Analisis Tentang Perjanjian Penyewaan Lahan Tanah Oleh Perum Prasarana Perikanan Cabang Belawan Dengan Pihak Penyewa

ANALISIS TENTANG PERJANJIAN PENYEWAAN LAHAN
TANAH OLEH PERUM PRASARANA PERIKANAN CABANG
BELAWAN DENGAN PIHAK PENYEWA

TESIS

OLEH

IIN INDRIANY
097011030 / M.Kn

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2011

Universitas Sumatera Utara

ANALISIS TENTANG PERJANJIAN PENYEWAAN LAHAN
TANAH OLEH PERUM PRASARANA PERIKANAN CABANG
BELAWAN DENGAN PIHAK PENYEWA

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara

Oleh
IIN INDRIANY
097011030 / M.Kn

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2011

Universitas Sumatera Utara

Judul Tesis

: ANALISIS
TENTANG
PERJANJIAN
PENYEWAAN LAHAN TANAH OLEH PERUM
PRASARANA PERIKANAN CABANG BELAWAN
DENGAN PIHAK PENYEWA
: Iin Indriany
: 097011030
: Kenotariatan

Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi

Menyetujui
Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing

(Notaris Syafnil Gani, SH, MHum)

Pembimbing

(Chairani Bustami, SH, SpN, MKn)

Ketua Program Studi,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Dekan,

(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Tanggal lulus : 18 Agustus 2011

Universitas Sumatera Utara

Telah diuji pada
Tanggal : 18 Agustus 2011

PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua

:

Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

Anggota

:

1. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum
2. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn
3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum
4. Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn

Universitas Sumatera Utara

ABSTRAK

PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan sebagai pemegang Hak
Pengelolaan atas pemanfaatan lahan tanah di Pelabuhan Perikanan Gabion Belawan
untuk usaha – usaha dan jasa perikanan oleh penyewa dengan membuat perjanjian
sewa tanah dalam bentuk Perjanjian Baku dengan format perjanjian yang dibuat
sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan. Perjanjian sewa tanah
terbagi atas sewa jangka pendek yaitu dengan pembayaran sekali setahun (baik masa
sewa 1 tahun,20 tahun dan 30 tahun) dan sewa jangka panjang untuk masa sewa 5
tahun sampai 20 tahun dengan pembayaran sekaligus, dan dapat diperpanjang dengan
persetujuan pihak PERUM.Bentuk Perjanjian sewa tanah yang sudah bersertifikat (
Sertifikat Hak Guna Bangunan dibuat dengan Akta Notaris ) sedangkan terhadap
sewa tanah yang belum bersertifikat dibuat dengan perjanjian dibawah tangan.
Metode penelitian yang dilakukan bersifat Deskriptif Analistis dengan
pendekatan Yuridis Normatif , data yang dikumpul tersebut dianalisa kemudian
dideskripsikan sesuai dengan apa yang dilaksanakan oleh PERUM Prasarana
Perikanan Cabang Belawan berdasarkan pada peraturan Perundang – undangan yang
ada lalu ditarik kesimpulannya dengan menggunakan metode deduktif dengan
didukung narasumber yang ditentukan yaitu Kepala Cabang Belawan dan staf /
pegawai PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa pengaturan yang mendasari hak
PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan mengelola lahan tanah di wilayah
Gabion Belawan adalah didasarkan pada Peraturan Pemerintah nomor 23 tahun 2000
dan Keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan nomor 32 tahun 2001 dan nomor 41
tahun 2007. Pelaksanaan hak dan kewajiban dari isi perjanjian antara PERUM
Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan dengan penyewa didasarkan pada
Keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan nomor 32 tahun 2001 dan juga
didasarkan pada isi perjanjian yang dibuat sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan
Samudera Cabang Belawan.Berakhirnya perjanjian sewa tanah tersebut karena
berakhirnya masa sewa dan batal karena aturan hukum.Meskipun isi perjanjian tetap
memuat aturan yang memihak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan namun
dengan fungsinya sebagai Badan Usaha Milik Negara yang mengemban tugas sebagai
Publik service tetaplah mengupayakan kemudahan dan pelayanan kepada masyarakat
khusus nya penyewa sehingga bila timbul pelanggaran diupayakan dengan jalan
damai dengan musyawarah dan mufakat,meskipun dalam klausula perjanjian upaya
pengadilan tetap dicantumkan, namun pelanggaran masih dalam tahap denda dan
teguran .Oleh karena itu perlu dilanjutkan perjanjian ini sehingga bisa menghidupkan
roda perekonomian diatas tanah HPL PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan
demi perkembangan usaha perikanan khususnya di Gabion Belawan.
Kata kunci : Perjanjian sewa tanah ; PERUM Prasarana Perikanan, Penyewa

i

Universitas Sumatera Utara

ABSTRACT

Belawan Branch office of Fishery Infrastructure Public Corporation
(PERUM) which is entitled to the supervision of the land at Gabion fishing harbor,
Belawan, for fishery business and services has made a contract with the land tenants
in the form of a standard contract with the contract format made unilaterally by the
company. The hire-land contract consisted of short-term rent for five-year term rent
(one year, 20 year, and 30 years) for annual payment and long-term rent for five-year
term rent up to 20 year-term rent with the payment in cash all at once, but can be
prolonged with the consent of the company. Some of the rents have been certified
(Building Rights with Notarial Instrument) and some of them have not been certified.
The method of the research was descriptive analytic with judicial normative
approach. The data were analyzed and described, in accordance with what had been
implemented by the company and were based on the legal provisions. The
conclusions were drawn by using deductive method and supported by the viewpoints
of the source persons, namely, the Head of Belawan Branch Office and its
staffs/employees.
The result of the research showed that the regulations which regulated the
rights of Belawan Branch Office of Fishery Infrastructure Public Corporation to
supervise the land at the Gabion harbor, Belawan, was based on the Government
Regulation No. 23/2000 and the decrees of the Minister of Marine and Fishery No.
32/2001 and No. 41/2007. The implementation of the Right and Obligation according
to the agreement between the company and the tenants was based on the decree of the
Minister of Marine and Fishery No. 32/2001 and was also based on the agreement
made unilaterally by the company. The termination of the contract was due to the
termination of rent time limit and was void by law. Even though the content of the
contract tends to give the benefit to the company, since it functions as a State-owned
Enterprise which automatically functions as a public service, it should give the
facilities and services to the public, especially to the tenants so that if there is a
dispute, it should be arbitrated peacefully and with mutual agreement. Even though
the case can be brought to the Court as it is included in the clause of the contract, the
violation is merely about fine and warning. Therefore, the contract system should be
carried out so that it can activate the economic condition on the land supervised by
Belawan Branch Office of Fishery Infrastructure Public Corporation in order to
develop fishery business at Gabion, Belawan.

