Tinjauan Terhadap Perjanjian Sewa Menyewa

11

2.1.2. Tinjauan Terhadap Perjanjian Sewa Menyewa

Sebelum memahami pengertian dari perjanjian sewa-menyewa yang telah Penulis transposisikan sama dengan hubungan hukum Landlord and Tenant, maka berikut ini apa yang dimaksudkan dengan perjanjian pada umumnya. Di dalam Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata memberikan definisi mengenai perjanjian sebagai berikut: Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. 15 Kata perbuatan pada perumusan tentang persetujuan sebagai yang disebutkan dalam Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata lebih tepat kalau diganti atau dipahami dengan kata perbuatan hukumtindakan hukum mengingat bahwa dalam suatu perjanjian, akibat hukum yang muncul memang dikehendaki para pihak. 16 Kata perbuatan itu dalam Kontrak Sebagai Nama Ilmu Hukum sama dengan konsep to do, to give, not to do atau not to give sebagaimana dirumuskan dalam pengertian Kontrak sebagai nama ilmu hukum berikut ini: “It is the group of kinds of obligations all concerned with legal duties undertaken by persons, by promises to, or agreement with, another, to give or do or refrain from doing something to or for another, or with legal duties imposed by law to give or do somenthing to or for another where justice requires it hhough there 15 Lihat Pasal 1313, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. 16 J. Satrio, Hukum Perjanjian Perjanjian Pada Umumnya, Cet. 1, Bandung , Citra Aditya Bakti, 1992, Hal., 7. 12 is no promise” 17 . Maksudnya, Segenap kewajiban bagi setiap orang berjanji atau bersepakat dengan orang lain untuk memberikan, atau berbuat atau tidak berbuat sesuatu terhadap atau untuk orang lain tersebut, atau berkenaan dengan segenap kewajiban yang dituntut oleh hukum kepada setiap orang untuk memberikan atau berbuat atau tidak berbuat sesuatu terhadap atau untuk orang lain apabila keadilan menghendaki meskipun tidak diperjanjikan sebelumnya 18 ”. Rumusan yang diberikan dalam Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tersebut hendak memperlihatkan bahwa suatu perjanjian adalah: 19 Suatu perbuatan;Antara sekurangnya 2 dua orang;Perbuatan tersebut melahirkan perikatan di antara pihak-pihak yang berjanji tersebut. Selain yang diberikan oleh Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, beberapa sarjana juga memberikan perumusan mengenai perjanjian. Menurut M. Yahya Harahap, perjanjian adalah suatu hubungan hukum kekayaan atau harta benda antara dua orang atau lebih yang memberi kekuatan hukum pada satu pihak untuk memperoleh prestasi sekaligus mewajibkan para pihak lain untuk menunaikan prestasi. 20 Wirjono Prodjodikoro mengartikan perjanjian 17 Lihat definisi Konrak oleh Jeferson Kameo Ph.D., dalam Thesis Doktor berjudul: A Comparative Study of the Indonesian Law of Leases with Reference to Scottish Law of Leases as a Model for Reform of Its Indonesian Counterparts ‖, June 2005, Faculty of Law and Financial Studies University of Glasgow, Scotland. tidak dipublikasikan. 18 Terjemahan diambil dari buku yang ditulis penulis yang sama, Kontrak Sebagai Nama Ilmu Hukum Fakultas Hukum Universitas Kristen Satya Wacana Salatiga, hal., 2. 19 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Perikatan Yang Lahir Dari Perjanjian, Cet. 1, Jakart, Raja Grafindo Persada, 2003, Hal., 7. 20 M. Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Cet. 1, Alumni, Bandung, 1986, hal.,6. 13 sebagai suatu perhubungan hukum mengenai harta benda antara dua pihak dimana suatu pihak berjanji atau dianggap berjanji untuk melakukan sesuatu hal atau untuk tidak melakukan sesuatu hal. 21 Menurut Abdul Kadir Muhammad, perjanjian adalah suatu persetujuan dengan mana dua orang atau lebih saling mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu hal dalam lapangan harta kekayaan. 