22 Gambar 4 juga menunjukkan bahwa sektor jasa mendominasi wilayah
pusat kota dengan jarak d
s
dari titik M. Sektor manufaktur mendominasi wilayah sekitar pusat kota, yaitu antara d
s
dan batas d
m
. Sementara itu, sektor retail dan distribusi mendominasi area antara d
m
dan batas d
r
dari titik M. Kurva WXYZ menunjukkan gradien sewa lahan perkotaan sebenarnya yang dipengaruhi oleh
jarak. Gradien sewa lahan tersebut ditunjukkan oleh kurva sewa lahan tertinggi dari setiap sektor penggunaan lahan. kurva tersebut menunjukkan bahwa gradien
sewa lahan cembung tehadap pusat kota titik M. Hal ini memiliki arti bahwa sewa lahan akan menurun jika lahan semakin jauh dari pusat kota.
3.1.2 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan
Penetapan harga lahan bersumber dari total penjumlahan sifat intrinsik yang dimiliki suatu lahan. Penetapan harga lahan tersebut tidak hanya dipengaruhi
oleh aspek fisik lahan, tetapi juga dipengaruhi oleh aspek lainnya seperti aspek lokasi, sosial, ekonomi, kependudukan dan lingkungan. Hadianto 2009
menjelaskan bahwa harga lahan tergantung pada luas lahan itu sendiri. Secara empiris, semakin luas lahan yang ditransaksikan, maka harga lahan per m
2
lebih rendah dibanding dengan luasan yang lebih kecil.
Berdasarkan teori lokasi menurut teori Von Thunen, lahan yang berada dekat dengan pusat pasar akan memiliki sewa yang tinggi dibandingkan lahan
yang berada jauh dari pusat pasar. Begitu juga dengan lokasi lahan terhadap sarana umum. Semakin dekat suatu lahan dengan sarana umum, permintaan
terhadap lahan itu akan semakin tinggi sehingga harga lahan pun akan meningkat. Teori lokasi lahan juga dapat dilihat berdasarkan model Bid-Rent.
McCann 2001 menjelaskan bahwa dalam rangka membangun sebuah kurva
23 Bid-Rent, diasumsikan bahwa titik M merupakan pusat bisnis atau pusat kota.
Sementara itu d merupakan jarak yang harus ditempuh seseorang dari permukiman menuju tempat kerjapusat kota. Selain itu, diasumsikan bahwa
perjalanan seseorang menuju titik M akan menimbulkan biaya transportasi. Model Bid-Rent dapat menunjukkan jarak permukiman dari pusat kota. Secara empiris,
jika jarak permukiman semakin jauh dari pusat kota, maka sewa lahan akan lebih rendah karena semakin besarnya biaya transportasi yang harus dikeluarkan
seseorang menuju pusat kota. Beberapa kurva Bid-Rent individu dapat menunjukkan tingkat utilitas
yang berbeda dengan individu lainnya. Perbedaan utilitas tersebut disebabkan oleh adanya kendala anggaran yang dimiliki oleh seseorang dimana tingkat utilitas
individu akan berbeda untuk setiap tingkat pendapatan. Gambar 5 menunjukkan perbedaan tingkat utilitas U individu yang digambarkan oleh kurva Bid-Rent BR
1
, BR
2
dan BR
3
dimana kurva BR
3
menunjukkan tingkat utilitas tertinggi, atau dapat ditulis UBR
1
UBR
2
UBR
3
. rentm
2
BR
1
BR
2
BR
3
M d jarak dalam meter
Sumber : McCann 2001
Gambar 5. Kurva Bid-Rent Individu
24
X
McCann 2001 juga menjelaskan alokasi lahan permukiman dengan preferensi yang relatif tinggi terhadap aksesibilitas. Dalam kondisi tertentu,
elastisitas pendapatan terhadap permintaan aksesibilitas lebih tinggi dibandingkan elastisitas pendapatan terhadap permintaan ruang. Kelompok dengan pendapatan
tinggi akan memilih untuk tinggal di pusat kota, sedangkan kelompok dengan pendapatan menengah akan memilih untuk tinggal di daerah yang berdekatan
dengan pusat kota. Sementara itu, kelompok dengan pendapatan rendah memilih tinggal di pinggir kota. Hal ini berdasarkan elastisitas pendapatan masing-masing
kelompok terhadap permintaan akesibilitas. Kondisi ini dapat digambarkan sebagai berikut:
Rent m
2
W
Kurva Bid-Rent untuk kelompok berpendapatan tinggi
Kurva Bid-Rent untuk kelompok berpendapatan menengah Kurva Bid-Rent untuk kelompok berpendapatan
rendah
M d jarak dalam meter
d
h
d
m
d
l
Sumber : McCann 2001
Gambar 6. Alokasi Lahan Permukiman dengan Preferensi yang Relatif Tinggi terhadap Aksesibilitas
25 Gambar 6 menunjukkan bahwa kelompok yang memiliki pendapatan
tinggi akan memilih tinggal di daerah yang memiliki jarak sebesar d
h
dari pusat kota M. Kelompok yang berpendapatan menengah akan tinggal di daerah yang
berdekatan dengan perbatasan d
h
. Jarak lahan permukiman kelompok yang berpendapatan menengah adalah sebesar d
m
dari pusat kota M. Sementara itu, kelompok yang berpendapatan rendah akan menempati wilayah pinggir kota yang
memiliki jarak sebesar d
l
dari pusat kota M. Gambar tersebut juga menunjukkan bahwa lahan dengan aksesibilitas yang semakin dekat dari pusat kota memiliki
harga yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang berada jauh dari pusat kota.
Faktor lain yang dapat mempengaruhi harga lahan yaitu status lahan, jarak bidang tanah ke jalan raya, status jalan, bentuk lahan dan topografi lahan. Lahan
yang sudah memiliki sertifikat hak milik secara teori memiliki harga yang lebih tinggi dibandingkan lahan yang belum memiliki sertifikat hak milik. Jarak bidang
lahan dari jalan raya dan status jalan raya tersebut juga menyebabkan perbedaan pada penetapan harga lahan. Lahan yang terisolir secara alami, akibat akses
menuju lahan yang tidak memadai, dapat direkayasa dengan pembangunan jalan raya yang dapat menjadikan lahan terbuka dari isolasi sehingga memiliki akses
terhadap kawasan lain yang lebih maju. Hal ini akan mendorong mobilitas penduduk dan aktivitas yang menyertainya sehingga meningkatkan harga lahan.
Harga lahan lebih tinggi jika lahan berada dekat dengan jalan arteri. Bentuk lahan dan topografi lahan juga menjadi faktor penentu dalam penetapan harga lahan.
Lahan yang memiliki bentuk segiempat memiliki harga yang lebih tinggi dibandingkan lahan dengan bentuk lainnya. Begitu juga dengan lahan yang
26 bertopografi datar memiliki harga yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan
yang bergelombang bahkan miring.
3.2 Kerangka Pemikiran Penelitian
