93
perpanjangan yang diminta oleh pemohon dalam jangka waktu 21 dua puluh satu hari kerja. Dan paling lambat 14 empat belas hari kerja sejak dikeluarkannya surat
persetujuan perpanjangan pemanfaatan tanah dibuatkan perjanjiannya antara PERUM dan pemohon dengan Akte Notaris.
C. Sanksi Atas Pelanggaran Isi Perjanjian Yang Dilakukan
Beberapa hal tentang pelanggaran yang ditemui dalam hukum atau perjanjian sewa – menyewa pada umumnya :
1. Mempersewakan lagi Onderhuur Dalam pasal 1559 ayat 1 melarang sipenyewa untuk mempersewakan lagi
barang yang disewakan kepada pihak ketiga. Sipenyewa terikat pada larangan untuk tidak mempersewakan kepada orang lain, jika pada persewaan tadi tidak ada
persetujuan pihak yang menyewakan, sipenyewa boleh mempersewakan lagi.
87
Hal ini mengandung pengertian mempersewakan lagi barang yang disewa adalah boleh, sepanjang hal itu secara tegas diperbolehkan dan diketahui dalam
persetujuan dengan pihak yang pemberi sewa pemilik tanah atau barang yang menjadi objek sewa. Larangan mempersewakan lagi barang objek yang disewa
merupakan gejala yang normal dari aturan umum, seorang yang memperoleh hak dari orang lain atas sesuatu benda, tidak dapat memberikan barang itu kepada orang ketiga
tanpa persetujuan dari pemilik. Sejalan dengan hal itu, bila melihat konsep dari isi perjanjian antara PERUM
prasranan perikanan cabang belawan dengan pihak pemohon sewa tanah, didalam
87
M.Yahya Harahap, op.cit, hal.230
Universitas Sumatera Utara
94
salah satu pasal yang termasuk dalam isi perjanjian dengan tegas menetapkan bahwa dalam pasal tentang sanksi disebutkan : tanpa sepengetahuan dan izin secara tertulis
dari pihak PERUM maka pihak penyewa tidak diperkenankan dengan cara apapun
baik langsung maupun tidak langsung memindahtangankan sewa tanah kepada pihak lain manapun, dan didalam pasal perjanjian tersebut dijelaskan juga , apabila pihak
pemohon ingin mengalihkan hak sewa mungkin karena bangkrut atau tidak dapat menjalankan bisnisnya lagi karena meninggal dunia atau tidak ingin melanjutnya
usahanya lagi kepada pihak lain, harus mengajukan permohonan tertulis kepada PERUM Prasrana perikanan Samudera Belawan dan harus mendapat persetujuan
PERUM terlebih dahulu. Berkaitan dengan Hak Guna Bangunan HGB Pasal 35 ayat 3 UUPA
menyebutkan bahwa : Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
88
Meskipun UUPA membenarkan peralihan HGB kepada pihak lain, namun tetap saja dilakukan dengan persetujuan pemilik tanah tersebut, dengan kata lain
adanya persetujuan dari masing – masing pihak untuk mengalihkan sewa tersebut kepihak lain.
Apabila pihak penyewa melanggar perjanjian tersebut, upaya penyelesaian atas pelanggaran sanksi pemindah tanganan sewa ini maka solusi yang pertama
dilakukan teguran bila masih melanggar juga maka pihak PERUM memanggil
penyewa tersebut untuk dimusyawarahkan dan jika tidak tercapai mufakat maka
88
Undang – Undang Pokok Agraria
Universitas Sumatera Utara
95
berdasarkan ketentuan dalam isi perjanjian yang disepakati pihak PERUM dapat membatalkan perjanjian.
