c. Bahan Tertier penunjang di luar bidang hukum seperti kamus, ensiklopedia dan sebagainya.
5. Analisis Data
Semua data yang diperoleh dari bahan kepustakaan kemudian dianalisis secara kwalitatif. Bahan yang diperoleh dibahas dan dilihat implementasinya di Indonesia
baik kemungkinan perkembangan dan manfaat serta landasan yuridisnya.
Universitas Sumatera Utara
BAB II
DASAR HUKUM PAYUNG HUKUM KEPEMILIKAN RUMAH SUSUN DENGAN SISTEM STRATA TITLE DI INDONESIA
A. Dasar Hukum Rumah Susun di Indonesia.
Pengaturan sistem kepemilikan rumah susun diatur secara terpisah dengan sistem kepemilikan rumah lainnya, dalam hal ini hunian satuan. Ini merupakan
konsekuensi logis dari adanya sistem kepemilikan perseorangan dan kepemilikan bersama. Karena itu, mengenai rumah susun diatur tersendiri dalam beberapa
peraturan. Hal ini diperlukan agar aturan-aturan mengenai rumah susun bisa mengatur kepentingan semua pihak. Hanya saja sayangnya aturan hukum yang ada belum
mampu mengakomodir semua permasalahan-permasalahan pengelolaan rumah susun mengingat perkembangan pembangunan dan hunian yang semakin kompleks sesuai
dengan kebutuhan masyarakat saat ini, karena itu diperlukannya kejelian masing- masing pengembang devoloper untuk mengatur masalah yang mungkin timbul
dikemudian hari agar dapat melindungi kepentingan pihak-pihak pemilik atau penghuni rumah susun termasuk kepentingan pengembang itu sendiri, agar tidak
timbul perselisihan hukum diantara para pihak pengembang dan pemilik atau penghuni yang dipastikan akan merugikan semua pihak, baik dari segi biaya dan
waktu dalam rangka menyelesaikan perselisihan tersebut. Di Indonesia, peraturan perundang-undangan yang mengatur masalah
pembangunan rumah susun diantaranya adalah:
Universitas Sumatera Utara
1. Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Rusun. Undang-
undang ini merupakan payung hukum yang mengatur segala hal yang terkait dengan pembangunan rumah susun ditanah air.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun.
3. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor. 21984 Tentang
bentuk dan tata cara pengisian serta pendaftaran akta pemisahan rusun. 4.
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989, tentang Bentuk dan Tata cara pengisian serta pendaftaran Akta Pemisahan Akta
Rumah Susun.
5. Peraturan kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor. 4 Tahun 1989 Tentang
Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta penerbitan sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
6. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1992 Tentang Rumah
Susun. 7.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor. 60PRT1992 yang mengatur teknis pembangunan Rumah Susun.
8. Peraturan Daerah DKI Nomor. 2 Tahun 1991 Tentang Rumah Susun di DKI
Jakarta. 9.
Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor. 924 Tahun 1991 Tentang Rumah Susun di DKI Jakarta.
61
Setelah diketahui dasar hukum yang menjadi payung hukum rumah susun di
Indonesia adalah Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 Pasal 1 berbunyi: ”Bangunan gedung yang bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan,
yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-
masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah
bersama”.
