Pengertian dan Latar Belakang Lahirnya Kredit Kepemilikan Rumah

BAB III KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH KPR DI INDONESIA

A. Pengertian dan Latar Belakang Lahirnya Kredit Kepemilikan Rumah

KPR Kata kredit berasal dari bahasa Romawi, “credere” dalam bahasa Belanda: vertrouwen, Inggris: believe, trust, confidence yang artinya ‘percaya’. Kepercayaan ini merupakan dasar dari setiap perikatan, yaitu seseorang berhak menuntut sesuatu dari orang lain. Elemen dari kredit adalah adanya 2 dua pihak, kesepakatan pinjam-meminjam, kepercayaan, prestasi, imbalan, dan jangka waktu tertentu. Pengertian di atas menunjukkan bahwa kredit mempunyai arti yang luas, yang mempunyai objek benda. 102 Molenaar 103 mengemukakan bahwa kredit adalah meminjamkan benda pada peminjam dengan kepercayaan, bahwa benda itu akan dikembalikan di kemudian hari kepada pihak yang meminjamkan. 104 1. Kredit berupa uang, yang di kemudian hari dikembalikan dalam bentuk uang. Dan berdasarkan defenisi tersebut, ia mengembangkan jenis kredit sebagai berikut : 2. Kredit berupa uang, yang di kemudian hari dikembalikan dalam bentuk barang. 3. Kredit dalam bentuk barang, yang di kemudian hari dikembalikan dalam bentuk barang. 102 Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, Op. Cit., hal. 137. 103 Molenaar, Krediet, Tjenk Willink Zwolle, 1978, hal. 5. 104 UU Perbankan No. 7 Tahun 1992 Pasal 1 ayat 12 menyatakan bahwa, Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antar bank dengan pihak lain yang mewajibkan peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga, imbalan, atau pembagian hasil keuntungan. Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008. USU Repository © 2009 4. Kredit dalam bentuk barang, yang di kemudian hari dikembalikan dalam bentuk uang. 105 M. Jakile 106 1. Tidak seperti hibah, transaksi kredit mensyaratkan peminjam dan pemberi kredit untuk saling tukar menukar sesuatu yang bersifat ekonomis. mengemukakan bahwa kredit adalah suatu ukuran kemampuan dari seseorang untuk mendapatkan sesuatu yan bernilai ekonomis sebagai ganti dari janjinya untuk membayar kembali hutangnya pada tanggal tertentu. Dari definisi ini, dapat disimpulkan adanya 4 empat elemen penting, sebagai berikut : 2. Tidak seperti pembelian secara kontan, transaksi kredit mensyaratkan debitur untuk membayar kembali kewajibannya pada suatu waktu di belakang hari. 3. Tidak seperti hibah maupun pembelian secara tunai, transaksi kredit akan terjadi sampai pemberi kredit bersedia mengambil resiko bahwa pinjamannya mungkin tidak akan dibayar. 4. Sebegitu jauh dia bersedia menanggung resiko, bila pemberi kredit menaruh kepercayaan terhadap peminjam. Resiko dapat dikurangi dengan meminta kepada peminjam untuk menjamin pinjaman yang diinginkan, meskipun sama sekali tidak dapat dicegah semua resiko kredit. 107 Dalam masyarakat umum, istilah kredit sudah tidak asing lagi dan bahkan dapat dikatakan sangat populer, sehingga dalam bahasa sehari-hari sudah 105 Mariam Darus Badrulzaman, Op. Cit., hal. 137-138. 106 Majalah Bank, Medan, 1974, hal. 9. 107 Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian Kredit Bank, Bandung : Penerbit Alumni, 1978, hal. 22-23. Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008. USU Repository © 2009 dicampurbaurkan begitu saja dengan istilah utang. 