Keywords: Hire-Land Contract, Fishery Public Corporation, Tenants

ii

Universitas Sumatera Utara

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT karena hanya dengan
Rahmat dan Hidayah - Nya, penulis dapat menyelesaikan penulisan tesis ini tepat
pada

waktunya.

Adapun

judul

tesis

ini adalah

“ANALISIS

TENTANG

PERJANJIAN PENYEWAAN LAHAN TANAH OLEH PERUM PRASARANA
PERIKANAN CABANG BELAWAN DENGAN PIHAK PENYEWA .
Dalam penyelesaian Tesis ini dengan segala kerendahan hati, perkenankanlah
Penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada ;
1.

Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM & H, MSC (CTM), Sp.A (K), selaku
Rektor Universitas Sumatera Utara atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan
kepada peneliti untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

2.

Bapak Pof. Dr. Runtung, SH, MHum, Selaku Dekan Fakultas Hukum Sumatera
atas kesempatan yang diberikan kepada Penulis untuk dapat menjadi mahasiswa
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Univeritas Sumatera
Utara.

3.

Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, M.S, CN, sebagai Ketua Program Studi
Magister Kenotariatan dan selaku Pembimbing Pertama yang telah memberikan

perhatian dengan penuh ketelitian, mendorong serta membekali Penulis dengan
nasihat dan ilmu yang bermanfaat dalam penyelesaian studi.

iii

Universitas Sumatera Utara

4.

Bapak Notaris Syafnil Gani SH, MHum, yang telah membimbing dan membina
Penulis dengan penuh ketelitian dan perhatian pada Penulis dalam menyelesaikan
studi.

5.

Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, MKn, yang telah membimbing dan memberikan
arahan, ilmu pengetahuan dengan penuh kasih sayang dan perhatian pada penulis
dalam menyelesaikan studi.

6.

Ibu Dr, T, Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program
Studi Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan sekaligus
yang

pada kesempatan ini dipercayakan menjadi dosen penguji terimakasih

untuk kritikan dan nasehat ilmu yang membekali penulis dalam penulisan yang
lebih baik.
7.

Bapak Notaris Syahril Sofyan, SH, MKn, selaku dosen penguji untuk bimbingan,
nasehat dan saran yang diberikan kepada Penulis bagi perbaikan penulisan.

8.

Terimakasih yang tak terhingga kepada kedua orang tua Alm. Moen Hendro dan
Ibunda Hj. Nurchalida yang telah bersusah payah melahirkan, membesarkan
dengan penuh kasih sayang dan pengorbanan dalam memberikan dukungan moril
serta do’a restunya kepada Ananda sehingga Ananda dapat melanjutkan dan
menyelesaikan pendidikan Strata Dua (S-2) Program Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

9.

Suami dan Anak – anak ku tercinta atas pengertian dan do’a serta dukungannya.

iv

Universitas Sumatera Utara

10. Seluruh teman-teman Mahasiswa Reguler Program studi Magister Kenotariatan
yang telah turut mendukung dan memberikan semangat penulis serta
kekompakkan nya .
11. Bapak S. Siagian SE selaku Kepala Cabang PERUM Gabion Belawan, Bapak
Edison, Bapak Osta Sitompul, Mbak Tati dan seluruh Staf PERUM PPS Belawan
yang telah membantu Penulis dalam memberikan data untuk kelengkapan
penulisan tesis.
12. Seluruh staf Biro Magister Kenotariatan yang telah membantu Penulis dalam
pengurusan administrasi penyelesaian tesis ini.
Kepada semua pihak yang telah memberikan dukungan dan bantuan sehingga
penulis dapat menyelesaikan perkuliahan dan penulisan tesis ini, penulis menyadari
tesis ini jauh dari sempurna.
Akhir kata penulis berharap semoga tesis ini dapat bermanfaat bagi kita
semua. Amin.

Medan,
Penulis,

Agustus 2011

IIN INDRIANY

v

Universitas Sumatera Utara

RIWAYAT HIDUP

I. IDENTITAS PRIBADI
Nama

: IIN INDRIANY

Tempat/Tgl Lahir

: Medan, 30 Maret 1970

Status

: Kawin

Agama

: Islam

Alamat

: Jl. Darussalam Gg. Turi II No. 7 Medan

II. KELUARGA
Nama Suami

: Zulham Siregar,SE

Nama Anak Kandung

: 1. Ajeng Clarasaty
2. Mhd.Fauzan Azmy
3. Mhd.Raza Luthfan

III. PENDIDIKAN
1. SD Inpres No. 066057

: Tamat Tahun 1983

2. SMPN XV

: Tamat Tahun 1986

3. SMAN X

: Tamat Tahun 1989

4. S-1 Fakultas Hukum UISU

: Tamat Tahun 1993

5. S-2 MKn FH – USU

: Tamat Tahun 2011

vi

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ......................................................................................................

i

ABSTRACT .....................................................................................................

ii

KATA PENGANTAR....................................................................................

iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP .....................................................................

vi

DAFTAR ISI...................................................................................................

vii

DAFTAR TABEL ..........................................................................................

x

BAB I

PENDAHULUAN ........................................................................

1

A. Latar Belakang ..........................................................................

1

B. Perumusan Masalah...................................................................

9

C. Tujuan Penelitian.......................................................................

10

D. Manfaat Penelitian.....................................................................

10

E. Keaslian Penelitian ....................................................................

11

F. Kerangka Teori dan Konsepsi....................................................

13

1. Kerangka Teori..................................................................

13

2. Konsepsi ............................................................................

23

G. Metode Penelitian .......................................................................

26

1. Sifat Penelitian ..................................................................

26

2. Lokasi Penelitian................................................................

27

3. Alat Pengumpulan Data .....................................................

27

4. Analisis Data ......................................................................

27

PENGATURAN YANG
MENDASARI HAK PERUM
PRASARANA MENGELOLA
LAHAN TANAH
PERIKANAN GABION BELAWAN .......................................

29

A. Sejarah Hak Pengelolaan (HPL) Atas Pelabuhan Belawan .....

29

B. Landasan Hukum Operasional (Eksternal)Perusahaan Umum
(PERUM) sebagai Pemegang Hak Pengelolaan ( HPL) Atas
Lahan Tanah di Gabion Belawan…….……..........................

35

BAB II

vii

Universitas Sumatera Utara

BAB III

BAB IV

C. Kewenangan PERUM Prasarana Perikanan Samudera
Cabang Belawan atas Penyewaan Lahan Tanah dengan
Pihak Penyewa .........................................................................

38

PELAKSANAAN HAK DAN KEWAJIBAN DARI ISI
PERJANJIAN PENYEWAAN
LAHAN
TANAH
GABION BELAWAN ANTARA PERUM PRASARANA
PERIKANAN DENGAN PIHAK PENYEWA........................