62
Menurut Penjelasan atas Undang-undang Republik Indonesia Nomor 16 Tahun
1985 Tentang Rumah Susun menyatakan pengertian rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal dan
61
Erwin Kallo, Panduan Hukum untuk PemilikPenghuni Rumah Susun kondominium, Apartemen dan Rusunami, Minerva Athena Pressindo, Jakarta, 2009, hal 19
62
Himpunan Peraturan Perundang-undangan Rumah Susun, Undang-undang Republik Indonesia Nomor. 16 Tahun 1985, hal 2
Universitas Sumatera Utara
vertikal yang terbagi dalam satuan-satuan yang masing-masing jelas batas-batasnya, ukuran dan luasnya, dan dapat dimiliki dan dihuni secara terpisah. Selain satuan-
satuan yang penggunaannya terpisah dan bagian bersama dari bangunan tersebut serta benda bersama dan tanah bersama yang di atasnya didirikan rumah susun, yang
karena sifat dan fungsinya harus digunakan dan dinikmati bersama dan tidak dapat dimiliki secara perseorangan. Hak pemilikan atas satuan rumah susun yang
merupakan kelembagaan hukum baru, yang perlu diatur dalam undang-undang, dengan memberikan jaminan kepastian hukum kepada masyarakat Indonesia.
Undang-undang ini diciptakan dasar hukum hak milik atas satuan rumah susun, yang meliputi:
a. Hak pemilikan perseorangan atas satuan-satuan rumah susun yang digunakan
secara terpisah; b.
Hak bersama atas bagian-bagian dari bangunan rumah susun; c.
Hak bersama atas benda-benda; d.
Hak bersama atas tanah. Yang semuanya merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional tidak
terpisahkan.
63
Di Indonesia, Undang-undang tentang rumah susun baru ada setelah diundangkannya Undang-undang No. 16 Tahun 1985 dan diperkuat dengan
Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988, ketentuan tersebut dinyatakan berlaku juga bagi apartemen yang bukan rumah susun, perkantoran. Hal ini sangat terasa
dipaksakan, karena dalam Undang-undang No. 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun diartikan sebagai bangunan yang terdiri atas bagian-bagian yang distrukturkan secara
63
Informasi Hukum Pertanahan Yang berkaitan dengan Rumah Susun, Direktorat Hukum Pertanahan Nasional Tahun 2005, hal 20
Universitas Sumatera Utara
fungsional, dan masing-masing merupakan satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian. Pasal 7 Peraturan Pemerintah No. 4
Tahun 1988 memperluas bahkan menyimpang dari Undang-undang No. 16 Tahun 1985, dengan menetapkan bahwa rumah susun dapat digunakan untuk tempat hunian
maupun bukan hunian.
64
Ketentuan tentang rumah susun yang peruntukannya sebagai tempat hunian dan atau bukan tempat hunian strata title telah diatur:
a. Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun.
b.Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun.
65
Menurut Chadidjah Dalimunthe dalam bukunya yang berjudul Politik Hukum Agraria Nasional Terhadap Hak-Hak Atas Tanah. Memberikan pengertian tentang
rumah susun yaitu : Yang dimaksud dengan Rumah Susun adalah: Gedung bertingkat
Kondominium yang dibangun dalam satu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal
maupun vertikal dan merupakan kesatuan yang masing-masing dapat dimiliki
64
Konsep Hak
Milik Strata
title Pada
Rumah SusunApartement.
http:hendrifrendra.blogspot.com200902konsep-hak-milik-strata-title-pada . html hal 3 diakses pada
tanggal 6 Juni 2010. Isi Pasal 7 Undang-Undang No. 4 Tahun 1988 adalah: Rumah susun yang digunakan untuk hunian atau bukan hunian secara mandiri atau secara terpadu secara kesatuan
system pembangunan, wajib memenuhi ketentuan sebagai mana dimaksud dalam Pasal 5. Isi Pasal 5 Undang-undang No. 4 Tahun 1988 adalah: Pengaturan dan pembinaan rumah susun meliputi
ketentuan-ketentuan mengenai persyaratan teknis dan administratif pembangunan rumah susun, izin layak huni, pemilikan satuan rumah susun, penghunian, pengelolaan, dan tata cara pengawasannya.
Rumah susun hunian adalah: Rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat tinggal. Rumah susun bukan hunian adalah: rumah susn yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha dan atau
kegiatan sosial.
