Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008.
USU Repository © 2009
selama-lamanya 1 satu tahun danatau denda setinggi-tingginya Rp. 100.000,- seratus ribu rupiah.
135
C. Menelusuri Pelayanan Bank dan Pemberian Informasi terhadap
Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Apabila ditelaah ketentuan pasal UUPP tersebut di atas, tentu dapat dapat
dilihat bahwa ternyata kedudukan konsumen juga secara tidak langsung telah diperhatikan, dimana hak masyarakat atas perumahan diupayakan dipenuhi
dengan membatasi itikad tidak baik pengembang ataupun spekulan tanah. Apalagi sebagai wujud nyatanya adalah dengan dicantumkannya ancaman sanksi pidana
terhadap pengembang ‘nakal’ di dalam pasal yang selanjutnya.
Pada perkembangannya dalam era sesudah booming minyak berlalu dan dimulainya era investasi asing di Indonesia pada era sekitar 1970-an, Indonesia
menunjukkan kemajuan pesat dalam bidang perekonomian. Indonesia dipandang sebagai salah satu negara berkembang di kawasan Asia yang mempunyai prospek
ekonomi yang cerah, di samping sebagai pasar yang menggiurkan bagi negara produsen lainnya.
136
135
Selain larangan untuk menjual kavling tanah siap bangun seperti disebutkan, ternyata di dalam prakteknya ada pula beberapa kejahatan yang seringkali terjadi, sehingga menempatkan
konsumen pada posisi yang lemah, yaitu:
Apalagi jumlah penduduk yang begitu besar, tentunya Indonesia merupakan tempat yang sangat layak untuk mendapatkan konsumen di
bidang perbankan.
1. Menjual rumah tanpa izin, misalnya SIPPT, Nomor sertifikat tanah, IMB;
2. Tidak dipecahnya sertifikat bukti kepemilikan;
3. Tidak direalisasikannya fasilitas umum dan fasilitas sosial yang dijanjikan;
4. Iklan perumahan yang materinya tidak dapat dipertanggungjawabkan sepenuhnya;
5. Dibuatnya akta jual beli atas tanahbangunan yang belum jadi;
6. Kredit yang diberikan tanpa adanya jaminan yang memadai;
7. Dan sebagainya. Sudaryatmo, Op. Cit., hal. 45-47.
136
Ningrum Natasya Sirait, Op. Cit., hal. 3.
Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008.
USU Repository © 2009
Konsumen jasa perbankan lebih dikenal dengan sebutan nasabah. Nasabah dalam konteks Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan atas
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1998 Nomor 182 dibedakan menjadi 2 dua macam,
yaitu nasabah penyimpan dan nasabah debitur.
137
Nasabah penyimpan adalah nasabah yang menempatkan dananya di bank dalam bentuk simpanan berdasarkan
perjanjian bank dengan nasabah yang bersangkutan. Sedangkan nasabah debitur adalah nasabah yang memperoleh fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan
prinsip syariah atau yang dipersamakan dengan itu berdasarkan perjanjian bank dengan nasabah yang bersangkutan.
138
Kenyataan bertahun-tahun membuktikan bahwa bank merupakan simbol kepercayaan masyarakat terhadap kondisi moneter di suatu negara. Karenanya
bank sebagai industri jasa yang melayani konsumen dalam arti seluas-luasnya, bail konsumen antara maupun konsumen akhir, harus dikelola berdasarkan prinsip
kehati-hatian prudential principle. Salah satu wujud prinsip ini, bank tidak akan memberikan kredit untuk suatu proyek tanpa didahului studi kelayakan terhadap
rencana proyek itu.
139
Permintaan rumah dari tahun ke tahun makin meningkat, namun daya beli masyarakat secara tunai sangat terbatas. Kondisi inilah yang ditangkap industri
perbankan sebagai bisnis yang menggiurkan. Tidak heran jika iklan kredit
137
Pasal 1 butir 16 UUP merumuskan, Nasabah adalah pihak yang menggunakan jasa bank. Sedangkan pada Pasal 1 butir 17 dan 18 UUP baru diperinci tentang Nasabah penyimpan
dan Nasabah debitur.
