a. Meminta pengurangan harga sewa sebanding dengan bahagian yang
musnah.
93
b. Menuntut pembatalan perjanjian sewa.
Untuk melihat batas kemusnahan antara keseluruhan dan sebahagian dapat ditegaskan bahwa jika barang yang musnah secara material hanya sebahagian dan
akibat kemusnahan barang itu masih dapat dipakai dan dinikmati untuk bahagian yang masih tinggal, maka kemusnahan seperti itu adalah “meliputi sebahagian
saja”.
94
Akan tetapi walaupun barang yang musnah secara materil hanya sebahagian namun kemusnahan atas sebahagian tadi telah menghilangkan
kegunaan dan penikmatan atas seluruh barang, kemusnahan demikian harus dianggap “meliputi seluruh barang”.
Oleh karena barang yang disewakan musnah sama sekali, perjanjian sewa sudah tidak ada lagi atau kembali seperti keadaan semula sebelum lahirnya
perjanjian sewa menyewa. Masing-masing pihak kembali dalam posisi semula sebelum sewa menyewa.Dalam hal ini, barang sewa yang hancur merupakan
tanggung jawab pihak yang menyewakan selaku pemilik barang.Demikian pulaapabila ada barang-barang yang merupakan milik pihak penyewa yang turut
musnah, maka barang tersebut juga menjadi tanggung jawab penyewa.
95
E. Berakhirnya Sewa Menyewa
Persetujuan sewa menyewa dapat berakhir dengan sendirinya pada waktu tertentu, setelah dihentikan dengan memperhatikan suatu tenggang tertentu
93
Ibid., hal. 235.
94
Ibid., hal. 236.
95
I.G. Rai Widjaya,Op.Cit., hal. 178.
Universitas Sumatera Utara
Opzeggingstermijn.
96
Meskipun sewa menyewa merupakan suatu perjanjian yang konsesnsuil, namun oleh undang-undang diadakan perbedaan antara sewa tertulis
dan sewa lisan. Berdasarkan ketentuan Pasal 1570 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
bahwa : “Jika sewa dibuat dengan tulisan maka sewa itu berakhir demi hukum apabila waktu yang ditentukan telah lampau tanpa diperlukannya sesuatu
pemberhentian untuk itu.” Jika sewa tidak dibuat dengan tulisan, itu tidak berakhir pada waktu yang ditentukan, melainkan jika pihak yang satu memberitahukan
kepada pihak yang lain bahwa ia hendak menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan menurut kebiasaan setempat, hal
ini terdapat dalam ketentuan Pasal 1571 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
97
Jika tidak ada pemberitahuan seperti itu, maka dianggap sewa itu diperpanjang untuk waktu yang sama.
98
Apabila jangka waktu yang telah ditetapkan dalam perjanjian sewa menyewa yang dibuat secara tertulis itu telah habis, sedang pihak penyewa tetap
mempergunakan barang yang disewa itu dan dibiarkan saja oleh pemilikannya maka dianggap ada perjanjian baru yang dibuat secara tidak tertulis dan akibatnya
diatur oleh peraturan-peraturan yang berhubungan dengan perjanjian sewa menyewa yang dibuat secara lisan.
99
Tetapi jika salah satu pihak telah memberitahukan pemutusannya kepada pihak lain, maka tidaklah dianggap ada
suatu perjanjian baru.
96
Hasim Purba, Op.Cit., hal. 89.
97
Handri Raharjo2, Op.Cit., hal. 28.
98
Subekti2, Op.Cit., hal. 94.
99
C. S. T. Kansil, Christine S. T. Kansil, Op.Cit., hal. 243.
Universitas Sumatera Utara
Ada dua hal yang perlu diketahui berkenaan dengan berakhirnya sewa menyewa yakni :
100
1. Perjanjian sewa tidak sekali-kali hapus dengan meninggalnya pihak yang
menyewakan maupun dengan meninggalnya pihak yang menyewa. Hal ini diatur dalam Pasal 1575 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
2. Dengan dijualnya barang yang disewa, suatu sewa menyewa yang telah dibuat
sebelumnya tidaklah putus kecuali apabila hal tersebut telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang dan apabila ada diperjanjikan demikian, si penyewa
tidak berhak menuntut suatu ganti rugi jika tidak ada suatu janji yang tegas. Tetapi apabila janji yang demikian itu memang ada, si penyewa tidak
diwajibkan mengosongkan barang yang disewa selama ganti rugi yang terutang belum dilunasi.
101
Hal ini diatur dalam Pasal 1576 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
Dengan ketentuan ini undang-undang bermaksud melindungi pihak penyewa terhadap pemilik baru, apabila barang yang sedang disewa itu
dipindahkan ke lain tangan.Dengan mengingat maksud undang-undang ini maka maksud dari kata “dijual” dalam Pasal 1576 sudah lazim ditafsirkan secara luas
hingga tidak terbatas pada jual beli sajatetapi meliputi perpindahan hak miliknya.