65
Rumah susun di Indonesia dan segala permasalahannya, http:.blogspot.com200804surat-
daran-direktur-jenderal-pajak.html , diakses tanggal 2 Juli 2010
Universitas Sumatera Utara
dan digunakan secara terpisah terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
66
Inti sistem kondominium adalah pengaturan pemilikan bersama atas sebidang tanah dengan bangunan fisik di atasnya, karena itu pemecahan masalahnya selalu
dikaitkan dengan hukum yang mengatur tanah. Menteri Negara AgrariaKepala BPN menyatakan bahwa ”rumah susun”
merupakan terjemahan dari kata-kata Condominium, flat atau apartement. Kondominium berasal dari kata condominium. Jika dipenggal, co berarti bersama-
sama, berarti pemilikan istilah yang dipakai berbeda menurut sistem hukum yang bersangkutan, misalnya di Inggris disebut joint property, di Amerika menggunakan
strata title yang lebih memungkinkan adanya pemilikan bersama secara horisontal, di samping pemilikan secara vertikal.
Hukum yang berlaku dalam hukum kondominium termasuk rumah susun dan strata title, yang berlaku adalah asas:
a. Asas pemisahan horizontal, dalam memisahkan setiap satuan rumah susun dengan satuan
rumah susun lainnya yang bersebelahan yang
selantaisetingkat. b. Asas pemisahan vertikal, dalam memisahkan dalam setiap satuan rumah
susun dengan satuan rumah susun lainnya yang ada di atasnya ataudan di bawahnya yang berbeda lantai atau tingkatan.
66
Chadidjah Dalimunthe, Politik Hukum Agraria Nasional Terhadap Hak-Hak Atas Tanah, Yayasan Pencerahan Mandailing, Medan, 2008, hal 177
Universitas Sumatera Utara
Walaupun di Indonesia dipergunakan berbagai istilah seperti rumah susun, strata title, apartemen, flat, condominium, namun dalam bahasa hukumnya disebut
rumah susun, karena mengacu pada Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun
67
. Strata title dapat diartikan juga hak atas lapisan, yang dikatakan hak atas lapisan adalah hak seseorang atau suatu pihak untuk dapat memiliki suatu
ruangan bangunan yang berada di atas tanah atas bangunan orang lain. Hak milik atas satuan rumah susun selanjutnya disebut HMSRS merupakan lembaga hukum
baru di negara Indonesia. Keberadaannya membawa konsekwensi terhadap peraturan- peraturan yang berkaitan dengan pemilikan bersama atas bangunan gedung
bertingkat. Pengaturan awal rumah susun, tercantum di dalam The Conveyancing Strata
Titles Act 1961 yang diganti kemudian dengan The Strata Titles Act 1973. Negara Belanda yang dalam beberapa dasa warsa hukumnya diacu oleh hukum Indonesia
juga telah ditiru perihal rumah susun di dalam Tienden Title A Burgerlijk Wetboek pada bagian yang dinamakan Appatementsrechten.
68
Di Negara Republik Indonesia, meningkatnya kebutuhan akan perumahan telah ditenggarai sejak Tahun 1970 oleh Menteri Dalam Negeri yang ditugasi untuk
mengatur masalah pertanahan. Oleh karenanya, dikeluarkanlah serangkaian peraturan perundang-undangan yang membuka kemungkinan bagi seseorang untuk memiliki
sebidang tanah bersama-sama orang lain dengan menunjuk secara khusus, pada
67
Oloan Sitorus dan Balans Sebayang, Op Cit., hal 2
68
Imam Koeswahyono, Op Cit., hal 7
Universitas Sumatera Utara
bagian bangunan gedung yang dimiliki secara individual oleh pemegang sertifikatnya. Peraturan yang dimaksud dalam hal ini adalah:
1. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 14 Tahun 1975 Tentang Pendaftaran Hak
Atas Tanah Kepunyaan Bersama dan Pemilikan Bagian-Bagian Bangunan yang ada di atasnya serta penerbitan sertifikatnya.
2. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 4 Tahun 1977 Tentang Penyelenggaraan
Tata Usaha Pendaftaran Tanah Mengenai Hak Atas Tanah Yang Dipunyai Bersama dan Pemilikan Bagian-bagian Bangunan yang ada di atasnya.
3. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor. 10 Tahun 1983 Tentang Tata Cara
Permohonan dan Pemberian izin Penerbitan Sertifikat Hak Atas Tanah Kepunyaan Bersama yang disertai dengan pemilikan secara terpisah bagian-
bagian pada bagunan bertingkat Boedi Harsono, mengatakan peraturan-peraturan di atas berpangkal pada
tafsiran dalam hukum nasional dimungkinkan pemilikan secara pribadi bagian- bagian tersebut, hukum Indonesia mengenal asas pemisahan horizontal yang berarti
setiap benda yang menurut wujud dan tujuannya dapat digunakan sebagai satu kesatuan yang mandiri, dapat menjadi objek pemilikan secara pribadi. Dengan
demikian, bagian-bagian suatu bangunan gedung bertingkat yang menurut wujud dan tujuannya masing-masing dapat digunakan secara mandiri, menurut hukum tanah
nasional dapat dimiliki secara pribadi, sehubungan dengan itu, dalam penjelasan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor. 14 Tahun 1975, dinyatakan adalah:
Universitas Sumatera Utara
Peraturan ini bukan menciptakan hukum materil baru, melainkan hanya menyempurnakan
dan melengkapi
ketentuan-ketentuan mengenai
penyelenggaraan pendaftaran tanah yang diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 sekarang Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997.
69
Oleh karena itu, objek utama yang didaftar adalah tanahnya. Surat tanda bukti
yang diterbitkan berupa sertifikat hak atas tanah yang dipunyai bersama, dengan menunjukkan secara khusus kepada bagian yang dimiliki secara individual oleh
pemegang sertifikat. Ada sertifikat induk yang ditahan atau disimpan dikantor pertanahan dan ada sertifikat-sertifikat pemilik bersama tanahnya, yang masing-
masing menunjukkan kepada bagian tertentu yang dimiliki secara pribadi.
70
Namun demikian, masih terdapat pemahaman dan penafsiran yang berbeda- beda tentang isi dan ketentuan-ketentuan mengenai rumah susun dan pandangan-
pandangan teoritis, terutama seputar sabjek dan pemindahan hak milik satuan rumah susun.
Soedarsono mengatakan bahwa inti pengaturan pemilikan bersama atas sebidang tanah dengan bangunan fisik di atasnya, karena itu pemecahan masalahnya
selalu dikaitkan dengan hukum yang mengatur tanah. Dalam hubungan ini apabila dikaitkan dengan asas hukum tanah nasional kita yang tidak memakai asas perlekatan
accessie, melainkan menggunakan pemisahan horizontal, yaitu asas dalam hukum adat, maka pengertian rumah susun memenuhi persyaratan tersebut, sebab menurut
69
Oloan Sitorus dan Balans Sebayang, Op Cit., hal 3
70
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989 Tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah Serta Penerbitan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah susun, Pasal 8
ayat 1 bunyinya adalah Jika rumah susun yang bersangkutan telah dipisahkan atas satuan-satuan rumah susun dan telah diterbitkan sertifikatnya, maka sertifikat hak atas tanah bersamanya harus
disimpan di Kantor Pertanahan sebagai Warkah.
Universitas Sumatera Utara
hukum adat pemilikan atas satuan rumah susun tidaklah disyaratkan untuk memiliki tanahnya juga. Jadi rumah dianggap benda yang berdiri sendiri yang dapat terpisah
dari hak atas tanahnya, demikian sama halnya untuk strata title.