46

A. Tata Cara dan Ketentuan Penyewaan Lahan Tanah Oleh
PERUM Prasarana Perikanan Samudra Cabang Belawan
dengan Pihak Penyewa ............................................................

46

1. Beberapa hal tentang Hukum Perjanjian pada umumnya....

46

2. Syarat - syarat Pemohon atas Pemanfaatan Lahan
Tanah Gabion Belawan ......................................................

58

3. Tata Cara Pemberian dan
Perolehan / Pemanfaatan
Lahan Tanah Gabion Belawan.............................................

66

4. Ketentuan Pembebanan Tarif Penyewaan Lahan Tanah
Gabion Belawan...................................................................

69

B. Hak dan Kewajiban yang Timbul Atas Isi Perjanjian
Penyewaan Lahan Tanah Gabion Belawan Antara Perum
Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan
Pihak
Penyewa ...................................................................................

75

1. Hak dan Kewajiban Dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Pada Umumnya....................................................................

75

2. Hak dan Kewajiban Perorangan dan Badan Hukum
Dengan PERUM
Berdasarkan Perjanjian Sewa
Menyewa
Lahan Tanah Gabion Belawan dikaitkan
dengan Ketentuan KEPMEN Nomor 32 Tahun 2001 .........

81

BERAKHIRNYA PERJANJIAN SEWA LAHAN TANAH
DAN
SANKSI
YANG
DIBERIKAN
ATAS
PELANGGARAN ISI PERJANJIAN LAHAN TANAH
ANTARA PERUM PRASARANA PERIKANAN DENGAN
PIHAK PENYEWA ................................................................

86

A. Berakhirnya Perjanjian Sewa-Menyewa pada Umumnya ........

86

B. Berakhirnya Perjanjian Penyewaan/Pemanfaatan LahanTanah
dan Akibat Pelanggaran Isi Perjanjian Penyewaan Lahan
Tanah .......................................................................................

88

viii

Universitas Sumatera Utara

C. Sanksi atas Pelanggaran Isi Perjanjian .....................................

93

KESIMPULAN DAN SARAN ..................................................

102

A. Kesimpulan ..............................................................................

102

B. Saran .........................................................................................

103

DAFTAR PUSTAKA .....................................................................................

105

BAB V

LAMPIRAN

ix

Universitas Sumatera Utara

DAFTAR TABEL

Halaman

TABEL 1

Ketentuan Tarif Untuk Wilayah Sumatera

Utara /

71

Utara /

72

Belawan

TABEL 2

Ketentuan Tarif Untuk Wilayah Sumatera

Belawan Tentang Tarif Khusus & Tanah HPL

TABEL 3

Ketentuan Tarif Untuk Wilayah Sumatera

Utara /

73

Belawan Tentang Sewa dan Administrasi

x

Universitas Sumatera Utara

ABSTRAK

PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan sebagai pemegang Hak
Pengelolaan atas pemanfaatan lahan tanah di Pelabuhan Perikanan Gabion Belawan
untuk usaha – usaha dan jasa perikanan oleh penyewa dengan membuat perjanjian
sewa tanah dalam bentuk Perjanjian Baku dengan format perjanjian yang dibuat
sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan. Perjanjian sewa tanah
terbagi atas sewa jangka pendek yaitu dengan pembayaran sekali setahun (baik masa
sewa 1 tahun,20 tahun dan 30 tahun) dan sewa jangka panjang untuk masa sewa 5
tahun sampai 20 tahun dengan pembayaran sekaligus, dan dapat diperpanjang dengan
persetujuan pihak PERUM.Bentuk Perjanjian sewa tanah yang sudah bersertifikat (
Sertifikat Hak Guna Bangunan dibuat dengan Akta Notaris ) sedangkan terhadap
sewa tanah yang belum bersertifikat dibuat dengan perjanjian dibawah tangan.
Metode penelitian yang dilakukan bersifat Deskriptif Analistis dengan
pendekatan Yuridis Normatif , data yang dikumpul tersebut dianalisa kemudian
dideskripsikan sesuai dengan apa yang dilaksanakan oleh PERUM Prasarana
Perikanan Cabang Belawan berdasarkan pada peraturan Perundang – undangan yang
ada lalu ditarik kesimpulannya dengan menggunakan metode deduktif dengan
didukung narasumber yang ditentukan yaitu Kepala Cabang Belawan dan staf /
pegawai PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa pengaturan yang mendasari hak
PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan mengelola lahan tanah di wilayah
Gabion Belawan adalah didasarkan pada Peraturan Pemerintah nomor 23 tahun 2000
dan Keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan nomor 32 tahun 2001 dan nomor 41
tahun 2007. Pelaksanaan hak dan kewajiban dari isi perjanjian antara PERUM
Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan dengan penyewa didasarkan pada
Keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan nomor 32 tahun 2001 dan juga
didasarkan pada isi perjanjian yang dibuat sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan
Samudera Cabang Belawan.Berakhirnya perjanjian sewa tanah tersebut karena
berakhirnya masa sewa dan batal karena aturan hukum.Meskipun isi perjanjian tetap
memuat aturan yang memihak PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan namun
dengan fungsinya sebagai Badan Usaha Milik Negara yang mengemban tugas sebagai
Publik service tetaplah mengupayakan kemudahan dan pelayanan kepada masyarakat
khusus nya penyewa sehingga bila timbul pelanggaran diupayakan dengan jalan
damai dengan musyawarah dan mufakat,meskipun dalam klausula perjanjian upaya
pengadilan tetap dicantumkan, namun pelanggaran masih dalam tahap denda dan
teguran .Oleh karena itu perlu dilanjutkan perjanjian ini sehingga bisa menghidupkan
roda perekonomian diatas tanah HPL PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan
demi perkembangan usaha perikanan khususnya di Gabion Belawan.
Kata kunci : Perjanjian sewa tanah ; PERUM Prasarana Perikanan, Penyewa

