45 juga tinggi. Sedangkan dilihat dari prinsip manfaat, dalam sistem penetapan NJOP
tinggi rendahnya, ditentukan diantaranya oleh fasilitas-fasilitas dan jasa-jasa yang diberikan pemerintah. Karenanya pula, wajar apabila NJOP di daerah perkotaan lebih
tinggi daripada daerah yang kurang atau belum terjamah oleh sarana dan prasarana dari pemerintah.
Berdasarkan mekanisme atau prosedur yang telah ditetapkan dalam sistem perpajakan, diamati bahwa beberapa kenyataan empiris mengarah pada gambaran
bahwa penetapan NJOP selalu lebih rendah dibandingkan harga jual riel obyek tersebut. Kenyataan tersebut disebabkan oleh
37
Sebelum penulis membahas sistem penerapan NJOP, bila melihat pada Pasal 6 ayat 1 Undang-Undang Nomor 12 tahun 1994 menegaskan bahwa dasar
pengenaan pajak adalah NJOP. Yang dimaksud dengan NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Dalam hal ini tidak
: 1. Penetapan Zona Nilai Tanah ZNT tidak dilakukan melalui pengumpulan data
yang aktual tetapi berdasarkan perkiraan-perkiraan. 2. SPOP Surat Pemberitahuan Objek Pajak pernah diisi ketika SISMIOP Sistem
Informasi Manajemen Objek Pajak baru diterapkan, tetapi setelah itu wajib pajak tidak lagi mengisi SPOP.
3. Perkembangan yang sangat dinamis di daerah perkotaan membawa perubahan pada NJOP riel yang cepat.
D. Eksistensi Nilai Jual Obyek Pajak dan Mekanisme Penetapannya
37
Tri Wibowo, “Penetapan NJOP sebagai dasar perhitungan PBB dan BPHTB”,17 Mei 2008, diperoleh dari www.fiskal.depkeu.go.id, terakhir kali diakses pada tanggal 20 Oktober 2009
Universitas Sumatera Utara
46 terjadi transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan dengan obyek
lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti. Sesuai dengan ketentuan Undang-Undang tersebut di atas, kewenangan menetapkan NJOP diberikan
kepada Menteri Keuangan. Pengertian “Penilaian” di atas didefinisikan sebagai kegiatan mengadakan
estimasi nilai terhadap suatu harta kekayaan. Beberapa pengertian yang perlu dipahami dalam penilaian atas suatu harta kekayaan property adalah :
a. Biaya, adalah sejumlah uang yang di perlukan untuk membuat suatu barang. b. Harga, adalah sejumlah uang yang terjadi di dalam suatu transaksi atau pertukaran
barang yang dipandang pantas oleh pihak pembeli dan diterima baik oleh penjual. c. Nilai, adalah sejumlah yang sama dengan harta yang dapat memberikan
keuntungan, yang timbul dari pemilikan harta tersebut. Atau dapat juga diartikan sebagai semua hak yang ada pada saat sekarang atau semua harapan keuntungan,
baik yang berwujud maupun yang tidak berwujud, yang timbul dari suatu pemilikan harta.
Dari pengertian tersebut di atas dapat ditarik suatu kesimpulan bahwa pengertian NJOP tidak selalu sama dengan pengertian Harga Jual Obyek Pajak.
Sehingga tidak jarang terjadi Harga Jual Obyek Pajak di lapangan dapat lebih rendah, sama, atau lebih tinggi dari NJOP yang ditetapkan oleh pemerintah.
