C. Penyelenggara Pembangunan Rumah Susun
Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun, pembangunan rumah susun harus dilakukan oleh penyelenggara yang menjadi lembaga-lembaga
terutama lembaga-lembaga yang dimaksud adalah sebagai berikut: 1.Badan Usaha Milik Negara BUMN atau Badan Usaha Milik Daerah
BUMD. 2.Koperasi
3.Badan Usaha Milik Swasta BUMS 4.Swadaya masyarakat
5.Kerjasama antara lembaga-lembaga atau badan-badan hukum
108
Secara tegas telah di atur dalam Undang-undang Nomor. 16 Tahun 1985 bab IV
Pasal 1 ayat 1 dan 3, yaitu: “apabila
penyelenggara pembangunan
rumah susun
itu berbentuk
BUMNBUMD yakni badan usaha yang modal seluruhnya atau sebagian dimiliki negara atau PEMDA dengan demikian bentuknya dapat berbentuk hal-
hal sebagai berikut: a.
Perusahaan Daerah b.
Perusahaan Umum c.
Perusahaan Perseroan Apabila badan usaha milik swasta dipersaratkan berbentuk badan hukum
Indonesia, sedangkan menilik segi permodalan untuk pembangunan rumah susun, tidak ada larangan keikutsertaan modal asing. Akan tetapi perlu diingat
ketentuan Permendagri Nomor. 5 Tahun 1974 Tentang ketentuan-ketentuan mengenai penyediaan dan pemberian tanah untuk keperluan perusahaan bahwa:
badan penyelenggara pembangunan perumahan harus berbentuk badan hukum yang didirikan di Indonesia, berkedudukan di Indonesia. Jika badan tersebut
bermodal asing, harus berbentuk suatu perusahaan campuran atau patungan Joint Penture dengan modal asing, sesuai kebijaksanaan penanaman modal.
109
Perkembangan ilmu dan teknologi membuat orang dapat membangun bangunan mulai dari bentuk dan konstruksi yang sederhana sampai bangunan dengan
108
Imam Koeswahyono, Op. Cit., hal 22
109
Ibid, 23
Universitas Sumatera Utara
bentuk dan konstruksi yang mutakhir. Kelangkaan tanah, khususnya dikota besar, telah membuat manusia mengembangkan tehnologi pembangunan yang membuat
bangunan tidak lagi berkembang dengan arah horizontal tetapi arah vertikal, ditandai dengan banyaknya bangunan tinggi berlantai banyak high rise building yang
menjulang tinggi kelangit. Selain itu manusia juga mengembangkan tehnologi pembangunan sehingga bangunan tidak hanya dibangun diatas permukaan tanah
tetapi juga dibawah permukaan tanah seperti juga bangunan rumah susun strata title. Ini semua dilakukan untuk mengoptimalkan bangunan sebagai benda yang menjadi
alat pemenuhan kebutuhan aktifitas manusia. Pembangunan rumah susun dan rumah susun sistem strata title, harus
memenuhi persyaratan teknis dan persyaratan administratif, yang ditetapkan oleh Pasal 6 Undang-undang No. 16 Tahun 1985. Persyaratan teknis dan persyaratan
adaministratif ini lebih lanjut diatur dengan peraturan pemerintah PP. Peraturan pemerintah yang dimaksudkan disini adalah Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988.
Menurut Arie S Hutagalung bahwa pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan teknis dan administratif yang lebih berat, karena rumah susun memiliki
bentuk dan keadaan khusus berbeda dengan rumah biasa. Rumah susun merupakan gedung bertingkat yang akan dihuni oleh banyak orang, sehingga perlu dijamin
keamanan, keselamatan, dan kenikmatan dalam penghuninnya.
110
110
Urip santoso, SH, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Prenada Media Group, Surabaya, 2010, hal 84
Universitas Sumatera Utara
Persyaratan teknis menurut Penjelasan Pasal 6 Ayat 1 Undang-undang No. 16 Tahun 1985 adalah antara lain persyaratan mengenai struktur bangunan, keamanan,
keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan lain-lain yang berhubungan dengan Rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan. R.
