13
Hukum Perdata Kedudukan Pihak-pihak Dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Tanah Milik PT. Kereta Api Persero Di kota Medan” ?
Dengan Permasalahan : a. Bagaimana tata cara dan proses terjadinya perjanjian sewa – menyewa tanah yang
dilakukan PT.Kereta Api Persero dengan penyewa di kota Medan? b. Bagaimanakah bentuk dan isi perjanjian sewa-menyewa tanah ?
c. Bagaimanakah kedudukan para pihak dilihat dari bentuk dan isi perjanjian sewa- menyewa tanah yang dilakukan PT. Kereta Api Persero dengan penyewa?
d. Tindakan apakah yang dilakukan oleh PT. Kereta Api Persero dalam hal adanya penguasaan tanah asset PT.Kereta Api Persero oleh pihak lain dan bangunan liar
tanpa diikat perjanjian sewa-menyewa? Namun jika dihadapkan penelitian yang telah dilakukan tersebut maka
berbeda materi dan pembahasan yang dilakukan.Oleh karena itu, penelitian ini adalah asli dan dapat dipertanggung jawabkan.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori
Teori adalah merupakan suatu prinsip atau ajaran pokok yang dianut untuk mengambil suatu tindakan atau memecahkan suatu masalah. Landasan teori
merupakan ciri penting bagi penelitian ilmiah untuk mendapatkan data. Teori merupakan alur penalaran atau logika flow of reasoninglogic, terdiri dari
seperangkat konsep atau variable, definisi dan proposisi yang disusun secara
Universitas Sumatera Utara
14
sistematis.
13
Teori adalah seperangkat gagasan yang berkembang disamping mencoba secara maksimal untuk memenuhi kriteria tertentu, meski mungkin saja hanya
memberikan kontribusi parsial bagi keseluruhan teori yang lebih umum.
14
Kerangka teori adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, tesis
mengenai sesuatu kasus atau permasalahan problemyang menjadi bahan perbandingan, pegangan teoritis.
15
Teori diperlukan untuk menerangkan atau menjelaskan gejala sepesifik atau proses tertentu terjadi.
16
Karenanya suatu teori haruslah
diuji dengan
menghadapkan pada
fakta-fakta untuk menunjukkan
kebenarannya, sehingga teori dapat diharapkan mampu menjawab permasalahan yang dihadapi sehingga menghasilkan kebenaran yang sesuai dengan fakta.
Penelitian tesis ini menggunakan teori Kepastian Hukum, yaitu teori yang menjelaskan bahwa perjanjian sewa lahan tanah yang terjadi antara PERUM
Prasarana Perikanan Cabang Belawan sebagai pihak yang menyewakan lahan tanah Gabion Belawan,
dengan pihak
penyewa lahan tanah, haruslah memberikan kekuatan hukum yaitu jaminan atas pelaksanaan hak dan kewajiban diantara kedua
pihak sehingga pelaksanaan perjanjian tersebut dapat dipertanggung jawabkan dengan segala akibatnya menurut hukum. Kepastian Hukum adalah tujuan utama dari
13
J. Supranto, Metode Penelitian Hukum dan statistik, Rineka Cipta, Jakarta, 2003. hal. 194
14
H.R.Otje Salman dan Anton F Susanto, Teori Hukum, Refika Aditama,Bandung,2005, hal. 21
15
M.Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, CV. Mandar Maju, Bandung, 1994, hal. 27
16
J.J.JM.Wuisman,dengan penyunting M. Hisyam, Penelitian Ilmu–ilmu Sosial, jilid I, Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia,1996, hal. 203.Dalam S.Mantayborbir, Sistem Hukum
Pengurusan Piutang, Pustaka Bangsa Press, Jakarta , 2004, hal.13
Universitas Sumatera Utara
15
hukum.
17
Tugas kaedah-kaedah hukum adalah untuk menjamin adanya kepastian
hukum.
18
Dengan adanya pemahaman kaidah-kaidah hukum tersebut, masyarakat sungguh-sungguh menyadari bahwa kehidupan bersama akan tertib apabila terwujud
kepastian dalam hubungan antara sesama manusia, dalam pengertian teori kepastian hukum yang oleh Roscue Pound dikatakan bahwa adanya kepastian hukum
memungkinkan adanya ‘Predictability’
19
Dengan demikian kepastian hukum mengandung 2 dua pengertian, yang pertama adanya aturan yang bersifat umum
membuat individu mengetahui apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan dan kedua berupa keamanan bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya
aturan yang bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu.