138
Yusuf Shofie, Op. Cit., hal. 33.
139
Ibid., hal. 34. Dalam praktek yang sudah umum dilakukan oleh pihak perbankan, sebelum memberikan kredit bagi pemohon, tentunya akan ditempuh tahapan mulai dari analisis data,
verifikasi administratif, dan penilaian agunan oleh perusahaan appraisal, baru kemudian diputuskan layak tidaknya kredit diberikan kepada pemohon kredit.
Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008.
USU Repository © 2009
pemilikan rumah KPR dari berbagai bank pun muncul di berbagai media cetak setiap hari. Tidak sedikit pula yang menawarkan fasilitas dan potongan harga
yang tidak masuk akal.
140
Sebagai salah satu kebutuhan utama manusia, sektor papan perumahan merupakan salah satu sektor bisnis menarik. Perkembangan manusia yang
semakin bertambah menyebabkan semakin bertambahnya kebutuhan akan perumahan. Rumah merupakan kebutuhan primer bagi pemenuhan kesejahteraan
manusia setelah sandang dan pangan. Namun demikian, ternyata kebutuhan akan perumahan ini seringkali terbentur pada minimnya dana yang dimiliki oleh
konsumen yang mendambakan memiliki rumah sendiri. Alhasil, pengembangan melalui Kredit Perumahan Rakyat KPR pun dilirik sebagai alternatif utama
pembiayaan perumahan.
141
Salah satu solusi atas permasalahan tersendatnya pembangunan perumahan dapat dilakukan dengan pola kerja sama atau kemitraan. Pola kemitraan dapat
dilaksanakan dalam beberapa bentuk, antara lain antara bank pemberi KPR kredit pemilikan rumah dengan perusahaan pelaku bisnis, bank pemberi KPR dengan
perusahaan pengembang dan bank pemberi KPR dengan perusahaan pelaku bisnis dan perusahaan pengembang. Selain itu juga antara pengembang dengan institusi
non-bank yang memiliki sumber dana yang kuat sebagai penyandang dana atau investor. Dengan pola kemitraan akan diperoleh banyak manfaat, antara lain tidak
mengganggu modal kerja bagi perusahaan pelaku bisnis. Selain itu, kemitraan ini
140
Guntoro, Tips Membeli Rumah dengan Fasilitas KPR Bank, Jakarta : Suara Merdeka, 24 Maret 2008, dapat diakses pada www.suaramerdeka.com, terakhir kali diakses pada tanggal 16
Mei 2008.
141
Perencanaan Kepemilikan Rumah melalui KPR, Rumah Jogja Magazine, Edisi 3, bulan Agustus 2007.
Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008.
USU Repository © 2009
juga merupakan solusi kebutuhan investasi dan modal kerja bagi pengembang serta risiko kreditnya akan lebih terukur bagi pihak perbankan.
142
Dari sudut perlindungan konsumen, penggunaan teknologi perbankan tidak cukup hanya menawarkan berbagai kemudahan kepada konsumen dalam
berbagai bentuk. Penyampaian informasi produk perbankan seyogianya disampaikan secara proporsional. Artinya, bank tidak hanya menginformasikan
keunggulan atau kekhasan produknya saja, melainkan juga sistem keamanan penggunaan produk yang ditawarkan, dan sistem penghitungan bunga.
143
Selama ini, sejumlah bank papan atas tidak banyak yang melirik kredit consumer banking seperti KPR ini. Namun, melihat gurihnya pasar kredit ini
ditambah tingkat keamanan yang tinggi, sejumlah bank yang selama ini hanya bermain di pasar corporate pun ‘turun gunung’ mengembangkan produk KPR
144
. Bank Mumamalat contohnya, pelopor perbankan syariah yang selama ini masih
malu-malu memasuki pasar KPR, kini mulai berani menawarkan pinjaman dengan sistem bagi hasil selama 15 tahun.
145
Meningkatnya permintaan akan rumah di pasar primer lebih banyak dilayani pengembang dengan modal sendiri, sehingga permintaan tidak bisa
dilayani secara maksimal. Pembelian rumah dengan menggunakan fasilitas KPR
142
Ibid.