22 Menurut Subekti perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. 23 Perjanjian merupakan sumber yang menimbulkan perikatan.Selain perjanjian, perikatan juga dapat timbul dari Undang-Undang.Suatu perikatan adalah suatu hubungan hukum antara dua orang atau dua pihak yang mengadakan perjanjian. 24 Pada umumnya perikatan yang lahir dari perjanjian merupakan yang paling banyak terjadi dalam kehidupan manusia sehari-hari. Eksistensi perjanjian sebagai salah satu sumber perikatan dapat kita temui landasannya pada ketentuan Pasal 1233 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyatakan bahwa tiap-tiap perikatan dilahirkan, baik karena persetujuan, baik karena Undang-Undang. 25 Dari Pasal 1338 ayat 1 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dapat dikatakan bahwa, Pasal itu mengandung suatu pernyataan bahwa kita 21 R. Wirjono Prodjodikoro, Azas-Azas Hukum Perjanjian, Bale, Bandung,1989, hal., 9. 22 Abdulkadir Muhammad, Hukum Perjanjian, Citra Aditya Bakti, bandung, 1993, hal., 78. 23 R. Subekti,Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta, 2002, hal.,1. 24 Ibid.,hal.,4. 25 Lihat Pasal 1233 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata KUHPerdata. 14 diperbolehkan membuat perjanjian apa saja dan itu akan mengikat kita sebagaimana mengikatnya Undang-Undang. Prinsip yang terkandung dalam ketentuan di atas, jelaslah bahwa suatu perjanjian dapat dibuat secara lisan dan dapat pula dalam bentuk tulisan.Jika dibuat secara tertulis, hal ini bersifat sebagai alat pembuktian apabila terjadi perselisihan di kemudian hari. Pasal 1338 ayat 2 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan: Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang oleh Undang-Undang dinyatakan cukup untuk itu. Ada persetujuan-persetujuan dimana untuk setiap salah satu pihak menimbulkan suatu kewajiban yang berkelanjutan, misalnya: sewa menyewa. 26 Selain itu, Perjanjian menurut Black’s Law Dictionary adalah: “Contract : an agreement between two or more persons which creates an obligation to do or not to do a peculiar thing”. 27 Sementara itu dalam Pasal 1338 ayat 3 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan: Semua perjanjian itu harus dilaksanakan dengan itikad baik, dan hakim diberikan kekuasaan untuk mengawasi pelaksanaan suatu perjanjian, jangan sampai pelaksanaan itu melanggar kepatutan dan keadilan. 28 Salah satu bentuk dari perjanjian adalah sewa-menyewa.Perjanjian sewa- menyewa dalam bahasa Belanda disebut dengan huur en verhuur. Sedangkan dalam bahasa Inggris sewa menyewa disebut dengan rent atau hire. Dari 26 R. Setiawan, Op. Cit, hal., 64 27 Black ’s Law , Op Cit. hal., 322. 28 R. Subekti, Op. Cit, hal.,41. 15 pengertian leksikal kata sewa dan menyewa tersebut dapat mendekati hakikat sewa menyewa sebagai suatu hubungan hukum yang termasuk dalam perjanjian timbal balik. 29 Unsur-unsur sewa menyewa terdiri dari 3 unsur.Petama, sewa menyewa mengandung suatu persetujuan antara pihak yang menyewakan pada umumnya pihak pemilik barang dengan pihak penyewa, pihak yang menggunakan use 30 barang.Kedua, pihak yang menyewakan menyerahkan sesuatu barang kepada si penyewa untuk sepenuhnya dinikmati volledige genot. 31 Perjanjian sewa menyewa adalah sebagai salah satu bentuk perjanjian yang diatur di dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan merupakan perjanjian timbal balik yang selalu mengacu kepada asas konsensualitas atau berdasarkan kesepakatan para pihak dan merupakan salah satu jenis perjanjian yang sering terjadi dalam kehidupan di masyarakat. 32 Perjanjian sewa menyewa diatur dalam ketentuan Buku Ketiga Bab Ketujuh Pasal 1548 sampai pasal 1600 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. 33 29 Caesar Wauran, Op. Cit., hal.,15. 30 Kata use ini sama dengan kata menggunakan yang ada di dalam UU Telekomunikasi, terutama ketika UU itu berusaha untuk mendefinisikan pihak-pihak yang ada di dalam hubungan hukum dengan obyek telekomunikasi, misalnya yang terdapat di dalam Pasal 1 Ayat 11. Itulah sebabnya, menurut pendapat Penulis, dan juga didukung oleh pendapat yang didasarkan atas pengkajian mendalam oleh beberapa penulis Skripsi terdahulu seperti Caesar Wauran SH., penggunaan kata ―use” sebagai inti dari institusi sewa-menyewa atau Landlord and Tenant oleh UU Telekomunikasi merupakan isyarat eksplisit bahwa hubungan hukum dalam bidang telekomunikasi maupun ITE itu adalah hubungan hukum sewa-menyewa. 31 Caesar,Op.Cit.,hal., 15. 32 R. Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perjanjian dan Perikatan, Pradya Paramita, Jakarta, 1987, hal., 53. 33 KUHPerdata. 16 Perjanjian sewa-menyewa pada dasarnya tergolong dalam jenis perjanjian untuk memberikanmenyerahkan sesuatu yang diatur dalam Buku III Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Berdasarkan ketentuan Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang dimaksud dengan sewa-menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikat dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari suatu barang selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak tersebut terakhir itu disanggupi pembayarannya. 34 Perjanjian sewa-menyewa termasuk dalam perjanjian bernama.Perjanjian ini adalah suatu perjanjian konsensual, artinya perjanjian ini sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya kesepakatan mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan harga.Peraturan tentang sewa-menyewa ini berlaku untuk segala macam sewa-menyewa, mengenai semua jenis barang, baik barang bergerak maupun tidak bergerak, yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu, karena waktu tertentu bukan syarat mutlak untuk perjanjian sewa menyewa. 35 Menurut Subekti perjanjian sewa menyewa adalah: “Suatu perjanjian dimana pihak yang satu menyanggupi akan menyerahkan suatu benda untuk dipakai selama suatu jangka waktu tertentu sedangkan pihak lainnya menyanggupi akan membayar harga yang telah ditetapkan untuk pemakaian itu pada waktu-waktu yang dite ntukan”. 36 34 R. Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Jakarta, Intermasa, 2002, hal.,123. 35 R. Subekti, Op. Cit, hal., 1. 36 Ibid., hal.,164. 17 Adapun pengertian perjanjian sewa-menyewa menurut M. Yahya Harahap adalah sebagai berikut: ―Perjanjian sewa-menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan atau pemilik menyerahkan barang yang hendak disewa kepada penyewa untuk dinikmati sepenuhnya‖. 37 Asas-asas hukum perjanjian sewa-menyewa tercantum dalam Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang menyatakan bahwa sewa-menyewa merupakan suatu perjanjian dimana terdapat pihak-pihak yang mengikatkan diri yang saling memberi prestasi dan tegen prestasi yaitu pihak yang menyewakan memberikan kenikmatan atas sesuatu barang kepada pihak yang lain selama suatu waktu tertentu dan pihak penyewa memberikan tegen prestasi berupa pembayaran sesuatu harga yang disanggupi dan merupakan kesepakatan antara kedua belah pihak. Di dalam asas hukum perjanjian sewa menyewa tersebut di atas terdapat unsur-unsur dari sewa m enyewa yang antara lain adalah‖ Merupakan suatu perjanjian;Terdapat pihak-pihak yang mengikatkan diri;Pihak yang satu memberikan kenikmatan atas sesuatu barang kepada pihak yang lain selama suatu waktu tertentu dan pihak yang lain membayar pada sesuatu harga atas kenikmatan yang diperolehnya dari barang tersebut.

2.1.3. Telekomunikasi Sebagai Obyek Hubungan Hukum Landlord and Tenant