71
Secara tidak langsung Soedarsono hendak mengatakan bahwa pemilikan satuan rumah susun selanjutnya disebut SRS dengan hak milik satuan rumah susun
merupakan wujud penerapan dari asas pemisahan horizontal. Djuhaendah Hasan mengatakan bahwa pembangunan rumah susun, yang
terdapat pemilikan bersama atas sarana bangunan yang juga meliputi pemilikan bersama atas tanahnya, dengan jelas sistem ini menganut asas perlekatan vertikal.
Dalam undang-undang rumah susun terlihat masih ada pengaruh asas perlekatan vertikal dari ketentuan Pasal 571 Kitab Undang-undang Hukum Perdata yang selalu
melekatkan rumah kepada tanahnya. Hal yang sama dengan sistem rumah susun strata title yang menyatakan adanya pemilikan bersama atas tanah dan sarana
lainnya, maka setiap rumah susun strata title itu mempunyai hak milik bersama atas tanah dan sarana lainnya, sehingga setiap satuan rumah susun strata title itu
mempunyai hak pemilikan bersama atas tanahnya yang juga dicantumkan dalam sertifikat pemilikan satuan rumah susun. Menurut Djuhaendah Hasan, sistem
kondominium yang dipergunakan dalam undang-undang rumah susun tidak sesuai dengan undang-undang pokok agraria sendiri yang menganut asas pemisahan
horizontal. Djuhaendah Hasan selanjutnya menyebutkan bahwa hak milik satuan rumah susun tidak sama dengan strata title seperti yang dikenal oleh negara-negara
71
Ibid, hal 3
Universitas Sumatera Utara
yang menganut asas accessie. Namun demikian, untuk kepentingan praktis para pengembang developer masih saja kerap terdengar ungkapan ”penjualan
flatapartemen secara strata title. Proses sertifikasi yang harus dijalani pengembang melalui banyak tahapan
untuk suatu rumah susun, mulai dari sertifikasi pembangunan struktur rumah susun, pembuatan pertelaan dan pengesahannya oleh pemerintah daerah setempat,
penerbitan sertifikat hak milik satuan rumah susun oleh pihak Badan Pertanahan Nasional BPN atas nama pengembang, penandatanganan akta jual beli AJB untuk
setiap unit satuan rumah susun, hingga sertifikat balik nama satuan rumah susun oleh pihak kantor Badan Pertanahan Nasional BPN kepada masing-masing pembeli.
Berdasarkan Undang-undang Rumah Susun No. 16 Tahun 1985, strata title adalah untuk rumah susun hunian dan non hunian. Pengalihan hak atas satuan
rumah susun tersebut melalui Akta Jual Beli.
72
Prinsip jual belinya bersifat tunai dan tuntas. Hak Guna Bangunan HGB induk yang merupakan tanah bersama dimiliki
secara proporsional untuk strata title, mempunyai masa berlaku dan wajib diperpanjang, tetapi kepentingan unit rumah susun tetap tidak berubah.
Hak milik atas satuan rumah susun strata title, jenis sertifikatnya ada 3 macam: 1.
Buku tanah hak milik atas satuan rumah susun. 2.
Salinan hak milik atas satuan rumah susun 3.
Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun
72
Erwin Kallo, Perspektif Hukum Dalam Dunia Properti Sebuah Upaya Pengembangan, Pemajuan Serta Pencerahan Hukum Dalam Dunia Properti di Indonesia, Minerva Athena Pressindo
Design, Jakarta, 2008, hal 56
Universitas Sumatera Utara
Salah satu tujuan pembangunan rumah susun sebagaimana yang dimuat dalam Pasal 3 Undang-undang No. 16 Tahun 1985, adalah untuk memenuhi kebutuhan
perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin kepastian hukum dalam pemanfaatannya.
Dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum pemilikan satuan rumah susun kepada pemiliknya diberi tanda bukti hak berupa sertifikat hak milik atas satuan
rumah susun. Proses sertifikasi merupakan rangkaian prosedur administrasi paling penting
untuk menuju pada proses kepemilikan properti. Proses sertifikat yang dijalankan dengan baik, menjadi penunjang utama bagi kelancaran kepemilikan rumah susun,
hal ini perlu diketahui konsumen agar mengetahui proses sertifikasi apa saja yang ditempuh dalam kepemilikan rumah susun.
Sebagai tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun, kantor pertanahan Kabupaten atau Kota menerbitkan sertifikat, hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 9
Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 yang berbunyi: 1.
Sebagai tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 8 diterbitkan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun.
2. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam
ayat 1 terdiri atas: a.
Salinan buku tanah dan surat ukur atas hak tanah bersama menurut ketentuan peraturan pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960;
b. Gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan, yang
menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki;
Universitas Sumatera Utara
c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama yang bersangkutan, kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
73
B. Sertifikat Rumah Susun
Secara etimologi sertifikat berasal dari bahasa Belanda ”Certifikat” yang artinya surat bukti atau surat keterangan yang memberikan tentang sesuatu.
74
Dasar hukum yang dipakai dalam proses pelaksanaan sertifikasi rumah susun strata title,
apatemen, condominium, mal adalah: 1.
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 2.
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 3.
Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 Tentang Rumah Susun 4.
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah 5.
Peraturan Menteri Negara Agrariakepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 Tentang ketentuan pelaksanaan peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang pendaftaran tanah.
6. Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002, telah diganti dengan
Peraturan pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 Tentang tarif atas jenis penerimaan pajak yang berlaku pada badan pertanahan nasional.
7. SE. Ka. BPN-600-1900, Tanggal 31 Juli 2003 Jenis layanan-layanan badan
pertanahan nasional kepada masyarakat menyangkut segala sesuatu pendaftaran tanah
8. Perda Tentang Rumah Susun belum semua daerah mempunyai Perda.
75
Perbedaan hak milik sertifikat hak milik pada rumah biasa landed house
dengan strata title yaitu apabila seseorang membeli rumah biasa dikomplek perumahan, kepemilikannya biasanya berupa sertifikat hak milik. Orang yang
memiliki sertifikat hak milik berdasarkan sistem hukum Indonesia UUPA sangat
73
Konsepsi Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dalam Rangka Hukum Agraria, Op. Cit, hal 63
74
M. Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, 2008. hal 204
75
Eko Yulianto Isnur, Tata Cara Mengurus Surat-Surat Rumah dan Tanah, Pustaka Yustisia, Jogjakarta, 2009, hal 85
Universitas Sumatera Utara
kuat dan bersifat selamanya yang kepemilikannya meliputi bangunan di atas tanah, tanah dihalaman rumahnya, tanah yang berada di bawahnya serta apa yang ada di atas
bangunan tersebut. M. Yamin Lubis dalam bukunya berjudul “Hukum Pendaftaran Tanah”
menyebutkan bahwa sertifikat adalah surat tanda bukti hak, oleh karena sertifikat berfungsi sebagai alat bukti yang menyatakan bahwa tanah tersebut telah
diadministrasi oleh Negara.
76
Hak milik pada Pasal 20 Undang-undang Pokok Agraria UUPA, disebutkan mengenai pengertian hak milik secara normatif yaitu:
1. Hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai
orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan Pasal 6.
77
2. Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
Sedangkan apabila seseorang membeli apartemen atau rumah susun, rumah susun strata title maka sertifikat hak miliknya bukan satuan hak milik seperti rumah
biasa namun konsep kepemilikannya bersifat strata title. Kepemilikan strata title atas apartemen atau rumah susun hanya atas
bangunan unit apartemenrumah susun tersebut saja dan tidak termasuk atas seluruh bangunan apartemen yang di luar unit yang seseorang beli, tidak termasuk tanah di
dalam lingkungan apartement dan apa yang ada di bawahnya serta apa yang ada di atasnya.
