menanggung utang debitur. Jaminan ini
dapat dibedakan antara bentuk jaminan yang bersifat perorangan dan bersifat kebendaan.
Universitas Sumatera Utara
1. Jaminan yang bersifat perorangan
Jaminan ini menimbulkan hubungan langsung pada perorangan tertentu dan dapat dipertahankan terhadap debitur seumumnya.
133
Jaminan perorangan antara lain terdiri atas :
i. Perjanjian penanggungan borgtocht
Yakni suatu persetujuan dengan mana seseorang pihak ketiga guna kepentingan si berpiutang, mengikatkan diri untuk memenuhi perikatannya si
berutang apabila orang ini sendiri tidak memenuhinya Pasal 1820 KUHperdata. Tujuan dan isi perjanjian penanggungan ini adalah memberikan
jaminan untuk dipenuhinya perutangan dalam perjanjian pokok. ii.
Perjanjian Garansi Ketentuan mengenai perjanjian ini terdapat dalam Pasal 1316 KUHPerdata.
Perjanjian garansi pada dasarnya sama dengan perjanjian penanggungan, yaitu sama-sama adanya pihak ketiga yang berkewajiban memenuhi prestasi.
Perbedaannya adalah pada perjanjian garansi kewajiban tersebut dicantumkan di dalam perjanjian pokok yang berdiri sendiri. Adapun pada perjanjian
penanggungan adanya kewajiban untuk memenuhi prestasi dari si penanggung apabila debitur wanprestasi tercantum dalam perjanjian accessoir.
134
iii. Perjanjian Tanggung Menanggung
133
Ibid. hlm.47
134
Ibid, hlm.83
Universitas Sumatera Utara
Hal ini dapat kita temukan dalam Pasal 1280 KUHPerdata, dimana ditentukan bahwa akan terjadi sesuatu perikatan tanggung menanggung dipihak orang-
orang yang berhutang manakala mereka semuanya diwajibkan melakukan hal yang sama, sedemikian bahwa salah satu hal dapat dituntut untuk seluruhnya,
dan pemenuhan oleh salah satunya membebaskan orang-orang berutang yang lainnya terhadap si berpiutang.
Jaminan perorangan personal guarantee secara tegas juga diatur dalam Pasal 1820 KUHPerdata, penanggungan adalah suatu perjanjian dengan mana pihak ketiga,
guna kepentingan si berpiutang mengikatkan diri untuk memenuhi perikatan si berutang manakala orang ini sendiri tidak memenuhinya. Adapun Pasal 1821
KUHPerdata menyatakan bahwa tiada penanggungan jika tidak ada suatu perikatan pokok yang sah.
Perikatan penanggungan merupakan kebutuhan dasar yang selalu
berhubungan dengan perjanjian pokok, yaitu sebagai berikut :
135
1. Tidak ada pertanggungan, jika tidak ada perjanjian pokok.
2. Jumlah pertanggungan melebihi jumlah utang pokok
3. Penjamin berhak mengajukan keberatan atas utang pokok
4. Pertanggungan akan hapus, jika utang pokok itu hapus.
2. Jaminan yang bersifat kebendaan
Jaminan ini merupakan jaminan yang berupa hak mutlak atas suatu benda, yang berarti mempunyai hubungan langsung atas benda tertentu dari debitur, dapat
135
Adrian Sutedi, Op.Cit, hlm.28
Universitas Sumatera Utara
dipertahankan terhadap siapapun, selalu mengikat bendanya droit de suite dan dapat diperalihkan.
136
Jaminan kebendaan ini antara lain terdiri atas : i.