Menurut ajaran Dogmatis tujuan hukum tidak lain sekedar menjamin adanya kepastian hukum. Fungsi teori dalam penelitian tesis ini adalah untuk memberikan
arahpetunjuk serta menjelaskan gejala yang diamati, karenanya penelitian ini diarahkan pada ilmu hukum positif yang berlaku, yaitu tentang hukum perjanjian dan
lahirnya perjanjian yang ditetapkan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, dengan azas hukum kebebasan berkontrak yang menjadi dasar bagi bentuk lahirnya
perjanjian antara PERUM Prasarana Prikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa yang dengan persetujuan membuat perjanjian penyewaan lahan tanah
17
J.B.Daliyo, Pengantar ilmu
Hukum, Buku Panduan Mahasiswa, PT. Prennahlindo,
Jakarta, 2001, hal.120
18
Sudarsono, Pengantar Ilmu Hukum, Rineka Cipta , jakarta, 1995, hal. 49 - 50
19
Pieter Mahmud Marzuki, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Prenada Media Group , jakarta, 2009, hal.158
Universitas Sumatera Utara
16
tersebut telah timbul hubungan hukum
yaitu adanya hak dan kewajiban yang
melahirkan aturan hukum untuk membuktikan jaminan kepastian hukum. Van kant mengatakan bahwa hukum bertujuan menjaga kepentingan tiap-tiap
manusia supaya kepentingan-kepentingan itu tidak diganggu. Bahwa hukum mempunyai tugas untuk menjamin adanya kepastian hukum dalam masyarakat.
20
Perjanjian penyewaan lahan tanah yang telah ditetapkan sepihak oleh PERUM sebagai bentuk dari perjanjian baku dengan ketentuan khusus yang dikeluarkan oleh
Pemerintah dengan keputusan Menteri Kelautan dan perikanan mengenai luas tanah, begitupula ketentuan tarif atas isi perjanjian antara PERUM dan pihak penyewa yang
melahirkan hukum bagi keduanya bahwa keduanya terikat untuk melaksanakan isi dari perjanjian yang disepakati.
Pitlo mengolongkan kontrak baku sebagai perjanjian paksa dwang contract yang walaupun secara teoritis yuridis kontrak baku tidak memenuhi ketentuan
Undang-Undang dan oleh beberapa ahli hukum ditolak, namun kenyataannya kebutuhan masyarakat berjalan dalam arah yang berlawanan dengan keinginan
hukum.
21
Stein mencoba memecahkan masalah ini dengan mengemukakan bahwa kontrak baku dapat diterima sebagai perjanjian, berdasarkan fiksi adanya kemauan
dan kepercayaan fictie van wil en vertrouwen yang membangkitkan kepercayaan
20
CST Kansil,Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia,
Balai Pustaka,Jakarta, 2002,hal. 44 - 45
21
Ahmadi miru , Hukum Kontrak dan perancangan kontrak , Raja Grafindo, Jakarta, 2010, hal. 44
Universitas Sumatera Utara
17
bahwa para pihak mengikatkan diri pada perjanjian itu, jika debitur menerima dokumen itu berarti ia secara sukarela setuju pada isi perjanjian tersebut.
22
Berdasarkan isi perjanjian penyewaan lahan tanah di perairan Gabion Belawan yang dibuat sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan
dengan format baku, di sadari pihak penyewa tentang ketentuan khusus yang memeng wajib mereka patuhi bila menginginkan usaha perikanan dengan menyetujui
keputusan dan ketentuan yang telah ditetapkan meskipun seluruh ketentuannya merupakan kemauan sepihak PERUM dari kesediaan pihak penyewa dalam pengisian
formulir dan penanda tangan perjanjian dibawah tangan untuk penyewa biasa tanpa sertifikat
yang dilakukan dalam format yang telah baku, tanda-tangan tersebut menunjukkan kesediaan dan kepercayaan penyewa dengan isi perjanjian.
Selain itu Aser Rutten mengatakan bahwa : Setiap orang yang menanda tangani perjanjian bertanggung jawab pada isi dan
apa yang ditanda-tangani. Jika ada orang yang membubuhkan tanda-tangan pada formulir perjanjian baku tanda tangan itu akan membangkitkan
kepercayaan bahwa yang bertanda tangan mengetahui dan menghendaki isi formulir yang ditanda-tangani tidak mungkin seorang menanda-tangani apa
yang tidak diketahui isinya.
23
Oleh karenanya, perjanjian yang disepakati oleh PERUM dan Pihak penyewa telah memuat unsur-unsur perjanjian baku yang disetujui dan diakui bagi
keabsahannya, dengan adanya akta autentik dari Notaris pada saat peningkatan
22
ibid
23
Arie Sukanti Hutagalung dan Markus Gunawan, Kewenangan pemerintah di bidang Pertanahan
, Raja Grafindo Persada, Jakarta,2008, hal. 49
Universitas Sumatera Utara
18
penyewaan lahan tanah oleh penyewa menjadi penyewa yang bersertifikat dalam bentuk Hak Guna Bangunan pada saat pendaftarannya di Badan Pertanahan Nasional.