102
Sebaliknya, kata “sewa” atau persewaan dalam pasal tersebut harus ditafsirkan secara sempit atau terbatas, dalam arti bahwa yang tidak diputuskan
atau harus dihormati oleh pemilik baru itu hanya hak sewa saja. Sebab sangat mungkin dalam perjanjian sewa dimasukkan janji-janji untuk kepentingan pihak
penyewa yang bukan hak sewa, misalnya kepada penyewa dijanjikan bahwa
100
I.G. Rai Widjaya,Op.Cit., hal. 174.
101
Ibid. , hal. 175.
102
R. Subekti2.,Loc.Cit.
Universitas Sumatera Utara
setelah persewaan berlangsung sepuluh tahun, ia diperkenankan membeli barang yang disewanya itu dengan harga yang murah. Hak seperti ini lazim dinamakan
hak opsi yang tidaklah berlaku terhadap pemilik baru apabila barang itu dijual kepada orang lain.
Demikian juga si pembeli yakni pihak yang menyewakan yang telah menjual barang yang disewakan tersebut dengan “janji membeli kembali” tidak
dapat menggunakan kekuasaannya untuk memaksa pihak penyewa untuk mengosongkan barang yang disewa, sebelum ia dengan lewatnya tenggang waktu
yang ditentukan untuk pembelian kembali, yakni menjadi pemilik mutlak.
103
Secara umum undang-undang memberi beberapa ketentuan tentang berakhirnya sewa menyewa.Dan akibat yang paling jauh dari berakhirnya sewa
menyewa adalah “pengosongan” barang yang disewa. Pada dasarnya sewa menyewa akan berakhir bila :
1. Berakhir sesuai dengan batas waktu yang ditentukan secara tertulis Pasal 1576
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Dalam perjanjian sewa menyewa yang masa berakhirnya telah ditentukan
secara tertulis; sewa menyewa dengan sendirinya berakhir sesuai dengan batas waktu yang telah ditentukan para pihak.Jadi jika lama sewa menyewa sudah
ditentukan dalam persetujuan secara tertulis, perjanjian sewa berakhir tepat pada saat yang telah ditetapkan.Pemutusan sewa dalam hal ini tidak perlu lagi diakhiri
dengan surat lain.
104
2. Sewa menyewa yang berakhir dalam waktu tertentu yang diperjanjikan secara
lisan.Pasal 1571 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.
103
I. G. Rai Widjaya., Loc.Cit.
104
M. Yahya Harahap,Op.Cit., hal. 238.
Universitas Sumatera Utara
Dalam hal ini berakhirnya sewa tidak disudahi sesaat setelah lewatnya batas waktu yang ditentukan. Melainkan setelah adanya pemberitahuan dari salah
satu pihak yang menyatakan kehendak akan mengakhiri sewa menyewa. Pemberitahuan pengakhiran sewa tersebut harus memperhatikan jangkauan waktu
yang layak menurut kebiasaan setempat.Batas waktu antara penghentian dengan pengakhiran inilah yang disebut jangka waktu penghentian.Jangka waktu
penghentian tidak boleh terlampau pendek.Tetapi memberi jangka waktu yang layak memungkinkan pihak penyewa mempersiapkan segala sesuatu mengatasi
akibat dari pengakhiran sewa.
105
3. Pengakhiran sewa menyewa; baik tertulis maupun dengan lisan yang tidak
ditentukan batas waktu berakhirnya. Dalam bentuk perjanjian sewa menyewa seperti ini, secara umum dapat
disimpulkan bahwa penghentian dan berakhirnya berjalan sampai pada saat yang dianggap pantas oleh kedua belah pihak.Atau batas waktu pengehentian yang
selayaknya ini berpedoman kepada kepatutan dan kebiasaan setempat.Misalnya pengakhiran sewa berjangka waktu seminggu seperti pada sewa menyewa
penginapan ditempat rekreasi, dapat juga dengan jangka waktu sebulan tergantungpada pemakaian barang yang bersangkutan.Hal ini dikemukakan karena
undang-undang tidak mengatur cara pengakhiran perjanjian sewa tanpa batas waktu.
106
4. Ketentuan khusus pengakhiran sewa.
Berdasarkan ketentuan Pasal 1579 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menentukan bahwa : “Pihak yang menyewakan tidak boleh mengakhiri sewa
105
Ibid. , hal. 239.
106
Ibid. , hal. 240.
Universitas Sumatera Utara
dengan menyatakan hendak memakai sendiri barang yang disewakan, kecuali jika telah diperjanjikan. Namun apabila ketentuan seperti ini tidak disebut dalam
persetujuan, maka pihak yang menyewakan tidak dapat mempergunakan alasan tersebut.
107
Dalam ketentuan Pasal 1575 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, perjanjian sewa menyewa tidak hapus atau tidak berhenti dengan meninggalnya
salah satu pihak.Meninggalnya pihak yang menyewakan tidak menyebabkan hapusnya perjanjian sewa menyewa.Perjanjian dapat dilanjutkan oleh masing-
masing ahli waris.
107
M. Yahya Harahap., Loc.Cit.
Universitas Sumatera Utara
68
BAB IV PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUANGAN TOKO STUDI PADA
PUSAT PERBELANJAAN RAMAYANA BUANA PLAZA MEDAN
A. Gambaran Umum Mengenai Ramayana Buana Plaza Medan