i

Universitas Sumatera Utara

ABSTRACT

Belawan Branch office of Fishery Infrastructure Public Corporation
(PERUM) which is entitled to the supervision of the land at Gabion fishing harbor,
Belawan, for fishery business and services has made a contract with the land tenants
in the form of a standard contract with the contract format made unilaterally by the
company. The hire-land contract consisted of short-term rent for five-year term rent
(one year, 20 year, and 30 years) for annual payment and long-term rent for five-year
term rent up to 20 year-term rent with the payment in cash all at once, but can be
prolonged with the consent of the company. Some of the rents have been certified
(Building Rights with Notarial Instrument) and some of them have not been certified.
The method of the research was descriptive analytic with judicial normative
approach. The data were analyzed and described, in accordance with what had been
implemented by the company and were based on the legal provisions. The
conclusions were drawn by using deductive method and supported by the viewpoints
of the source persons, namely, the Head of Belawan Branch Office and its
staffs/employees.
The result of the research showed that the regulations which regulated the
rights of Belawan Branch Office of Fishery Infrastructure Public Corporation to
supervise the land at the Gabion harbor, Belawan, was based on the Government
Regulation No. 23/2000 and the decrees of the Minister of Marine and Fishery No.
32/2001 and No. 41/2007. The implementation of the Right and Obligation according
to the agreement between the company and the tenants was based on the decree of the
Minister of Marine and Fishery No. 32/2001 and was also based on the agreement
made unilaterally by the company. The termination of the contract was due to the
termination of rent time limit and was void by law. Even though the content of the
contract tends to give the benefit to the company, since it functions as a State-owned
Enterprise which automatically functions as a public service, it should give the
facilities and services to the public, especially to the tenants so that if there is a
dispute, it should be arbitrated peacefully and with mutual agreement. Even though
the case can be brought to the Court as it is included in the clause of the contract, the
violation is merely about fine and warning. Therefore, the contract system should be
carried out so that it can activate the economic condition on the land supervised by
Belawan Branch Office of Fishery Infrastructure Public Corporation in order to
develop fishery business at Gabion, Belawan.

Keywords: Hire-Land Contract, Fishery Public Corporation, Tenants

ii

Universitas Sumatera Utara

1

BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Tanah merupakan suatu faktor yang sangat penting dalam aspek kehidupan
manusia dan ketentuan dasar mengenai tanah di Indonesia telah tercantum didalam
Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Undang – Undang
Pokok Agraria yang disingkat dengan UUPA, dan dalam Pasal 1 ayat (1)
menyebutkan : Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh
rakyat Indonesia, yang bersatu sebagai bangsa Indonesia.1 Dalam ruang lingkup
agraria, tanah merupakan bagian dari bumi, yang disebut permukaan bumi.2
Untuk mewujudkan masyarakat adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan
UUD 1945 tanah juga merupakan satu modal utama baik sebagai wadah pelaksanaan
pembangunan maupun sebagai faktor produksi untuk menghasilkan komoditi
perdagangan yang sangat diperlukan untuk meningkatkan pendapatan Nasional.
Dalam Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat Republik Indonesia Nomor
II/MPR/1993 tentang Garis – Garis Besar Haluan Negara yang antara lain amanatnya:
Penataan dan penguasaan tanah oleh Negara diarahkan agar pemanfaatannya dapat
mewujudkan keadilan sosial bagi seluruh rakyat Indonesia, sebagaimana Pasal 33
ayat (3) UUD 1945 berbunyi ; Bumi, Air dan kekayaan alam yang terkandung
___________________
1

Undang –undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960
Urip Santoso, Hukum Agraria Dan Hak –Hak Atas Tanah,Kencana Prenada Media Group,
Jakarta,2005,hal.10
2

Universitas Sumatera Utara

2

didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya
kemakmuran rakyat.“…Atas dasar Ketentuan dalam Pasal 33 ayat (3) UndangUndang Dasar dan hal-hal sebagaimana yang dimaksud dalam pasal (1) UUPA, bumi,
air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada
tingkat tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.3
Hak menguasai dari Negara atas tanah bersumber pada hak bangsa Indonesia
atas tanah, yang hakekatnya merupakan penugasan pelaksanaan tugas
kewenangan bangsa yang mengandung unsur hukum publik. Tugas mengelola
seluruh tanah bersama tidak mungkin dilaksanakan sendiri oleh seluruh bangsa
Indonesia dalam penyelenggaraannya, bangsa Indonesia sebagai pemegang hak
dan pengemban amanat tersebut, pada tingkat tertinggi dikuasakan kepada
Negara Republik Indonesia sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat (Pasal
2 ayat (1) UUPA).4
Maknanya, kewenangan Negara sebagai pemegang kekuasaan tertinggi untuk
mengatur peruntukkan dan penyelenggaraan penggunaan seluruh hak atas tanah,
dalam pengertian bukan pemilik.Pengaturannya ditujukan demi kemakmuran seluruh
rakyat, Penyelenggaraannya diserahkan kepada lembaga tertentu. Pendelegasian
wewenang pelaksanaan Hak menguasai Negara ini disebutkan dalam peraturan yang
ada sebagai Hak Pengelolaan.5 Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara
yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.6
Sehubungan dengan penelitian tesis ini, dalam hal pelimpahan sebagian
kewenangan Negara untuk mengatur peruntukkan dan penggunaan tanah diwilayah
3

A.P.Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA,Mandar Maju
Urip Santoso,Op.Cit,hal.77
5
Marihot Pahala, Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan –Teori Dan Praktek,
PT.Gaja Grafindo Persada,Jakarta,2003.hal .153
6
Tampil Anshari Siregar , Pendaftaran Tanah Kepastian Hak, Multi Grafika,Medan,2007.hal
4

.60

Universitas Sumatera Utara

3

perikanan Gabion Belawan yang diberikan kepada Perusahaan Umum (PERUM)
sebagai Badan Usaha Milik Negara yang diberi tugas dan wewenang untuk
menyelenggarakan usaha-usaha pelayanan dan pemanfaatan tanah bagi pengguna
jasa pelabuhan dan usaha – usaha lain yang berkaitan dengan perikanan.
Perikanan sebagaimana dijelaskan dalam Undang-Undang Nomor 9 Tahun
1985 tentang perikanan adalah semua kegiatan yang berkaitan erat dengan
pengelolaan maupun pemanfaatan sumber daya ikan.7 Karenanya usaha perikanan
akan menempatkan ‘motivasi ekonomi’ sebagai panglima dalam pelaksanaan
ekonomi dibidang perikanan.
Tentunya usaha perikanan diminati oleh pihak-pihak yang menginginkan
tercapainya usaha ataupun perdagangan yang dapat dilakukan didaerah perikanan
khusus untuk wilayah pelabuhan perikanan Sumatera Utara ditempatkan di Gabion
Belawan, dengan hak pengelolaan yang diberikan kepada PERUM Prasarana
Perikanan cabang Belawan dengan memberikan lahan tanah yang diinginkan bagi
tercapainya usaha dan jasa dibidang perikanan yang merupakan sumber komoditi
penghasil income/pemasukan bagi Negara dibidang perikanan dan merupakan
lapangan usaha yang

disediakan pemerintah oleh Pemerintah dalam bentuk lahan

tanah atas wilayah perikanan di daerah Gabion Belawan dengan tugasnya sebagai
pelaksana sebagian kekuasaan Negara, PERUM diberi wewenang sebagai pelaksana
kewenangan Negara tersebut, dalam bentuk pemberian pemanfaatan lahan tanah

7

Djoko Tribawono, Hukum Perikanan Indonesia,Citra Aditya Bakti,Bandung, 2002, hal.1

