16
2. “Kekuatan Dan Kelemahan akta Perjanjian jual beli yang dibuat Notaris” oleh
ZULFAHMY, NIM 027011067 dan permasalahan yang dibahas adalah bagaimana kesiapan notaris dalam melayani permintaan para pihak dalam
pembuatan perjanjian jual beli yang memberikan kepastian hukum bagi para pihak, hal-hal apa saja yang menyebabkan dilaksanakannya perjanjian jual beli
dan kendala-kendala apa yang mungkin timbul dari perjanjian jual beli tersebut, dan bagaimana kekuatan hukum dan kelemahan suatu akta perjanjian jual beli
yang dibuat dihadapan notaris yang dikaitkan dengan pendaftaran peralihan hak atas tanah.
Oleh karena itu, penulis berkeyakinan bahwa judul tesis ini dan permasalahan yang diajukan belum pernah diteliti dan dibahas, sehingga dapat dikatakan asli.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Seiring dengan perkembangan masyarakat pada umumnya, peraturan hukum juga mengalami perkembangan. Kontinuitas perkembangan ilmu hukum selain
bergantung pada metodelogi, aktivitas penelitian dan imajinasi sosial sangat ditentukan oleh teori.
18
18
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, UI Press, Jakarta, 1982, Hal. 6
Universitas Sumatera Utara
17
Teori adalah suatu penjelasan yang berupaya untuk menyederhanakan pemahaman mengenai suatu fenomena atau teori juga merupakan simpulan dari
rangkaian berbagai fenomena menjadi sebuah penjelasan yang sifatnya umum.
19
Menurut Snelbecker yang mendefinisikan teori sebagai perangkat proposisi yang terintegrasi secara sintaksi yaitu yang mengikuti aturan tertentu yang dapat
dihubungkan secara logis satu dengan lainnya dengan data dasar yang dapat diamati dan berfungsi sebagai wahana untuk meramalkan dan menjelaskan fenomena yang
diamati.
20
Kerangka teori dalam penelitian hukum sangat diperlukan untuk membuat jelas nilai-nilai oleh postulat-postulat hukum sampai kepada landasan filosofisnya
yang tertinggi.
21
Teori hukum sendiri boleh disebut sebagai kelanjutan dari mempelajari hukum positif, setidak-tidaknya dalam urutan yang demikian itulah kita
merekonstruksikan kehadiran teori hukum secara jelas.
22
Kerangka teori adalah kerangka pemikiran atau butir-butir pendapat, teori, thesis mengenai sesuatu kasus atau permasalahan problem yang menjadi bahan
perbandingan, pegangan teoritis.
23
Teori berguna untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi dan satu teori harus diuji dengan menghadapkan pada
19
Mukti Fajar dan Yulianto Achmad, Dualisme Penelitian Hukum Normatif Empiris, Pustaka Pelajar, Yogyakarta, 2010, Hal. 134
20
Lexy J. Moeleong, Metodologi Penelitian Hukum, Remaja Rosdakarya, Bandung, 1990, hal.34
21
Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1991, hal. 254
22
Ibid, hal. 253
23
M. Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, CV. Mandar Maju, Bandung, 1994, hal 80
Universitas Sumatera Utara
18
fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidakbenaran. Oleh sebab itu, kerangka teori mempunyai beberapa kegunaan sebagai berikut :
1 Teori tersebut berguna untuk lebih mempertajam atau lebih mengkhususkan fakta yang hendak diselidiki atau diuji kebenarannya.
2 Teori sangat berguna dalam mengembangkan sistem klasifikasi fakta, membina strukrut konsep-konsep serta memperkembangkan definisi-definisi.
3 Teori biasanya merupaka suatu ikhtisar dari pada hal-hal yang telah diketahui serta diuji kebenarannyaa yang menyangkut objek yang diteliti.
4 Teori memberikan kemungkinan pada prediksi fakta mendatang, oleh karena telah diketahui sebab-sebab terjadinya fakta tersebut dan mungkin factor-
faktor tersebut akan timbul lagi pada masa-masa mendatang. 5 Teori memberikan petunjuk-petunjuk terhadap kekurangan-kekurangan pada
pengetahuan penelitian.
24
Fungsi teori dalam penelitian ini adalah untuk menstrukturisasikan penemuan- penemuan selama penelitian, membuat beberapa pemikiran, ramalan atau prediksi
atas dasar penemuan dan menyajikannya dalam bentuk penjelasan-penjelasan dan pertanyaan-pertanyaan. Hal ini berarti teori merupakan suatu penjelasan yang bersifat
rasional serta harus sesuai dengan objek yang dipermasalahkan dan harus didukung dengan adanya fakta yang bersifat empiris agar dapat diuji kebenarannya. Teori juga
bisa digunakan untuk menjelaskan fakta dan peristiwa hukum yang terjadi. Untuk itu, orang dapat meletakkan fungsi dan kegunaan teori dalam penelitian sebagai ”pisau
analisis” pembahasan tentang peristiwa atau fakta hukum yang diajukan dalam masalah penelitian.
