BAB III PERLINDUNGAN KONSUMEN DALAM PERJANJIAN JUAL BELI
PERUMAHAN DAN PEMUKIMAN
A. Isi perjanjian jual beli perumahan dan pemukiman
Perjanjian menurut bentuknya dibedakan menjadi perjanjian lisan dan perjanjian tertulis. Perjanjian lisan adalah perjanjian yang dibuat secara lisan tanpa
dituangkan kedalam tulisan. Perjanjian yang terdapat dalam Buku III KUH Perdata dapat dikatakan umumnya merupakan perjanjian lisan, kecuali yang
disebut dalam Pasal 1682 KUH Perdata, yaitu perjanjian hibah yang harus dilakukan dengan akta notaris. Dasar hukum perjanjian konsensual ialah apa yang
dimuat dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Kontrak tertulis adalah perjanjian yang dituangkan dalam tulisan.Tulisan itu bisa dibuat oleh para pihak sendiri atau
dibuat oleh pejabat,misalnya notaris. Didalam kontrak tertulis kesepakatan lisan sebagaimana yang digambarkan oleh Pasal 1320 KUH Perdata,kemudian
dituangkan dalam tulisan. Dengan penuangan tersebut maka lahirlah perjanjian. Termasuk dalam perjanjian tertulis adalah apa yang dikenal dengan sebutan
perjanjian standar atau kontrak baku atau perjanjian adhesi.
43
1. Judul perjanjian,contoh: “perjanjian jual beli rumah”;
Didalam isi suatu perjanjian jual beli perumahan dan pemukiman terdapat beberapa hal pokok yang wajib terdapat didalamnya, antara lain;
43
http:www.inapane-hukum.com200911ringkasan-2-kuliah-hukum- perjanjian..html
, diakseskan tanggal 1 Maret 2011.
Universitas Sumatera Utara
2. Tanggal dibuat perjanjian;
3. Identitas para pihak;
4. Isi dari perjanjian, di dalamnya menerangkan tentang rumah yang akan
dijual, harga, sistem pembayaran, hingga apabila terjadinya pelanggaran beserta dengan sanksinya;
5. Penutup;
6. Tanda tangan para pihak;
7. Tanda tangan saksi beserta identitas saksi minimal dua saksi.
Bagian judul dari suatu perjanjian adalah merupakan hal yang paling penting. Judul suatu perjanjian harus menggunakan kata-kata yang singkat, tepat
dan tidak mengakibatkan banyak penafsiran. Selanjutnya disebutkan tanggal dan waktu dibuatnya suatu perjanjian, hal ini juga merupakan hal yang sangat penting
dalam hal memperjelas kapan berlakunya perjanjian yang dibuat tersebut. Selanjutnya disebutkan identitas dari para pihak, yang pastinya adalah pelaku
usaha dengan konsumen. Identitas yang disebutkan didalam suatu perjanjian haruslah lengkap, mulai dari nama lengkap, tanggal lahir, umur, profesi, alamat
tempat tinggal, dan nomor kartu tanda penduduk. Setelah di sebutkan identitas para pihak barulah di jelaskan tentang hal pokok dibuatnya perjanjian tersebut.
Apabila perjanjian itu merupakan perjanjian jual beli rumah, maka dijelaskanlah tentang rincian mengenai rumah yang akan dijual. Misalnya tentang luas dan
ukurannya beserta spesifikasi mengenai rumah tersebut. Didalam isi suatu perjanjian juga dibahas tentang bagaimana sistem penyerahan rumah yang dijual
dan juga bagaimana mengenai sistem pembayaran yang akan dilakukan. Dan hal
Universitas Sumatera Utara
yang paling penting dalam membuat isi perjanjian adalah memasukkan beberapa hal tentang sanksi-sanksi apabila salah satu pihak melakukan pelanggaran terhada
isi perjanjian. Sebagaimana syarat sahnya suatu perjanjian, pada dasarnya perjanjian itu
dibuat berdasarkan kesepakatan mereka yang mengikat dirinya, cakap untuk membuat suatu perjanjian mengenai suatu hal tertentu dan didasari suatu sebab
yang halal. Dalam transaksi jual beli rumah melibatkan sekurang-kurangnya ada 3 pihak yang berhubungan antara satu dengan lainnya, yaitu konsumen,
pengembang dan bank pemberi kredit. Adapun transaksi jual beli rumah dapat dilakukan melalui tiga tahap, yaitu
44
a. Lokasi Rumah, dalam hal ini seorang konsumen dan pemberi kredit harus
melakukan identifikasi terhadap lokasi rumah yang akan dibeli, apakah lokasinya telah sesuai dengan keinginan dan kebutuhan konsumen.