Gadai Mengenai gadai ini diatur dalam Buku II Titel 20 Pasal 1150 sampai dengan
Pasal 1160 KUHPerdata. Dalam Pasal 1150 KUHPerdata dinyatakan bahwa gadai adalah suatu hak yang diperoleh kreditor atas suatu barang bergerak, yang diberikan
kepadanya oleh debitur atau orang lain atas namanya untuk menjamin suatu utang, dan yang memberikan kewenangan kepada kreditor untuk mendapatkan pelunasan
dari barang-barang tersebut lebih dahulu dari kreditor-kreditor lainnya, terkecuali biaya-biaya untuk melelang barang tersebut dan biaya yang telah dikeluarkan untuk
memelihara benda itu, biaya-biaya sama harus didahulukan. Selanjutnya dalam Pasal 1152 KUHPerdata mengatakan bahwa hak gadai atas
benda-benda bergerak atas piutang-piutang diletakkan dengan membawa barang gadainya di bawah kekuasaan si berpiutang atau seorang pihak ketiga tentang siapa
yang telah disetujui oleh kedua belah pihak. Hak gadai ini bersifat accessoir artinya merupakan tambahan saja dari
perjanjian pokoknya, yaitu perjanjian utang-piutang kredit. Perjanjian gadai ini diadakan dengan maksud untuk menjaga jangan sampai si berutang debitur itu lalai
membayar kembali utangnya. Disamping itu, hak gadai tidak dapat dibagi-bagi, artinya sebagian hak gadai itu tidak menjadi hapus dengan dibayarnya sebagian dari
utang. Gadai itu tetap mengikat seluruh benda yang dijadikan jaminan.
136
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Op.Cit, hlm.46
Universitas Sumatera Utara
Benda-benda yang dapat dijadikan jaminan dalam gadai adalah semua benda bergerak, yang terdiri atas :
a. Benda bergerak yang berwujud
b. Benda bergerak yang tidak berwujud, yaitu yang berupa berbagai hak untuk
mendapatkan pembayaran uang, yaitu yang berwujud surat-surat piutang yang aan toonder
kepada si pembawa, aan order atas tunjuk serta naam atas nama.
137
Mengenai hapusnya gadai, hak gadai itu hapus apabila : 1.
Benda jaminan keluar dari kekuasaan pemegang sendiri 2.
Perjanjian pokoknya hapus, misalnya apabila utang-piutang itu sudah dibayar lunas.
ii. Fidusia
Fidusia Fidusia Eigendom Overdracht adalah pengalihan kepemilikan, berdasarkan kepercayaan. Perkataan fiducia berarti kepercayaan, dimana para pihak
saling memberikan kepercayaan penuh kepada pihak lain untuk mengalihkan hak miliknya, tetapi benda-benda yang dijadikan jaminan itu merupakan jaminan utang.
138
Definisi lain dari fiducia Fiduciaire Eigendoms Overdracht ialah penyerahan hak milik atas dasar kepercayaan, maksudnya penyerahan hak milik atas
barang-barang debitur yang dijadikan jaminan itu kepada kreditor atas dasar
137
Ibid, hlm.98
138
Adrian Sutedi, Op.Cit, hlm.33
Universitas Sumatera Utara
kepercayaan saja, sedangkan secara fisik barang-barang yang bersangkutan masih tetap ada pada debitur.
139
Fidusia di Indonesia telah berkembang sejak tahun 1931, yang terdapat di dalam putusan pengadilan arrest HGH dalam perkara BPM-Cligent. Pada awalnya
fidusia selalu dihubungkan dengan bentuk gadai ilegal. Akan tetapi, karena adanya permintaan yang kuat dari kalangan masyarakat terhadap lembaga yang demikian,
dimana jaminan benda bergerak tetap dikuasai oleh debitur, karena diperlukan oleh debitur sebagai sarana pengelolaan bisnisnya. Akhirnya lama kelamaan fidusia
menjadi sah. Lembaga fidusia pertama kali ditujukan pada benda bergerak, tetapi kemudian
berkembang kepada benda tidak bergerak. Perjanjian fidusia selama ini menekankan pendaftaran pada benda bergerak dan benda tidak bergerak dengan menggunakan
format tertentu. Perjanjian fidusia harus didaftarkan atau dicatat dalam sertifikat kepemilikannya.
Pendaftaran benda bergerak sebagai jaminan dalam bentuk kendaraan bermotor, mesin, peralatan pabrik, kapal laut, perahu kecil dengan berat minimal 20
m³ harus didaftarkan dalam pendaftaran khusus. Debitur yang menandatangani perjanjian pinjaman dengan pihak lain bank
dengan menempatkan hak miliknya sebagai jaminan lewat lembaga Fiducia Eigendom Overdracht
, merupakan subjek pembatasan pengawasan karena barang- barang debitur telah diletakkan sebagai jaminan.