Pada umumnya bila NJOP yang ditetapkan pemerintah ternyata lebih rendah dari Harga Jual Obyek Pajak di lapangan, masyarakat tidak bereaksi. Namun bila
yang terjadi sebaliknya maka masyarakat akan bereaksi keras untuk tidak menerima NJOP tersebut. Hal lain yang sering terjadi adalah meskipun Wajib Pajak WP
mengakui kebenaran NJOP-nya, akan tetapi tetap keberatan, dengan mengajukan
Universitas Sumatera Utara
47 argumentasi dia tidak akan menjual tanahbangunannya
38
Kecenderungan lain yang terjadi di masyarakat dewasa ini, khususnya dalam rangka pemberian ganti rugi atas tanahatau bangunan, masyarakat menuntut ganti
rugi sesuai dengan NJOP yang ditetapkan. Walaupun apabila dikaitkan dengan pelunasan PBB yang terhutang, masyarakat belum tentu mau menerima NJOP yang
telah di tetapkan tersebut. Apalagi dengan terbitnya Keputusan Presiden Nomor 55 tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum dimana dalam Pasal 15 antara lain ditentukan bahwa, NJOP dijadikan sebagai dasar pertimbangan dalam penetapan besarnya ganti rugi atas tanah,
maka dapat diantisipasi bahwa masyarakat akan berpedoman pada NJOP dalam menuntut ganti rugi
. Dewasa ini banyak instansi pemerintah maupun swasta yang meminta
informasi tentang NJOP yang telah ditetapkan pemerintah, baik untuk kepentingan penentuan nilai atas tanah dan bangunan yang dimilikinya, maupun dalam rangka
pengadaan atau tukar menukar ruitslag.
39
Dalam prakteknya, mekanisme penentuan NJOP sebagai dasar pengenaan .
Dari uraian tersebut di atas kiranya dapat dilihat, bahwa eksistensi NJOP dewasa ini tidak hanya sekedar sebagai dasar pengenaan pajak saja, akan tetapi mulai
mengarah untuk dipergunakan bagi kepentingan lain misalnya : ganti rugi atas tanah danatau bangunan. Hal ini merupakan pertanda baik, karena idealnya hanya ada
“satu nilai” siapapun yang menetapkan, yang dapat dipergunakan untuk semua kepentingan apakah itu ganti rugi, asuransi, jaminan bank dan lain sebagainya.
38
Muhammad Djafar Saidi, Op Cit, hal 70
39
Ibid, hal 71
Universitas Sumatera Utara
48 pajak antara lain adalah sebagai berikut
40
40
Aji Kusuma,“Mekanisme penetapan NJOP” 22 April 2008,
: a. Tahap Pengumpulan Data Pasar
Pada tahap ini Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan KPPBB, berupaya semaksimal mungkin mengumpulkan data pasar yang menyangkut transaksi jual
beli yang terjadi atau perkiraan harga jual beli atas obyek pajak dari berbagai sumber data, antara lain : Pemerintah Daerah setempat, penawaran melalui media
massa, NotarisPPAT, developer, dan sebagainya. b. Tahap Analisa Data Pasar dan Penentuan Kerangka Klasifikasi Obyek Pajak.
Dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang menentukan sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku, data pasar yang telah
dikumpulkan tersebut selanjutnya dianalisa untuk menentukan Nilai Indikasi Rata- rata, dan kerangka Klasifikasi Obyek Pajak yang ada di setiap kelurahan.
c. Tahap Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata di Lapangan. Atas dasar nilai indikasi rata-rata dan kerangka klasifikasi obyek pajak yang
disusun tersebut di atas, selanjutnya diadakan kegiatan penentuan nilai indikasi rata-rata atas seluruh obyek pajak dalam hal ini bumi yang ada di setiap
kelurahankecamatan. d. Tahap Legalisasi Nilai Jual Obyek Pajak
NJOP yang telah ditentukan atas dasar Nilai Indikasi Rata-rata dan kerangka Klasifikasi Obyek Pajak tersebut, dikukuhkan dengan Keputusan Kepala Kantor
Wilayah Ditjen Pajak atas usulan dari Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan yang bersangkutan.
www.pajak.go.id. Terakhir kali diakses pada tanggal 30Agustus 2009
Universitas Sumatera Utara
49 Dari mekanisme penentuan NJOP sebagai dasar pengenaan pajak, secara
implisit sebenarnya telah memenuhi ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 12 tahun 1994. Namun secara eksplisit dalam hal ini mekanisme yang diatur secara
limitatif khususnya menyangkut pemberian pertimbangan Gubernur tersebut belum diatur lebih lanjut. Hal inilah yang sering menimbulkan kesimpangsiuran dan silang
pendapat dalam menafsirkan pernyataan tersebut di atas. Dalam hal ini asas self assessmentnya belum sepenuhnya bisa diterapkan.
E. Analisis Langkah-langkah yang Dapat Ditangani.