: 1. Pra Kontraktual
Tahap ini merupakan persiapan bagi konsumen dan bank pemberi kredit sebelum memastikan apakah pembelian rumah yang diminati oleh konsumen dapat
dibiayai, ada beberapa hal penting yang perlu diperhatikan oleh konsumen dan Bank pemberi kredit kepada pengembang yang dipilih, yaitu
b. Identitas Pengembang, mengenal identitas pengembang dapat memberikan
informasi tentang prestasi pengembang, sejauh mana kiprahnya sebagai
44
Supanto dan Prasetyo Purwandoko; Implementasi UU No.8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen Barang di Surakarta.
Universitas Sumatera Utara
pengembang, apakah sering bermasalah atau mungkin tipe pengembang yang mengeksploitasi hak-hak konsumen dan apakah pengembang tersebut
lancar dalam perputaran keuangan, tidak masuk dalam daftar hitam bank Indonesia.
c. Spesifikasi teknis bangunan, langkah ini ditempuh untuk menghindari
akibat samping yang ditimbulkan dari pembangunan rumah yang tidak sesuai dengan prosedur teknis, hal ini juga akan membantu konsumen dan
bank pemberi kredit di dalam menentukan pilihan spesifiasi teknis yang sesuai dengan keinginan konsumen, karena tidak dapat dipungkiri
seringkali spesifikasi teknis yang ada pada brosur menyimpang dari standar spesifikasi yang senyatanya.
d. Fasilitas yang tersedia dalam rumah, untuk menghindari hal yang tidak
diinginkan perlu kiranya ditanyakan berbagai fasilitas yang tersedia di dalam rumah. Fasilitas yang tersedia dapat memberikan gambaran kepada
konsumen berapa besar biaya yang harus dikeluarkan untuk membeli rumah, jika dibandingkan dengan fasilitas yang tersedia, apakah fasilitas
yang tersedia telah layak dengan harga jual yang ditawarkan oleh pengembang.
e. Prasarana dan sarana lingkungan, kenyamanan sebuah rumah adalah
tersedianya sarana dan prasarana yang memadai, karena ini juga merupakan sebuah kebutuhan, jangan sampai konsumen dihadapkan pada
janji-janji palsu developer, untuk itu konsumen harus menanyakan
Universitas Sumatera Utara
kepastian terhadap keseluruhan fasilitas yang ditawarkan oleh pengembang.