Universitas Sumatera Utara

4

yang bersifat Publik Service dengan tujuan menumbuh kembangkan kegiatan
ekonomi perikanan khususnya di wilayah Gabion Belawan Sumatera Utara.
Pemanfaatan lahan tanah itu diberikan kepada penyewa dalam bentuk
perjanjian tertulis berupa perjanjian sewa – menyewa lahan tanah perikanan Gabion
Belawan oleh PERUM Prasarana Perikanan Samudera Cabang Belawan dan pihak
penyewa yang bentuk perjanjian tertulis dimaksud adalah bentuk perjanjian baku,
yaitu yang telah ditentukan sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan Samudera
atas isi perjanjian sewa lahan tanah dengan format baku yang telah disiapkan khusus
dari Jakarta dengan aturan tertentu yang memuat luas tanah yang disewa dan syaratsyarat yang harus dipenuhi pada waktu pengajuan permohonan sewa, jumlah yang
harus dibayar dan masa sewa yang diinginkan dalam format yang telah tersedia.
Sebagaimana diketahui perjanjian baku yang difahami adalah dalam bentuk
perjanjian sewa-menyewa yang timbul antara pihak PERUM Prasarana Perikanan
Cabang Belawan dengan pihak penyewa yaitu Perorangan (Nelayan dan pengusaha)
dan Badan Hukum ,yang bentuknya sebagaimana bentuk perjanjian pada umumnya
yang diinginkan oleh Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang tidak terlepas dari
ketentuan Pasal 1233 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, bahwa eksistensi
perjanjian lahir karena persetujuan (overeenkomst) dan juga karena Undang-Undang.
Ketentuan tersebut dipertegas lagi dengan

ketentuan Pasal 1313 Kitab Undang-

Undang Hukum Perdata yang menyatakan bahwa “Suatu perjanjian adalah suatu

Universitas Sumatera Utara

5

perbuatan dimana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang lain
atau lebih” dengan demikian jelaslah bahwa perjanjian melahirkan perikatan 8
Memahami pengertian Perjanjian atau verbintenis secara umum mengandung
arti: suatu hubungan hukum kekayaan / harta benda antara dua orang atau lebih, yang
memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus
memberikan kewajiban pada pihak lain untuk menunaikan prestasi.
Hubungan hukum antara pihak yang satu dengan yang lain tidak bisa timbul
dengan sendirinya.Hubungan hukum itu tercipta oleh karena adanya “tindakan
hukum” / rechts handeling.Tindakan / perbuatan hukum yang dilakukan oleh
pihak – pihaklah yang menimbulkan hubungan hukum perjanjian , sehingga
terhadap satu pihak diberi hak oleh pihak yang lain untuk memperoleh prestasi.
Sedangkan pihak yang lain itupun menyediakan diri dibebani dengan
“kewajiban” untuk menunaikan prestasi.9
Perjanjian yang terjadi antara pihak penyewa lahan tanah Gabion Belawan,
yang mengikatkan dirinya dengan isi perjanjian yang telah ditetapkan PERUM
Prasarana Perikanan Cabang Belawan, menimbulkan

hubungan hukum diantara

keduanya, dalam bentuk perjanjian sewa-menyewa .
Sewa menyewa atau huur en verhuur adalah persetujuan antara pihak yang
meyewakan dengan pihak penyewa.10 Dari pengertian tersebut mengandung arti
bahwa perjanjian sewa lahan tanah antara PERUM dengan penyewa merupakan :
1. Suatu persetujuan antara pihak yang menyewakan dalam hal ini pemilik lahan
tanah yaitu PERUM kepada pihak penyewa

8

Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Seri Hukum Perikatan – perikatan yang lahir dari
perjanjian, Raja Grafindo Perkasa, Jakarta, 2003. hal. 20
9
M.Yahya Harahap, Segi-segi hukum perjanjian, Alumni, Bandung, 1986, hal.7
10
Abdul kadir, Hukum perjanjian , Alumni ,Bandung , 2006. hal. 220

Universitas Sumatera Utara

6

2. Pihak yang menyewa menyerahkan sesuatu barang (dalam hal ini adalah lahan
tanah ) kepada penyewa untuk dinikmati sepenuhnya (volledige genot).
3. Penikmatan berlangsung untuk suatu jangka waktu tertentu dengan pembayaran
sejumlah harga sewa yang tertentu pula.
Pengertian sewa menyewa dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata pada
Pasal 1548 adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan
dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan, dari sesuatu
barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh
pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.
Sewa-menyewa merupakan persetujuan konsensual yang bebas bentuknya,
sesuai dengan kesepakatan yang diinginkan atau yang diperjanjikan, secara lisan
maupun tulisan, yang objek nya meliputi segala jenis benda bergerak maupun tidak
bergerak, berwujud dan tidak berwujud, jadi objek sewa-menyewa adalah yang dapat
dipersewakan, dengan harga sewa yang sesuai dengan kesepakatan berdasarkan
kebiasaan dan kepatutan. Pada Sewa-Menyewa, barang yang menjadi objek sewamenyewa tadi bukan untuk dimiliki. Tapi hanya untuk dinikmati.11 Atas dasar
penikmatan inilah memungkinkan terjadinya persetujuan sewa-menyewa, artinya
untuk penggunaan penikmatan yang diberikan kepada si penyewa, sipenyewa tersebut
harus menyerahkan kontraprestasi berupa sejumlah pembayaran tertentu (uang sewa)
penikmatan sebagai salah satu unsur yang ditekankan pada pasal 1548 KUH Perdata,
sebagai apa yang disebut haknya penyewa, sedangkan pembayaran merupakan wujud
11

M.Yahya Harahap, Op.Cit, hal. 222

Universitas Sumatera Utara

7

dari prestasi/ kewajiban yang harus dipenuhi oleh penyewa atas penikmatan yang
diterimanya yang telah diberikan oleh pemilik barang/yang menyewakan,
pembayaran yang dilakukan si penyewa merupakan hak dari pemberi sewa bagi
pembayaran atas kewajibannya menyerahkan barang untuk dinikmati oleh penyewa.
Perjanjian sewa-menyewa yang terjadi atas lahan tanah di perairan Gabion
Belawan antara PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak
penyewa, tidak berbeda dengan bentuk perjanjian sewa-menyewa yang diinginkan
oleh KUH Perdata sebagaimana yang disebutkan dalam pasal 1548 yaitu bentuk
perjanjian yang terbentuk atas hubungan hukum yang tertuang dalam perjanjian
sewa-menyewa yang disepakati kedua belah pihak yang menimbulkan adanya hak
dan kewajiban diantara keduanya, dalam bentuk perjanjian baku dimaksudkan
sebagai hukum yang mengatur tentang perjanjian penyewaan lahan tanah secara
tertulis.
Usaha perikanan di Perairan Gabion Belawan sangatlah berpotensi bagi
pengembangan perekonomian dibidang perikanan, tidaklah heran banyak pihak yang
menginginkan melakukan kegiatan usaha didaerah perikanan Gabion Belawan,
namun pemanfaatan lahan tanah di Perairan Gabion Belawan yang ditawarkan oleh
pemerintah dengan tujuan public service dengan bentuk penyewaan lahan tanah
membutuhkan pengaturan yang jelas dan tegas, dan diharapkan tidak bertentangan
dengan peraturan Perundang-undangan yang berlaku dan juga tidak melanggar
kebiasaan dan kepatutan didalam masyarakat.