76
M.Yamin Lubis dan Abdul Rahim, Op.Cit, hal 204
77
UUPA Pasal 6 menyebutkan bahwa: 1. Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. 2. Untuk tidak merugikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan.
Universitas Sumatera Utara
Sertifikat adalah hasil dari tujuan pendaftaran tanah, seperti yang dimuat dalam Pasal 3 dan Pasal 4 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, adalah:
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar
agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Tujuan memberikan jaminan kepastian hukum merupakan tujuan
utama dalam pendaftaran tanah sebagaimana yang ditetapkan oleh Pasal 19 UUPA.
78
Maka memperoleh sertifikat, bukan sekedar fasilitas, melainkan merupakan hak pemegang hak atas tanah yang dijamin oleh undang-undang.
Jaminan kepastian hukum sebagai tujuan pendaftaran tanah, meliputi: 1.
Kepastian status hak yang didaftar. Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti status
hak yang didaftar, misalnya Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, Hak Tanggungan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atau
tanah wakaf. 2.
Kepastian subjek hak. Pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti pemegang haknya,
78
UUPA Pasal 19 menyebutkan bahwa ayat 1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-
ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah. Ayat 2 Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi: a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah; b.Pendaftaran hak atas tanah
dan peralihan hak-hak tersebut; c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. Ayat 3. Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan
negara
dan masyarakat,
keperluan lalu
lintas sosial,
ekonomi serta
kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan menteri agraria. Ayat 4 Dalam peraturan pemerintah
diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termasuk dalam ayat satu di atas dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.
Universitas Sumatera Utara
apakah perseorangan warga negara Indonesia atau orang asing yang berkedudukan di Indonesia, sekelompok orang secara bersama-sama, atau
badan hukum badan hukum privat dan badan hukum publik. 3.
Kepastian objek hak. Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti letak
tanah, batas-batas tanah dan ukuran luas tanah. Letak tanah berada dijalan, KelurahanDesa, Kecamatan, KabupatenKota, dan Provinsi. Batas-batas
tanah meliputi sebelah Utara, Selatan Timur, dan Barat berbatasan dengan tanah siapa atau tanah apa. Ukuran luas tanah dalam bentuk meter persegi.
Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum dalam pendaftran tanah, kepada pemegang yang bersangkutan diberikan sertifikat
sebagai tanda bukti haknya. b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk
pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
rumah susun yang sudah terdaftar. Dengan terselenggaranya pendaftaran tanah juga dimaksudkan untuk terciptanya suatu pusat informasi mengenai bidang-
bidang tanah sehingga pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan
hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Untuk melaksanakan fungsi informasi, data fisik dan data yuridis dari
bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar dan terbuka untuk
Universitas Sumatera Utara
umum. Dengan pendaftaran tanah, pemerintah maupun masyarakat dapat dengan mudah memperoleh informasi tentang data fisik dan data yuridis di Kantor
Pertanahan KabupatenKota apabila mau mengadakan suatu perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar,
misalnya mengenai pengadaan tanah untuk kepentingan pemerintah atau perusahaan swasta, jual-beli, lelang, pembebanan hak tanggungan.
c . Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan . Program pemerintah dibidang pertanahan dikenal dengan catur tertib pertanahan,
yaitu: tertib hukum pertanahan, tertib administrasi pertanahan, tertib penggunaan tanah dan tertib pemeliharaan tanah dan kelestarian lingkungan hidup. Untuk
mewujudkan tertib administrasi pertanahan dilakukan dengan menyelenggarakan pendaftaran tanah yang bersifat Recht Cadaster. Terselenggaranya pendaftran
tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib adaministrasi di bidang pertanahan.Untuk mewujudkan tertib administrasi pertanahan, setiap bidang tanah
dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas bidang tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftar.
