Analisis Tentang Perjanjian Penyewaan Lahan Tanah Oleh Perum Prasarana Perikanan Cabang Belawan Dengan Pihak Penyewa
TESIS
OLEH
IIN INDRIANY
097011030 / M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
M E D A N
(2)
T E S I S
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
IIN INDRIANY
097011030 / M.Kn
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
M E D A N
(3)
Nomor Pokok : 097011030 Program Studi : Kenotariatan
Menyetujui Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)
Pembimbing Pembimbing
(Notaris Syafnil Gani, SH, MHum) (Chairani Bustami, SH, SpN, MKn)
Ketua Program Studi, Dekan,
(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)
(4)
PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum
2. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn
3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 4. Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn
(5)
untuk usaha – usaha dan jasa perikanan oleh penyewa dengan membuat perjanjian sewa tanah dalam bentuk Perjanjian Baku dengan format perjanjian yang dibuat sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan. Perjanjian sewa tanah terbagi atas sewa jangka pendek yaitu dengan pembayaran sekali setahun (baik masa sewa 1 tahun,20 tahun dan 30 tahun) dan sewa jangka panjang untuk masa sewa 5 tahun sampai 20 tahun dengan pembayaran sekaligus, dan dapat diperpanjang dengan persetujuan pihak PERUM.Bentuk Perjanjian sewa tanah yang sudah bersertifikat ( Sertifikat Hak Guna Bangunan dibuat dengan Akta Notaris ) sedangkan terhadap sewa tanah yang belum bersertifikat dibuat dengan perjanjian dibawah tangan.
Metode penelitian yang dilakukan bersifat Deskriptif Analistis dengan pendekatan Yuridis Normatif , data yang dikumpul tersebut dianalisa kemudian dideskripsikan sesuai dengan apa yang dilaksanakan oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan berdasarkan pada peraturan Perundang – undangan yang
ada lalu ditarik kesimpulannya dengan menggunakan metode deduktif dengan
didukung narasumber yang ditentukan yaitu Kepala Cabang Belawan dan staf /
pegawai PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa pengaturan yang mendasari hak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan mengelola lahan tanah di wilayah Gabion Belawan adalah didasarkan pada Peraturan Pemerintah nomor 23 tahun 2000 dan Keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan nomor 32 tahun 2001 dan nomor 41 tahun 2007. Pelaksanaan hak dan kewajiban dari isi perjanjian antara PERUM Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan dengan penyewa didasarkan pada Keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan nomor 32 tahun 2001 dan juga didasarkan pada isi perjanjian yang dibuat sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan.Berakhirnya perjanjian sewa tanah tersebut karena berakhirnya masa sewa dan batal karena aturan hukum.Meskipun isi perjanjian tetap memuat aturan yang memihak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan namun dengan fungsinya sebagai Badan Usaha Milik Negara yang mengemban tugas sebagai Publik servicetetaplah mengupayakan kemudahan dan pelayanan kepada masyarakat khusus nya penyewa sehingga bila timbul pelanggaran diupayakan dengan jalan damai dengan musyawarah dan mufakat,meskipun dalam klausula perjanjian upaya pengadilan tetap dicantumkan, namun pelanggaran masih dalam tahap denda dan teguran .Oleh karena itu perlu dilanjutkan perjanjian ini sehingga bisa menghidupkan roda perekonomian diatas tanah HPL PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan demi perkembangan usaha perikanan khususnya di Gabion Belawan.
(6)
Belawan, for fishery business and services has made a contract with the land tenants in the form of a standard contract with the contract format made unilaterally by the company. The hire-land contract consisted of short-term rent for five-year term rent (one year, 20 year, and 30 years) for annual payment and long-term rent for five-year term rent up to 20 year-term rent with the payment in cash all at once, but can be prolonged with the consent of the company. Some of the rents have been certified (Building Rights with Notarial Instrument) and some of them have not been certified.
The method of the research was descriptive analytic with judicial normative approach. The data were analyzed and described, in accordance with what had been implemented by the company and were based on the legal provisions. The conclusions were drawn by using deductive method and supported by the viewpoints of the source persons, namely, the Head of Belawan Branch Office and its staffs/employees.
The result of the research showed that the regulations which regulated the rights of Belawan Branch Office of Fishery Infrastructure Public Corporation to supervise the land at the Gabion harbor, Belawan, was based on the Government Regulation No. 23/2000 and the decrees of the Minister of Marine and Fishery No. 32/2001 and No. 41/2007. The implementation of the Right and Obligation according to the agreement between the company and the tenants was based on the decree of the Minister of Marine and Fishery No. 32/2001 and was also based on the agreement made unilaterally by the company. The termination of the contract was due to the termination of rent time limit and was void by law. Even though the content of the contract tends to give the benefit to the company, since it functions as a State-owned Enterprise which automatically functions as a public service, it should give the facilities and services to the public, especially to the tenants so that if there is a dispute, it should be arbitrated peacefully and with mutual agreement. Even though the case can be brought to the Court as it is included in the clause of the contract, the violation is merely about fine and warning. Therefore, the contract system should be carried out so that it can activate the economic condition on the land supervised by Belawan Branch Office of Fishery Infrastructure Public Corporation in order to develop fishery business at Gabion, Belawan.
(7)
Rahmat dan Hidayah - Nya, penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini tepat
pada waktunya. Adapun judul tesis ini adalah “ANALISIS TENTANG
PERJANJIAN PENYEWAAN LAHAN TANAH OLEH PERUM PRASARANA PERIKANAN CABANG BELAWAN DENGAN PIHAK PENYEWA .
Dalam penyelesaian Tesis ini dengan segala kerendahan hati, perkenankanlah Penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada ;
1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM & H, MSC (CTM), Sp.A (K), selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada peneliti untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Pof. Dr. Runtung, SH, MHum, Selaku Dekan Fakultas Hukum Sumatera
atas kesempatan yang diberikan kepada Penulis untuk dapat menjadi mahasiswa Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Univeritas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, M.S, CN, sebagai Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan dan selaku Pembimbing Pertama yang telah memberikan perhatian dengan penuh ketelitian, mendorong serta membekali Penulis dengan nasihat dan ilmu yang bermanfaat dalam penyelesaian studi.
(8)
5. Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, MKn, yang telah membimbing dan memberikan arahan, ilmu pengetahuan dengan penuh kasih sayang dan perhatian pada penulis dalam menyelesaikan studi.
6. Ibu Dr, T, Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program
Studi Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan sekaligus
yang pada kesempatan ini dipercayakan menjadi dosen penguji terimakasih
untuk kritikan dan nasehat ilmu yang membekali penulis dalam penulisan yang lebih baik.
7. Bapak Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn, selaku dosen penguji untuk bimbingan,
nasehat dan saran yang diberikan kepada Penulis bagi perbaikan penulisan.
8. Terimakasih yang tak terhingga kepada kedua orang tua Alm. Moen Hendro dan
Ibunda Hj. Nurchalida yang telah bersusah payah melahirkan, membesarkan dengan penuh kasih sayang dan pengorbanan dalam memberikan dukungan moril serta do’a restunya kepada Ananda sehingga Ananda dapat melanjutkan dan menyelesaikan pendidikan Strata Dua (S-2) Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
(9)
11. Bapak S. Siagian SE selaku Kepala Cabang PERUM Gabion Belawan, Bapak Edison, Bapak Osta Sitompul, Mbak Tati dan seluruh Staf PERUM PPS Belawan yang telah membantu Penulis dalam memberikan data untuk kelengkapan penulisan tesis.
12. Seluruh staf Biro Magister Kenotariatan yang telah membantu Penulis dalam pengurusan administrasi penyelesaian tesis ini.
Kepada semua pihak yang telah memberikan dukungan dan bantuan sehingga penulis dapat menyelesaikan perkuliahan dan penulisan tesis ini, penulis menyadari tesis ini jauh dari sempurna.
Akhir kata penulis berharap semoga tesis ini dapat bermanfaat bagi kita semua. Amin.
Medan, Agustus 2011
Penulis,
(10)
Nama : IIN INDRIANY
Tempat/Tgl Lahir : Medan, 30 Maret 1970
Status : Kawin
Agama : Islam
Alamat : Jl. Darussalam Gg. Turi II No. 7 Medan
II. KELUARGA
Nama Suami : Zulham Siregar,SE
Nama Anak Kandung : 1. Ajeng Clarasaty
2. Mhd.Fauzan Azmy 3. Mhd.Raza Luthfan
III. PENDIDIKAN
1. SD Inpres No. 066057 : Tamat Tahun 1983
2. SMPN XV : Tamat Tahun 1986
3. SMAN X : Tamat Tahun 1989
4. S-1 Fakultas Hukum UISU : Tamat Tahun 1993
(11)
KATA PENGANTAR... iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... vi
DAFTAR ISI... vii
DAFTAR TABEL... x
BAB I PENDAHULUAN ... 1
A. Latar Belakang ... 1
B. Perumusan Masalah... 9
C. Tujuan Penelitian... 10
D. Manfaat Penelitian... 10
E. Keaslian Penelitian ... 11
F. Kerangka Teori dan Konsepsi... 13
1. Kerangka Teori... 13
2. Konsepsi ... 23
G. Metode Penelitian ... 26
1. Sifat Penelitian ... 26
2. Lokasi Penelitian... 27
3. Alat Pengumpulan Data ... 27
4. Analisis Data ... 27
BAB II PENGATURAN YANG MENDASARI HAK PERUM PRASARANA MENGELOLA LAHAN TANAH PERIKANAN GABION BELAWAN ... 29
A. Sejarah Hak Pengelolaan (HPL) Atas Pelabuhan Belawan ... 29
B. Landasan Hukum Operasional (Eksternal)Perusahaan Umum (PERUM) sebagai Pemegang Hak Pengelolaan ( HPL) Atas Lahan Tanah di Gabion Belawan…….……... 35
(12)
GABION BELAWAN ANTARA PERUM PRASARANA PERIKANAN DENGAN PIHAK PENYEWA... 46 A. Tata Cara dan Ketentuan Penyewaan Lahan Tanah Oleh
PERUM Prasarana Perikanan Samudra Cabang Belawan
dengan Pihak Penyewa ... 46
1. Beberapa hal tentang Hukum Perjanjian pada umumnya.... 46
2. Syarat - syarat Pemohon atas Pemanfaatan Lahan
Tanah Gabion Belawan ... 58
3. Tata Cara Pemberian dan Perolehan / Pemanfaatan
Lahan Tanah Gabion Belawan... 66 4. Ketentuan Pembebanan Tarif Penyewaan Lahan Tanah
Gabion Belawan... 69
B. Hak dan Kewajiban yang Timbul Atas Isi Perjanjian
Penyewaan Lahan Tanah Gabion Belawan Antara Perum
Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan Pihak
Penyewa ... 75 1. Hak dan Kewajiban Dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Pada Umumnya... 75
2. Hak dan Kewajiban Perorangan dan Badan Hukum
Dengan PERUM Berdasarkan Perjanjian Sewa
Menyewa Lahan Tanah Gabion Belawan dikaitkan
dengan Ketentuan KEPMEN Nomor 32 Tahun 2001 ... 81
BAB IV BERAKHIRNYA PERJANJIAN SEWA LAHAN TANAH
DAN SANKSI YANG DIBERIKAN ATAS
PELANGGARAN ISI PERJANJIAN LAHAN TANAH ANTARA PERUM PRASARANA PERIKANAN DENGAN PIHAK PENYEWA ... 86
A. Berakhirnya Perjanjian Sewa-Menyewa pada Umumnya ... 86
B. Berakhirnya Perjanjian Penyewaan/Pemanfaatan LahanTanah dan Akibat Pelanggaran Isi Perjanjian Penyewaan Lahan Tanah ... 88
(13)
B. Saran ... 103
DAFTAR PUSTAKA ... 105
(14)
TABEL 1 Ketentuan Tarif Untuk Wilayah Sumatera Utara / 71 Belawan
TABEL 2 Ketentuan Tarif Untuk Wilayah Sumatera Utara / 72
Belawan Tentang Tarif Khusus & Tanah HPL
TABEL 3 Ketentuan Tarif Untuk Wilayah Sumatera Utara / 73
(15)
untuk usaha – usaha dan jasa perikanan oleh penyewa dengan membuat perjanjian sewa tanah dalam bentuk Perjanjian Baku dengan format perjanjian yang dibuat sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan. Perjanjian sewa tanah terbagi atas sewa jangka pendek yaitu dengan pembayaran sekali setahun (baik masa sewa 1 tahun,20 tahun dan 30 tahun) dan sewa jangka panjang untuk masa sewa 5 tahun sampai 20 tahun dengan pembayaran sekaligus, dan dapat diperpanjang dengan persetujuan pihak PERUM.Bentuk Perjanjian sewa tanah yang sudah bersertifikat ( Sertifikat Hak Guna Bangunan dibuat dengan Akta Notaris ) sedangkan terhadap sewa tanah yang belum bersertifikat dibuat dengan perjanjian dibawah tangan.