f. Harga tanah dan bangunan rumah, informasi akan dua hal tersebut akan
memberikan gambaran kepada konsumen dan bank pemberi kredit, karena hal tersebut berhubungan dengan berapa besar jumlah pinjaman yang akan
diberikan kepada konsumen oleh bank pemberi kredit. 2. Kontraktual
Adalah tahap yang ditempuh apabila proses persiapan pada tahap transaksi telah dilakukan, tahap selanjutnya adalah perjanjian jual beli, yaitu setelah terjadi
kata sepakat antara pengembang sebagai penjual dengan konsumen sebagai
pembeli dan bank sebagai pemberi kredit. Tahap perjanjian jual beli ini dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah PPAT, serta ditandatangani oleh pengembang dan konsumen, bagian ini merupakan tahap terjadinya penyesuaian pernyataan kehendak kata sepakat
antara pihak pengembang dengan konsumen, maka terjadilah perjanjian jual beli dan dilanjutkan dengan tahap pembayaran jual beli rumah tersebut. Pembayaran
harga rumah beserta dengan tanahnya dapat ditempuh dengan beberapa cara, tetapi lazimnya digunakan dengan dua cara pembayaran, yaitu dengan sistem
pembayaran tunai dan sistem angsuran. Sistem pembayaran tunai, mensyaratkan konsumen membayar sejumlah
uang sekaligus sesuai harga rumah yang telah disepakati dan diserahkan pada saat serah terima rumah. Sistem pembayaran angsuran, mewajibkan konsumen
membayar uang muka harga rumah dan sisanya diangsur sesuai dengan
Universitas Sumatera Utara
kesepakatan kedua belah pihak antara konsumen dan bank pemberi kredit. Mengingat masyarakat yang kebanyakan membutuhkan rumah adalah mereka
yang tergolong berpenghasilan sedang, maka cara yang seringkali dipilih adalah sistem angsuran dengan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah KPR
melalui bank pemberi kredit, dengan pembayaran angsuran setiap bulannya selama jangka waktu perjanjian kredit pemilikan rumah.
Pada saat konsumen menyetujui harga rumah berikut tanah untuk dibelinya, selanjutnya konsumen melakukan akad kredit pemilikan rumah KPR
dengan prosedur yang telah ditentukan oleh bank pemberi kredit. Dengan penandatangan perjanjian kredit ini sekaligus konsumen memberi kuasa kepada
bank pemberi kredit untuk membayarkan harga rumah berikut tanahnya yang dibeli kepada pengembang sebagai penjual, tanah dan bangunan rumah yang
dibeli konsumen dari pengembang, menjadi agunanjaminan utama atas pinjaman kredit dari bank pemberi kredit.
3. Post Kontraktual Pada tahap ini merupakan hasil realisasi transaksi jual beli rumah yang
telah diselenggarakan. Konsumen telah dapat menikmati atau menempati tanah dan bangunan rumah yang telah dibeli dari pengembang. Beberapa hal yang
dilakukan konsumen dan diketahui oleh bank pemberi kredit dalam fase post kontraktual antara lain :
a. Penyerahan tanah dan bangunan rumah dari pengembang kepada
konsumen dengan menandatangani berita acara serah terima
Universitas Sumatera Utara
b. Sebelum menandatangani berita acara serah terima, konsumen dan bank
pemberi kredit harus mencocokkan kembali keadaan rumah yang diperjanjikan, apakah sudah sesuai ukuran tanah dan bangunan rumah,
spesifikasi bangunan yang digunakan c.
Penyerahan sertifikat ketika konsumen telah melunasi kredit yang diberikan oleh bank pemberi kredit.
45
Pengaturan mengenai pelaksanaan perjanjian dalam KUH Perdata menjadi bagian dari pengaturan tentang akibat suatu perjanjian.Yaitu diatur dalam Pasal
1338 sampai dengan Pasal 1341 KUH Perdata. Pada umumnya dikatakan bahwa yang mempunyai tugas untuk melaksanakan perjanjian adalah mereka yang
menjadi subjek dalam perjanjian itu.Mengenai hal itu dalam KUH Perdata tidak ada ketentuan yang khusus mengaturnya. Salah satu pasal yang behubungan
langsung dengan pelaksanaannya ialah Pasal 1338 ayat 3 yang berbunyi sebagai berikut : “suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik” asas pacta
sunt servanda. Dari pasal tersebut terkesan bahwa untuk melaksanakan perjanjian harus mengindahkan itikad baik saja,dan asas itikad baik terkesan hanya terletak
pada fase atau berkaitan dengan pelaksanaan perjanjian, tidak ada fase-fase lainnya dalam proses pembentukan perjanjian.
45
Sembiring A; Sudah Saatnya Hak Konsumen Merupakan Hak Fundamental, Jakarta : Jurnal Ilmu Hukum, PT. Gramedia, 2010, hal 6.
Universitas Sumatera Utara
B. Pelaksanaan perlindungan konsumen dalam perjanjian jual beli rumah
Kategori