Berdasarkan perjanjian sewa tanah antara PERUM Prasarana Perikan Samudera Belawan dengan pihak penyewa yang sudah tidak diperpanjang sewanya
dikarenakan : meninggal dunia, pailit atau mengakhiri karena sebab lainnya. Biasanya penyewa melaporkan terlebih dahulu bila hendak mengalihkan kepada pihak lain dan
untuk sewa dalam hal pendirian bangunan tentunya menimbulkan kerugian besar seandainya harus diruntuhkan
89
Karena konsekuensi dari isi perjanjian PERUM tidak melakukan pembayaran
ganti rugi atas bangunan tersebut seandainya pemohon sudah tidak melanjutkan sewa tanah dengan pendirian bangunan diatasnya tanpa
sertifikat HGB harus dirubuhkan atau diambil alih oleh PERUM tanpa ganti rugi .
90
Ketentuan itu telah termuat didalam perjanjian, karenanya untuk menjamin hak atas tanah tersebut biasanya para penyewa meningkatkan dengan HGB. Sejalan
dengan fungsi tanah pelabuhan Gabion Belawan sebagai tanah Negara yang sewaktu – waktu dapat diambil alih, demikian pula bunyi Pasal 6 UUPA bahwa semua hak
atas tanah mempunyai fungsi sosial, tentunya penguasaan atas tanah diwilayah pelabuhan perairan Belawan mempunyai sisi yang cukup sulit
91
karena sewaktu – waktu pemerintah dapat mengambil alih lahan tanah tersebut bagi kepentingan
Negara, pihak penyewa yang belum meningkatkan hak sewanya dengan sewa
89
Hasil wawancara dengan Bapak J.Mangunsong, pengusaha kapal Nelayan pukat aceh Gabion Belawan, tanggal 5 Mei 2011
90
Hasil wawancara dengan Bapak Edison,S.H , pegawai Bagian Teknik dan tata ruang PERUM Gabion Belawan, tanggal 9 Mei 2011
91
Wawancara dengan Bapak Acai , pemilik kapal gudang Sawita, tanggal 3 Mei 2011, di Gabion Belawan
Universitas Sumatera Utara
96
sertifikat Hak Guna Bangunan, tidak memberi kepastian bagi kekuatan hak nya atas perlindungan hukum atas status hak bangunan dari tanah yang diusahakannya.
92
Pemberian jaminan kepastian hukum terhadap hak – hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya merupakan salah satu tujuan UUPA yang sudah tidak bisa ditawar
lagi, sehingga Undang-undang menginstruksikan kepada pemerintah untuk mengadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Indonesia yang bersifat
rechtskadater artinya bertujuan menjamin kepastian hukum dan kepastian haknya.
93
Tindakan pendaftaran HGB diatas sewa tanah bersertifikat merupakan perlindungan hak atas bangunannya idak sebagai bentuk jaminan perlindungan
kepastian hukum bagi pihak penyewa yang sewaktu – waktu dapat menjadi bukti
kekuatan hak atas bangunan seandainya timbul permasalahan dikemudian hari. Didalam Pasal 19 UUPA tentang pendaftaran tanah, dengan tegas telah
memerintahkan bahwa : Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-
ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah. Sesuai dengan ketentuan Undang – undang Pokok Agraria , Pemerintah telah
menginstruksikan dan memberikan legitimasi atas hak bagi pemegang hak untuk mendapatkan jaminan kepastian hukum dengan pendaftaran hak tesebut kepada
pejabat yang berwenang dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional. Selanjutnya oleh Pasal 23,32,dan 38 UUPA juga mengharuskan kepada
pemegang hak yang
bersangkutan untuk mendaftarkan tanahnya
agar memperoleh kepastian haknya. Artinya si subjek hak dijamin oleh hukum
92
Wawancara dengan Ibu Lili Chanaka, pengusaha kapal Putri Indah, tanggal 3 Mei 2011,di Gabion belawan.