25
Teori penelitian yang digunakan dalam penelitian ini dengan aliran hukum positif yang analitis dari Jhon Austin, yang mengartikan :
24
Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian Hukum, UI Presss, Jakarta, 1986, hal.121
25
Ibid., Hal. 146
Universitas Sumatera Utara
19
Hukum itu sebagai a command of the lawgiver perintah dari pembentuk undang-undang atau penguasa, yaitu suatu perintah mereka yang memegang
kekuasaan tertinggi atau yang memegang kedaulatan, hukum dianggap sebagai suatu sistem yang logis, tetap dan bersifat tertutup closed logical
system. Hukum secara tegas dipisahkan dari moral dan keadilan tidak didasarkan pada penilaian baik buruk.
26
Pengertian perintah dari penguasa yang berdaulat tersebut dengan disertai sanksi. Sanki ini dikatakan sebagai memberikan rasa malu bagi setiap kejahatan yang
terjadi.
27
Oleh karena itu, hukum positif harus memenuhi beberapa unsur, yaitu adanya unsur perintah, sanksi, kewajiban dan kedaulatan. Disini letak korelasi antara
persoalan kepastian hukum yang merupakan salah satu tujuan hukum. Jabatan notaris merupakan suatu lembaga yang diciptakan oleh Negara,
menempatkan notaris sebagai jabatan merupakan suatu bidang pekerjaan atau tugas yang sengaja dibuat oleh aturan hukum untuk keperluan dan fungsi tertentu
kewenangan tertentu serta bersifat berkesinambungan sebagai suatu lingkungan pekerjaan tetap.
28
Apabila notaris dalam menjalankan profesinya tidak sesuai dengan peraturan- peraturan yang telah ada tentunya itu sudah tidak patuh pada UUJN, Persengketaan
antara para pihak dapat terjadi meskipun notaris telah memenuhi ketentuan- ketentuaan yang berlaku, hal ini bukan karena kesalahaan notaris namun adalah
kesalahan para pihak yang tidak memberikan keterangan yang sebenarnya dan tidak
26
Rasjidi dan Ira Thania Rasjidi, Pengantar Filsafat Hukum, Mandar Maju, Bandung, 2002, hal.55
27
Lili Rasjidi dan Arief Sidarta, filsafat Hukum Mazhab dan Refleksinya, CV. Remadja Karya, Bandung, 1989, hal 129
28
Habib Adjie, Sekilas Dunia Notaris PPAT Indonesia, CV. Mandar Maju, Bandung, 2009, hal,23
Universitas Sumatera Utara
20
sesuai dengan kenyataan, namun notaris juga harus ikut bertanggung jawab atas hal tersebut. Oleh karena itu, notaris yang merupakan jabatan tertentu yang menjalankan
profesi dalam pelayanan hukum kepada masyarakat, perlu mendapatkan perlindungan dan jaminan demi tercapainya, kepastian, keadilan serta ketertiban umum.
Tugas jabatan notaris adalah membuat akta otentik, dalam pasal 1868 KUHPerdata, dinyatakan bahwa, suatu akta otentik ialah suatu akta yang didalam
bentuknya ditentukan oleh Undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai- pegawai umum yang berkuasa untuk itu ditempat mana akta dibuatnya. Adapun
unsur-unsur yang terdapat dalam pasal 1868 KUHPerdata adalah sebagai berikut : 1
Bahwa akta itu dibuat dan diresmikan dalam bentuk menurut hukum. 2
Bahwa akta itu dibuat oleh atau dihadapan pejabat umum. 3
Bahwa akta itu dibuat oleh atau dihadapan pejabat yang berwenang untuk membuatnya ditempat dimana akta itu dibuat.
Alat bukti tertulis yang bersifat otentik mengenai keadaan, pristiwa atau perbuatan hukum dibutuhkan untuk menjamin kepastian, keadilan dan ketertiban
yang diselenggarkana melalui jabatan tertentu. Notaris dalam menjalankan profesinya tertentu harus patuh pada UUJN, Kode etik notaris KUHPerdata dan KUHPidana
serta peraturan-peraturan yang berlaku lainnya agar kepastian, keadilan dan ketertiban hukum dapat tercapai.