139
Hartono Hadisaputro, Op.Cit, hlm.50
Universitas Sumatera Utara
Umumnya, pembatasan yang diterapkan kepada debitur adalah dalam hal pertama, debitur tidak menggunakan barang yang sama sebagai jaminan terhadap
jaminan pinjaman yang lain, dan barang-barang yang disebutkan tidak boleh dijual, atau dialihkan tanpa persetujuan kreditor. Jika debitur lalai dia harus tunduk atas
perbuatan hukumnya, misalnya dari tindakan penggelapan atau pencurian. Kedua, jaminan dalam bentuk barang-barang yang dapat dijual, persediaan dan gudang
penyimpanan, debitur diwajibkan secara periodik mengirimkan daftar barang kepada kreditor.
Lembaga ini muncul atas dasar kebutuhan masyarakat akan kredit dengan jaminan benda-benda bergerak, tetapi benda-benda yang bersangkutan diperlukan dan
dipergunakan oleh pemiliknya untuk melakukan usaha atau untuk mencari nafkah, sehingga sulit untuk melaksanakan syarat inbezitstelling jika dijadikan jaminan
dengan gadai. Dalam praktik, objek fidusia mula-mula tertuju pada benda bergerak sebagai
jaminan, seperti terhadap kenderaan bermotor, perkakas rumah tangga, persediaan barang, mesin-mesin pabrik, kapal-kapal yang berukuran di bawah 20 m³, dan
sebagainya, tetapi kemudian objek fidusia tersebut berkembang meliputi pula benda tidak bergerak, seperti terhadap bangunan-bangunan, misalnya rumah, dan bahkan
hak-hak atas tanah dapat difidusiakan biasanya tanah dengan status hak pakai, yang tidak memenuhi syarat untuk dijaminkan dengan hipotik.
Dengan dimasukkannya Hak Pakai atas tanah Negara dan bangunan serta benda-benda yang melekat di atas sebagai objek Hak Tanggungan dalam Undang-
Universitas Sumatera Utara
Undang Hak Tanggungan, objek yang berupa tanah dan bangunan di dalam fiducia sudah tidak lagi diberlakukan.
iii. Hipotik
Jaminan dibedakan antara jaminan atas benda-benda bergerak dan benda- benda tidak bergerak. Apa yang melekat di dalam jaminan selalu memenuhi
kewajiban yang dapat dinilai dengan uang. Pelaksanaan perjanjian penjaminan harus merupakan barang-barang yang dapat dijual dan penguasaannya terhadap sejumlah
uang yang diberikan kepada kreditor. Oleh karena itu, barang-barang yang dijaminkan mengikuti hak-hak yang melekat pada barang yang dikuasai dan dapat
dipindahkan kepada pihak atau orang lain. Dua hal penting yang berhubungan dengan hukum pertanggungan, yakni
pendaftaran hak-hak milik yang melekat pada barang-barang yang dijaminkan dan hak-hak untuk menjual, apabila debitur tidak mampu membayar pinjamannya.
Kata hipotik atau hypotheek berasal dari hukum Romawi yaitu hypotheca. Dalam bahasa Belanda terjemahannya adalah onderzetting, dan dalam bahasa
Indonesia adalah pembebanan.
140
Menurut Pasal 1162 KUHPerdata, hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tidak bergerak untuk mengambil penggantian daripadanya bagi
pelunasan suatu perikatan.
140
Mariam Darus Badrulzaman, Bab-Bab tentang Hypotheek, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1991, hlm.15
Universitas Sumatera Utara
Berdasarkan Pasal 1162 KUHPerdata, objek yang dapat dibebani dengan hipotik adalah benda-benda tidak bergerak. Undang-undang yang ada selama ini
menentukan bahwa benda tidak bergerak yang dapat dibebani hipotik adalah sebagai berikut :
a. Tanah dengan status Hak Milik, Hak Guna Usaha dan Hak Guna Bangunan yang
telah didaftarkan Pasal 25,33 dan 39 UUPA. b.
Rumah susun berikut tanah tempat bangunannya atau hak milik atas satuan rumah susun, jika tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan. Pasal 12 ayat 1 a
dan Pasal 13 a UU No.16 Tahun 1985. c.
Kapal laut Indonesia yang berukuran 20 m³ isi kotor keatas yang sudah didaftarkan. Pasal 314 ayat 3 KUHD.
Objek dari hipotik tersebut harus sudah ada pada saat hipotik dibebankan. Pembebanan hipotik terhadap benda yang baru akan ada dikemudian hari adalah batal.
