Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008.
USU Repository © 2009
butir c UUPK
154
. Namun, seringkali di dalam praktek, pihak perbankan juga tidak jarang yang memberikan informasi yang kurang memadai.
155
Memang bukan rahasia lagi bahwa dunia marketing terlalu dekat dengan dunia bohong
berbohong. Sekalipun tidak berbohong, banyak juga produsen yang tidak mengungkapkan semuanya alias I’m not lying, I am just not telling the whole
truth.
156
Misalnya dalam hal membayar uang muka dengan cara mencicil yang ditawarkan perusahaan pengembang, sepertinya memberikan insentif khusus
kepada konsumen. Padahal, sebenarnya besarnya uang muka yang dibayarkan konsumen yang mencicil uang muka sama dengan konsumen yang membayar DP
down payment secara kontan. Bagi konsumen yang membayar uang muka dengan cara cash and carry, biasanya mendapat potongan harga. Sebaliknya
mereka yang membayar DP dengan cara mengangsur, tidak mendapat potongan harga atau diskon. Dengan kata lain, beban bunga uang muka yang sering
ditawarkan perusahaan pengembang sebesar nol persen, sebenarnya bukan ditanggung pengembang tapi dibebankan kepada konsumen juga.
157
D. Masalah-masalah yang timbul di dalam Kredit Kepemilikan Rumah
KPR
154
Pasal 4 butir c UUPK menyatakan bahwa, Hak konsumen adalah : c. hak atas informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang danatau jasa.
155
Hak atas informasi ini sangat penting, karena tidak memadainya informasi yang disampaikan kepada pihak konsumen ini dapat merupakan salah satu bentuk cacat produk, yaitu
yang dikenal dengan cacat instruksi atau cacat karena informasi yang tidak memadai. Informasi yang merupakan hak konsumen tersebut dapat disampaikan secara lisan, maupun secara tertulis.
Ahmadi Miru Sutarman Yodo, Op. Cit., hal. 41
156
Firman, Hak Konsumen, 18 Oktober 2007, laman-blog pada www.WordPress.com, terakhir kali diakses pada tanggal 16 Mei 2008.
157
Kompas Online apakabarclark.net, Nasib Konsumen Perumahan setelah Pengetatan Uang, 01 September 1997, terakhir kali diakses pada tanggal 16 Mei 2008.
Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008.
USU Repository © 2009
Keluhan konsumen perumahan sudah menjadi hal yang jamak, baik yang dialamatkan ke kantor Menpera, YLKI, ataupun berupa surat pembaca di media
massa cetak maupun elektronik khususnya dalam situs-situs resmi di dunia maya. Booming perumahan pada akhir-akhir ini, sebagai kelanjutan daripada
booming yang sudah pernah terjadi sebelumnya di tahun 1980-an, baik disengaja maupun tidak, telah melahirkan sejumlah permasalahan yang tidak pernah
dibayangkan sebelumnya. Dari masalah penjualan perumahan yang fiktif, kualitas bangunan yang di bawah standar, fasilitas sosial fasos dan fasilitas umum
fasum yang tidak kunjung dibangun, sampai janji-janji kosong developer
158
, termasuk pula keluhan tentang diterapkannya suku bunga yang tinggi terhadap
KPR
159
Konsumen perumahan di Indonesia seolah tak berdaya menghadapi tingkah laku pengembang developer yang merugikannya.
Buktinya, sudah ribuan orang yang menjadi korban perumahan fiktif. Pada perumahan tidak fiktif pun konsumen juga sering kali tak berdaya.
Konsumen dirugikan, misalnya karena penyerahan rumah yang tak sesuai jadwal atau spesifikasi rumah yang tak sesuai dengan janji.
, dan lain sebagainya.
160
158
Sudaryatmo, Masalah Perlindungan Konsumen di Indonesia, Bandung : Penerbit PT. Citra Aditya Bakti, 1996, hal. 34.
159
Padahal, peran perbankan dalam bisnis KPR akan lebih optimal lagi bila resiko likuiditas dan resiko gejolak tingkat suku bunga dapat dibuat seminimal mungkin, seperti penuturan dari
Menkimpraswil, Soenarno pada acara pembukaan Raker DPP REI di Jakarta, 19 Oktober 2001.
Belum lagi celah lain yang juga sering dimanfaatkan untuk mengecoh konsumen adalah
ketidakjelasan otoritas pengembang di dalam menentukan uang muka. Misalnya, ada pengembang yang menawarkan rumah dengan uang muka 0, tetapi setelah
160
Lucian Marin, Tips Yuridis Membeli Rumah, laman-blog pada www.WordPress.com, terakhir kali diakses pada tanggal 16 Mei 2008.
Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008.
USU Repository © 2009
itu konsumen harus mencari sendiri bank yang mau menyalurkan KPR dengan uang muka 0. Hal ini nyata-nyata sudah tidak masuk akal.
