36
a. Syarat tertulis untuk perjanjian-perjanjian tertentu
b. Syarat akta notaris untuk perjanjian-perjanjian tertentu
c. Syarat Akta pejabat tertentu yang bukan notaris untuk perjanjian-
perjanjian tertentu d.
Syarat izin dari yang berwenang.
56
Perjanjian yang tidak memenuhi syarat subyektif yaitu tidak adanya kesepakatan mereka yang membuat perjanjian dan kecakapan membawa konsekuensi
perjanjian yang dibuatnya itu dapat dibatalkan oleh pihak yang merasa dirugikan namun selama yang dirugikan tidak mengajukan gugatan pembatalan maka perjanjian
yang dibuat itu tetap berlaku terus. Apabila syarat subyektif tidak dipenuhi yaitu tidak adanya hal tertentu dan sebab yang halal, perjanjian yang dibuat para pihak sejak
dibuatnya perjanjian telah batal atau batal demi hukum.
2. Perjanjian Sewa Menyewa Antara Yayasan Pendidikan Panca Mitra Karya
dan Pemilik Gedung Sekolah. Untuk melaksanakan suatu perjanjian, terlebih dahulu harus ditetapkan secara
tegas dan cermat apa saja isi perjanjian apa saja hak dan kewajiban para pihak. Pada dasarnya kontrak berawal dari perbedaan atau ketidaksamaan kepentingan para pihak
perumusan hubungan kontraktual tersebut diawali dengan proses negosiasi diantara pihak.
Melalui negosiasi
para pihak
berupaya menciptakan
bentuk-bentuk kesepakatan untuk saling mempertemukan sesuatu yang diinginkan kepentingan
melalui proses tawar menawar .
57
Dalam tawar menawar tersebut menghasilkan kesepakatan antara kedua belah pihak sebagaimana identitas dua pihak dimuat pada
56
Munir Fuady, Hukum Kontrak Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis, Bandung : Citra aditya Bakti, 2001, hlm. 33.
57
Agus Yudha Hernoko, Hukum Perjanjian Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersil, Jakarta : Prenada Media Group, 2010 , hal.1
Universitas Sumatera Utara
37
kepala perjanjian sewa menyewa antara Yayasan Pendidikan Panca Mitra Karya dengan pemilik gedung sekolah yaitu :
a. Pihak-Pihak.
Dari hasil wawancara dengan pihak menyewakan pemilik gedung sekolah dengan pihak penyewa Ketua Yayasan Pendidikan Panca Mitra Karya, bahwa pihak
pertama bernama Tuan SARTONO WIJAYA, dan pihak kedua TUAN SUKIWI TJONG, dalam hal ini pihak pertama menerangkan menyewakan satu unit
bangunan sekolah, lengkap dengan barang-barang inventaris, yang terdiri dari bangku-bangku sekolah, meja guru dan papan tulis yang terdapat dimasing-masing
kelas dari sekolah tersebut, demikian berikut saluran-saluran air dan listrik, serta hak-hak atas langganannya, terletak didalam Provinsi Sumatera Utara Kota
Binjai, Kecamatan Binjai Kota, Kelurahan Kartini, kepada Pihak Kedua.
58
b. Objek Sewa Menyewa.
Dalam perjanjian sewa menyewa ditemui adanya sesuatu yang menjadi objek. Pada dasarnya apa yang menjadi objek sewa menyewa adalah apa yang merupakan
objek hukum. Jadi objek sewa menyewa adalah merupakan objek hukum. Yang dimaksud dengan objek hukum recht subject adalah : segala sesuatu yang
bermanfaat dan dapat dikuasai oleh subjek hukum serta dapat dijadikan objek dalam suatu hubungan hukum.
59
58
Hasil Wawancar dengan Sartono Wijaya, Pemilik Gedung Sekolah Panca Mitra Karya Binjai Tertanggal 30 Maret 2012.
59
Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Yogyakarta : Liberty, 1999, hlm. 68.