Hukum kontrak yang menganut asas konsensualitas, menunjukkan bahwa suatu kontrak sudah sah dan mengikat ketika tercapai kata sepakat, selama syarat-
syarat sahnya kontrak sudah terpenuhi, kontrak tersebut sudah mengikat dan mempunyai akibat hukum, sehingga mulai saat itu juga sudah timbul hak dan
kewajiban diantara para pihak dalam bentuk perjanjian antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa perjanjian tersebut dimulai sejak
ditanda-tanganinya perjanjian sewa tanah, didasarkan atas permohonan pihak penyewa sesuai dengan syarat-syarat khusus yang ditetapkan oleh PERUM Prasarana
Perikanan Cabang Belawan yang dimuat dalam isi perjanjian. Khusus tanah - tanah Gabion Belawan yang berstatus Hak Pengelolaan HPL
yang di kelola PERUM, tanah yang dapat dimanfaatkan oleh pihak penyewa adalah dilakukan dalam bentuk; sewa-menyewa, Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan.
Bentuk dari perjanjian kerja untuk waktu tertentu berbeda dengan perjanjian kerja untuk waktu tidak tertentu.
24
Dalam hal ini bentuk perjanjiannya sewa-menyewa tersebut untuk jangka waktu yang telah ditentukan masa waktu sewa dalam ketentuan
kategori golongan penyewa di lahan tanah perikanan Gabion. Penyewa di lahan Perairan Gabion Belawan ada 3 tiga golongan ,yaitu:
1. Penyewa jangka pendek masa 1 - 5 tahun 2. Penyewa jangka Panjang masa 6 – 20 tahun
24
F.X.Djumialdji, Perjanjian kerja , Sinar Grafika, Jakarta, 2005, hal.21
Universitas Sumatera Utara
19
3. Penyewa yang bersertifikat HGB Hak Guna Bangunan dan penyewa yang belum bersertifikat.
Kesepakatan yang timbul antara PERUM dan pihak penyewa yang ingin menyewa lahan tanah di perairan Gabion Belawan dilakukan dengan mengajukan
permohonan tertulis yang diajukan oleh pihak penyewa yang menginginkan lahan tanah di Gabion Belawan bagi usahanya kepada Direksi PERUM Prasarana Perikanan
Cabang Belawan atas luas tanah yang ingin disewa dengan ketentuan jumlah pembayaran yang telah disepakati sebelumnya, disampaikanlah permohonannya oleh
Direksi PERUM cabang Belawan ke PERUM Jakarta untuk disetujui dengan melengkapi syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh penyewa.
Setelah permohonan itu dilengkapi, sesuai syarat yang telah ditetapkan dengan jenis sewa yang diinginkan oleh penyewa dengan ketentuan tarif sewa yang
telah ditentukan akhirnya oleh PERUM Jakarta dibuatkan format Perjanjiannya dalam bentuk Surat Perjanjian diantara Penyewa dan Kepala Direksi PERUM Prasarana
Perikanan Cabang Belawan, untuk nantinya ditanda- tangani oleh keduanya. Bentuk surat perjanjian diantara PERUM Prasarana Perikanan cabang
Belawan dengan penyewa untuk masa sewa Tahunan 1 tahun, 20 tahun, 30 tahun dan masa sewa jangka panjang masa sewa 5-20 tahun biasanya bentuk surat
perjanjian tertulis yang tanpa Akta Notarial, cukup bentuk perjanjian biasa dengan syarat-syarat khusus dan format yang telah ditetapkan sepihak oleh PERUM Pusat
Jakarta yang didalamnya hanya ditanda-tangani oleh penyewa dan Kepala Direksi PERUM Cabang Belawan, sedangkan untuk penyewa yang bersertifikat HGB Hak
Universitas Sumatera Utara
20
Guna Bangunan harus dilakukan dengan Akta Notarial dengan melampirkan surat keterangan khusus berupa persetujuan dari pihak PERUM selaku pemegang Hak
Pengelolaan atas wilayah perairan Gabion Belawan yang dilampirkan oleh penyewa pada saat mengajukan permohonan HGB Hak Guna Bangunan ke kantor Badan
Pertanahan Nasional. Ketentuan yang ditetapkan sepihak oleh PERUM atas isi perjanjian baku,
baik atas luas tanah yang akan disewa, jangka waktu sewa serta tarif tertentu yang kesemuanya didasarkan pada aturan khusus dalam suatu ketetapan yang dikeluarkan
PERUM Pusat Jakarta dengan Surat Keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan tentang pemanfaatan tanah dan juga tentang penetapan tarif pelayanan pengguna
barang dan jasa yang kemudian diserahkan untuk dikelola PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan tetap dilaporkan ke PERUM Pusat di Jakarta.