Metode penelitian yang dilakukan bersifat Deskriptif Analistis dengan pendekatan Yuridis Normatif , data yang dikumpul tersebut dianalisa kemudian dideskripsikan sesuai dengan apa yang dilaksanakan oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan berdasarkan pada peraturan Perundang – undangan yang
ada lalu ditarik kesimpulannya dengan menggunakan metode deduktif dengan
didukung narasumber yang ditentukan yaitu Kepala Cabang Belawan dan staf /
pegawai PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa pengaturan yang mendasari hak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan mengelola lahan tanah di wilayah Gabion Belawan adalah didasarkan pada Peraturan Pemerintah nomor 23 tahun 2000 dan Keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan nomor 32 tahun 2001 dan nomor 41 tahun 2007. Pelaksanaan hak dan kewajiban dari isi perjanjian antara PERUM Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan dengan penyewa didasarkan pada Keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan nomor 32 tahun 2001 dan juga didasarkan pada isi perjanjian yang dibuat sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan.Berakhirnya perjanjian sewa tanah tersebut karena berakhirnya masa sewa dan batal karena aturan hukum.Meskipun isi perjanjian tetap memuat aturan yang memihak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan namun dengan fungsinya sebagai Badan Usaha Milik Negara yang mengemban tugas sebagai Publik servicetetaplah mengupayakan kemudahan dan pelayanan kepada masyarakat khusus nya penyewa sehingga bila timbul pelanggaran diupayakan dengan jalan damai dengan musyawarah dan mufakat,meskipun dalam klausula perjanjian upaya pengadilan tetap dicantumkan, namun pelanggaran masih dalam tahap denda dan teguran .Oleh karena itu perlu dilanjutkan perjanjian ini sehingga bisa menghidupkan roda perekonomian diatas tanah HPL PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan demi perkembangan usaha perikanan khususnya di Gabion Belawan.
(16)
Belawan, for fishery business and services has made a contract with the land tenants in the form of a standard contract with the contract format made unilaterally by the company. The hire-land contract consisted of short-term rent for five-year term rent (one year, 20 year, and 30 years) for annual payment and long-term rent for five-year term rent up to 20 year-term rent with the payment in cash all at once, but can be prolonged with the consent of the company. Some of the rents have been certified (Building Rights with Notarial Instrument) and some of them have not been certified.
The method of the research was descriptive analytic with judicial normative approach. The data were analyzed and described, in accordance with what had been implemented by the company and were based on the legal provisions. The conclusions were drawn by using deductive method and supported by the viewpoints of the source persons, namely, the Head of Belawan Branch Office and its staffs/employees.
The result of the research showed that the regulations which regulated the rights of Belawan Branch Office of Fishery Infrastructure Public Corporation to supervise the land at the Gabion harbor, Belawan, was based on the Government Regulation No. 23/2000 and the decrees of the Minister of Marine and Fishery No. 32/2001 and No. 41/2007. The implementation of the Right and Obligation according to the agreement between the company and the tenants was based on the decree of the Minister of Marine and Fishery No. 32/2001 and was also based on the agreement made unilaterally by the company. The termination of the contract was due to the termination of rent time limit and was void by law. Even though the content of the contract tends to give the benefit to the company, since it functions as a State-owned Enterprise which automatically functions as a public service, it should give the facilities and services to the public, especially to the tenants so that if there is a dispute, it should be arbitrated peacefully and with mutual agreement. Even though the case can be brought to the Court as it is included in the clause of the contract, the violation is merely about fine and warning. Therefore, the contract system should be carried out so that it can activate the economic condition on the land supervised by Belawan Branch Office of Fishery Infrastructure Public Corporation in order to develop fishery business at Gabion, Belawan.
(17)
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Tanah merupakan suatu faktor yang sangat penting dalam aspek kehidupan manusia dan ketentuan dasar mengenai tanah di Indonesia telah tercantum didalam Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Undang – Undang Pokok Agraria yang disingkat dengan UUPA, dan dalam Pasal 1 ayat (1) menyebutkan : Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh
rakyat Indonesia, yang bersatu sebagai bangsa Indonesia.1 Dalam ruang lingkup
agraria, tanah merupakan bagian dari bumi, yang disebut permukaan bumi.2
Untuk mewujudkan masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan UUD 1945 tanah juga merupakan satu modal utama baik sebagai wadah pelaksanaan pembangunan maupun sebagai faktor produksi untuk menghasilkan komoditi perdagangan yang sangat diperlukan untuk meningkatkan pendapatan Nasional.
Dalam Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat Republik Indonesia Nomor II/MPR/1993 tentang Garis – Garis Besar Haluan Negara yang antara lain amanatnya: Penataan dan penguasaan tanah oleh Negara diarahkan agar pemanfaatannya dapat mewujudkan keadilan sosial bagi seluruh rakyat Indonesia, sebagaimana Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 berbunyi ; Bumi, Air dan kekayaan alam yang terkandung ___________________
1Undang –undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960
2Urip Santoso,Hukum Agraria Dan Hak –Hak Atas Tanah,Kencana Prenada Media Group, Jakarta,2005,hal.10
(18)
didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.“…Atas dasar Ketentuan dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar dan hal-hal sebagaimana yang dimaksud dalam pasal (1) UUPA, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkat tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.3
Hak menguasai dari Negara atas tanah bersumber pada hak bangsa Indonesia atas tanah, yang hakekatnya merupakan penugasan pelaksanaan tugas kewenangan bangsa yang mengandung unsur hukum publik. Tugas mengelola seluruh tanah bersama tidak mungkin dilaksanakan sendiri oleh seluruh bangsa Indonesia dalam penyelenggaraannya, bangsa Indonesia sebagai pemegang hak dan pengemban amanat tersebut, pada tingkat tertinggi dikuasakan kepada Negara Republik Indonesia sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat (Pasal 2 ayat (1) UUPA).4
Maknanya, kewenangan Negara sebagai pemegang kekuasaan tertinggi untuk
mengatur peruntukkan dan penyelenggaraan penggunaan seluruh hak atas tanah,
dalam pengertian bukan pemilik.Pengaturannya ditujukan demi kemakmuran seluruh rakyat, Penyelenggaraannya diserahkan kepada lembaga tertentu. Pendelegasian wewenang pelaksanaan Hak menguasai Negara ini disebutkan dalam peraturan yang
ada sebagai Hak Pengelolaan.5 Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara
yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.6
Sehubungan dengan penelitian tesis ini, dalam hal pelimpahan sebagian kewenangan Negara untuk mengatur peruntukkan dan penggunaan tanah diwilayah
3A.P.Parlindungan,Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA,Mandar Maju 4Urip Santoso,Op.Cit,hal.77
5Marihot Pahala,Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan –Teori Dan Praktek, PT.Gaja Grafindo Persada,Jakarta,2003.hal .153
6Tampil Anshari Siregar ,Pendaftaran Tanah Kepastian Hak, Multi Grafika,Medan,2007.hal .60
(19)
perikanan Gabion Belawan yang diberikan kepada Perusahaan Umum (PERUM) sebagai Badan Usaha Milik Negara yang diberi tugas dan wewenang untuk menyelenggarakan usaha-usaha pelayanan dan pemanfaatan tanah bagi pengguna jasa pelabuhan dan usaha – usaha lain yang berkaitan dengan perikanan.
Perikanan sebagaimana dijelaskan dalam Undang-Undang Nomor 9 Tahun 1985 tentang perikanan adalah semua kegiatan yang berkaitan erat dengan
pengelolaan maupun pemanfaatan sumber daya ikan.7 Karenanya usaha perikanan
akan menempatkan ‘motivasi ekonomi’ sebagai panglima dalam pelaksanaan ekonomi dibidang perikanan.
Tentunya usaha perikanan diminati oleh pihak-pihak yang menginginkan tercapainya usaha ataupun perdagangan yang dapat dilakukan didaerah perikanan khusus untuk wilayah pelabuhan perikanan Sumatera Utara ditempatkan di Gabion Belawan, dengan hak pengelolaan yang diberikan kepada PERUM Prasarana Perikanan cabang Belawan dengan memberikan lahan tanah yang diinginkan bagi tercapainya usaha dan jasa dibidang perikanan yang merupakan sumber komoditi
penghasilincome/pemasukan bagi Negara dibidang perikanan dan merupakan
lapangan usaha yang disediakan pemerintah oleh Pemerintah dalam bentuk lahan
tanah atas wilayah perikanan di daerah Gabion Belawan dengan tugasnya sebagai pelaksana sebagian kekuasaan Negara, PERUM diberi wewenang sebagai pelaksana
kewenangan Negara tersebut, dalam bentuk pemberian pemanfaatan lahan tanah
(20)
yang bersifat Publik Service dengan tujuan menumbuh kembangkan kegiatan ekonomi perikanan khususnya di wilayah Gabion Belawan Sumatera Utara.
Pemanfaatan lahan tanah itu diberikan kepada penyewa dalam bentuk perjanjian tertulis berupa perjanjian sewa – menyewa lahan tanah perikanan Gabion Belawan oleh PERUM Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan dan pihak penyewa yang bentuk perjanjian tertulis dimaksud adalah bentuk perjanjian baku, yaitu yang telah ditentukan sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan Samudera atas isi perjanjian sewa lahan tanah dengan format baku yang telah disiapkan khusus dari Jakarta dengan aturan tertentu yang memuat luas tanah yang disewa dan syarat-syarat yang harus dipenuhi pada waktu pengajuan permohonan sewa, jumlah yang harus dibayar dan masa sewa yang diinginkan dalam format yang telah tersedia.
Sebagaimana diketahui perjanjian baku yang difahami adalah dalam bentuk perjanjian sewa-menyewa yang timbul antara pihak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa yaitu Perorangan (Nelayan dan pengusaha) dan Badan Hukum ,yang bentuknya sebagaimana bentuk perjanjian pada umumnya yang diinginkan oleh Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang tidak terlepas dari ketentuan Pasal 1233 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, bahwa eksistensi
perjanjian lahir karena persetujuan (overeenkomst) dan juga karena Undang-Undang.
Ketentuan tersebut dipertegas lagi dengan ketentuan Pasal 1313 Kitab
(21)
perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain
atau lebih” dengan demikian jelaslah bahwa perjanjian melahirkan perikatan8
Memahami pengertian Perjanjian atauverbintenissecara umum mengandung
arti: suatu hubungan hukum kekayaan / harta benda antara dua orang atau lebih, yang memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus memberikan kewajiban pada pihak lain untuk menunaikan prestasi.