Lawrence M. Friedman dalam hubungannya dengan sistem hukum,
menyebutkan adanya beberapa komponen unsur hukum sebagai berikut:
Universitas Sumatera Utara
21
1. sistem hukum mempunyai struktur. Sistem hukum terus berubah, namun bagian-bagian sistim itu berubah dalam kecepatan yang berbeda, dan setiap
bagian berubah tidak secepat bagian tertentu lainnya. 2. sistem hukum mempunyai substansi, yaitu berupa aturan, norma dan pola
perilaku nyata manusia yang berada dalam sitem tersebut. 3. sistem hukum mempunyai komponen budaya huku yaitu sikap manusia
terhadap hukum dan sitem hukum itu sendiri, seperti kepercayaan. Nilai, pemikiran serta harapannya.
29
Perikatan Jual Beli dapat digolongkan dalam suatu perikatan bersyarat tangguh sesuai pasal 1253 KUHPerdata, dimana berdasarkan isi perjanjian jual beli
hak atas tanah sebagaimana yang diatur dalam perjanjian tersebut ditangguhkan pelaksanaanya oleh para pihak, perikatan yang lahir digantungkan pada suatu
peristiwa yang dalam hal ini adalah terpenuhinya syarat-syarat dalam melaksanakan perjanjian jual beli dihadapan PPAT sesuai dengan Peraturan Pemerintah nomor 24
tahun 1997 atau dengan kata lain isi pokok perjanjian dalam perikatan jual beli atas tanah sebagaimana diatur dalam peraturan tanah nasional akan dilaksanakan para
pihak apabila hal-hal yang diperjanjikan dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut telah terpenuhi.
Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata KUHPerdata jual beli adalah suatu perjanjian dimana pihak yang satu penjual mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan hak milik atas suatu benda kepada pihak lainnya pembeli untuk membayar harga yang telah dijanjikan sesuai dengan pasal 1457 KUHPerdata.
29
Lawrence M. Friedman, Hukum Amerika Sebuah Pengantar, PT. Tata Nusa, Jakarta, 2001, hal 7-8
Universitas Sumatera Utara
22
Pasal 1458 KUHPerdata menyebutkan jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak pada saat dicapai kata sepakat mengenai benda yang diperjual
belikan beserta harganya walaupun benda dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak pada saat dicapai kata sepakat mengenai benda yang belum diserahkan dan
harga belum dibayar. Dalam KUHPerdata juga disebutkan bahwa penyerahan benda tak bergerak
dilakukan dengan suatu akta otentik, sebagaimana disebutkan dalam pasal 612 sampai dengan pasal 620 KUHPerdata, atau dengan kata lain kepemilikan suatu benda tak
bergerak harus dibuktikan dengan surat atau akta tertentu dan pihak lain memberikan pengakuan atas kepemilikan tersebut.
Dalam jual beli tanah dimana pihak penjual berjanji untuk menyerahkan hak atas tanah yang bersangkutan kepada pihak pembeli dan pihak pembeli berjanji untuk
membayar kepada pihak penjual dengan harga yang telah disepakati bersama. Yang harus diserahkan oleh penjual kepada pembeli adalah hak milik atas barangnya, jadi
bukan sekedar kekuasaan atas barang tadi.
30
Bentuk jual beli harus dilaksanakan dengan akta jual beli, tujuan akta itu hanya sekedar mensejajarkan jual beli itu dengan keperluan penyerahan yang kadang-
kadang memerlukan penyerahan secara yuridis juridische levering disamping penyerahan nyata feitelijk levering.
31
30
Subekti, Hukum Perjanjian, PT. Intermasa, Jakarta, 1990, hal. 79
31
M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Alumni, 1986, hal 182
Universitas Sumatera Utara
23
Menurut hukum adat jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai. Terang berarti perbuatan pemindahan hak
harus dilakukan dihadapan kepala adat, yang berperan sebagai pejabat yang menanggung keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan hak tersebut sehingga
perbuatan tersebut diketahui oleh umum. Tunai maksudnya, bahwa perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harga tanah dibayar kontan, atau baru dibayar
sebagian, dalam hal pembeli tidak membayar sisanya, maka penjual tidak dapat menuntut atas dasar terjadinya jual beli tanah, akan tetapi atas dasar hukum utang
piutang.
32
Dalam Undang-Undang Pokok Agraria UUPA istilah jual beli hanya disebutkan dalam pasal 26 yaitu yang menyangkut jual beli hak milik atas tanah.
Dalam pasal-pasal lainnya, tidak ada kata yang menyebutkan jual beli, tetapi disebutkan sebagai
dialihkan. Pengertian dialihkan menunjukkan suatu perbuatan yang disengaja untuk memindahkan hak atas tanah kepada pihak lain melalui jual
beli, hibah, tukar menukar dan hibah wasiat. Jadi, mekipun dalam pasal hanya disebutkan dialihkan, termasuk salah satunya adalah perbuatan hukum pemindahan
hak atas tanah karena jual beli.
2. Kerangka Konsepsi