Sertifikat hak milik satuan rumah susun, maupun rumah susun yang dikuasai dengan sistem strata title, diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupatenkota
setempat. Sertifikat ini harus sudah ada sebelum satuan-satuan rumah susun yang bersangkutan dijual oleh penyelenggara pembangunan rumah susun.
Menurut Pasal 4 Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1989, sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun terdiri atas 4 halaman, yaitu:
Universitas Sumatera Utara
a. Halaman pertama, berisi nama kantor pertanahan dan nomor daftar isian.
b. Halaman kedua, berisi bagian pendaftaran pertama yang dibagi dalam ruang a
sampai dengan l. c.
Halaman ketiga dan keempat, disediakan untuk pendaftaran peralihan hak, pembebanan dan pencatatan lainnya, tiap halaman terbagi dalam 5 ruang.
Berkenaan dengan tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun, Boedi Harsono menyatakan bahwa ”Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”
merupakan suatu kreasi baru dalam perundang-undangan pertanahan. Dia terdiri dari salinan buku tanah dan hak milik atas satuan rumah susun, surat ukur dari tanah
bersama, dan gambar denah satuan rumah susun yang bersangkutan. Semuanya dijilid menjadi satu dalam sampul dokumen, yang dengan jelas menunjukkan tingkat rumah
susun, letak satuan rumah susun, dan lokasinya ditingkat yang bersangkutan. Lebih lanjut Boedi Harsono menyatakan bahwa sertifikat hak milik atas satuan
rumah susun tersebut selain merupakan alat bukti pemilikan satuan rumah susunnya, juga merupakan alat bukti pemilikan bersama atas tanah bersama, bagian bersama
dan tanah bersama yang bersangkutan sebesar nilai perbandingan proporsionalnya. Sertifikat hak milik satuan rumah susun mempunyai karakteristik khusus bila
dibandingkan dengan sertifikat hak atas tanah pada umumnya. Pada sertifikat hak atas tanah pada umumnya nama sertifikatnya tergantung pada macam status hak atas
tanahnya, misalnya sertifikat hak milik, sertifikat hak guna usaha, sertifikat hak guna bangunan, sertifikat hak pakai.
Universitas Sumatera Utara
Karakteristik khusus sertifikat hak milik atas satuan rumah susun dinyatakan oleh R. Soerapto, yaitu sertifikat tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun ini
tidak terikat pada macam hak atas satuan rumah susun. Meskipun rumah susun itu terdiri atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau
hak pakai atas tanah negara, sertifikatnya tetap menggunakan nama sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Jadi nama sertifikatnya tidak tergantung pada status
hak atas tanah yang di atasnya berdiri bangunan rumah susun. Pihak-pihak yang memperoleh manfaat dengan diselenggarakan pendaftaran
tanah adalah: 1.
Manfaat bagi pemegang hak. a.
Memberikan rasa aman. b.
Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data yuridisnya. c.
Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak. d.
Harga tanah menjadi lebih tinggi. e.
Dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan. f.
Penetapan Pajak Bumi dan Bangunan PBB tidak mudah keliru. 2.
Manfaat bagi pemerintah a.
Akan terwujud tertib administrasi pertanahan sebagai salah satu program Catur Tertib Pertanahan.
b. Dapat memperlancar kegiatan pemerintahan yang berkaitan dengan tanah
dengan pembangunan. c.
Dapat mengurangi sengketa dibidang pertanahan, misalnya sengketa batas-batas tanah, pendudukan tanah secara liar.
3. Manfaat bagi calon pembeli atau kreditor. Bagi calon pembeli atau calon kreditor dapat dengan mudah memperoleh
keterangan yang jelas mengenai data fisik dan data yuridis tanah yang akan menjadi objek perbuatan hukum mengenai tanah.
79
79
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Prenada Media Group, Jakarta, 2010, hal 21
Universitas Sumatera Utara
C. Perkembangan Rumah Susun di Indonesia
Kategori