Hubungan hukum antara pihak yang satu dengan yang lain tidak bisa timbul dengan sendirinya.Hubungan hukum itu tercipta oleh karena adanya “tindakan
hukum” / rechts handeling.Tindakan / perbuatan hukum yang dilakukan oleh
pihak – pihaklah yang menimbulkan hubungan hukum perjanjian , sehingga terhadap satu pihak diberi hak oleh pihak yang lain untuk memperoleh prestasi. Sedangkan pihak yang lain itupun menyediakan diri dibebani dengan
“kewajiban” untuk menunaikan prestasi.9
Perjanjian yang terjadi antara pihak penyewa lahan tanah Gabion Belawan, yang mengikatkan dirinya dengan isi perjanjian yang telah ditetapkan PERUM
Prasarana Perikanan Cabang Belawan, menimbulkan hubungan hukum diantara
keduanya, dalam bentuk perjanjian sewa-menyewa .
Sewa menyewa atau huur en verhuur adalah persetujuan antara pihak yang
meyewakan dengan pihak penyewa.10 Dari pengertian tersebut mengandung arti
bahwa perjanjian sewa lahan tanah antara PERUM dengan penyewa merupakan : 1. Suatu persetujuan antara pihak yang menyewakan dalam hal ini pemilik lahan
tanah yaitu PERUM kepada pihak penyewa
8Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja,Seri Hukum Perikatan – perikatan yang lahir dari perjanjian, Raja Grafindo Perkasa, Jakarta, 2003. hal. 20
9M.Yahya Harahap,Segi-segi hukum perjanjian, Alumni, Bandung, 1986, hal.7 10Abdul kadir,Hukum perjanjian, Alumni ,Bandung , 2006. hal. 220
(22)
2. Pihak yang menyewa menyerahkan sesuatu barang (dalam hal ini adalah lahan
tanah ) kepada penyewa untuk dinikmati sepenuhnya (volledige genot).
3. Penikmatan berlangsung untuk suatu jangka waktu tertentu dengan pembayaran sejumlah harga sewa yang tertentu pula.
Pengertian sewa menyewa dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata pada Pasal 1548 adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan, dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.
Sewa-menyewa merupakan persetujuan konsensual yang bebas bentuknya, sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan atau yang diperjanjikan, secara lisan maupun tulisan, yang objek nya meliputi segala jenis benda bergerak maupun tidak bergerak, berwujud dan tidak berwujud, jadi objek sewa-menyewa adalah yang dapat dipersewakan, dengan harga sewa yang sesuai dengan kesepakatan berdasarkan kebiasaan dan kepatutan. Pada Sewa-Menyewa, barang yang menjadi objek
sewa-menyewa tadi bukan untuk dimiliki. Tapi hanya untuk dinikmati.11 Atas dasar
penikmatan inilah memungkinkan terjadinya persetujuan sewa-menyewa, artinya untuk penggunaan penikmatan yang diberikan kepada si penyewa, sipenyewa tersebut
harus menyerahkan kontraprestasiberupa sejumlah pembayaran tertentu (uang sewa)
penikmatan sebagai salah satu unsur yang ditekankan pada pasal 1548 KUH Perdata, sebagai apa yang disebut haknya penyewa, sedangkan pembayaran merupakan wujud
(23)
dari prestasi/ kewajiban yang harus dipenuhi oleh penyewa atas penikmatan yang
diterimanya yang telah diberikan oleh pemilik barang/yang menyewakan,
pembayaran yang dilakukan si penyewa merupakan hak dari pemberi sewa bagi pembayaran atas kewajibannya menyerahkan barang untuk dinikmati oleh penyewa.
Perjanjian sewa-menyewa yang terjadi atas lahan tanah di perairan Gabion Belawan antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa, tidak berbeda dengan bentuk perjanjian sewa-menyewa yang diinginkan oleh KUH Perdata sebagaimana yang disebutkan dalam pasal 1548 yaitu bentuk perjanjian yang terbentuk atas hubungan hukum yang tertuang dalam perjanjian sewa-menyewa yang disepakati kedua belah pihak yang menimbulkan adanya hak dan kewajiban diantara keduanya, dalam bentuk perjanjian baku dimaksudkan sebagai hukum yang mengatur tentang perjanjian penyewaan lahan tanah secara tertulis.
Usaha perikanan di Perairan Gabion Belawan sangatlah berpotensi bagi pengembangan perekonomian dibidang perikanan, tidaklah heran banyak pihak yang menginginkan melakukan kegiatan usaha didaerah perikanan Gabion Belawan, namun pemanfaatan lahan tanah di Perairan Gabion Belawan yang ditawarkan oleh
pemerintah dengan tujuanpublic servicedengan bentuk penyewaan lahan tanah
membutuhkan pengaturan yang jelas dan tegas, dan diharapkan tidak bertentangan dengan peraturan Perundang-undangan yang berlaku dan juga tidak melanggar kebiasaan dan kepatutan didalam masyarakat.
(24)
Ketentuan pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, tentang syarat sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat :
a. Sepakat mereka yang mengikatkan diri b. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan c. Suatu hal tertentu
d. Sebab yang halal
Sepakat yang dimaksud sebagai salah satu syarat perjanjian adalah sepakat mereka yang mengikatkan diri dalam isi perjanjian yang disetujui yang dikenal sebagai azas konsensualitas. Arti azas konsensualitas ialah pada dasarnya perjanjian dan perikatan yang timbul karenanya itu sudah dilahirkan sejak detik tercapainya
kesepakatan.12Memperhatikan bentuk perjanjian sewa lahan tanah merupakan bentuk
hubungan hukum yang menjadi isi dari perjanjian yang terjadi antara PERUM disatu pihak dan penyewa dipihak lain nya, dalam perjanjian baku terpenuhinya unsur sepakat, ketika detik ditanda-tangani nya perjanjian penyewaan lahan tanah yang disepakati oleh pihak penyewa diatas lahan tanah hak pengelolaan PERUM dalam format perjanjian yang telah disiapkan PERUM sesuai isi permohonan yang diinginkan pihak penyewa.
Dengan memperhatikan bentuk perjanjian penyewaan lahan tanah di perikanan Gabion Belawan yang merupakan hak pengelolaan PERUM yang sejatinya adalah milik Negara yang sewaktu-waktu dapat dikembalikan kepada fungsi tanah yang berfungsi sosial atau dipakai guna keperluan Negara memerlukan
(25)
kepastian sahnya perjanjian itu dan mengikat bagi para pihak, sehingga perjanjian tersebut menjamin kepastian hukum dan tidak merugikan kepentingan para pihak.
PERUM Prasaran Perikanan Cabang Belawan selaku pihak yang memperoleh hak untuk melakukan pengelolaan atas lahan tanah di perairan perikanan Gabion Belawan tidak serta merta membuat aturan tertentu dan bersifat sepihak atas isi dari perjanjian begitupula tentang uang sewa yang dibebankan serta biaya lainnya tanpa adanya ketentuan atau pengaturan khusus yang dikeluarkan oleh Pemerintah Pusat dalam hal ini tentunya Menteri Kelautan dan Perikanan, sehingga tujuan pemerintah
sebagaiPublik Service yaitu melayani kebutuhan akan pengembangan perekonomian
khususnya diwilayah perairan Gabion Belawan dengan hubungan hukum dalam bentuk perjanjian tertulis antara PERUM dan pihak penyewa, lazimnya suatu perjanjian adalah timbal balik, artinya suatu pihak yang memperoleh hak-hak dari perjanjian itu, juga menerima kewajiban-kewajiban yang merupakan kebalikannya dari hak-hak yang diterimanya, berdasarkan hal tersebut menjadi dasar pemilihan penelitian tesis ini yaitu “ANALISIS TENTANG PERJANJIAN PENYEWAAN LAHAN TANAH OLEH PERUM PRASARANA PERIKANAN CABANG BELAWAN DENGAN PIHAK PENYEWA”.
B. Perumusan Permasalahan
Adapun perumusan permasalahan dalam tesis ini adalah :
1. Bagaimanakah pengaturan yang menjadi dasar hak bagi PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan untuk mengelola tanah-tanah di Gabion Belawan dalam perjanjian penyewaan lahan tanah dengan pihak penyewa ?
(26)
2. Bagaimanakah pelaksanaan Hak dan Kewajiban dari isi perjanjian yang disepakati antara Perum Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa dalam perjanjian penyewaan lahan tanah di Gabion Belawan?
3. Bagaimanakah berakhirnya perjanjian sewa lahan tanah dan sanksi apakah yang diberikan atas pelanggaran isi perjanjian penyewaan lahan tanah antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dan Pihak penyewa?
C. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Mengetahui bagaimana pengaturan dan kebijaksanaan yang telah dikeluarkan oleh pemerintah yang memberikan kewenangan bagi PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan selaku instansi yang diberi hak pengelolaan oleh pemerintah untuk melaksanakan hak pengelolaan atas tanah di Gabion Belawan.
2. Mengetahui apa saja yang menjadi hak dan kewajiban PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa berdasarkan isi perjanjian sewa lahan tanah yang disepakati.
3. Mengetahui berakhirnya perjanjian sewa lahan tanah dan sanksi yang diberikan atas pelanggaran isi perjanjian penyewaan lahan tanah antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa.
D. Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat memiliki manfaat, baik secara praktis maupun teoritis, yaitu :
(27)
1. Secara praktis, penelitian ini diharapkan dapat berguna bagi seluruh masyarakat yang ingin mengembangkan usaha dan jasa dibidang perikanan di wilayah pelabuhan perikanan Gabion Belawan, guna memberikan masukan atas kebijaksanan Pemerintah yang dikeluarkan bagi pengembangan usaha dan jasa di wilayah pelabuhan perikanan Gabion Belawan akan pengetahuan tentang tatacara dan manfaat dari penyewaan lahan tanah di Gabion Belawan. 2. Secara Teoritis, Penelitian ini daharapkan dapat menjadi bahan rujukan untuk
penelitian lebih lanjut dalam upaya penemuan kebijaksanaan pemeritah sebagai pemegang hak tertinggi rakyat untuk menguasai hak atas tanah Negara dan pemanfaatannya bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat sebagaimana yang diatur Pasal 33 Undang-Undang Dasar 1945 dan Pasal 2 Undang-Undang Pokok Agraria nomor 5 Tahun 1960, serta bagi masyarakat nelayan / pengusaha dalam posisinya meningkatkan peranan ekonomi di Negara ini memahami landasan pemerintah mengeluarkan kebijakannya yang kesemuanya demi kemakmuran yang merata bagi seluruh rakyat Indonesia.
E. Keaslian Penulisan
Dari hasil Penelusuran ke perpustakaan yang ada dilingkungan Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, belum ada Tesis yang membahas tentang perjanjian penyewaan lahan tanah perikanan Gabion Belawan oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa.Pernah ada penelitian terkait dengan perikanan, Hak Pengelolaan dan Perjanjian Sewa-menyewa oleh :
(28)
1. Vera Novianti,Nim : 017005038, Mahasiswa Magister Humaniora Program Studi Ilmu Hukum Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara, Tahun 2004 dengan judul “Fungsionalisasi Hukum Pidana Dalam Tindak Pidana Perikanan (kasus pencurian ikan diwilayah perairan Sumatera Utara)” Dengan permasalahan : a. Bagaimanakah fungsionalisasi Hukum Pidana dalam tindak Pidana Perikanan
diwilayah perairan Pantai Timur Sumatera Utara?
b. Faktor-faktor apa yang menghambat berfungsinya hukum pidana dalam tindak pidana perikanan?
c. Upaya-upaya apa yang dapat dilakukan untuk mengatasi hambatan tersebut? 2. Oloan Pasaribu, Nim : 057011069, Mahasiswa Magister Kenotariatan Pasca
Sarjana Universitas Sumatera Utara, Tahun 2007, judul : ”Problematika Pemberian Hak-hak Atas Tanah Kepada Pihak Ketiga Diatas HPL PT. (Persero) KIM. Dengan permasalahan :
a. Bagaimanakah kewenangan yang dimiliki oleh PT. (Persero) Kawasan Industri Medan sebagai Pemegang Hak Pengelolaan ?
b. Bagaimanakah Prosedur dan persyaratan bagi pihak ketiga untuk dapat memperoleh hak-hak atas tanah yang berasal dari bagian Hak Pengelolaan ? c. Bagaimanakah bentuk permasalahan yang ditemui dalam pemberian hak-hak
atas tanah kepada pihak ketiga diatas tanah Hak Pengelolaan PT. (Persero) KIM dan upaya apakah yang telah dilakukan untuk mengatasinya ?
3. Ayu Trisna Dewi, Nim:037011010, Mahasiswa Magister Kenotariatan,
(29)
Hukum Perdata Kedudukan Pihak-pihak Dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Tanah Milik PT. Kereta Api (Persero) Di kota Medan” ?
Dengan Permasalahan :
a. Bagaimana tata cara dan proses terjadinya perjanjian sewa – menyewa tanah yang dilakukan PT.Kereta Api (Persero) dengan penyewa di kota Medan?
b. Bagaimanakah bentuk dan isi perjanjian sewa-menyewa tanah ?
c. Bagaimanakah kedudukan para pihak dilihat dari bentuk dan isi perjanjian sewa-menyewa tanah yang dilakukan PT. Kereta Api (Persero) dengan penyewa? d. Tindakan apakah yang dilakukan oleh PT. Kereta Api (Persero) dalam hal adanya
penguasaan tanah asset PT.Kereta Api (Persero) oleh pihak lain dan bangunan liar tanpa diikat perjanjian sewa-menyewa?
Namun jika dihadapkan penelitian yang telah dilakukan tersebut maka berbeda materi dan pembahasan yang dilakukan.Oleh karena itu, penelitian ini adalah asli dan dapat dipertanggung jawabkan.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori
Teori adalah merupakan suatu prinsip atau ajaran pokok yang dianut untuk mengambil suatu tindakan atau memecahkan suatu masalah. Landasan teori merupakan ciri penting bagi penelitian ilmiah untuk mendapatkan data. Teori
merupakan alur penalaran atau logika (flow of reasoning/logic), terdiri dari
(30)
sistematis.13Teori adalah seperangkat gagasan yang berkembang disamping mencoba secara maksimal untuk memenuhi kriteria tertentu, meski mungkin saja hanya
memberikan kontribusi parsial bagi keseluruhan teori yang lebih umum.14
Kerangka teori adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori,
tesis mengenai sesuatu kasus atau permasalahan (problem)yang menjadi bahan
perbandingan, pegangan teoritis.15 Teori diperlukan untuk menerangkan atau
menjelaskan gejala sepesifik atau proses tertentu terjadi.16 Karenanya suatu teori
haruslah diuji dengan menghadapkan pada fakta-fakta untuk menunjukkan
kebenarannya, sehingga teori dapat diharapkan mampu menjawab permasalahan yang dihadapi sehingga menghasilkan kebenaran yang sesuai dengan fakta.
Penelitian tesis ini menggunakan teori Kepastian Hukum, yaitu teori yang menjelaskan bahwa perjanjian sewa lahan tanah yang terjadi antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan sebagai pihak yang menyewakan lahan tanah
Gabion Belawan, dengan pihak penyewa lahan tanah, haruslah memberikan
kekuatan hukum yaitu jaminan atas pelaksanaan hak dan kewajiban diantara kedua pihak sehingga pelaksanaan perjanjian tersebut dapat dipertanggung jawabkan dengan segala akibatnya menurut hukum. Kepastian Hukum adalah tujuan utama dari
13J. Supranto,Metode Penelitian Hukum dan statistik, Rineka Cipta, Jakarta, 2003. hal. 194 14H.R.Otje Salman dan Anton F Susanto,Teori Hukum, Refika Aditama,Bandung,2005, hal. 21
15M.Solly Lubis,Filsafat Ilmu dan Penelitian,CV. Mandar Maju, Bandung, 1994, hal. 27 16J.J.JM.Wuisman,dengan penyunting M. Hisyam,Penelitian Ilmu–ilmu Sosial, jilid I, Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia,1996, hal. 203.Dalam S.Mantayborbir,Sistem Hukum Pengurusan Piutang,Pustaka Bangsa Press, Jakarta,2004, hal.13
(31)
hukum.17 Tugas kaedah-kaedah hukum adalah untuk menjamin adanya kepastian
hukum.18 Dengan adanya pemahaman kaidah-kaidah hukum tersebut, masyarakat
sungguh-sungguh menyadari bahwa kehidupan bersama akan tertib apabila terwujud kepastian dalam hubungan antara sesama manusia, dalam pengertian teori kepastian hukum yang oleh Roscue Pound dikatakan bahwa adanya kepastian hukum
memungkinkan adanya ‘Predictability’ 19 Dengan demikian kepastian hukum
mengandung 2 (dua) pengertian, yang pertama adanya aturan yang bersifat umum membuat individu mengetahui apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan dan kedua berupa keamanan bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya aturan yang bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu.
Menurut ajaran Dogmatis tujuan hukum tidak lain sekedar menjamin adanya kepastian hukum. Fungsi teori dalam penelitian tesis ini adalah untuk memberikan arah/petunjuk serta menjelaskan gejala yang diamati, karenanya penelitian ini diarahkan pada ilmu hukum positif yang berlaku, yaitu tentang hukum perjanjian dan lahirnya perjanjian yang ditetapkan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, dengan azas hukum kebebasan berkontrak yang menjadi dasar bagi bentuk lahirnya perjanjian antara PERUM Prasarana Prikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa yang dengan persetujuan membuat perjanjian penyewaan lahan tanah
17 J.B.Daliyo, Pengantar ilmu Hukum, Buku Panduan Mahasiswa, PT. Prennahlindo, Jakarta, 2001, hal.120
18Sudarsono,Pengantar Ilmu Hukum,Rineka Cipta , jakarta, 1995, hal. 49 - 50
19Pieter Mahmud Marzuki,Pengantar Ilmu Hukum,Kencana Prenada Media Group , jakarta, 2009, hal.158
(32)
tersebut telah timbul hubungan hukum yaitu adanya hak dan kewajiban yang melahirkan aturan hukum untuk membuktikan jaminan kepastian hukum.
Van kant mengatakan bahwa hukum bertujuan menjaga kepentingan tiap-tiap manusia supaya kepentingan-kepentingan itu tidak diganggu. Bahwa hukum
mempunyai tugas untuk menjamin adanya kepastian hukum dalam masyarakat.20
Perjanjian penyewaan lahan tanah yang telah ditetapkan sepihak oleh PERUM sebagai bentuk dari perjanjian baku dengan ketentuan khusus yang dikeluarkan oleh Pemerintah dengan keputusan Menteri Kelautan dan perikanan mengenai luas tanah, begitupula ketentuan tarif atas isi perjanjian antara PERUM dan pihak penyewa yang melahirkan hukum bagi keduanya bahwa keduanya terikat untuk melaksanakan isi dari perjanjian yang disepakati.
Pitlo mengolongkan kontrak baku sebagai perjanjian paksa (dwang contract)
yang walaupun secara teoritis yuridis kontrak baku tidak memenuhi ketentuan Undang-Undang dan oleh beberapa ahli hukum ditolak, namun kenyataannya kebutuhan masyarakat berjalan dalam arah yang berlawanan dengan keinginan
hukum.21
Stein mencoba memecahkan masalah ini dengan mengemukakan bahwa kontrak baku dapat diterima sebagai perjanjian, berdasarkan fiksi adanya kemauan
dan kepercayaan (fictie van wil en vertrouwen) yang membangkitkan kepercayaan
20 CST Kansil,Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia,Balai Pustaka,Jakarta, 2002,hal. 44 - 45
21Ahmadi miru ,Hukum Kontrak dan perancangan kontrak, Raja Grafindo, Jakarta, 2010, hal. 44
(33)
bahwa para pihak mengikatkan diri pada perjanjian itu, jika debitur menerima dokumen itu berarti ia secara sukarela setuju pada isi perjanjian tersebut.22
Berdasarkan isi perjanjian penyewaan lahan tanah di perairan Gabion Belawan yang dibuat sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan format baku, di sadari pihak penyewa tentang ketentuan khusus yang memeng wajib mereka patuhi bila menginginkan usaha perikanan dengan menyetujui keputusan dan ketentuan yang telah ditetapkan meskipun seluruh ketentuannya merupakan kemauan sepihak PERUM dari kesediaan pihak penyewa dalam pengisian formulir dan penanda tangan perjanjian dibawah tangan untuk penyewa biasa (tanpa
sertifikat) yang dilakukan dalam format yang telah baku, tanda-tangan tersebut
menunjukkan kesediaan dan kepercayaan penyewa dengan isi perjanjian. Selain itu Aser Rutten mengatakan bahwa :
Setiap orang yang menanda tangani perjanjian bertanggung jawab pada isi dan apa yang ditanda-tangani. Jika ada orang yang membubuhkan tanda-tangan pada formulir perjanjian baku tanda tangan itu akan membangkitkan kepercayaan bahwa yang bertanda tangan mengetahui dan menghendaki isi formulir yang ditanda-tangani tidak mungkin seorang menanda-tangani apa yang tidak diketahui isinya.23
Oleh karenanya, perjanjian yang disepakati oleh PERUM dan Pihak penyewa telah memuat unsur-unsur perjanjian baku yang disetujui dan diakui bagi keabsahannya, dengan adanya akta autentik dari Notaris pada saat peningkatan
22ibid
23 Arie Sukanti Hutagalung dan Markus Gunawan, Kewenangan pemerintah di bidang Pertanahan, Raja Grafindo Persada, Jakarta,2008, hal. 49
(34)
penyewaan lahan tanah oleh penyewa menjadi penyewa yang bersertifikat dalam bentuk Hak Guna Bangunan pada saat pendaftarannya di Badan Pertanahan Nasional.
Hukum kontrak yang menganut asas konsensualitas, menunjukkan bahwa suatu kontrak sudah sah dan mengikat ketika tercapai kata sepakat, selama syarat-syarat sahnya kontrak sudah terpenuhi, kontrak tersebut sudah mengikat dan mempunyai akibat hukum, sehingga mulai saat itu juga sudah timbul hak dan kewajiban diantara para pihak dalam bentuk perjanjian antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa perjanjian tersebut dimulai sejak ditanda-tanganinya perjanjian sewa tanah, didasarkan atas permohonan pihak penyewa sesuai dengan syarat-syarat khusus yang ditetapkan oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan yang dimuat dalam isi perjanjian.
Khusus tanah - tanah Gabion Belawan yang berstatus Hak Pengelolaan (HPL) yang di kelola PERUM, tanah yang dapat dimanfaatkan oleh pihak penyewa adalah dilakukan dalam bentuk; sewa-menyewa, Hak Pakai dan Hak Guna Bangunan. Bentuk dari perjanjian kerja untuk waktu tertentu berbeda dengan perjanjian kerja
untuk waktu tidak tertentu.24 Dalam hal ini bentuk perjanjiannya sewa-menyewa
tersebut untuk jangka waktu yang telah ditentukan masa waktu sewa dalam ketentuan kategori golongan penyewa di lahan tanah perikanan Gabion.
Penyewa di lahan Perairan Gabion Belawan ada 3 (tiga ) golongan ,yaitu: 1. Penyewa jangka pendek (masa 1 - 5 tahun)
2. Penyewa jangka Panjang (masa 6 – 20 tahun )
(35)
3. Penyewa yang bersertifikat HGB (Hak Guna Bangunan) dan penyewa yang belum bersertifikat.
Kesepakatan yang timbul antara PERUM dan pihak penyewa yang ingin menyewa lahan tanah di perairan Gabion Belawan dilakukan dengan mengajukan permohonan tertulis yang diajukan oleh pihak penyewa yang menginginkan lahan tanah di Gabion Belawan bagi usahanya kepada Direksi PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan atas luas tanah yang ingin disewa dengan ketentuan jumlah pembayaran yang telah disepakati sebelumnya, disampaikanlah permohonannya oleh Direksi PERUM cabang Belawan ke PERUM Jakarta untuk disetujui dengan melengkapi syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh penyewa.