161
Masalahnya sekarang, kalau saat ini pembangunan rumah belum selesai sementara harga bahan bangunan sudah naik dan bunga pinjaman KPR juga
meningkat, apakah harga jual rumah tetap seperti semula atau ikut dinaikkan juga? Bisa juga harga jual rumah tidak naik tetapi pengembang dan kontraktor
yang membangun rumah, bersepakat tanpa sepengetahuan konsumen mengurangi mutu bangunan rumah.
Saat ini kebanyakan pengembang memasarkan rumah dengan cara inden, di mana konsumen membayar angsuran lebih dulu, baru setelah pembangunan
rumah selesai dalam jangka waktu tertentu, konsumen bisa menghuni rumahnya. Dengan cara seperti itu, pengembang memperoleh dana dari dua sumber sekaligus
yakni dari konsumen dan pinjaman kredit konstruksi bank.
162
Dalam kondisi perekonomian yang tidak menguntungkan semua pihak seperti saat ini, dimana pihak bank, pengembang dan konsumen sama-sama
mengalami kerugian. Karena selama ini posisi konsumen sangat lemah, ada kecenderungan bahwa pihak bank ataupun pengembang hendak membebankan
semua risiko pelaksanaan KPR kepada konsumen.
163
Seperti diketahui bahwa akhir-akhir ini seringkali timbul permasalahan berkaitan dengan kredit kepemilikan rumah KPR yang tidak hanya dijumpai
dalam kredit rumah mewah ataupun apartemen bertingkat di kota-kota besar, tetapi juga terhadap rumah-rumah susun di daerah pinggiran sekalipun. Sebagai
161
Sudaryatmo, Hukum Advokasi Konsumen, Op. Cit., hal. 49.
162
Kompas Online, Loc. Cit.
163
Sudaryatmo, Op. Cit., hal. 51.
Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008.
USU Repository © 2009
bukti nyata adalah banyak sekali dijumpai pengaduan masyarakat berkaitan dengan hal tersebut, baik melalui media massa, maupun media elektronik, bahkan
ada juga beberapa kasus yang telah diangkat ke ‘meja hijau’. Menilik kasus-kasus yang muncul, umumnya dilatarbelakangi beberapa
hal. Pertama, penipuan. Kedua, mutu bangunan tidak sesuai dengan yang dijanjikan. Ketiga, lahan tempat rumah atau apartemen itu dibangun bermasalah.
Keempat, lingkungan sangat buruk, tandus, tidak ada pepohonan, tak ada air bersih, banyak penyamun, dan berisik.
164
Tidak hanya itu, kebanyakan konsumen KPR menjerit, karena kenaikan suku bunga KPR yang kelewat tinggi.
165
Dari jenis pengaduan, secara umum ada 2 dua kelompok. Pertama, pengaduan konsumen perumahan sebagai akibat telah terjadinya pelanggaran hak-
hak individual konsumen perumahan, misalnya dalam hal mutu bangunan yang berada di bawah standar, ukuran luas tanah tidak sesuai, dan lain-lain. Kedua,
pengaduan konsumen perumahan sebagai akibat pelanggaran hak-hak kolektif konsumen perumahan, seperti contohnya tidak dibangunnya fasilitas sosialumum,
sertifikasi, rumah fiktif, banjir dan soal kebenaran klaiminformasi dalam iklanbrosurpameran perumahan.
166
164
Abun Sanda, Teliti Sebelum Membeli Rumah, 14 Februari 2008, dapat diakses di www.Kompas.com, terakhir kali diakses pada tanggal 16 Mei 2008.
165
Yusuf Shofie, Op. Cit., hal. 36. Adanya keluhan konsumen ini dapat dibuktikan dari pernyataan Direktur Investigasi dan Mediasi Perbankan BI, Ahmad Fuad yang menyatakan bahwa
bila dibandingkan akhir 2006, jumlah pengajuan sengketa nasabah dengan bank hingga Februari 2008, meningkat 280 persen. Dari jumlah itu, sengketa penyaluran dana paling banyak dilaporkan
oleh masyarakat. Jumlahnya meningkat 441 persen. Sengketa itu terjadi, baik untuk kredit konsumsi, Kredit Pemilikan Rumah KPR, dan perbedaan saldo pokok dan bunga Bank Harus
Bisa Menyelesaikan Sendiri Sengketa dengan Nasabahnya, 31 Maret 2008, diperoleh dari www.hukumonline.com, terakhir kali diakses pada tanggal 26 Mei 2008. Perlu diketahui bahwa
seyogianya tingkat bunga yang wajar untuk KPR adalah 3-4 dari BI Rate KPR – Bunga yang Jadi Masalah, 16 Mei 2008, laman-blog propertyinvestasi pada www.WordPress.com, terakhir
kali diakses pada tanggal 26 Mei 2008.
166
Sudaryatmo, Op. Cit., hal. 41.
Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008.