108 Adapun unsur-unsur yang terdapat di dalam kredit, yaitu: 109 1. kepercayaan; yaitu adanya keyakinan dari pihak bank atas prestasi yang diberikannya kepada nasabah peminjam dan yang akan dilunasinya sesuai dengan yang diperjanjikan pada waktu tertentu, 2. waktu; adanya jangka waktu tertentu antara pemberian kredit dan pelunasannya, dimana jangka waktu tersebut sebelumnya sudah terlebih dahulu disetujui atau disepakati bersama antara phak bank dan nasabah peminjam dana, 3. prestasi; yaitu adanya objek tertentu berupa prestasi dan kontra-prestasi pada saat tercapainya persetujuan atau kesepakatan perjanjian pemberian kredit antara bank dan nasabah peminjam dana, berupa uang dan bungaimbalan, 4. risiko; yaitu adanya hal yang mungin akan terjadi selama jangka waktu antara pemberian dan pelunasan kredit tersebut, sehingga untuk mengamankan pemberian kredit dan menutup kemungkinan terjadinya wanprestasi dari nasabah peminjam dana, maka diadakanlah pengikatan jaminan dan agunan. Perjanjian kredit adalah jenis perjanjian yang boleh dikatakan termasuk pula ke dalam golongan perjanjian pinjam-meminjam 110 108 Rachmadi Usman, Op. Cit., hal. 236. 109 Ibid., hal. 238. 110 Dari rumusan yang terdapat di dalam UU Perbankan sendiri mengenai perjanjian kredit, dapat disimpulkan bahwa dasar dari perjanjian kredit adalah perjanjian pinjam-meminjam Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, Op. Cit., hal. 110. . Apabila ditinjau hukum positif Indonesia sendiri, maka dapat dilihat bahwa mengenai perjanjian pinjam meminjam ada diatur di dalam Pasal 1754 Kitab Undang-Undang Hukum Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008. USU Repository © 2009 Perdata 111 Pembangunan ekonomi, sebagai bagian dari pembangunan nasional, merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan rakyat yang adil dan makmur. Dalam rangka memelihara kesinambungan pembangunan tersebut, para pelakunya meliputi baik pemerintah maupun masyarakat sebagai orang perseorangan dan badan hukum, sangat memerlukan dana dalam jumlah yang besar. Hal ini berakibat meningkatnya kegiatan pembangunan, meningkat juga keperluan akan tersedianya dana yang sebagian besar diperoleh melalui kegiatan perkreditan. Mengingat pentingnya dana perkreditan tersebut dalam proses pembangunan, sudah semestinya jika pemberi dan penerima kredit serta pihak lain yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan yang dapat memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan. yang menyatakan bahwa, Pinjam pakai habis adalah suatu perjanjian, yang menentukan pihak pertama menyerahkan sejumlah barang yang dapat habis terpakai kepada pihak kedua dengan syarat bahwa pihak kedua itu akan mengembalikan barang sejenis kepada pihak pertama dalam jumlah dan keadaan yang sama. 112 Sandang, pangan dan papan sudah menjadi bagian dari kebutuhan pokok dalam kehidupan sehari-hari. Sandang dan pangan merupakan suatu kebutuhan yang selalu berulang dibutuhkan dalam jangka panjang, namun dapat diperoleh dalam waktu yang relatif singkat serta mudah diperoleh setiap saat. Sedangkan 111 Niniek Suparni, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Editor : Andi Hamzah, Jakarta : PT. Rineka Cipta, 2000, hal. 441. Bandingkan dengan rumusan yang diberikan dalam Ibid, yang menyatakan Perjanjian pinjam-meminjam ialah perjanjian dengan mana pihak yang satu memberikan kepada pihak yang lain suatu jumlah tertentu barang-barang yang menghabis karena pemakaian dengan syarat bahwa pihak yang belakangan ini akan mengembalikan sejumlah yang sama dari macam dan keadaan yang sama pula. 112 Sri Turatmiyah, Studi SKMHT dalam Perjanjian KPR-BTN, telah dipresentasikan dalam seminar terbatas di Bagian Perdata Fakultas Hukum UGM tanggal 2 September 2004. Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008. USU Repository © 2009 untuk pemenuhan kebutuhan akan papan masih dirasakan berat oleh sebagian besar masyarakat. Secara umum, ada 2 dua pola dalam upaya pemenuhan akan kebutuhan perumahan, yakni dalam bentuk kredit kepemilikan rumah atau melalui sewa. 113 Pada saat sekarang ini, banyak sekali para pengembang penjual mendirikan bangunan perumahan segala jenis tipe untuk ditawarkan kepada masyarakat. Namun, yang menjadi persoalan adalah tidak semua masyarakat sanggup untuk membeli rumah secara kontan. Hal itu dikarenakan keterbatasan keuangan sebagai penyebab utamanya. Oleh karena itu, diadakanlah fasilitas Kredit Pemilikan Rumah KPR sebagai alternatif menarik untuk memiliki rumah bagi mereka yang tidak memiliki dana tunai. 