Setelah permohonan itu dilengkapi, sesuai syarat yang telah ditetapkan dengan jenis sewa yang diinginkan oleh penyewa dengan ketentuan tarif sewa yang telah ditentukan akhirnya oleh PERUM Jakarta dibuatkan format Perjanjiannya dalam bentuk Surat Perjanjian diantara Penyewa dan Kepala Direksi PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan, untuk nantinya ditanda- tangani oleh keduanya.
Bentuk surat perjanjian diantara PERUM Prasarana Perikanan cabang Belawan dengan penyewa untuk masa sewa Tahunan (1 tahun, 20 tahun, 30 tahun) dan masa sewa jangka panjang (masa sewa 5-20 tahun) biasanya bentuk surat perjanjian tertulis yang tanpa Akta Notarial, cukup bentuk perjanjian biasa dengan syarat-syarat khusus dan format yang telah ditetapkan sepihak oleh PERUM Pusat Jakarta yang didalamnya hanya ditanda-tangani oleh penyewa dan Kepala Direksi PERUM Cabang Belawan, sedangkan untuk penyewa yang bersertifikat HGB (Hak
(36)
Guna Bangunan) harus dilakukan dengan Akta Notarial dengan melampirkan surat keterangan khusus berupa persetujuan dari pihak PERUM selaku pemegang Hak Pengelolaan atas wilayah perairan Gabion Belawan yang dilampirkan oleh penyewa pada saat mengajukan permohonan HGB (Hak Guna Bangunan) ke kantor Badan Pertanahan Nasional.
Ketentuan yang ditetapkan sepihak oleh PERUM atas isi perjanjian baku, baik atas luas tanah yang akan disewa, jangka waktu sewa serta tarif tertentu yang kesemuanya didasarkan pada aturan khusus dalam suatu ketetapan yang dikeluarkan PERUM Pusat Jakarta dengan Surat Keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan tentang pemanfaatan tanah dan juga tentang penetapan tarif pelayanan pengguna barang dan jasa yang kemudian diserahkan untuk dikelola PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan tetap dilaporkan ke PERUM Pusat di Jakarta. Perjanjian antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa dalam bentuk perjanjian baku yang ditetapkan oleh pemerintah, didasarkan
pada asas kebebasan berkontrak atau partji otonomie bahwa setiap orang dapat
memilih kepada siapa saja dia hendak mengikatkan dirinya dan dalam hal apa saja ia
akan mengikatkan dirinya.Perjanjian baku atau kontrak baku, atau standart contract
(bahasa Inggris) Staandaardregeling atau algemene voorwarden (bahasa Belanda)
adalah suatu kontrak tertulis dimana salah satu pihak telah menyiapkan semacam
formulir atau perjanjian untuk disetujui oleh pihak yang lain dalam perjanjian.25
25Http: www.bppk.depkeu.go.id/bdk/denpasar/index.php? Option com, diakses tanggal 7 Juni 2011
(37)
Perjanjian sewa lahan yang dibuat PERUM Jakarta dalam format yang sudah baku, dalam bentuk perjanjian sewa-meyewa.
Dengan demikian Perjanjian sewa menyewa dalam pengertian pasal 1548 KUH Perdata adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan pada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya, dalam pelaksanannya perjanjian penyewaan lahan tanah di perairan Gabion Belawan telah memenuhi unsur sewa-menyewa dalam Ketentuan pasal 1548 KUH Perdata.
Pada saat penyewa mengajukan permohonan penyewaan lahan tanah Gabion, dengan penentuan luas tanah, masa sewa usaha beserta seluruh biaya yang dibebankan yang disetujui dengan melakukan penanda-tanganan isi perjanjian nyatalah unsur pasal 1548 KUH Perdata telah terpenuhi.
Tentang segala syarat-syarat yang telah ditetapkan oleh PERUM dalam bentuk perjanjian sewa lahan tanah yang berisi antara lain tentang :
a. Para pihak
b. Objek sewa
c. Lokasi dan luas tanah
d. Penggunaan dan peruntukkan lahan tanah
e. Tarif sewa dan pembayarannya
f. Hak dan kewajiban para pihak
(38)
h. Sanksi
i. Perselisihan dan domisili
Dengan telah disetujuinya isi perjanjian dan ditanda-tanganinya perjanjian antara pihak PERUM Prasarana Perikanan oleh Direksi PERUM Cabang Belawan dan pihak penyewa baik perorangan maupun Badan Hukum, sejak saat itulah perjanjian itu telah mengikat kedua belah pihak dan menimbulkan undang-undang
bagi mereka dan hal ini telah memenuhi ketentuan pasal 1338 KUH Perdata bahwa
setiap perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-undang bagi mereka yang membuatnya sehingga dengan pemenuhan prestasi berupa hak dan kewajiban telah melahirkan hukum bagi kedua pihak, disatu pihak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan sebagai pemilik hak atas lahan tanah, berkewajiban menyerahkan lahan tanah sesuai isi perjanjian dengan mendapatkan hak berupa pembayaran tarif yang telah ditetapkan sesuai ketentuan dalam perjanjian,disisi lain pihak penyewa mendapatkan tanah yang dimohonkan yang tertuang dalam isi perjanjian dengan kewajiban membayar biaya yang telah ditentukan atas tarif sewa tanah yang dimohonkan sedangkan pelanggaran atas isi perjanjian merupakan sanksi bagi mereka yang melanggarnya. Sanksi atas pelanggaran yang timbul biasanya akibat dari apa yang dilanggar atas isi perjanjian yang telah disepakati dan berdasarkan ketetapan yang diatur dari isi perjanjian maka para pihak yang dianggap melanggar wajib melaksanakan denda atau penyerahan kembali lahan tanah yang menjadi objek penyewaan atau menyerahkan kepada pihak lain untuk diambil alih dengan kesepakatan ataupun persetujuan para pihak.
(39)
Suatu kontrak atau perjanjian harus memenuhi syarat sahnya perjanjian, yaitu kata sepakat, kecakapan,hal tertentu dan suatu sebab yang halal, sebagaimana
ditentukan dalam pasal 1320 KUH Perdata.26 Dalam perjanjian yang terjadi antara
PERUM dengan penyewa dilahan tanah Gabion tetap mencantumkan
ketentuan-ketentuan tentang syarat sahnya perjanjian yang terdapat dalam pasal 1320 KUH Perdata.
2. Konsepsi
Konsepsi digunakan untuk memberikan pegangan pada proses penelitian, oleh karena itu dalam rangka penelitian ini, perlu dirumuskan serangkaian definisi
operasional atas beberapavariableyang digunakan, sehingga dengan demikian tidak
ada menimbulkan perbedaan penafsiran atas sejumlah istilah dan masalah yang dibahas, dengan adanya penegasan kerangka konsepsi ini, diperoleh suatu persamaan pandangan dalam menganalisa masalah yang diteliti, baik dipandang dari aspek yuridis, maupun dipandang dari aspek sosiologis.
Adapun uraian daripada konsep yang dipakai dalam penelitian ini adalah:
1. Kajian tentang perjanjian antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa dalam bentuk perjanjian baku yang ditetapkan oleh pemerintah, didasarkan pada asas kebebasan berkontrak, dengan format baku yang telah disiapkan khusus oleh PERUM Pusat dengan menetapkan secara sepihak tentang isi dari perjanjian yang nantinya harus ditanda – tangani oleh pihak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan diwakili Direksi
(40)
cabang Belawan, dengan pemohon yang ingin menyewa dilahan tanah PERUM dengan bentuk perjanjian sewa tanah tertulis.
2. Perjanjian sewa-menyewa disini adalah perjanjian antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa, dengan hak pengelolaan PERUM sebagai Badan Usaha Milik Negara yang melaksanakan sebagian dari kewenangan Negara untuk melaksanakan pengurusan dan pemanfaatan lahan tanah yang disewakan kepada para penyewa dengan bentuk perjanjian tertulis dibawah tangan, cukup ditanda-tangani oleh pihak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan diwakili Direksi Cabang Belawan dengan pihak penyewa, dan dalam bentuk perjanjian dengan disahkan oleh Notaris pada saat sewa tanah yang disertifikatkan dengan peningkatan sewa tanah menjadi Hak Guna Bangunan ( HGB ).
3. PERUM adalah Perusahaan Umum Prasarana Perikanan Samudera, yang selanjutnya disebut Badan Usaha Milik Negara, yang bidang usahanya berada dalam lingkup tugas dan wewenang Menteri Keuangan, dengan hasil keuntungan yang dibagi sebesar 55 % (lima puluh lima persen) disetor kepada Negara melalui Departemen Keuangan yang dikepalai Menteri Keuangan dengan pengawasan dari BPK (Badan Pengawas Keuangan) yang melaksanakan tugas sebagian kewenangan Negara untuk mengelola lahan tanah Gabion Belawan dengan satu Surat Keputusan Pemerintah.
4. Hak pengelolaan yang diberikan Negara kepada PERUM Prasarana perikanan
(41)
tujuanpublic serviceyaitu melayani kebutuhan masyarakat atas tanah bagi usaha-usaha pengembangan sektor ekonomi masyarakat dibidang perikanan yang tidak mengutamakan bisnis semata tetapi juga berusaha mengembangkan tingkat usaha dan jasa perekonomian dibidang perikanan yang merupakan pemasukan bagi kas Negara.
5. Pihak penyewa yang dimaksud adalah pihak-pihak yang menyewa lahan tanah diatas tanah Negara dengan hak pengelolaan PERUM Prasarana Perikanan di wilayah perikanan Gabion Belawan yang terdiri dari perorangan dan Badan Hukum yaitu pihak-pihak yang menanamkan usahanya di lahan tanah Gabion Belawan untuk usaha dan jasa perikanan yang turut terlibat dalam perjanjian sewa lahan tanah dengan PERUM Prasarana Perikanan Samudera dengan jumlah 171 penyewa untuk saat ini.
6. Gabion Belawan adalah wilayah perairan Sumatera Utara diluas 28,57 Ha lahan tanah yang dikuasai oleh Negara, yaitu wilayah pelabuhan perikanan bagi usaha dan jasa perikanan yang merupakan objek lahan tanah yang disewakan PERUM Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan kepada penyewa lahan tanah dengan bentuk dan luas tanah yang berbeda-beda yang terbagi dalam ukuran yang ditetapkan dengan tarif yang berbeda pula sesuai kebutuhan dari pemohon dan luas lahan yang tersedia bagi bidang usahanya.
7. Bentuk pemanfaatan lahan yang dilakukan oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan adalah sewa tanah. Sewa tanah yang sudah bersertifikat dengan tingkatkan menjadi Hak Guna Usaha (HGB) dengan bentuk sewa bersertifikat
(42)
yaitu atas tanah yang haknya sudah ditingkatkan menjadi HGB dan sewa lahan tanah yang belum bersertifikat hanya sewa lahan tanah biasa saja yang tidak ditingkatkan dengan HGB.
8. Dan untuk bentuk sewa dengan bersertifikat telah diupayakan untuk diberi
kesempatan menjadi jaminan hutang dalam bentuk hypotik kepada Bank dengan syarat diketahui oleh PERUM dan dengan ketentuan PERUM tidak bertanggung jawab atas segala kerugian yang ditimbulkan atas hak tanggungan yang terjadi antara penyewa dengan pihak Bank .