Surapto menyatakan bahwa persyaratan tekhnis mengenai konstruksi dan struktur bangunan merupakan persyaratan yang harus dipenuhi demi untuk menjamin
kekuatan bangunan, perhitungan kekuatan atau daya tahan bangunan untuk jangka waktu tertentu misalnya 35 tahun, fungsi bangunan atau fungsi bagian-bagian
bangunan sesuai dengan tujuan pembangunan rumah susun dapat dijelaskan sebagai berikut:
a. Perizinan usaha penyelenggara pembangunan rumah susun. Perizinan usaha dari perusahaan pembangunan yang menyelenggarakan
pembangunan rumah susun, adalah berupa akta pendirian perusahaan yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman atau pejabat yang berwenang
dari badan hukum lainnya. Apabila penyelenggara pembangunan adalah swasta yang berbentuk perseroan terbatas, maka perizinan usahanya adalah akta yang
dibuat oleh notaris yang disahkan oleh Menteri Kehakiman.
111
b. Adanya Izin Lokasi. Setiap kegiatan perolehan tanah yang dilakukan perusahaan diwajibkan memiliki
izin lokasi . Ketentuan yang mengatur mengenai izin lokasi semula diatur dalam Permen AgrariaKepala BPN No. 2 Tahun 1993. Permen AgrariaKepala BPN ini
111
Ibid, hal 84
Universitas Sumatera Utara
dinyatakan tidak berlaku dengan ditetapkan dengan Permen AgrariaKepala BPN No. 2 Tahun 1999.
Pengertian izin lokasi menurut Pasal 1 angka 1 Permen Agraria Kepala BPN No. 2 tahun 1999, adalah izin yang diberikan kepada perusahaan untuk
memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penanaman modal yang berlaku pula sebagai izin pemindahan hak, dan untuk mengunakan tanah tersebut
guna keperluan usaha penanaman modalnya. Izin lokasi ini berfungsi sebagai sarana pengendalian dalam pengunaan tanah,
tanah yang akan digunakan oleh penyelenggara pembangunan rumah susun harus sesuai dan berdasar kepada rencana tata ruang wilayah RTRW yang telah
ditetapkan oleh pemerintah kabupatenkota. Prosedur perolehan izin lokasi yang diatur dalam Permen AgrariaKepala
BPN No. 2 Tahun 1999 melalui 7 tahapan, yaitu: 1.
Penyelenggara pembangunan
rumah susun
pemohon mengajukan
permohonan izin lokasi kepada bupatiwalikota kepala kantor Pertanahan Kabupatenkota setempat.
2. Kepala kantor pertanahan kabupatenkota meneliti berkas permohonan izin
lokasi dan dicatat dalam buku agenda khusus. 3.
seksi penatagunaan Kantor Pertanahan Kabupatenkota melakukan penelitian lapangan atas tanah yang dimohonkan.
Universitas Sumatera Utara
4. Kepala Kantor pertanahan KabupatenKota melakukan rapat koordinasi
dengan Pemerintah KabupatenKota untuk menetapkan dikabulkan tindakan permohonan izin lokasi.
5. Kepala Kantor Pertanahan Kabupatenkota menyiapkan naskah surat
keputusan izin lokasi dan disampaikan kepada bupati wali kota. 6.
Bupatiwalikota menandatangani surat keputusan pemberian izin lokasi. 7.
Kepala kantor pertanahan kabupatenkota menyampaikan surat keputusan pemberian izin lokasi kepada penyelenggara pembangunan rumah susun
pemohon. Izin lokasi yang diberikan kepada penyelenggara pembangunan rumah susun
mempunyai jangka waktu tertentu antara 1 sampai 3 tahun berdasarkan luas tanah yang dimohon.
112
Perolehan tanah oleh pemegang izin lokasi penyelenggra pembangunan rumah susun harus diselesaikan dalam jangka waktu yang dimuat
dalam izin lokasi. c. Perolehan Hak Atas Tanah.