114 Sampai sekarang, kredit perumahan masih tetap dibutuhkan. Negara AS yang notabene adalah negara kaya dan makmur sekalipun juga tetap membutuhkan kredit perumahan, apalagi dengan masyarakat Indonesia yang daya belinya lebih rendah. 115 113 Yayasan Konsumen Suarabaya, Konsumen Perumahan, Kemana Mengadu?, 24 Nopember 1997, laman-blog dalam Hal itu mengindikasikan secara jelas bahwa yang namanya Kredit Pemilikan Rumah KPR tetap harus dimiliki oleh sektor properti. Tanpa adanya KPR, konsumen Indonesia akan sangat sulit membeli. Dalam industri properti nasional Indonesia, KPR memang mutlak harus ada, karena konsumen Indonesia sebagian besar masih mengandalkan KPR. Bahkan www.WordPress.com, terakhir kali diakses pada tanggal 16 Mei 2008. 114 Harian Analisa, KPR BTN Berikan Pelayanan kepada Semua Kalangan, 11 Mei 2008. 115 Hal ini disampaikan oleh Yan Mogi, Ketua Umum Dewan Pimpinan Pusat Real Estate Indonesia DPP REI dalam seminar yang digelar oleh Konsultan Properti PSA dan Pusat Studi Properti Indonesia di Jakarta, tahun 2003. Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008. USU Repository © 2009 negara maju sekalipun, masyarakatnya tetap menggunakan kredit dalam pendanaan perumahan. 116 KPR masih sangat dibutuhkan, karena hanya sedikit yang mampu membeli secara cash. 117 Mayoritas masyarakat masih menggunakan fasilitas kredit untuk membeli rumah. Sebanyak 74,7 konsumen memanfaatkan fasilitas KPR untuk membeli properti. 118 Tingginya kebutuhan rumah tinggal merupakan salah satu pemicu meningkatnya permintaan kredit yang satu ini. 119 Mengutip pernyataan dari Diah Sulianto, General Manager Divisi Kredit Konsumen BNI, beliau mengatakan potensi pasar KPR di Indonesia masih cukup besar, terutama di wilayah Jabodetabek. 120 KPR merupakan salah satu kebutuhan pokok untuk masyarakat, dan demand untuk KPR sendiri juga masih tinggi. 121 rumah KPR Kredit Kepemilikan Rumah adalah kredit yang digunakan untuk membeli . Walaupun penggunaannya mirip, tetapi KPR berbeda dengan kredit konstruksi dan renovasi. Agunan yang diperlukan untuk KPR adalah rumah yang akan dibeli itu sendiri. 122 116 Harian Umum Sore Sinar Harapan, Konsumen Masih Butuh KPR, Jakarta, 2003, dapat diakses di Tetapi untuk hal KPR sekalipun, pihak bank tentunya sesuai dengan praktek http:www.sinarharapan.co.id, terakhir kali diakses pada tanggal 6 Mei 2008. 117 Hal ini diungkapkan oleh Dirjen Perumahan Permukiman, Djoko Kirmanto pada saat pembukaan Raker REI di Jakarta, 19 Oktober 2001. 118 Nurul Qomariyah, 74,7 Konsumen Beli Properti Pakai Fasilitas Kredit, Jakarta, 14 Mei 2008, dapat diakses di www.detikfinance.com, terakhir kali diakses pada tanggal 16 Mei 2008. 119 Syarif Hidayat, Windarto, dan Kun Wahyu Winasis, Rame-rame Menyerbu KPR, dapat diakses di www.majalahtrust.com, terakhir kali diakses pada tanggal 16 Mei 2008. 120 Berselancar Sembari Meneropong Badai, Majalah Bisnis Properti No. 54, bulan April 2008, hal. 33. 121 Ismi Kushartanto, Saat ini lebih untung KPR Syariah, dalam Majalah Bisnis Properti No. 54, April 2008, hal. 31. 122 Kredit Pemilikan Rumah, dari http:id.wikipedia.orgwikiKredit_pemilikan_rumah, terakhir kali diakses pada tanggal 16 Mei 2008. Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008. USU Repository © 2009 perbankan yang lazim, tetap akan mengadakan studi kelayakan terlebih dahulu sebelum mencairkan kredit dimaksud. 123

B. Tinjauan terhadap Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang