BAB III
HAK KEPEMILIKAN TANAH DAN BANGUNAN ATAS RUMAH SUSUN MENURUT SISTEM PERTANAHAN DI INDONESIA
A. Hak Kepemilikan Tanah
Undang-Undang Pokok Agraria UUPA Tahun 1960 merupakan sumber hukum agraria nasional, mengenal dua sistem hak atas tanah, antara lain:
1. Hak Primer
2. Hak Sekunder
95
Hak Primer terdiri dari: a.
Hak Milik atas tanah b.
Hak Hak Guna Bangunan HGB c.
Hak Pakai Hak Sekunder terdiri dari:
a. Hak Gadai
b. Hak Usaha Bagi Hasil
c. Hak Menumpang
d. Hak Menyewa atas tanah pertanian
96
Boedi Harsono hak-hak atas tanah yang ”primer” yaitu hak milik, hak guna usaha dan hak pakai tercipta karena pemberian oleh Negara, seperti juga disebut
dalam Pasal 22 UUPA.
97
95
Hak Primer adalah hak atas tanah yang bersumber langsung dari hak bangsa Indonesia, yang dapat dimiliki oleh seseorang atau badan hukum. Sedangkan Hak Sekunder adalah hak atas tanah yang
tidak bersumber langsung dari hak bangsa Indonesia, bersifat sementara dan waktunya terbatas, Panduan Bantuan Hukum di Indonesia, pedoman anda mmemahami dan menyelesaikan masalah
hukum, AusAID, PSHK, YLBHI, IALDF, Jakarta, 2009, hal 199
96
Ibid
97
Boedi Harsono, Op. Cit., hal 226
Universitas Sumatera Utara
Menurut undang-undang yang berlaku di Indonesia ada 2 macam sistem hak atas tanah di atas dikelompokkan menjadi dua bagian, antara lain:
1. Hak atas tanah Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 2. Hak atas satuan rumah susun Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 dikenal
sebagai SARUSUN atau strata title.
98
Selain sistem kepemilikan hak atas tanah di atas, dikenal pula pembagian macam-macam hak atas tanah, berdasarkan Pasal 16 UUPA, meliputi:
1. Hak Milik
2. Hak Guna BangunanHGB
3. Hak Pakai
4. Hak Guna Usaha untuk pertanian, perkebunan, dll
5. Hak Sewa
6. Hak Membuka Hutan
7. Hak Memungut Hasil Hutan
99
Boedi Harsono hak atas tanah tidak meliputi tubuh bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dan hak atas tanah mengandung
kewenangan sekaligus kewajiban bagi pemegang hak, untuk memakai dalam arti menguasasi, menggunakan dan mengambil manfaat dari satu bidang tanah
tertentu yang dihaki.
100
Tanah tempat pembangunan rumah susun sebagaimana UU No. 16 Tahun 1985 Pasal 7 menyebutkan”Rumah susun hanya dapat dibangun di atas tanah
yang berstatus hak milik HM, hak guna bangunan HGB, hak pakai atas tanah Negara HP, atau hak pengelolaan HPL sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku”.
98
http:teknik geomatika.blogspot.com200905hak-atas-tanah.html Op cit hal 1
99
Op. Cit, hal 199
100
Boedi Harsono, Menuju Penyempurnaan Hukum Tanah Nasional, dalam hubungannya dengan TAP MPR RI IXMPR2001, Trisakti, Jakarta, 2003, hal 65
Universitas Sumatera Utara
Status tanah atau hak atas tanah yang paling tepat untuk dilakukan pembangunan rumah susun atau gedung bertingkat adalah hak guna bangunan
HGB, karena sesuai dengan ketentuan Pasal 35 ayat 1 UUPA diberikan jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun. Tetapi apa bila pembangunan
rumah susun di lakukan di atas tanah hak pengelolaan, pihak pengembang developer harus menyelesaikan status tanah HPL terlebih dahulu menjadi HGB
baru kemudian dapat dilakukan penjualan unit-unit atas rumah susun yang ada.
101
B. Hak Kepemilikan Bangunan
Kategori