Ketentuan mengenai hal ini diatur dalam Pasal 1175 KUHPerdata. Sekarang ini dengan berlakunya Undang-Undang Hak Tanggungan, hipotik
yang mengatur mengenai tanah dinyatakan sudah tidak berlaku lagi. Disamping itu, Pasal 51 UUPA, telah menegaskan jaminan atas tanah, yang menyatakan bahwa Hak
Tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan tersebut dalam Pasal 25, 33 dan 39 diatur dengan undang-undang.
Selanjutnya, Pasal 57 UUPA menyatakan bahwa selama undang-undang mengenai Hak Tanggungan dalam Pasal 51 belum terbentuk, yang berlaku adalah
ketentuan-ketentuan mengenai hypotheek tersebut dalam KUHPerdata dan
Universitas Sumatera Utara
credietverband dalam Staatsblad 1908-542 sebagai yang telah diubah dengan
Staatsblad 1937-190. Jadi ketentuan mengenai hypotheek hak tanggungan untuk tanah barat dan Credietverband pertanggungan untuk tanah Indonesia tetap berlaku
ketentuan Staatsblad 1908-542 untuk tanah-tanah pertanian berdasarkan hukum adat sebagaimana diubah dengan Staatsblad 1937-190.
Kreditor pemegang hak, untuk menjamin sebagai dari tanah, baik itu hypotheek
atau credietverband, merupakan kreditor preference, dimana kreditor mempunyai hak yang disebut droit de suite, yang berarti bahwa meskipun hak atas
tanah itu dipindahkan kepada pihak lain, kreditor tetap memiliki hak untuk menjual tanah, dalam hal debitur tidak mampu memenuhi kewajibannya, karena adanya
pertanggungan pembebanan hak tanah. Disamping itu, pemegang jaminan hak atas tanah juga memiliki hak droit de preference yang berhubungan dengan kreditor lain.
Kreditor preference memiliki hak yang diutamakan untuk memperoleh sejumlah hasil-hasil penjualan dari jaminan atas tanah.
Mengenai sahnya hak jaminan, perjanjian pertanggungan harus dibuat dan ditandatangani dalam akta autentik, dalam hal ini oleh PPAT the Land Deed Officer.
Akta tersebut secara tegas harus menyatakan jumlah pinjaman yang dijaminkan dan tanah-tanah yang diletakkan pada jaminan.
iv. Hak Tanggungan
Dasar hukumnya adalah Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Dalam
Pasal 1 angka 1 UUHT dinyatakan bahwa Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang
Universitas Sumatera Utara
dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk
pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.
Jadi, berdasarkan ketentuan UUHT ini, dimungkinkan adanya tanah dan bangunan ataupun tanaman atau hasil karya yang terdapat diatas tanah itu untuk
dijaminkan terpisah dari tanahnya sesuai dengan perkataan berikut atau tidak berikut. Hal ini terjadi apabila kepemilikan antara tanah dan bangunan, tanaman atau
hasil karya tersebut tidak dimiliki oleh satu orang. UUHT berlaku juga terhadap pembebanan hak jaminan atas Rumah Susun
dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, termasuk yang didirikan di atas tanah Hak Pakai atas Tanah Negara. Sesuai Pasal 12 dan Pasal 13 Undang-Undang Nomor 16
Tahun 1985 tentang Rumah Susun UURS yang berkenaan dengan penjaminan rumah susun beserta tanah tempat bangunan itu sendiri juga harus tunduk pada
peraturan UUHT tersebut, sehingga penjaminan dengan fidusia tidak berlaku lagi. Dengan berlakunya UUHT ini, dinyatakan pula bahwa ketentuan yang
mengatur mengenai credietverband serta ketentuan yang mengatur mengenai hipotik yang berlaku selama ini, sepanjang yang berhubungan dengan tanah sudah tidak
berlaku lagi. Pembebanan rumah beserta tanah yang haknya dimiliki oleh pihak yang sama
dengan adanya UUHT dibebani dengan Hak Tanggungan. Dengan demikian untuk jaminan terhadap hak atas tanah, berikut atau tidak berikut benda-benda yang
Universitas Sumatera Utara
merupakan satu kesatuan dengan tanahnya, berlaku Hak Tanggungan. Adapun fidusia dan hipotik dapat diberlakukan untuk penjaminan bukan tanah. Dengan adanya
UUHT, satu-satunya lembaga jaminan atas tanah yang berlakui adalah Hak Tanggungan yang diatur dalam UUHT.
C. Ruang Lingkup Hak Tanggungan
1. Pengertian Hak Tanggungan