Pengertian perolehan tanah menurut Pasal 1 angka 1 Keputusan Menteri AgrariaKepala Badan pertanahan Nasional No. 21 Tahun 1994 Tentang Tata
Cara Perolehan Tanah bagi perusahaan dalam rangka penanaman modal, adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah melalui pemindahan hak, atau dengan
cara penyerahan atau pelepasan hak atas tanah dengan pemberian ganti kerugian
112
Ibid hal 85
Universitas Sumatera Utara
kepada yang berhak. Cara pemindahan hak atas tanah yang dimaksudkan disini adalah jual beli, atau tukar menukar.
Dalam rangka memperoleh hak atas tanah, penyelengaraan pembangunan rumah susun dapat memperoleh dari tanah-tanah hak dengan meminta persetujuan
terlebih dahulu dari pemegang hak atas tanah yang bersangkutan. Secara teoritis, ada 3 alternatif sebagai cara perolehan hak atas tanah oleh penyelenggara
pembangunan rumah susun, yaitu jual beli, tukar menukar, atau penyerahan pelepasan hak atas tanah.
Bentuk penyelenggaraan pembangunan rumah susun dan asal hak atas tanah yang diperlukan menentukan cara perolehan hak atas tanahnya. Apabila
penyelengara pembangunan rumah susun berbentuk BUMN Perum Perumnas atau BUMD yang merupakan sabjek hak Hak Pengelolaan, maka cara perolehan
hak atas tanahnya melalui penyelengara pelepasan hak atas tanah oleh pemegang haknya. Penyelengara pembangunan rumah susun berbentuk BUMS Perseroan
Terbatas, cara perolehan hak atas tanahnya dapat ditempuh melalui jual beli atau tukar menukar apabila tanah yang siperlukan berstatus hak guna bangunan atau
hak pakai atas tanah negara. Apabila perolehan hak atas tanahnya ditempuh melalui jual beli atau tukar
menukar, maka berdasarkan ketentuan Pasal 37 Ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 harus dibuktikan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah
PPAT. Secara lengkap dikutipkan isi Pasal 31 Ayat 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yaitu Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan
Universitas Sumatera Utara
rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan
hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat akta Tanah yang berwenang menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku. Prosedur jual beli atau tukar menukar hak atas tanah melalui 4 tahapan, yaitu:
1. Adanya kesepakatan mengenai harga dan tanah yang menjadi objek jual beli
antara penjual pemegang hak atas tanah dengan pembeli penyelenggara pembangunan rumah susun atau danya kesepakatan mengenai tanah dengan
tanah yang menjadi objek tukar menukar oleh kedua belah pihak. 2.
Pembuatan akta jual beli atau tukar menukar oleh pejabat pembuat akta tanah PPAT.
3. Pendaftaran pemindahan hak karena jual beli atau tukar menukar kepada
kepala kantor pertanahan kabupatenkota setempat. 4.
Kepala kantor pertanahan kabupatenkota melakukan perubahan nama pemegang hak atas tanah dalam sertifikat dari atas nama pemegang hak atas
tanah menjadi atas nama penyelenggara pembangunan rumah susun. Apabila perolehan hak atas tanahnya ditempuh melalui penyerahan atau
pelepasan hak atas tanah, maka prosedurnya adalah sebagai berikut: 1.
Pelaksanaan musyawarah antara pemegang hak atas tanah dengan pihak yang memerlukan tanah penyelenggara pembengunan rumah susun.
Universitas Sumatera Utara
2. Adanya kesepakatan dalam musyawarah untuk menetapkan bentuk dan
besarnya ganti kerugian. 3.
Pelaksanaan penyerahan atau pelepasan hak atas tanah dengan akta notaris atau surat pernyataan penyerahan atau pelepasan hak atas tanah oleh
pemegang hak atas tanah, sekaligus diserahkan uang ganti kerugian secara langsung oleh penyelenggara pembangunan rumah susun kepada pemegang
hak atas tanah yang bersangkutan. 4.