Universitas Sumatera Utara
38
Objek perjanjian sewa menyewa tersebut adalah 1satu unit bangunan sekolah berikut inventaris yang terdapat didalamnya. Jika pada waktu sewa menyewa
ini berakhir, maka pihak kedua diwajibkan menyerahkan kembali apa yang disewanya tersebut dalam kedaan terpelihara baik, tanpa dihuni oleh siapapun serta
dalam keadaan kosong, berikut dengan barang-barang inventaris yang berada dan terdapat disekolah tersebut kepada pihak pertama.
Demikian pula halnya dengan yang terjadi dalam perjanjian sewa menyewa ini meliputi segala jenis benda baik benda bergerak maupun benda tidak bergerak asal
tidak dilarang oleh undang-undang dan ketertiban umum.
60
Peraturan tentang sewa menyewa, berlaku untuk segala macam sewa menyewa, mengenai semua jenis barang, baik barang bergerak maupun tidak
bergerak yang memakai waktu tertentu maupun yang tidak memakai waktu tertentu, karena perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada orang lain
atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal.
61
Menurut Pasal 1549 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa semua jenis barang, baik yang tak bergerak, baik yang bergerak dapat disewakan.
c. Uang Sewa.
Selain hak yang dimiliki oleh penyewa untuk menempati gedung yang merupakan objek perjanjian, tentulah ada kewajiban yang harus dan wajib untuk
dilakukan yaitu membayar uang sewa sesuai dengan kesepakatan.
60
Qirom S. Meliala, Pokok-Pokok Hukum Perjanjian Beserta Perkembangannya, Loc. Cit.
61
R. Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perjanjian dan Perikatan, Jakarta : Pradya Paramita, 1987, hlm. 4.
Universitas Sumatera Utara
39
Selanjutnya Pihak Pertama dengan Pihak Kedua atas kesepakatan bersama, dimana uang sewanya boleh dibayar dua tahap yaitu jangka waktu sewa setahun
Rp 50.000.000 lima puluh juta rupiah dari jumlah uang yang mana sebagian yaitu sebesar Rp 25.000.000 dua puluh lima juta rupiah telah dibayar dengan tunai pada
tanggal 5 agustus 2011 dan sisanya akan dilunasi oleh pihak kedua kepada pihak pertama pada saat berakhirnya sewa menyewa ini yaitu pada tanggal
5 agustus 2012, maka dari itu dijelaskan jangka waktu berakhirnya sewa menyewa selama 1 tahun dari waktu yang telah ditentukan oleh kedua belah pihak.
62
Maka dari itu perjanjian sewa menyewa ini berarti kedua belah pihak telah menyetujui isi dan maksud perjanjian, dengan demikian perjanjian tersebut mengikat
kedua belah pihak sebagaimana Undang-Undang.
d. Masa Sewa.
Pada prinsipnya, tidak terjadi suatu perjanjian sewa menyewa tanpa adanya batas waktu. Namun demikian tidak diwajibkan untuk semua perjanjian sewa
menyewa menyebutkan batas waktunya secara jelas, misalnya “Sewa menyewa dilangsungkan dari tanggal 1 Januari 2009 sampai tanggal 31 Desember 2010 “ dan
sebagainya. Ketentuan dalam KUHPerdata dalam hal ini memperhatikan kebiasaan masyarakat tradisional dimana banyak terjadi perjanjian sewa menyewa hanya
menentukan jumlah sewa pertahun atau perbulan bahkan sewa menyewa harian seperti misalnya persewaan hotel atau kendaraan.
62
Hasil Wawancara dengan Sartono Wijaya, pemilik Gedung Sekolah Panca Mitra Karya Binjai Tertanggal 30 Maret 2012.