143
Yusuf Shofie, Op. Cit., hal. 35. Lihat juga David Oughton and John Lowry, Op. Cit., hal. 15-16, yang menyatakan “If the market is to function in an efficient manner, consumers need
to be supplied with adequate information about the price and quality of produbts and services available…Where there is lack of relevant information, the greatest danger is the consumer will
make a purchase for the wrong reasons”.
144
Selama ini yang disetujui oleh Bank untuk KPR adalah khusus pembeli user yang mempunyai penghasilan tetap. Rakyat yang tidak mempunyai penghasilan tetap sangat sulit
mendapatkan persetujuan KPR dari bank. Padahal justru pembeli yang tidak mempunyai penghasilan tetap adalah mayoritas atau 75 persen dari pasar rumah murah yang ada Mustafa
Bawazier, Rumah untuk Rakyat Tanggung Jawab Siapa?, 8 April 2008, dapat diakses di www.MinangkabauNews.com, terakhir kali diakses pada tanggal 6 Mei 2008.
145
Indra Utama, Borong Properti Lewat KPR Murah, Majalah Property Bank, 21 Juni 2007, dapat diakses di www.propertinbank.com, terakhir kali diakses pada tanggal 16 Mei 2008.
Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008.
USU Repository © 2009
jumlahnya meningkat drastis. Hal ini karena sebelumnya pembelian rumah lebih banyak menggunakan cara cash keras, cash bertahap dan kredit pengembang.
Tampaknya masyarakat konsumen KPR kini lebih memilih mengambil KPR melalui perbankan karena selain dianggap lebih aman juga bunga pinjamannya
tidak terlalu mahal.
146
1. Maksimum kredit yang bisa dikucurkan adalah 80 dari harga rumah
Syarat kredit KPR yang ditawarkan bank adalah:
147
2. Besarnya angsuran KPR maksimal 13 kali gaji kotor pemohon;
;
3. Masih berusia produktif bekerja
148
4. Batas waktu angsuran kredit tidak melebihi usia pensiun; dan
;
5. Selama kredit belum lunas, maka rumah menjadi jaminan kredit.
Yang perlu diperhatikan pemohon KPR adalah selain membayar uang muka akan dikenakan juga biaya ikutan lainnya sekitar Rp. 3.000.000,- tiga juta yang
meliputi biaya notaris, asuransi penjaminan hari tua, akta jual beli, bea balik
146
Media Indonesia, Permintaan Banyak, Kredit Modal Kerja Minim, Jakarta, 11 Juli 2003.
147
Bank hanya akan membayari biaya kredit rumah sekitar 70 dari harga rumah, sisanya 30 harus dibayar sendiri dari dana pribadi. Bagaimana caranya? Kalau harga rumah yang
diinginkan adalah Rp 100 juta, maka harus dibayar dulu 30 dari harga jual. Setelah itu, barulah Bank akan melunasi sisanya yang 70-nya. Dalam hal ini, jumlah 30 yang telah dibayar
dianggap oleh Bank sebagai Uang Muka Down Payment = DP, dan jumlah 70 yang dipinjamkan Bank untuk membayar sisa harga rumah akan menjadi hutang yang harus dicicil
pembayarannya, tentunya disertai dengan bunga Perencanaan Kepemilikan Rumah melalui KPR, Rumah Jogja Magazine, Edisi 3 Agustus 2007. Dari tabel daftar perbankan yang disajikan oleh
Majalah Property Review, Edisi 05, bulan Oktober 2007, hal. 26-27, terlihat bahwa sebagian besar bank yang mengucurkan kredit hanya memberikan plafon kredit untuk KPR sebesar 70 dari
harga rumah dimaksud untuk jangka waktu selama 15 tahun.
148
Ibid., menyatakan beberapa persyaratan umum yang biasanya diberlakukan oleh pihak Bank terhadap pemohon KPR, antara lain:
1. Orang tersebut harus berusia maksimal 50 tahun ketika mengajukan Permohonan KPR kepada
Bank; 2.
Orang yang bersangkutan harus sudah bekerja dan memiliki penghasilan, dibuktikan dengan adanya dokumen-dokumen tertentu. Penghasilan tersebut minimal besarnya harus 3 kali dari
jumlah cicilan KPR yang diinginkan tiap bulannya, bila KPR tersebut diluluskan; 3.
Bila orang itu pernah memiliki hutang di tempat lain, maka orang itu harus memiliki sejarah pembayaran kredit yang baik di sana, terutama pada masa 12 dua belas bulan terakhir.
Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008.
USU Repository © 2009
nama, cek sertifikasi, asuransi jiwa dan kebakaran, provisi
149
bank, biaya administrasi dan biaya appraisal.
150
Basis utama dalam bisnis lembaga keuangan dan perbankan adalah kepercayaan trust dan kejujuran honesty. Dan sebagai fondasi utama, idealnya
kedua hal tersebut menjiwai setiap aktivitas perbankan, mulai dari iklan produk perbankan sampai kepada aneka ragam transaksi dalam dunia bisnis perbankan.
151
Keterlibatan pihak perbankan dalam proses jual-beli rumah cukup tinggi, mengingat hampir 90 sembilan puluh persen pembeli rumah di Indonesia
melalui fasilitas KPR. Tetapi posisi konsumen ternyata sangat lemah dalam hal penyaluran KPR, karena pada waktu yang bersamaan rumah belum jadi dan juga
belum adanya peralihan hak dari pengembang ke konsumen dalam bentuk akta jual beli.
152
Pentingnya informasi-informasi tentang mutukualitas dan hal-hal yang berkaitan dengan produk barang dan jasa yang ditawarkan juga diharapkan dapat
memproteksi konsumen dari praktek-praktek iklan yang mengandung unsur-unsur kecurangan dan penipuan deception.
153
149
Biaya provisi adalah biaya jasa bank atas pencairan kredit, biasanya 1,0-1,5 persen dari nilai kredit. Biaya asuransi terdiri atas asuransi kebakaran rumah dan asuransi jiwa debitur.
150
Media Indonesia, Untung Rugi Gunakan KPR Suku Bunga Rendah Belum Tentu Lebih Murah, Jakarta, 11 Juli 2003.
151
Sudaryatmo, Op. Cit., hal. 47.
152
Ibid., hal. 22.
153
Taufik H. Simatupang, Op. Cit., hal. 12.
Pihak perbankan, dalam hal ini sebagai pihak yang memberikan kredit kepada konsumen seyogianya memberikan
informasi secara jelas dan lengkap mengenai ketentuan dan syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh konsumen pemohon KPR seperti telah diatur dalam Pasal 4
Sugondo : Tinjauan Mengenai Perlindungan Terhadap Konsumen Kredit Kepemilikan Rumah KPR Dalam Kaitannya Dengan Penerapan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen, 2008.
USU Repository © 2009
butir c UUPK
154
. Namun, seringkali di dalam praktek, pihak perbankan juga tidak jarang yang memberikan informasi yang kurang memadai.
155
Memang bukan rahasia lagi bahwa dunia marketing terlalu dekat dengan dunia bohong
berbohong. Sekalipun tidak berbohong, banyak juga produsen yang tidak mengungkapkan semuanya alias I’m not lying, I am just not telling the whole
truth.
156
Misalnya dalam hal membayar uang muka dengan cara mencicil yang ditawarkan perusahaan pengembang, sepertinya memberikan insentif khusus
kepada konsumen. Padahal, sebenarnya besarnya uang muka yang dibayarkan konsumen yang mencicil uang muka sama dengan konsumen yang membayar DP
down payment secara kontan. Bagi konsumen yang membayar uang muka dengan cara cash and carry, biasanya mendapat potongan harga. Sebaliknya
mereka yang membayar DP dengan cara mengangsur, tidak mendapat potongan harga atau diskon. Dengan kata lain, beban bunga uang muka yang sering
ditawarkan perusahaan pengembang sebesar nol persen, sebenarnya bukan ditanggung pengembang tapi dibebankan kepada konsumen juga.
157
D. Masalah-masalah yang timbul di dalam Kredit Kepemilikan Rumah