G. Metodologi Penelitian 1. Sifat Penelitian
Penelitian ini bersifat deskriptif analistis, yaitu suatu penelitian yang bertujuan untuk mendeskripsikan atau menggambarkan dan menganalisis data yang diperoleh secara sistematis, factual dan akurat, termasuk didalamnya peraturan Perundang-undangan yang berlaku dikaitkan dengan teori-teori hukum dan praktek pelaksanaan hukum positif yang menyangkut permasalahan diatas. Pendekatan yang digunakan adalah Yuridis Normatif didukung oleh nara sumber yang berhubungan dengan topik yang diteliti.
Untuk menunjang kelengkapan data maka diambil sebagai nara sumber dan informan yaitu : Kepala Direksi PERUM Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan yaitu Bapak Sangapan Siagian, S.E, dan Bapak Edison, S.H, pegawai sub.bidang operasional PERUM Cabang Belawan sebagai pihak yang mengerti dan memahami benar tentang perjanjian Penyewaan tanah yang diteliti.
(43)
2. Lokasi Penelitian
Penelitian ini dilakukan pada Kantor PERUM Pelabuhan Belawan berlokasi di Perairan Perikanan Gabion Belawan Sumatera Utara, alasan dipilihnya lokasi ini karena sesuai dengan judul pembahasan dalam tesis yang menganalisa tentang perjanjian penyewaan lahan tanah di perairan perikanan Gabion Belawan diluas area 28,57 hektar milik Negara yang diberikan Hak Pengelolaan nya kepada PERUM
Pusat Jakarta untuk wilayah Sumatera Utara kepada Direksi PERUM Prasarana
Perikanan Cabang Belawan yang berlokasi di Gabion Belawan.
3. Alat Pengumpulan Data
Kebenarannya secara ilmiah, data dalam penelitian ini diperoleh melalui :
a. Terhadap data primer, pengumpulan data dilakukan dengan cara studi
dokumen, yaitu dengan menghimpun data yang berasal dari kepustakaan yang berupa peraturan Perundang-undangan, buku-buku, internet dan data-data yang diperoleh dilapangan yang mempunyai hubungan dengan permasalahan yang diteliti dalam tesis ini.
b. Terhadap data sekunder, pengumpulan data dilakukan melalui wawancara kepada pihak – pihak yang ada kaitan dengan permasalahan yang diteliti.
4. Analisis Data
Setelah semua data dalam penelitian ini diperoleh, baik data primer maupun data sekunder, maka dalam menganalisa data yang digunakan adalah analisa kualitatif, yaitu data yang diperoleh melalui penelitian lapangan maupun penelitian
(44)
kepustakaan kemudian disusun secara sistematis dan logis agar dapat memberikan jawaban atas permasalahan yang telah dipaparkan dan selajutnya dianalisa secara kualitatif dengan kalimat yang sistematis dan akhirnya ditariklah suatu kesimpulan dengan cara induktif yaitu penalaran yang didapat dari permasalahan dalam tesis.
(45)
BAB II
PENGATURAN YANG MENDASARI HAK PERUM PRASARANA PERIKANAN MENGELOLA LAHAN TANAH PERIKANAN
GABION BELAWAN
A. Sejarah Hak Pengelolaan ( HPL ) Atas Pelabuhan Belawan
Hak penguasaan atas tanah pelabuhan, jauh sebelum berlakunya Undang-undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960, didasarkan pada Staatsblad 1917 Nomor 464, sebagaimana ketentuan Pasal 521 Kitab Undang-undang Hukum Perdata menentukan yaitu antara lain pantai, perairan dan pelabuhan adalah milik Negara dan perusahaan pelabuhan diserahkan untuk mengelola pelabuhan, perairan dan pantai-pantai yang ada, yang wewenangnya diberikan kepada direktur ataupun pengelola pelabuhan ataupun kepada residen setempat untuk menyewakan dengan hak pembatalan dengan tidak lebih lama dari satu tahun (tentunya dengan setiap kali diperpanjang) atas tanah-tanah pelabuhan, dan oleh penguasa pelabuhan dibuatkan perjanjian sewa-menyewa tanah dengan hak pembatalan dalam masa satu tahun.
Khusus mengenai tanah-tanah pelabuhan yang penguasaannya diserahkan berdasarkan Staatsblad 1917 nomor 464,maka dalam hal ini Menteri Dalam Negeri bertindak sebagai pengawas, demikian berdasarkan ketentuan Pasal 3 ayat (2) dan Pasal 8 Peraturan Pemerintah nomor 8 Tahun 1953 tentang Penguasaan Tanah-tanah Negara. Hak penguasaan yang diatur oleh Peraturan Pemerintah nomor 8 Tahun 1953 inilah, kemudian dikonversi menjadi hak pengelolaan setelah berlakunya
Undang-Undang Pokok Agraria nomor 5 Tahun 1960, dan konversi hak penguasaan menjadi hak pengelolaan ini diatur oleh Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun
(46)
1965 tentang pelaksanaan konversi hak penguasaan atas tanah Negara dan ketentuan-ketentuan tentang kebijaksanaan selanjutnya, dan dalam hubungannya dengan hak menguasai dari Negara yang ditetapkan oleh Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 dan Pasal 2 Undang-Undang Pokok Agraria, sebagai konsekuensi logis dari dianutnya prinsif kesatuan, maka wewenang menguasai Negara itu berada pada Pemerintah Pusat, berkaitan mengenai hak penguasaan yang dipunyai oleh suatu kementerian, jawatan atau daerah swatantra berdasarkan Peraturan Pemerintah nomor
8 Tahun 1953 tentang penguasaan tanah-tanah Negara, berdasarkan Peraturan
Menteri Agraria nomor 9 tahun 1965 tentang pelaksanaan konversi hak pengusaan atas tanah Negara dan ketentuan-ketentuan tentang kebijaksanaan selanjutnya, dalam Pasal 5 menyebutkan apabila tanah Negara yang oleh Departemen, Direktorat atau Daerah Swatantra ditujukan selain untuk dipergunakan untuk kepentingan instansi sendiri diberikan dengan hak pakai, tetapi juga dimaksudkan untuk diberikan dengan sesuatu hak kepada pihak ketiga,maka oleh Menteri Agraria tanah – tanah tersebut diberikan dengan hak pengelolaan, hal ini menunjukkan bahwa sejarah hak pengelolaan tanah tidak dapat dipisahkan dengan sejarah hak pengelolaan kepelabuhan pada umumnya.
Istilah hak pengelolaan disebut dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1966 tentang pendaftaran hak pakai dan hak pengelolaan, dan dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 5 tahun 1973 tentang ketentuan mengenai tata cara pemberian hak atas tanah,dan selanjutnya dilihat dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 6 Tahun 1972 tentang pelimpahan wewenang pemberian hak atas
(47)
tanah, kemudian peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang ketentuan mengenai penyediaan dan pemberian tanah untuk keperluan perusahaan hingga akhirnya hak pengelolaan dipertegas oleh Peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 1 tahun 1977 tentang tata cara permohonan dan penyelesaian pemberian hak atas bagian – bagian tanah ,hak pengelolaan serta pendaftarannya.
Hak pengelolaan menurut R.Atang Ranoemihardja adalah hak atas tanah yang dikuasai Negara dan hanya dapat diberikan kepada badan hukum pemerintah atau pemerintah daerah baik dipergunakan untuk usahanya sendiri maupun untuk kepentingan pihak ketiga.27
Khusus mengenai pelabuhan Belawan yang semenjak zaman Hindia Belanda sudah merupakan suatu lingkungan kerja berdasarkan Staatsblad 1918 nomor 99 ,
sebagai suatu hak beheer (hak menguasai ) yang diberikan kepada Directeur der
Burgelijke Openbare Werkenuntuk mempergunakan dan menyewakan kepada pihak
– pihak yang ingin bergerak di pelabuhan. Dengan dikeluarkannya keputusan
bersama Menteri Dalam Negeri dan Menteri Perhubungan tanggal 27 Desember 1969, nomor 191 Tahun 1969 SK . 83 / 0 / 1969 tentang penyediaan dan penggunaan tanah untuk keperluan pelabuhan,tanah – tanah yang terletak dalam lingkungan kerja pelabuhan diserahkan dengan hak pengelolaan kepada PERUM Pelabuhan I .
Menurut Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri Dan Menteri Perhubungan No : 11 Tahun 1986 kewenangan pelabuhan sebagai pemegang hak pengelolaan adalah :
(48)
a. Merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanah yang bersangkutan b. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya
c. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh Menteri Perhubungan atau Pejabat yang ditunjuk, yang meliputi segi peruntukan, jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga tersebut dilakukan oleh pejabat agraria yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang – undangan yang berlaku.
Prosedur dan persyaratan mendapatkan hak pengelolaan serta pendaftarannya terjadi dengan konversi dan pemberian hak didasarkan pada Peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 1 Tahun 1977 tentang Tata cara permohonan dan penyelesaian pemberian hak atas bagian-bagian tanah hak pengelolaan serta pendaftarannya, didalam Pasal 3 disebutkan : bahwa setiap penyerahan tanah yang merupakan bagian dari tanah yang merupakan bagian dari tanah hak pengelolaan, baik yang disertai ataupun tidak disertai dengan pendirian bangunan diatasnya wajib dilakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara pihak pemegang hak pengelolaan dan pihak ketiga yang bersangkutan.28
Perjanjian tersebut memuat antara lain : 1. Identitas pihak – pihak yang bersangkutan.
2. Letak, batas-batas dan luas tanah yang dimaksud dan jenis penggunaannya.
(49)
3. Hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan keapada pihak ketiga yang bersangkutan dan keterangan mengenai jangka waktunya serta kemungkinan untuk memperpanjangnya.
4. Jenis-jenis bangunan yang akan didirikan diatasnya dan ketentuan mengenai pemilikan bangunan-bangunan tersebut pada berakhirnya hak tanah yang diberikan.
5. Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya. 6. Syarat-syarat lain yang dianggap perlu.
Bagian hak pengelolaan diberikan dengan sesuatu hak tertentu kepada pihak ketiga adalah hak milik, HGB (hak guna bangunan), dan hak pakai, khusus untuk bagian-bagian tanah hak pengelolaan Perum Pelabuhan, hak yang dapat diberikan kepada pihak ketiga hanyalah Hak Guna Bangunan dan Hak pakai.