93
Mhd.Yamin dan Abd.Rahim lubis, Hukum Pendaftaran Tanah ,CV.Mandar Maju , Bandung, 2008, hal.4
Universitas Sumatera Utara
97
menggunakan hak kepemilikan tanah tersebut untuk apa saja asal penggunaan hak itu sesuai peruntukkannya menurut ketentuan hukum yang berlaku.Oleh
karena itu apabila semua bidang tanah telah terdaftar dan dimanfaatkan oleh pemegang haknya, idealnya secara yuridis – teknis telah ada jaminan kepastian
hukum terhadap semua bidang yang telah terdaftar dan dampak positifnya dapat mencegah terjadinya permasalahan pertanahan khususnya yang menyangkut
penggunaan dan pemanfaatan serta mempertahankan hak termasuk kebendaan yang melekat padanya.
94
Untuk Jaminan Kepastian Hukum atas hak bangunan yang dimiliki penyewa maka untuk melakukan pendaftaran hak atas bangunan kepada Badan Pertanahan
Nasional diatas tanah hak pengelolaan HPL PERUM, terlebih dahulu penyewa mengajukan surat permohonan hak tersebut kepada Direksi PERUM Cabang Belawan
ditindaklanjuti dengan memanggil Notaris untuk membuatkan Akte bagi pemberian HGB dengan melampirkan surat
keterangan dari PERUM Prasarana Perikanan
cabang Belawan tentang izin persetujuan diadakannya peningkatan hak atas tanah dengan status HGB
dan adanya HPL diatas hak tersebut sebagai syarat pendaftarannya di BPN.
Dan untuk memberikan kemudahan bagi pemegang HGB tersebut keluarlah keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan Nomor : KEP.12MEN2003 tentang
perubahan atas keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan Nomor : KEP. 32MEN2001 tentang Pemanfaatan Tanah yang dikelola Perusahaan Umum
PERUM Prasarana Perikanan Samudera Di Pelabuhan Perikanan dengan bunyi Pasal 15 mengatakan bahwa :
95
94
ibid , hal.5
95
Kep.Men.Kelautan Dan Perikanan Nomor 12 Tahun 2003
Universitas Sumatera Utara
98
HGB dan atau Hak Pakai diatas tanah HPL dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan dengan persetujuan tertulis dari Direksi setelah mendapat
pertimabangan dari pengawas yang tentunya dengan ketentuan – ketentuan khusus yang ditetapkan, tetapi Direksi tidak bertanggung jawab atas hak dan kewajiban yang
timbul dari pembebanan hak tanggungan atas HGB dan atau Hak Pakai sebagai jaminan hutang oleh pemohon tersebut nantinya.
2. Resiko Mengenai kemungkinan musnahnya barang yang disewa, sebagai akibat suatu
kejadian yang tiba-tiba yang tidak dapat dielakkan, apabila barang yang dalam
jangka waktu masa perjanjian sewa masih berlangsung, diantaranya : a. Musnahnya seluruh barang.
Apabila yang musnah itu seluruh barang dengan sendirinya menurut hukum perjanjian sewa–menyewa gugur, kalau begitu akibat musnahnya seluruh barang yang
disewa dengan sendirinya van rechtswege menggugurkan sewa – menyewa.
96
Hal ini tidak perlu dimintakan pernyataan batal nietig verklaring, dan resiko kerugian dibagi dua antara pihak yang menyewakan dengan pihak si penyewa.
Artinya setelah musnahnya seluruh barang yang disewa , pihak yang menyewa tidak dapat menuntut pembayaran uang sewa, uang sewa dengan sendirinya gugur,
sebaliknya dengan musnahnya seluruh barang yang disewa, si penyewa tidak dapat lagi menuntut penggantian barang maupun ganti rugi.