Perjanjian antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa dalam bentuk perjanjian baku yang ditetapkan oleh pemerintah, didasarkan
pada asas kebebasan berkontrak atau partji otonomie bahwa setiap orang dapat
memilih kepada siapa saja dia hendak mengikatkan dirinya dan dalam hal apa saja ia akan mengikatkan dirinya.Perjanjian baku atau kontrak baku, atau standart contract
bahasa Inggris Staandaardregeling atau algemene voorwarden bahasa Belanda adalah suatu kontrak tertulis dimana salah satu pihak telah menyiapkan semacam
formulir atau perjanjian untuk disetujui oleh pihak yang lain dalam perjanjian.
25
25
Http: www.bppk.depkeu.go.idbdkdenpasarindex.php? Option com, diakses tanggal 7 Juni 2011
Universitas Sumatera Utara
21
Perjanjian sewa lahan yang dibuat PERUM Jakarta dalam format yang sudah baku, dalam bentuk perjanjian sewa-meyewa.
Dengan demikian Perjanjian sewa menyewa dalam pengertian pasal 1548 KUH Perdata adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan
dirinya untuk memberikan pada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak
tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya, dalam pelaksanannya perjanjian penyewaan lahan tanah di perairan Gabion Belawan telah memenuhi unsur sewa-
menyewa dalam Ketentuan pasal 1548 KUH Perdata. Pada saat penyewa mengajukan permohonan penyewaan lahan tanah Gabion,
dengan penentuan luas tanah, masa sewa usaha beserta seluruh biaya yang dibebankan yang disetujui dengan melakukan penanda-tanganan isi perjanjian
nyatalah unsur pasal 1548 KUH Perdata telah terpenuhi. Tentang segala syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh PERUM dalam
bentuk perjanjian sewa lahan tanah yang berisi antara lain tentang : a.
Para pihak b.
Objek sewa c.
Lokasi dan luas tanah d.
Penggunaan dan peruntukkan lahan tanah e.
Tarif sewa dan pembayarannya f.
Hak dan kewajiban para pihak g.
Pembatalan dan pengakhiran perjanjian
Universitas Sumatera Utara
22
h. Sanksi i.
Perselisihan dan domisili Dengan telah disetujuinya isi perjanjian dan ditanda-tanganinya perjanjian
antara pihak PERUM Prasarana Perikanan oleh Direksi PERUM Cabang Belawan dan pihak penyewa baik perorangan maupun Badan Hukum, sejak saat itulah
perjanjian itu telah mengikat kedua belah pihak dan menimbulkan undang-undang bagi mereka dan hal ini
telah memenuhi ketentuan pasal 1338 KUH Perdata bahwa setiap perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-undang bagi mereka
yang membuatnya sehingga dengan pemenuhan prestasi berupa hak dan kewajiban telah melahirkan hukum bagi kedua pihak, disatu pihak PERUM Prasarana Perikanan
Cabang Belawan sebagai pemilik hak atas lahan tanah, berkewajiban menyerahkan lahan tanah sesuai isi perjanjian dengan mendapatkan hak berupa pembayaran tarif
yang telah ditetapkan sesuai ketentuan dalam perjanjian,disisi lain pihak penyewa mendapatkan tanah yang dimohonkan yang tertuang dalam isi perjanjian dengan
kewajiban membayar biaya yang telah ditentukan atas tarif sewa tanah yang dimohonkan sedangkan pelanggaran atas isi perjanjian merupakan sanksi bagi mereka
yang melanggarnya. Sanksi atas pelanggaran yang timbul biasanya akibat dari apa yang dilanggar atas isi perjanjian yang telah disepakati dan berdasarkan ketetapan
yang diatur dari isi perjanjian maka para pihak yang dianggap melanggar wajib melaksanakan denda atau penyerahan kembali lahan tanah yang menjadi objek
penyewaan atau menyerahkan kepada pihak lain untuk diambil alih dengan kesepakatan ataupun persetujuan para pihak.
Universitas Sumatera Utara
23
Suatu kontrak atau perjanjian harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, yaitu kata sepakat, kecakapan,hal tertentu dan suatu sebab yang halal, sebagaimana
ditentukan dalam pasal 1320 KUH Perdata.
26
Dalam perjanjian yang terjadi antara PERUM dengan penyewa dilahan tanah Gabion tetap mencantumkan
ketentuan- ketentuan tentang syarat sahnya perjanjian yang terdapat dalam pasal 1320 KUH
Perdata.
2. Konsepsi