Universitas Sumatera Utara
40
Untuk mencegah timbulnya hal-hal yang tidak diharapkan timbul dikemudian hari dan mencegah penafsiran dan makna ganda, pencantuman “ Batas waktu
yang jelas “ sangat diperlukan. Jangka waktu yang telah ditentukan didalam perjanjian sewa menyewa ini
adalah selama 1 satu tahun lamanya, terhitung sejak tanggal 5 lima Agustus 2011 dua ribu sebelas sampai 5 lima Agustus 2012. Jika salah satu pihak bermaksud
untuk memperpanjang masa jangka waktu sewa menyewa ini, maka kehendaknya itu haruslah diberitahukan dan mendapat persetujuan dari pihak-pihak dalam jangka
waktu 3 tiga bulan sebelum jangka waktu persewaan berakhir, hal ini sesuai dengan ketentuan perjanjian sewa menyewa tersebut.
Jadi meskipun jangka waktu persewaan ini jelas disebutkan, para pihak tidak dapat dengan semena-mena untuk membatalkan perjanjian ini tanpa ada kesepakatan
terlebih dahulu dari para pihak begitu juga halnya didalam melakukan perpanjangan jangka waktu sewa, haruslah terlebih dahulu memberitahukan kepada pihak-pihak
sebelum jangka waktu perjanjian berakhir.
e. Hak dan Kewajiban.
Dalam perjanjian sewa menyewa tentu ada hak dan kewajiban yang harus dilaksanakan baik oleh pihak penyewa maupun pihak yang menyewakan.
Kewajiban-kewajiban pihak penyewa maupun yang menyewakan telah diatur didalam KUHPerdata, Buku ke III Bab IV bagian kedua dan ketiga.
Dalam Pasal 1550 BW, menentukan tiga macam kewajiban pihak yang menyewakan. Ketiga macam kewajiban tersebut merupakan kewajiban yang harus
Universitas Sumatera Utara
41
dibebankan kepada pihak yang menyewakan, sekalipun hal tersebut tidak ditentukan dalam perjanjian. Ketiga macam kewajiban tersebut adalah :
a. Kewajiban untuk menyerahkan barang yang disewa kepada pihak penyewa; b. Kewajiban pihak yang menyewa untuk memelihara barang yang disewa,
selama waktu yang diperjanjikan sehingga barang yang disewa tersebut tetap dapat dipergunakan, dan dapat dinikmati sesuai dengan hajat yang dimaksud
pihak penyewa; c. Pihak yang menyewakan wajib memberikan ketentraman kepada si penyewa,
menikmati barang yang disewa selama perjanjian berlangsung. Sementara yang merupakan hak bagi pihak yang menyewakan adalah bahwa
ia berhak atas harga yang telah disepakati dan menerima hasil pembayaran sewa tersebut.
Sedangkan kewajiban pihak penyewa diatur dalam Pasal 1560, 1561, 1564 dan 1566 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Secara garis besarnya dapat
diuraikan sebagai berikut : a. Penyewa wajib melunasi uang sewa sesuai dengan jumlah dan waktu yang
ditetapkan; b. Memelihara benda yang disewakan itu sebaik-baiknya dan mempergunakan
benda tersebut menurut kegunaannya; c. Menanggung segala kerusakan yang terjadi selama masa sewa menyewa,
kecuali ia
dapat membuktikan
bahwa kerusakan
itu bukan
karena kesalahannya, tetapi terjadi diluar kekuasaannya;
Universitas Sumatera Utara
42
d. Harus mengembalikan barang yang disewa dalam keadaan seperti menerima barang tersebut.
Dan merupakan hak penyewa adalah bahwa ia berhak untuk menggunakan atau menikmati objek sewa selama masa sewa menyewa berlaku.
Selama itu hak penyewa dimaksud tidak hilang sekalipun objek dialihkan dijual kepada pihak ketiga, kecuali terjadinya pelepasan atau pembatalan perjanjian
karena suatu sebab. Dalam Hukum Perdata dikenal suatu kaedah yang diatur dalam Pasal 1576 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi “ Jual beli tidak
memutuskan sewa menyewa “. Pasal ini memberikan kedudukan yang kuat bagi penyewa dalam memanfaatkan objek sewa.
3. Kekuatan Hukum Atas Perjanjian Sewa Menyewa Gedung Yang Dibuat