Hak guna bagunan dan hak pakai yang diberikan oleh pejabat yang berwenang seperti yang diatur oleh Peraturan Menteri Dalam Negeri nomor 6 Tahun 1972, bukan diberikan oleh pemegang hak pengelolaan. Jika diberikan oleh hak pengelolaan, maka hak yang dipunyai oleh pihak ketiga tidak lebih tinggi dari dari hak sewa, karena penguasaan tanah itu hanyalah berdasarkan perjanjian sewa-menyewa, dalam bentuk perjanjian penyerahan tanah kepada pihak ketiga
yang tidak/belum diajukan permohonan haknya kepada pejabat yang
berwenang.29
Pengertiannya bahwa pemegang hak pengelolaan seharusnya tidak boleh
menyewakan tanah, karena ia bukan pemilik, melainkan hanya sebagai pengelola
penyewaan lahan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, bahkan Negara sendiri juga bukan sebagai pemilik melainkan hanya menguasai, sebagaimana bunyi
(50)
ketentuan Pasal 2 UUPA ayat (1) : Atas dasar ketentuan dalam Pasal 33 ayat 3 Undang-undang dasar dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam Pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang termasuk didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat, ketentuan tersebut tidak menempatkan Negara sebagai pemilik, melainkan hanya memberikan hak menguasai yang memberikan wewenang untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukkan ,penggunaan dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa sebesar-besarnya bagi kemakmuran rakyat, sehingga pengelolaan sewa lahan
tanah bersifat Publik Service. Isi wewenang Negara yang bersumber pada hak
menguasai sumber daya alam oleh Negara tersebut semata-mata bersifat publik yaitu
wewenang untuk mengatur (wewenang regulasi) dan bukan wewenang untuk
menguasai tanah secara fhisik dan menggunakan tanahnya sebagaimana wewenang
pemegang hak atas tanah yang bersifat pribadi 30 Hak pengelolaan yang diberikan
Negara kepada PERUM Prasarana Prikanan Cabang Belawan dengan kewenangan untuk menguasai lahan tanah dalam pengertian melaksanakan pemanfaatan lahan tanah tersebut untuk dikelolah dengan cara disewakan kepada pihak penyewa dengan maksud untuk dimanfaatkan kepada pihak penyewa dengan mendapat pembayaran sebagi pemasukan untuk Negara. Hak pengelolaan yang dimiliki PERUM prasarana Perikanan Cabang Belawan atas lahan tanah di Gabion Belawan adalah berupa tanah Negara dari hak menguasai tanah merupakan hak terhadap tanah yang tertinggi di
30Muhammad Bakrie,Hak menguasai Tanah oleh Negara, Paradigma Baru untuk Reformasi Agraria,(Yogyakarta :Citra Media, 2007) hal.5
(51)
Indonesia, hak menguasai tanah ialah hak Negara, jadi subjeknya Negara.31 Hak pengelolaan adalah hak yang diberikan oleh pemegang Hak pengelolaan seperti lembaga pemerintah baik pusat maupun daerah, untuk menggunakan tanah yang
dikuasai oleh Negara.32 Sedangkan hak sewa adalah hak yang diberikan kepada
seseorang atau badan hukum untuk mempergunakan tanah atau bangunan milik orang lain untuk keperluan nya dengan membayar kepada pemiliknya dengan sejumlah
uang.33Penyewaan tanah yang dilakukan penyewa berada diatas tanah Negara dengan
menggunakan ketentuan yang juga ditetapkan oleh pemerintah yaitu Menteri Keuangan dan Menteri Kelautan dan Perikanan untuk teknisnya, dengan membagi
PERUM untuk kawasan Mabar, dibawahi direksi KIM Mabar, untuk pelabuhan
Indonesia oleh PT.Pelindo,kawasan perairan perikanan Gabion Belawan dibawahi
oleh Direksi PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan.34
B. Landasan Hukum Operasional (Eksternal) Perusahaan Umum (PERUM) sebagai pemegang Hak Pengelolaan (HPL) atas Lahan Tanah di Gabion Belawan.
Dengan diundangkannya Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 1998 tentang
Perusahaan Umum (PERUM) yang disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah
Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 1990 tentang Perusahaan Umum (PERUM) Prasarana Perikanan Samudera kemudian dipertegas dengan Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2000 tentang Perusahaan Umum ( PERUM ) Prasarana Perikanan
31 Notonagoro, Politik Hukum Dan Pembangunan Agraria Di Indonesia, Bina Aksara, Jakarta, 2009, hal.121
32 Affan Mukti,Pokok – Pokok Bahasan Hukum Agraria,USU Press, Medan, 2006, hal. 84 33ibid, hal.87
34Hasil wawancara dengan Bapak S.Siagian ,S.E.,Direksi Perum Prasarana Perikanan Cabang Belawan, tanggal 25 April 2011, di Medan
(52)
Samudera, menjadi Landasan Hukum Operasional bagi PERUM Prasarana Perikanan Samudera sebagai Badan Usaha Milik Negara untuk melaksanakan pengelolaan perusahaan dalam upaya mencapai tujuan perusahaan sebagai badan usaha milik Negara yang diberi tugas dan wewenang untuk menyelenggarakan usaha-usaha pelayanan kepada pengguna jasa pelabuhan perikanan dan usaha-usaha lainnya yang berkaitan dengan perikanan di Gabion Belawan.
Dengan mengemban tugas sebagai Publik Service, PERUM Prasarana
Perikanan Samudera sebagai badan usaha milik Negara sebagaimana maksud dan tujuan yang tercantum dalam Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2000 menjelaskan bahwa Maksud dan tujuan PERUM sebagai Badan Usaha Milik Negara
untuk mengelolah perairan Gabion adalah:35
a. Untuk meningkatkan pendapatan masyarakat nelayan melalui penyediaan dan perbaikan sarana dan prasarana pelabuhan perikanan.
b. Untuk mengembangkan wiraswasta perikanan serta untuk merangsang dan atau mendorong usaha industry perikanan dan pemasaran hasil perikanan.
c. Untuk memperkenalkan dan mengembangkan teknologi pengolahan hasil perikanan dan system rantai dingin dalam perdagangan dan distribusi bidang perikanan.
d. Untuk menumbuh kembangkan kegiatan ekonomi perikanan sebagai kompenen kegiatan nelayan dan masyarakat perikanan.
(53)
Melihat Landasan hukum operasional atas pengelolaan pelabuhan perikanan di gabion Belawan dipertegas dalam Pasal 10 huruf (c) Peraturan Pemerintah
Republik Indonesia Nomor 23 Tahun 2000 yang menyebutkan bahwa PERUM
menyelenggarakan usaha kegiatan prasarana perikanan di pelabuhan perikanan
Belawan, Sumatera Utara.36Keputusan tersebut memberi dasar yuridis bagi PERUM
selaku pemegang hak pengelolaan atas lahan tanah perikanan Gabion Belawan untuk wilayah Sumatera Utara khususnya,di bawahi oleh Direksi PERUM Prasarana
Perikanan Cabang Belawan yang melakukan pengurusan, pengelolaan dan
pemanfaatan atas lahan tanah dipelabuhan perikanan Gabion Belawan dan bertanggung jawab atas segala yang berkaitan dengan tugas dan kewenangannya pusat Jakarta, atas segala sesuatu yang berkaitan dengan pemanfaatan lahan tanah di pelabuhan Perikanan Gabion Belawan, baik itu tentang sewa – menyewa dan segala sesuatu tentang tugas dan fungsi PERUM prasarana Perikanan Cabang Belawan yang
berorientasi sebagai Badan Usaha Milik Negara yang bersifatpublic servicedan tetap
ditentukan oleh keputusan PERUM Pusat dengan pengawasan dari Dewan Pengawas sebagi organ perusahaan yang bertugas melakukan pengawasan dan memberikan nasehat kepada Direksi dalam menjalankan kegiatan kepengurusan dan tanggung jawabnya atas tugas yang diemban padanya,sesuai dengan kebijakan pengemban usaha yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan dan pembinaan yang digariskan oleh Menteri Kelautan dan Perikanan dan kembali kepada tujuan Badan Usaha Milik Negara untuk menyediakan pelayanan bagi kemanfaatan umum.
(54)
C. Kewenangan PERUM Prasarana Prikanan Samudera Cabang Belawan atas Penyewaan lahan tanah dengan Pihak Penyewa .
Dalam hal hak atas tanah bersumber dari hak menguasai dari Negara atas tanah hakekatnya adalah penugasan pelaksanaan tugas kewenangan bangsa yang mengandung unsur hukum publik, karena tugas mengelola seluruh tanah bersama tidak mungkin dilaksanakan sendiri oleh seluruh Bangsa Indonesia, dalam
penyelenggaraannya, Bangsa Indonesia sebagai pemegang hak dan pengemban
amanat tersebut, pada tingkat tertinggi dikuasakan kepada Negara Republik Indonesia sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat (Pasal 2 ayat (1) UUPA) yang dalam pelaksanaannya dapat dikuasakan atau dilimpahkan kepada :
a. Daerah-Daerah swantrata (Pemerintah Daerah) dan masyarakat hukum adat sepanjang diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan Nasional menurut ketentuan Pemerintahan.
b. Badan otorita, Perusahaan Negara, Perusahaan Daerah, dengan pemberian penguasaan tanah-tanah tertentu dengan Hak pengelolaan (HPL).
Menurut Soedikno Mertokusumo, wewenang yang dipunyai oleh pemegang hak atas tanah dibagi menjadi ;37
1. Wewenang Umum
Wewenang yang bersifat umum yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya, termasuk juga tubuh bumi dan air dan ruang yang ada diatasnya sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung
(55)
berhubungan dengan pengunaan tanah itu dalam batas – batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum lainnya yang lebih tinggi (Pasal 4 ayat (2) UUPA). 2. Wewenang Khusus
Wewenang yang bersifat khusus yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan macam hak atas tanahnya, misalnya wewenang pada tanah Hak Milik adalah dapat untuk kepentingan pertanian dan atau mendirikan bangunan, wewenang pada tanah Hak Guna Bangunan adalah menggunakan tanah hanya untuk mendirikan bangunan sesuai dengan kebijakan pengembangan amanat yang ditetapkan oleh Menteri
dalam hal ini Menteri yang bertanggung jawab dibidang Perikanan Dan
Kelautan, sehingga untuk pemanfaatan dan pengembangan tanah yang dikelola
oleh PERUM Prasarana Perikanan Samudera di pelabuhan perikanan
dikeluarkanlah Keputusan Menteri Kelautan Dan Perikanan Nomor
Kep.32/MEN/2001 tentang Pemanfaatan Tanah yang dikelola Perusahaan Umum (PERUM) Prasarana Perikanan Samudera di pelabuhan Perikanan Gabion Belawan.
Didalam Pasal 1 huruf (f) Keputusan Menteri Kelautan Dan Perikanan Nomor 32 Tahun 2001 disebutkan bahwa pemanfaatan tanah adalah penggunaan tanah di pelabuhan perikanan yang dikelola oleh PERUM kepada pihak ketiga dengan cara pemberian HGB (Hak Guna Bangunan), Hak pakai dan sewa-menyewa.
(56)
HGB adalah Hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan yang
bukan miliknya sendiri.38 Sedangkan didalam pasal 35 UUPA Hak Guna Bangunan
adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan – bangunan atas tanah yang
bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.39 Ketentuan
waktunya bila dimintakan dan melihat keperluan dapat diperpanjang untuk masa 20 tahun HGB dapat beralih dan dialihkan kepihak lain.
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh PERUM Prasarana Perikanan cabang Belawan yang prakteknya berupa bentuk perjanjian sewa tanah .
Sewa-menyewa adalah perjanjian antara pihak PERUM mengikatkan diri dengan pihak ketiga untuk memberikan kenikmatan dari suatu barang selama jangka waktu tertentu dan dengan harga tertentu dan oleh pihak ketiga disanggupi
pembayarannya.40Dengan luas lahan tanah = 28,57 hektar yang menjadi objek sewa
lahan tanah di pelabuhan perairan Gabion Belawan yang menjadi wewenangnya PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan yang diberikan dengan perjanjian sewa-menyewa pada pihak ketiga untuk memanfaatkan lahan tanah tersebut bagi kegiatan usaha dan jasa perikanan, dikaitkan dengan keluarnya Peraturan Pemerintah nomor 6 tahun 2006 tentang pengelolaan barang milik Negara, memberikan dasar kekuatan bagi PERUM Prasarana Perikanan Samudera sebagai Badan Usaha Milik
Negara, pemegang hak pengelolaan yang melaksanakan pemanfaatan dan
38Pasal 1 huruf (j) Kep.Men. Kelautan dan Perikanan Nomor 32 Tahun 2001 39Undang – Undang Pokok Agraria
(57)
pengelolaan barang milik Negara memberikan hak untuk menyewakan lahan tanah
tersebut kepada pihak ketiga demi pemasukan keuangan negara sebagaimana
disebutkan dalam pasal 20 : bahwa bentuk-bentuk pemanfaatan barang milik
Negara/daerah berupa ; sewa.41Bunyi pasal tersebut menjadi landasan bagi PERUM
Prasarana Perikanan Cabang Belawan sebagai Badan Usaha Milik Negara, dengan
pengemban hak pengelolaan untuk menyewakan tanah-tanah di Gabion Belawan
yang merupakan tanah Negara untuk dikelola bagi pemanfaatannya atas usaha disektor perikanan untuk pemasukan Negara.