USU Repository © 2009
Selain itu, bagi konsumen, kenaikan suku bunga KPR mengikuti kenaikan suku bunga deposito, juga dirasakan sangat memberatkan.
167
Hal ini juga merupakan salah satu celah yang bisa dimanfaatlan oleh pengembang. Misalnya,
pengembang sebelumnya telah berjanji untuk memberikan bunga tetap sebesar 14 selama 15 tahun. Namun, ternyata ketika angsuran KPR baru berjalan sekitar
2 dua tahun, bank secara sepihak sudah menaikkan suku bungan KPR menjadi 18. Ketika konsumen protes, pihak pengembang dengan mudahnya berdalih ada
kesalahan di dalam keterangan brosur, ataupun dengan alasan bahwa hal tersebut merupakan kewenangan pihak bank.
168
Begitu banyaknya persoalan pengaduan konsumen perumahan, Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia YLKI mengklasifikasi ada 12 dua belas besar
keluhan yang sangat dominan dalam kasus sengketa konsumen perumahan dengan pengembang perumahan. Adapun keluhan konsumen tersebut dapat diambil
contoh sebagai berikut:
169
1. Keterlambatan serah terima rumah.
2. Sertifikasi yang tidak jelas dan berbelit-belit.
3. Penjualan rumah fiktif.
4. Fasilitas umum dan Fasilitas sosial tidak dibangundirealisasi.
5. Materi pengikatan perjanjian jual beli PPJB yang berat sebelah.
167
Yusuf Shofie, Op. Cit., hal. 43. Lebih lanjut pada hal. 47-48 dari hasil penelitian yang dilakukan oleh Public Interest Research Advocacy Centre PIRAC bahwa ada dalam prakteknya
lebih sering pihak bank untuk menerapkan floating rate of interest di dalam menetapkan suku bunga KPR. Hal inilah yang sangat meresahkan debitur KPR, dimana kecenderungan suku bunga
KPR ntuk naik lebih besar dibanding turunnya. Padahal merujuk kepada ketentuan KepMenpera No. 02KPTSM1996 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman dengan Dukungan Fasilitas
Kredit Pemilikan Rumah Sederhana, suku bunga ditetapkan sebesar 14 per tahun.
168
Sudaryatmo, Op. Cit., hal. 49.
169
Yayasan Konsumen Suarabaya, Konsumen Perumahan, Kemana Mengadu?, 24 Nopember 1997, laman-blog pada www.WordPress.com, terakhir kali diakses pada tanggal 16 Mei
2008.
Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008.
USU Repository © 2009
6. Pengembalian uang muka.
7. Pembatalan transaksi secara sepihak.
8. Kenaikan harga rumah yang ditentukan secara sepihak.
9. Mutu bangunan di bawah standar dan tidak sesuai dengan yang diperjanjikan.
10. Penjualan rumah kepada pihak ke-3 secara sepihak.
11. Pemindahan lokasi pembangunan secara sepihak.
12. Ukuran luas tanah tidak sesuai dengan yang tertera di dalam sertifikat.
Serangkaian kasus tersebut, secara kronologis dan lebih detail dapat dibagi menjadi 3 tiga tahap, yaitu:
170
1. Masalah pada Tahap Pra-transaksi, meliputi:
a. Keraguan konsumen akan kebenaran klaim iklanbrosur perumahan;
b. Ketidaklengkapan dokumen administrasi pada rumah yang dipasarkan;
c. Penjualan rumah fiktif.
2. Masalah pada Tahap Transaksi, yakni:
a. Tidak adanya kesempatan bagi konsumen untuk mempelajari materi
Perjanjian Perikatan Jual Beli PPJB
171
b. Berat sebelahnya materi yang diatur dalam PPJB rumah, dimana dalam hal
ini materi kewajiban konsumen diatur secara detail, akan tetapi sebaliknya materi hak konsumen yang harus dipenuhi sangat minim atau bahkan tidak
diatur sama sekali; rumah;
170
Sudaryatmo, Masalah Perlindungan Konsumen di Indonesia, Op. Cit., hal. 37-38.
Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008.
USU Repository © 2009
c. Tidak adanya kesempatan bagi konsumen untuk mengutarakan keberatan
terhadap materi PPJB rumah. 3.
Masalah pada tahap Purna-transaksi, seperti contoh: a.
Keterlambatan penyerahan rumah dari developer pada konsumen; b.
Keterlambatan penyerahan sertifikat pecahan, dimana konsumen sudah melunasi pembayaran harga rumah;
c. Penjualan rumah di atas tanah yang bermasalah;
d. Fasilitas umum fasum dan fasilitas sosial fasos yang dijanjikan dalam
iklanbrosur tidak direalisasikan; e.
Mutu bangunan di bawah standar; f.
Banjir, dan sebagainya.
BAB IV PERLINDUNGAN TERHADAP KONSUMEN KREDIT KEPEMILIKAN