Universitas Sumatera Utara

8

Ketentuan pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, tentang syarat
sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat :
a. Sepakat mereka yang mengikatkan diri
b. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
c. Suatu hal tertentu
d. Sebab yang halal
Sepakat yang dimaksud sebagai salah satu syarat perjanjian adalah sepakat
mereka yang mengikatkan diri dalam isi perjanjian yang disetujui yang dikenal
sebagai azas konsensualitas. Arti azas konsensualitas ialah pada dasarnya perjanjian
dan perikatan yang timbul karenanya itu sudah dilahirkan sejak detik tercapainya
kesepakatan.12 Memperhatikan bentuk perjanjian sewa lahan tanah merupakan bentuk
hubungan hukum yang menjadi isi dari perjanjian yang terjadi antara PERUM disatu
pihak dan penyewa dipihak lain nya, dalam perjanjian baku terpenuhinya unsur
sepakat, ketika detik ditanda-tangani nya perjanjian penyewaan lahan tanah yang
disepakati oleh pihak penyewa diatas lahan tanah hak pengelolaan PERUM dalam
format perjanjian yang telah disiapkan PERUM sesuai isi permohonan yang
diinginkan pihak penyewa.
Dengan memperhatikan bentuk perjanjian penyewaan lahan tanah di
perikanan Gabion Belawan yang merupakan hak pengelolaan PERUM yang
sejatinya adalah milik Negara yang sewaktu-waktu dapat dikembalikan kepada fungsi
tanah yang berfungsi sosial atau dipakai guna keperluan Negara memerlukan
12

Subekti, Hukum Perjanjian, PT.Intermasa, Jakarta, 1984, hal. 15

Universitas Sumatera Utara

9

kepastian sahnya perjanjian itu dan mengikat bagi para pihak, sehingga perjanjian
tersebut menjamin kepastian hukum dan tidak merugikan kepentingan para pihak.
PERUM Prasaran Perikanan Cabang Belawan selaku pihak yang memperoleh
hak untuk melakukan pengelolaan atas lahan tanah di perairan perikanan Gabion
Belawan tidak serta merta membuat aturan tertentu dan bersifat sepihak atas isi dari
perjanjian begitupula tentang uang sewa yang dibebankan serta biaya lainnya tanpa
adanya ketentuan atau pengaturan khusus yang dikeluarkan oleh Pemerintah Pusat
dalam hal ini tentunya Menteri Kelautan dan Perikanan, sehingga tujuan pemerintah
sebagai Publik Service yaitu melayani kebutuhan akan pengembangan perekonomian
khususnya diwilayah perairan Gabion Belawan dengan hubungan hukum dalam
bentuk perjanjian tertulis antara PERUM dan pihak penyewa, lazimnya suatu
perjanjian adalah timbal balik, artinya suatu pihak yang memperoleh hak-hak dari
perjanjian itu, juga menerima kewajiban-kewajiban yang merupakan kebalikannya
dari hak-hak yang diterimanya, berdasarkan hal tersebut menjadi dasar pemilihan
penelitian tesis ini yaitu “ANALISIS TENTANG PERJANJIAN PENYEWAAN
LAHAN TANAH OLEH PERUM PRASARANA PERIKANAN CABANG
BELAWAN DENGAN PIHAK PENYEWA”.
B. Perumusan Permasalahan
Adapun perumusan permasalahan dalam tesis ini adalah :
1. Bagaimanakah pengaturan yang menjadi dasar hak bagi PERUM Prasarana
Perikanan Cabang Belawan untuk mengelola tanah-tanah di Gabion Belawan
dalam perjanjian penyewaan lahan tanah dengan pihak penyewa ?

Universitas Sumatera Utara

10

2. Bagaimanakah pelaksanaan Hak dan Kewajiban dari isi perjanjian yang
disepakati antara Perum Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak
penyewa dalam perjanjian penyewaan lahan tanah di Gabion Belawan?
3. Bagaimanakah berakhirnya perjanjian sewa lahan tanah dan sanksi apakah
yang diberikan atas pelanggaran isi perjanjian penyewaan lahan tanah antara
PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dan Pihak penyewa?
C. Tujuan Penelitian
Adapun tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut :
1. Mengetahui bagaimana pengaturan dan kebijaksanaan yang telah dikeluarkan
oleh pemerintah yang memberikan kewenangan bagi PERUM Prasarana
Perikanan Cabang Belawan selaku instansi yang diberi hak pengelolaan oleh
pemerintah untuk melaksanakan hak pengelolaan atas tanah di Gabion
Belawan.
2. Mengetahui apa saja yang menjadi hak dan kewajiban PERUM Prasarana
Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa berdasarkan isi perjanjian
sewa lahan tanah yang disepakati.
3. Mengetahui berakhirnya perjanjian sewa lahan tanah dan sanksi yang
diberikan atas pelanggaran isi perjanjian penyewaan lahan tanah antara
PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa.
D. Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat memiliki manfaat, baik secara praktis maupun
teoritis, yaitu :

Universitas Sumatera Utara

11

1. Secara praktis, penelitian ini diharapkan dapat berguna bagi seluruh
masyarakat yang ingin mengembangkan usaha dan jasa dibidang perikanan di
wilayah pelabuhan perikanan Gabion Belawan, guna memberikan masukan
atas kebijaksanan Pemerintah yang dikeluarkan bagi pengembangan usaha
dan jasa di wilayah pelabuhan perikanan Gabion Belawan akan pengetahuan
tentang tatacara dan manfaat dari penyewaan lahan tanah di Gabion Belawan.
2. Secara Teoritis, Penelitian ini daharapkan dapat menjadi bahan rujukan untuk
penelitian lebih lanjut dalam upaya penemuan kebijaksanaan pemeritah
sebagai pemegang hak tertinggi rakyat untuk menguasai hak atas tanah
Negara dan pemanfaatannya bagi sebesar-besarnya kemakmuran rakyat
sebagaimana yang diatur Pasal 33 Undang-Undang Dasar 1945 dan Pasal 2
Undang-Undang Pokok Agraria nomor 5 Tahun 1960, serta bagi masyarakat
nelayan / pengusaha dalam posisinya meningkatkan peranan ekonomi di
Negara ini memahami landasan pemerintah mengeluarkan kebijakannya yang
kesemuanya demi kemakmuran yang merata bagi seluruh rakyat Indonesia.
E. Keaslian Penulisan
Dari hasil Penelusuran ke perpustakaan yang ada dilingkungan Pascasarjana
Universitas Sumatera Utara, belum ada Tesis yang membahas tentang perjanjian
penyewaan lahan tanah perikanan Gabion Belawan oleh PERUM Prasarana
Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa.Pernah ada penelitian terkait
dengan perikanan, Hak Pengelolaan dan Perjanjian Sewa-menyewa oleh :

Universitas Sumatera Utara

12

1. Vera Novianti,Nim : 017005038, Mahasiswa Magister Humaniora Program Studi
Ilmu Hukum Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara, Tahun 2004 dengan judul
“Fungsionalisasi Hukum Pidana Dalam Tindak Pidana Perikanan (kasus
pencurian ikan diwilayah perairan Sumatera Utara)” Dengan permasalahan :
a. Bagaimanakah fungsionalisasi Hukum Pidana dalam tindak Pidana Perikanan
diwilayah perairan Pantai Timur Sumatera Utara?
b. Faktor-faktor apa yang menghambat berfungsinya hukum pidana dalam tindak
pidana perikanan?
c. Upaya-upaya apa yang dapat dilakukan untuk mengatasi hambatan tersebut?
2. Oloan Pasaribu, Nim : 057011069, Mahasiswa Magister Kenotariatan Pasca
Sarjana Universitas Sumatera Utara, Tahun 2007, judul : ”Problematika
Pemberian Hak-hak Atas Tanah Kepada Pihak Ketiga Diatas HPL PT. (Persero)
KIM. Dengan permasalahan :
a. Bagaimanakah kewenangan yang dimiliki oleh PT. (Persero) Kawasan
Industri Medan sebagai Pemegang Hak Pengelolaan ?
b. Bagaimanakah Prosedur dan persyaratan bagi pihak ketiga untuk dapat
memperoleh hak-hak atas tanah yang berasal dari bagian Hak Pengelolaan ?
c. Bagaimanakah bentuk permasalahan yang ditemui dalam pemberian hak-hak
atas tanah kepada pihak ketiga diatas tanah Hak Pengelolaan PT. (Persero)
KIM dan upaya apakah yang telah dilakukan untuk mengatasinya ?
3. Ayu

Trisna Dewi,

Nim:037011010,

Mahasiswa

Magister

Kenotariatan,

Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, Tahun 2006, dengan judul : “ Kajian

Universitas Sumatera Utara

13

Hukum Perdata Kedudukan Pihak-pihak Dalam Perjanjian Sewa-Menyewa Tanah
Milik PT. Kereta Api (Persero) Di kota Medan” ?
Dengan Permasalahan :
a. Bagaimana tata cara dan proses terjadinya perjanjian sewa – menyewa tanah yang
dilakukan PT.Kereta Api (Persero) dengan penyewa di kota Medan?
b. Bagaimanakah bentuk dan isi perjanjian sewa-menyewa tanah ?
c. Bagaimanakah kedudukan para pihak dilihat dari bentuk dan isi perjanjian sewamenyewa tanah yang dilakukan PT. Kereta Api (Persero) dengan penyewa?
d. Tindakan apakah yang dilakukan oleh PT. Kereta Api (Persero) dalam hal adanya
penguasaan tanah asset PT.Kereta Api (Persero) oleh pihak lain dan bangunan liar
tanpa diikat perjanjian sewa-menyewa?
Namun jika dihadapkan penelitian yang telah dilakukan tersebut maka
berbeda materi dan pembahasan yang dilakukan.Oleh karena itu, penelitian ini adalah
asli dan dapat dipertanggung jawabkan.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Teori adalah merupakan suatu prinsip atau ajaran pokok yang dianut untuk
mengambil suatu tindakan atau memecahkan suatu masalah. Landasan teori
merupakan ciri penting bagi penelitian ilmiah untuk mendapatkan data. Teori
merupakan alur penalaran atau logika (flow of reasoning/logic), terdiri dari
seperangkat konsep atau variable, definisi dan proposisi yang disusun secara

Universitas Sumatera Utara

14

sistematis.13Teori adalah seperangkat gagasan yang berkembang disamping mencoba
secara maksimal untuk memenuhi kriteria tertentu, meski mungkin saja hanya
memberikan kontribusi parsial bagi keseluruhan teori yang lebih umum.14
Kerangka teori adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori,
tesis

mengenai sesuatu kasus atau permasalahan (problem)yang menjadi bahan

perbandingan, pegangan teoritis.15 Teori diperlukan untuk menerangkan atau
menjelaskan gejala sepesifik atau proses tertentu terjadi.16 Karenanya suatu teori
haruslah diuji dengan menghadapkan pada fakta-fakta untuk menunjukkan
kebenarannya, sehingga teori dapat diharapkan mampu menjawab permasalahan yang
dihadapi sehingga menghasilkan kebenaran yang sesuai dengan fakta.
Penelitian tesis ini menggunakan teori Kepastian Hukum, yaitu teori yang
menjelaskan bahwa perjanjian sewa lahan tanah yang terjadi antara PERUM
Prasarana Perikanan Cabang Belawan sebagai pihak yang menyewakan lahan tanah
Gabion Belawan,

dengan

pihak

penyewa lahan tanah, haruslah memberikan

kekuatan hukum yaitu jaminan atas pelaksanaan hak dan kewajiban diantara kedua
pihak sehingga pelaksanaan perjanjian tersebut dapat dipertanggung jawabkan
dengan segala akibatnya menurut hukum. Kepastian Hukum adalah tujuan utama dari

13
14

J. Supranto, Metode Penelitian Hukum dan statistik, Rineka Cipta, Jakarta, 2003. hal. 194
H.R.Otje Salman dan Anton F Susanto, Teori Hukum, Refika Aditama,Bandung,2005, hal.