Jenis penyewa yang melakukan penyewaan lahan tanah ada 3 kategori yaitu : 1. Penyewa jangka pendek
2. Penyewa jangka panjang
3. Penyewa yang bersertifikat HGB (Hak Guna Bangunan)
Untuk penyewa jangka pendek, masa sewa yang ditentukan adalah masa sewa 1 - 5 tahun.Untuk penyewa Jangka panjang masa sewa yang ditentukan adalah (5 tahun – 30 tahun ), jenis penyewaan jangka pendek maupun jangka panjang, jenis
perjanjian sewa lahan tanah dibuat berdasarkan bentuk perjanjian tertulis yang
formatnya telah baku yang dikeluarkan dari PERUM Prasarana Perikanan pusat di Jakarta, untuk nantinya ditanda-tangani oleh penyewa dan Direksi PERUM prasarana Perikanan Samudera Cabang Medan dengan masa sewa yang dapat diperpanjang lagi bentuk perjanjian sewa ini belum bersertifikat hanya memuat perjanjian tertulis
(58)
dibawah tangan dengan isi perjanjian yang ditanda-tangani oleh kedua belah pihak tanpa adanya pengesahan dari Notaris.
Sedangkan perjanjian sewa lahan tanah jenis penyewa bersertifikat HGB (Hak Guna Bangunan) adalah peningkatan dari sewa lahan tanah jangka waktu 20 tahun hingga 30 tahun yang didaftarkan hak bangunan nya untuk mendapatkan sertifikat HGB dengan bentuk perjanjian yang autentik dengan Akte Notarial pada waktu pendaftarannya di kantor Badan Pertanahan Nasional dengan melampirkan surat keterangan PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan sebagai pemegang hak pengelolaan atas lahan tanah perikanan Gabion Belawan.
Hak Guna Bangunan diberikan dengan luas tidak melebihi batas maksimum (ceiling) jangka waktu paling lama 30 tahun dan perpanjangan 20 tahun,dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain serta dijadikan jaminan utang melalui pembebanan
hak tanggungan.42Bahwa sertifikat HGB tersebut dapat menjadi jaminan hutang bagi
usaha para penyewa untuk mendapatkan modal dalam pengembangan usahanya dan PERUM Prasarana Perikanan Samudera tidak bertanggung jawab atas pelaksanaan ataupun resiko atas pembebanan jaminan hutang tersebut meskipun PERUM memberikan izin surat keterangan kepada Bank pada saat penyewa memohonkan jaminan hutang dengan sertifikat HGB yang dimiliki penyewa namun dalam hal kerugian atau tanggung jawab resiko bukanlah tanggung jawab PERUM, karena
42S. Chandra ,Serifikat kepemilikan Hak Atas Tanah (Persyaratan Permohonan Dikantor Pertanahan), PT. Gramedia Widiasarana Indonesia, 2005, hal.25
(1)
b. Hak dan Kewajiban Pihak Ketiga adalah : pihak penyewa berhak untuk melakukan usaha dilahan tanah yang telah disewa tanpa gugatan pihak manapun sesuai isi perjanjian, dan berkewajiban untuk membayar jumlah sewa atas tanah dan segala ketentuan tarif yang dibebankan beserta denda. 3. Berakhirnya perjanjian sewa lahan tanah antara PERUM Prasarana Prikanan
Cabang Belawan dengan Pihak Penyewa adalah karena berakhirnya masa sewa dan berakhir karena perjanjian itu batal dan gugur dengan sendirinya menurut hukum, sanksi atas pelanggaran dari isi perjanjian berupa sanksi Administrasi yaitu denda sebesar 2 (dua) % dikali waktu terlambat bayar dikali jumlah sewa, bila timbul permasalahan atas pelanggaran isi perjanjian, Penyelesaiannya melalui mufakat secara damai, tetapi jika tidak terjadi perdamaian dapat dilakukan melalui putusan Pengadilan Negeri Medan.
B. SARAN
1. Agar pemerintah mengeluarkan peraturan atau keputusan yang tidak memberatkan bagi para penyewa yang ingin melakukan usaha di lahan Gabion Belawan dan juga diberikannya jaminan khusus bagi para penyewa seandainya tanah tersebut diambil alih pemerintah dengan ganti rugi yang layak atau jaminan tempat /prasarana lainnya yang sama untuk penggantiannya.
2. Agar pelaksanaan isi perjanjian yang dibuat oleh PERUM Prasarana Perikanan Samudera cabang Belawan tidak memberikan pengaturan yang kaku yang hanya berpihak kepada PERUM selaku pengelola tanah tetapi juga memperhatikan
(2)
kesulitan pihak penyewa untuk memenuhi syarat–syarat perjanjian agar pelaksanaan hak dan kewajiban para pihak seimbang .
3. Agar berakhirnya perjanjian tidak diputuskan sepihak oleh PERUM, sebaiknya perjanjian itu disyahkan oleh Notaris, pelanggaran atas isi perjanjian dilakukan dengan damai dan mufakat,dengan berlakunya sanksi denda senilai 2 % (dua persen ) diharapkan tidak memberatkan penyewa oleh karena itu perlu dilanjutkan sehingga roda perekonomian disektor perikanan di daerah tanah HPL PERUM dapat meningkatkan laju perkembangan ekonomi Negara .
(3)
DAFTAR PUSTAKA
I. Buku-Buku
Bakrie, Muhammad, Hak menguasai Tanah Oleh Negara, Paradigma Baru Untuk Reformasi Agraria,Citra Media,Yogyakarta, 2007
Badrulzaman, Mariam ,Darus,Aneka Bisnis, Alumni, Bandung, 1994
Budiono,Herlien, Azas Keseimbangan Bagi Hukum Perjanjian Indonesia ,Citra Aditya Bakti, Bandung, 2006 .
Chandra,S, Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah (Persyaratan Permohonan Dikantor Pertanahan ), Grasindo,Medan, 2005
Djumialdji, F.X,Perjanjian Kerja,Sinar Grafika , Jakarta, 2005
Daliyo, J.B., Pengantar Ilmu Hukum, Buku Panduan Mahasiswa, PT.Prennahlindo, Jakarta , 2001
Fuady, Munir, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis ), PT.Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001
Harahap,Yahya M,Segi – segi Hukum Perjanjian, Alumni , Bandung, 1986
Hutagalung, Arie Sukanti dan Markus, Gunawan,Kewenangan Pemerintah di Bidang Pertanahan, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2008
Kadir, Abdul,Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 2006
Kalo, Syafruddin,Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Pustaka Bangsa Press, Jakarta, 2004
Kartasapoetra, G,Masalah Pertanahan Di Indonesia, Rineka Cipta, Jakarta, 1992 Kansil, CST, Pengantar Ilmu Hukum Dan Tata Hukum Indonesia, Balai Pustaka,
Jakarta, 2002
Lubis, Mhd.Yamin dan Abdul, Rahim , Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, 2008
(4)
Lubis, M.Solly,Filsafat Ilmu Dan penelitian, CV.Mandar Maju, Bandung, 1994 Mahmud, Marjuki, Pieter, Pengantar ilmu hukum, Kencana Prenada Media Group,
Jakarta, 2009
Miru, Ahmad, HukumKontrak dan Perancangan kontrak , Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2010
Muljadi, Kartini dan Gunawan, Widjaja, Seri Hukum Perikatan , Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003
---, Seri Hukum Perikatan , Perikatan Pada Umumnya, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2003
Mukti, Affan,Pokok – Pokok Bahasan Hukum Agraria, USU Press,Medan,2006 Notonagoro, Politik Hukum Dan Pembangunan Agraria Di Indonesia, Bina Aksara,
Jakarta, 2009
Otje, Salman, S,H.R, dan Anton, F.susanto,Teori Hukum, Refika Aditama, Bandung, 2005
Parlindungan, A.P, Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA, Mandar Maju, Bandung,1989
---, Landreform Di Indonesia Suatu Studi Perbanding, Mandar Maju ,Bandung ,1989
Pahala, Marihot,Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan-Teori Dan Praktek, PT.Gaja Grafindo Persada, Jakarta, 2003
Prodjodikoro,R.Wirjono, Azas - azas Hukum Perjanjian, Bale Bandung, Bandung, 1979
---,Hukum Perdata Tentang Hak– Hak Atas Benda, PT. Pembimbing Masa, Jakarta, 1963
Santoso, Urip,Hukum Agraria Dan Hak – Hak Atas Tanah, Kencana Prenada Media Group, Jakarta, 2005
Salim , Halim, HS, Perancangan KOntrak Dan Memorandum Of Understanding (MoU),Sinar Grafika, Jakarta, 2007
(5)
Siregar, Tampil, Anshari,Pendaftaran Tanah Kepastian Hak,Multi Grafika, Medan, 2007
Subekti,R, Hukum Perjanjian,PT.Intermasa , Jakarta , 1979 ---, Hukum Perjanjian,PT.Intermasa , Jakarta , 1984 ---,Aneka Perjanjian,Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995 Sudarsono,Pengantar Ilmu Hukum,Rineka Cipta, Jakarta, 1995
Suharnoko,Hukum Perjanjian Teori Dan Analisa Kasus,Kencana , Jakarta, 2004 Supranto ,J ,Metode Penelitian Hukum dan Statistik,Rineka Cipta, Jakarta,2003 Supriadi,Hukum Agraria, PT.Sinar Grafika,Jakarta, 2009
Satrio,J,Hukum Perjanjian(Perjanjian Pada Umumnya ),Alumni , Bandung , 1993 Soetojo, Prawirohamidjojo, R, dan Marthalena, Pohan, Hukum Perikatan, PT.Bina
Ilmu, Surabaya, 1979
Tribawono, Djoko, Hukum Perikanan Indonesia, Citra Aditya Bakti , Bandung, 2002
Utrech,Pengantar Dalam Hukum Indonesia, Balai Pustaka, Jakarta, 1953
Wuisman, J.J.J.M,Penelitian Ilmu-Ilmu Sosial Asas – Asas(Penyunting M.Hisyam) ,F.E.UI, Jakarta, 1996
Zein, Ramli,Hak Pengelolaan Dalam Sistem UUPA, Rineka Cipta, Jakarta, 1995
II. Peraturan Perundang - Undangan
Undang-undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah.
(6)
Keputusan Mendagri Nomor 1 Tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan Dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian–Bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya.
Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2000 Tentang Perusahaan Umum (PERUM) Prasarana Perikanan .
Keputusan Menteri Kelautan Dan Perikanan Nomor KEP.32/MEN/2001 tentang Pemanfaatan Tanah Yang Dikelola Oleh Perusahaan Umum (PERUM) Prasarana Perikanan.
Keputusan Menteri Kelautan Dan Perikanan Nomor KEP.12 / MEN / 2003 tentang Perubahan Atas Keputusan Menteri Kelautan Dan Perikanan Nomor KEP.32 /MEN/2001 tentang Pemanfaatan Tanah Yang Dikelola Oleh Perusahaan Umum (PERUM) Prasarana Perikanan Samudera Di Pelabuhan Perikanan. Keputusan Menteri Kelautan Dan Perikanan Nomor : KEP.41/MEN/2007 tentang
Penetapan Tarif Pelayanan Penggunaan Barang Dan Jasa Yang dikelola Perusahaan Umum (PERUM) Prasarana Perikanan Samudera.
Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara / Daerah.
III. Internet
http://digilib.itb.ac.id/gdl.php?mod=browse&op, diakses pada tanggal 6 Juni 2011 http://www.scribd.com/doc/51767365/Dasar Hukum Perjanjian, diakses tanggal 6
Juni 2011
http://blogqu-hanum.blogspot.com/2011/03/hukum-perjanjian.html, diakses tanggal 6 Juni 2011