Permohonan pemberian hak atas tanah yang dilepaskan oleh penyelengara pembangunan rumah susun kepada badan pertanahan nasional BPN melalui
kepala kantor pertanahan kabupatenkota setempat, yang diatur dalam peraraturan menteri agrariakepala badan pertanahan nasional No. 9 Tahun
1999. 5.
Penerbitan surat keputusan pemberian hak atas tanah SK-PH oleh pejabat yang berwenang dari BPN, yang diatur dalam peraturan menteri agraria
kepala BPN No. 3 Tahun 1999. 6.
Pendaftaran surat keputusan pemberian hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan rumah susun kepada kepala kantor pertanahan kabupatenkota
setempat untuk diterbitkan sertifikat hak atas tanah atas nama penyelenggara pembangunan rumah susun.
Dari tiga cara perolehan hak atas tanah yang disebutkan di atas, dalam praktek umumnya cara yang ditempuh adalah penyerahan atau pelepasan hak atas tanah
oleh pemegang hak atas tanah dikarenakan tanah yang diperlukan oleh
Universitas Sumatera Utara
penyelenggara pembangunan rumah susun berstatus hak milik. Cara jual beli atau tukar menukar tidak dapat dilakukan dikarenakan penyelenggra pembangunan
rumah susun tidak dapat membeli tanah yang berstatus hak milik. d. Penerbitan sertifikat hak atas tanah
Penerbitan sertifikat hak atas tanah atas nama penyelenggara pembangunan rumah susun diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan kabupatenkota setempat.
Yang dimaksud sertifikat menurut Pasal 1 angka 20 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19
ayat 2 huruf c Undang-undang pokok agraria untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf dan hak milik atas satuan rumah susun dan hak
tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Kalau penyelenggaraan pembangunan rumah susun berbentuk
BUMN Perum Perumnas atau BUMN, maka sertifikat yang diterbitkan adalah sertifikat yang diterbitkan adalah Sertifikat Hak Pengelolaan. Kalau
penyelenggara pembangunan rumah susun berbentuk BUMS Perseroan terbatas, maka sertifikat yang diterbitkan adalah sertifikat hak guna bangunan atau
sertifikat hak pakai atas tanah negara. e. Adanya izin mendirikan bangunan IMB.
IMB diperlukan sebagai salah satu persyaratan administratif dalam pembangunan rumah susun sebagaimana yang ditentukan dalam Pasal 6 Ayat 1
Undang-undang No. 16 Tahun 1985. Penentuan penggunaan rumah susun sudah
Universitas Sumatera Utara
harus dinyatakan pada saat mengajukan IMB, misalnya rumah susun tersebut digunakan untuk hunian atau bukan hunian.
Permohonan IMB diajukan oleh penyelenggara pembangunan rumah susun kepada pemerintah kabupatenkota setempat. Dengan telah diperolehnya IMB
tersebut, maka penyelenggara pembangunan rumah susun sudah dapat memulai kegiatan pembangunan rumah susun.
f. Adanya Izin layak huni. Sistem rumah susun memerlukan persyaratan khusus dalam masalah keselamatan
para penghuninya, sehingga dipersyaratkkan pula bahwa setelah selesainya pembangunan rumah susun harus ada izin layak huni lebih dahulu sebelum
diterbitkan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun atau sebelum satuan rumah susun diperjual belikan.
Pasal 35 Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 menentukan bahwa penyelenggara pembangunan rumah susun wajib mengajukan permohonan izin layak
hunin setelah menyelesaikan pembangunannya sesuai dengan perizinan yang telah diberikan oleh pemerintah daerah. Pemerintah daerah akan mengeluarkan izin layak
huni bila mana pelaksanaan pembangunan rumah susun dari segi arsitektur, konstruksi.
Universitas Sumatera Utara
BAB IV
TANGGUNG JAWAB PARA PEMILIK SATUAN RUMAH SUSUN DENGAN SISTEM STRATA TITLE DALAM PEMELIHARAAN HAK ATAS TANAH
DAN BANGUNAN SERTA FASILITAS RUMAH SUSUN
A. Hak dan Kewajiban Pemilik Rumah Susun atas Bangunan dan Fasilitas Rumah Susun
Kategori