b. Musnahnya sebagian barang
96
M.Yahya Harahap, op.cit, hal.234
Universitas Sumatera Utara
99
Apabila yang musnah hanya sebagian saja, sipenyewa dapat memilih : a. Meminta pengurangan harga sewa sebanding dengan bagian yang musnah
b. Atau menuntut pembatalan perjanjian sewa Batas penilaian kemusnahan sebagian dipegang prinsip : jika yang musnah
secara dinikmati untuk sebagian yang masih tinggal, maka kemusnahan itu sebagian saja, jika seluruhnya sudah tidak dapat diambil manfaatnyadinikmati dianggap
musnah seutuhnya. Untuk mengulang lagi, resiko adalah kewajiban untuk memikul kerugian yang
disebabkan oleh suatu peristiwa yang terjadi diluar kesalahan salah satu pihak, yang menimpa barang yang menjadi objek perjanjian .
97
Peraturan resiko didalam Pasal 1553 KUH Perdata tidak begitu jelas diterangkan, hanya dijelaskan dalam sewa – menyewa, resiko mengenai barang yang
dipersewakan dipikul oleh pemilik barang yaitu pihak yang menyewakan, pemahaman nya adalah apabila barang itu musnah karena suatu peristiwa yang terjadi
diluar kesalahan salah satu pihak, maka perjanjian sewa–menyewa itu gugur demi hukum, masing – masing pihak tidak dapat menuntut suatu apapun dari pihak
lawannya, hal mana berarti bahwa kerugian akibat musnahnya barang yang dipersewakan dipikul sepenuhnya oleh pihak yang menyewakan. Menurut peraturan
resiko pada asasnya setiap pemilik barang wajib menanggung segala resiko atas barang miliknya.
97
R.Subekti, Aneka Perjanjian , Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995 , hal.44
Universitas Sumatera Utara
100
Perjanjian yang terjadi dengan PERUM Prasarana Perikanan Cabang
Belawan dengan penyewa,di dalam salah satu isi pasal dari perjanjian ada yang
menyatakan tentang peninjauan kembali terhadap isi perjanjian ini, apabila resiko terjadi karena hal–hal force majeure bencana alam,perubahan undang – undang
ketentuan pemerintah dan dalam keadaan perang atau kekacauan wilayah yang sama sekali berada diluar kekuasaan salah satu pihak atau kedua belah pihak, maknanya
bahwa ada pengaturan khusus yang dikeluarkan pemerintah PERUM seandainya timbul keadaan diluar keinginan penyewa Force Majeure.
Meskipun selama ini belum ditemukan kerusakan lahan tanah karena kejadiaan alam namun isi dari perjanjian tersebut memberikan pemahaman adanya
pengaturan atas resiko dengan pengaturan yang ditentukan nantinya, sebagaimana isi dalam perjanjian tersebut ada disebutkan : bahwa hal–hal yang belum atau kurang
diatur dalam perjanjian ini akan ditetapkan kemudian secara musyawarah oleh kedua belah pihak dan akan dibuatkan dalam perjanjian tambahan Addendum yang
merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini. Sanksi yang timbul atas pelanggaran dalam perjanjian antara PERUM
Prasarana Prikanan Cabang Belawan dengan pihak penyewa : 1. Teguran
a. Tidak melaksanakan izin usaha sewa sesuai izin usaha dalam perjanjian b. Membangun sarana lain di lahan tanah Gabion tanpa izin PERUM Prasarana
2. Denda
Universitas Sumatera Utara
101
Denda atas pelanggaran keterlambatan pembayaran biaya tarif yang sudah ditentukan dalam perjanjian dengan perhitungan : 2 x waktu keterlambatan bayar
x jumlah sewa. Contoh :
2 x 3 bulan terlambat bayar x Rp. 1.675.000,- sewa per tahun = Rp. 100.500,-
Penyelesaian pelanggaran perjanjian yang terjadi selama ini masih dengan denda, meskipun Klausula perjanjian tercantum upaya pengadilan tetapi prakteknya
belum pernah terjadi,antara PERUM dan penyewa masih diselesaikan dengan damai.
Universitas Sumatera Utara
102
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN