Status tanah atau hak atas tanah yang paling tepat untuk dilakukan pembangunan rumah susun atau gedung bertingkat adalah hak guna bangunan
HGB, karena sesuai dengan ketentuan Pasal 35 ayat 1 UUPA diberikan jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun. Tetapi apa bila pembangunan
rumah susun di lakukan di atas tanah hak pengelolaan, pihak pengembang developer harus menyelesaikan status tanah HPL terlebih dahulu menjadi HGB
baru kemudian dapat dilakukan penjualan unit-unit atas rumah susun yang ada.
101
B. Hak Kepemilikan Bangunan
Konsep hak milik atas satuan rumah susun dalam hukum agraria, seperti kita ketahui bahwa hukum tanah dikenal ada 2 dua asas pemisahan dalam pemilikan
tanah, yakni asas pemisahan vertikal dan asas pemisahan horizontal.
102
1. Asas pemisahan vertikal. Yang dimaksud dengan asas pemisahan vertikal ialah suatu asas yang
persilnya secara vertikal, sehingga hal ini mengandung arti: a.
Pemilik bidang tanah adalah juga pemilik segala sesuatu baik yang terkandung di dalam tanah itu sendiri ataupun yang ada berdiri di atas tanah tersebut,
misalnya bangunan-bangunan ataupun tumbuh-tumbuhan yang ada di atas tanah itu.
101
Imam Koeswahyono, Op. Cit,. hal 24
102
Mimi Rosmidi akis dan Imam Koeswahyono, Konsepsi Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Dalam Hukum Agraria, Setara Presss, Malang 2010, hal 79
Universitas Sumatera Utara
b. Karena itu, dalam asas pemisahan ini tidak dimungkinkan seseorang atau pihak
melakukan penumpangan diatas tanah orang lain, baik apakah penumpang tersebut berupa penumpang pembuatpendirian bangunan ataupun penanam
tumbuh-tumbuhanpepohonan. c.
Jadi dengan perkataan lain, pemilik dari sebidang tanah atau sepersil tanah tertentu sudahlah jelas status diri dan haknya, yakni sebagai pemilik penuh yang
berhak atas segala sesuatu yang berkenaan dengan bidang atau persil tanah miliknya tersebut serta segala sesuatu yang ada pada tanah tersebut
2. Pemisahan Horizontal. Yang dimaksud dengan pemisahan horizontal ialah suatu asas yang membagi,
membatasi dan memisahkan pemilik atas sebidang tanah berikut segala sesuatu yang berkenaan tanah tersebut secara horizontal, sehinggal hal ini membawa akibat
hukum: a.
Belum tentu pemilik sebidang tanah itu adalah juga pemilik dari segala sebaliknya, belum tentu juga pemilik segala tanaman atau bangunan yang
berdiri diatas sebidang tanah adalah juga pemilik dari tanah yang bersangkutan serta segala isinya yang terkandung didalamnya.
b. Karena itu, dalam asas pemisahan ini sangat dimungkinkan seseorang atau suatu
pihak melakukan penumpangan diatas tanah orang lain, baik penumpangan itu berupa penumpangan pendirian rumahbangunan ataupun berupa penumpangan
penanaman tanaman atau tumbuhan tertentu.
Universitas Sumatera Utara
c. Jadi dengan perkataan lain, pemilik dari sebidang tanah atau persil tanah
tertentu belum tentu adalah juga pemilik dari segala sesuatu yang ada diatas tanah tersebut.
Berkaitan dengan asas kepemilikan yang dianut dalam rumah susun, berdasarkan, Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985, oleh Imam Koeswahyono
mengemukakan sebagai berikut: ”Berdasarkan dua pendapat diatas, maka berarti asas hukum tanah hukum
agraria sempit adalah asas pemisahan horizontal yakni: pemilikan atas benda diatas tanah tidak berarti atau dapat terpisah dengan pemilikan atas tanah tempat
terletaknya benda-benda tadi. Sebagai kebalikannya adalah asas perlekatan accessi yang berlaku pada kurun waktu sebelum diundangkannya undang-
undang pokok agraria. Adanya konsep rumah susun condominium sebagai fenomena baru yang dibutuhkan masyarakat modern, justru sudah sesuai
dengan asas hukum tanah yang ditetapkan oleh UUPA. Akan tetapi, kita tetap mempertahankan asas yang lama maka akan menimbulkan kesulitan dalam
aplikasinya”
103
Pendapat Imam Koeswahyono diatas, selaras dengan pendapat dari A. Ridwan
Halim yang mengemukakan sebagai berikut:
104
”Bila kita telah menyimak perihal kedua asas pemisahan di atas yakni asas pemisahan vertikal dan asas pemisahan
horizontal, maka dapatlah kita simpulkan bahwa kedua asas pemisahan tersebut dianut atau dikenal dalam hukum rumah susun”.
Adapun bukti-bukti atau dasar-dasar yang membuktikan kebenaran kesimpulan ini ialah sebagai berikut:
103
Ibid, hal 81
104
Ibid, hal 81
Universitas Sumatera Utara
a. Dikatakan bahwa asas pemisahan vertikal
105
dikenal dalam hukum rumah susun berhubung dalam hukum rumah susun dikenal adanya pemisahan vertikal yang
membagi-bagi secara terpisah-pisah suatu bangunan rumah susun itu atas satuan-satuan rumah susun yang saling terpisah, dengan tujuan agar tiap-tiap
satuan rumah susun itu dapat dimiliki ataupun dihuni secara tersendiri, terpisah dari satuan-satuan rumah susun lainnya.
b. Dikatakan bahwa asas pemisahan horizontal
106
dikenal juga dalam hukum rumah susun berhubung dalam hukum rumah susun adanya pemisahan
horizontal yang membagi, memisahkan dan membedakan antara status satuan- satuan rumah susun yang merupakan hak milik pribadi masing-masing dari para
”mede-eigenaars” dengan tanah dimana gedung rumah susun mereka itu berdiri yang merupakan hak milik bersama dari para mede-eigenaars tersebut. Hasilnya
kedua asas pemisahan tersebut dikenal dalam hukum rumah susun kita. Lebih lanjut A. Ridwan Halim mengemukakan sebagai berikut:
”Tetapi meskipun demikian, kedua asas pemisahan tersebut dalam penerapannya terbukti telah mampu turut menunjang terwujudnya ”wajah
kelembagaan hukum” yang baru, yakni hukum rumah susun itu sediri yang merupakan salah satu dari hukum kondominium yang senantiasa mengatur
perpaduan antara objek hak milik pribadi masing-masing dan objek hak milik bersama dari para ”mede-eigenaars” dalam satu kesatuan fungsional”.
107
105
Ibid, hal 80
106
Ibid
107
Ibid, hal 83
Universitas Sumatera Utara
C. Penyelenggara Pembangunan Rumah Susun