21
15

M.Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, CV. Mandar Maju, Bandung, 1994, hal. 27
J.J.JM.Wuisman,dengan penyunting M. Hisyam, Penelitian Ilmu–ilmu Sosial, jilid I,
Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia,1996, hal. 203.Dalam S.Mantayborbir, Sistem Hukum
Pengurusan Piutang, Pustaka Bangsa Press, Jakarta , 2004, hal.13
16

Universitas Sumatera Utara

15

hukum.17 Tugas kaedah-kaedah hukum adalah untuk menjamin adanya kepastian
hukum.18 Dengan adanya pemahaman kaidah-kaidah hukum tersebut, masyarakat
sungguh-sungguh menyadari bahwa kehidupan bersama akan tertib apabila terwujud
kepastian dalam hubungan antara sesama manusia, dalam pengertian teori kepastian
hukum yang oleh Roscue Pound dikatakan bahwa adanya kepastian hukum
memungkinkan adanya ‘Predictability’

19

Dengan demikian kepastian hukum

mengandung 2 (dua) pengertian, yang pertama adanya aturan yang bersifat umum
membuat individu mengetahui apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan dan kedua
berupa keamanan bagi individu dari kesewenangan pemerintah karena dengan adanya
aturan yang bersifat umum itu individu dapat mengetahui apa saja yang boleh
dibebankan atau dilakukan oleh Negara terhadap individu.
Menurut ajaran Dogmatis tujuan hukum tidak lain sekedar menjamin adanya
kepastian hukum. Fungsi teori dalam penelitian tesis ini adalah untuk memberikan
arah/petunjuk serta menjelaskan gejala yang diamati, karenanya penelitian ini
diarahkan pada ilmu hukum positif yang berlaku, yaitu tentang hukum perjanjian dan
lahirnya perjanjian yang ditetapkan dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,
dengan azas hukum kebebasan berkontrak yang menjadi dasar bagi bentuk lahirnya
perjanjian antara PERUM Prasarana Prikanan Cabang Belawan dengan pihak
penyewa yang dengan persetujuan membuat perjanjian penyewaan lahan tanah
17
J.B.Daliyo, Pengantar ilmu Hukum, Buku Panduan Mahasiswa, PT. Prennahlindo,
Jakarta, 2001, hal.120
18
Sudarsono, Pengantar Ilmu Hukum, Rineka Cipta , jakarta, 1995, hal. 49 - 50
19
Pieter Mahmud Marzuki, Pengantar Ilmu Hukum, Kencana Prenada Media Group , jakarta,
2009, hal.158

Universitas Sumatera Utara

16

tersebut telah timbul hubungan hukum yaitu adanya hak dan kewajiban yang
melahirkan aturan hukum untuk membuktikan jaminan kepastian hukum.
Van kant mengatakan bahwa hukum bertujuan menjaga kepentingan tiap-tiap
manusia supaya kepentingan-kepentingan itu tidak diganggu. Bahwa hukum
mempunyai tugas untuk menjamin adanya kepastian hukum dalam masyarakat.20
Perjanjian penyewaan lahan tanah yang telah ditetapkan sepihak oleh PERUM
sebagai bentuk dari perjanjian baku dengan ketentuan khusus yang dikeluarkan oleh
Pemerintah dengan keputusan Menteri Kelautan dan perikanan mengenai luas tanah,
begitupula ketentuan tarif atas isi perjanjian antara PERUM dan pihak penyewa yang
melahirkan hukum bagi keduanya bahwa keduanya terikat untuk melaksanakan isi
dari perjanjian yang disepakati.
Pitlo mengolongkan kontrak baku sebagai perjanjian paksa (dwang contract)
yang walaupun secara teoritis yuridis kontrak baku tidak memenuhi ketentuan
Undang-Undang dan oleh beberapa ahli hukum ditolak, namun kenyataannya
kebutuhan masyarakat berjalan dalam arah yang berlawanan dengan keinginan
hukum.21
Stein mencoba memecahkan masalah ini dengan mengemukakan bahwa
kontrak baku dapat diterima sebagai perjanjian, berdasarkan fiksi adanya kemauan
dan kepercayaan (fictie van wil en vertrouwen) yang membangkitkan kepercayaan

20

CST Kansil,Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia,Balai Pustaka,Jakarta,
2002,hal. 44 - 45
21
Ahmadi miru , Hukum Kontrak dan perancangan kontrak , Raja Grafindo, Jakarta, 2010,
hal. 44

Universitas Sumatera Utara

17

bahwa para pihak mengikatkan diri pada perjanjian itu, jika debitur menerima
dokumen itu berarti ia secara sukarela setuju pada isi perjanjian tersebut.22
Berdasarkan isi perjanjian penyewaan lahan tanah di perairan Gabion
Belawan yang dibuat sepihak oleh PERUM Prasarana Perikanan Cabang Belawan
dengan format baku, di sadari pihak penyewa tentang ketentuan khusus yang memeng
wajib mereka patuhi bila menginginkan usaha perikanan dengan menyetujui
keputusan dan ketentuan yang telah ditetapkan meskipun seluruh ketentuannya
merupakan kemauan sepihak PERUM dari kesediaan pihak penyewa dalam pengisian
formulir dan penanda tangan perjanjian dibawah tangan untuk penyewa biasa (tanpa
sertifikat)

yang dilakukan dalam format yang telah baku, tanda-tangan tersebut

menunjukkan kesediaan dan kepercayaan penyewa dengan isi perjanjian.
Selain itu Aser Rutten mengatakan bahwa :
Setiap orang yang menanda tangani perjanjian bertanggung jawab pada isi dan
apa yang ditanda-tangani. Jika ada orang yang membubuhkan tanda-tangan
pada formulir perjanjian baku tanda tangan itu akan membangkitkan
kepercayaan bahwa yang bertanda tangan mengetahui dan menghendaki isi
formulir yang ditanda-tangani tidak mungkin seorang menanda-tangani apa
yang tidak diketahui isinya.23
Oleh karenanya, perjanjian yang disepakati oleh PERUM dan Pihak penyewa
telah memuat unsur-unsur perjanjian baku yang disetujui dan diakui bagi
keabsahannya, dengan adanya akta autentik dari Notaris pada saat peningkatan

22

ibid
Arie Sukanti Hutagalung dan Markus Gunawan, Kewenangan pemerintah di bidang
Pertanahan, Raja Grafindo Persada, Jakarta,2008, hal. 49
23

Universitas Sumatera Utara

18

penyewaan lahan tanah oleh penyewa menjadi penyewa yang bersertifikat dalam
bentuk Hak Guna Bangunan pada saat pendaftarannya di Badan Pertanahan Nasional.
Hukum kontrak yang menganut asas konsensualitas, menunjukkan bahwa
suatu kontrak sudah sah dan mengikat ketika tercapai kata sepakat, selama syaratsyarat sahnya kontrak sudah terpenuhi, kontrak tersebut sudah mengikat dan
mempunyai akibat hukum, sehingga mulai saat itu juga sudah timbul hak dan
kewajiban diantara para pihak dalam bentuk perjanjian antara PERUM Prasarana
Perikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa perjanjian tersebut dimulai sejak
ditanda-tanganinya perjanjian sewa tanah, didasarkan atas permohonan pihak
penyewa sesuai dengan syarat-syarat khusus yang ditetapkan oleh PERUM Prasarana
Perikanan Cabang Belawan yang dimua