Analisis faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar bandara Raja Haji Fisabilillah Kepulauan Riau (Kasus: Harga Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau)

i ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA

LAHAN DI SEKITAR BANDARA RAJA HAJI FISABILILLAH KEPULAUAN RIAU

(Kasus: Harga Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau)

FEBRIASTUTI

DEPARTEMEN EKONOMI SUMBERDAYA DAN LINGKUNGAN FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN

INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2011

iii RINGKASAN

FEBRIASTUTI. Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan di Sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah Kepulauan Riau (Kasus: Harga Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau). Dibimbing Oleh ADI HADIANTO.

Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis perbandingan harga lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur sebelum dan setelah adanya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah serta mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau sebelum dan setelah pengembangan dilakukan. Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis deskriptif, adjusment harga dan analisis regresi model double log. Data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dari hasil wawancara dengan menggunakan kuisioner pada responden. Data sekunder diperoleh dari Kantor Kecamatan Tanjungpinang Timur, Kantor Kelurahan Pinang Kencana, Kantor Kelurahan Batu Sembilan, Badan Pusat Statistik Kota Tanjungpinang dan literatur yang terkait dengan penelitian.

Berdasarkan hasil penelitian diperoleh peningkatan harga lahan (inflasi lahan) di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan adalah berkisar antara 17 % sampai 67 %. Besarnya nilai inflasi tersebut dapat menunjukkan besarnya perbandingan harga lahan yang terjadi di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan dilakukan. Berdasarkan nilai inflasi lahan tersebut dapat disimpulkan bahwa besarnya peningkatan harga lahan di sekitar bandara setelah pengembangan dilakukan berkisar antara 17 % sampai 67 % dari harga sebelumnya. Peningkatan terendah terjadi di wilayah yang dekat dengan landasan pacu, sedangkan peningkatan tertinggi terjadi di wilayah yang dekat dengan jalan arteri.

Faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dilakukan pengembangan adalah jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat, status jalan dan topografi lahan. Variabel jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat memiliki hubungan negatif dengan harga lahan, sedangkan variabel status jalan dan topografi lahan memiliki hubungan yang positif dengan harga lahan. Sementara itu, faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah setelah dilakukan pengembangan adalah luas lahan, jarak bidang tanah ke bandara dan jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat. Variabel luas lahan memiliki hubungan positif dengan harga lahan, sedangkan variabel jarak bidang tanah ke bandara dan jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat memiliki hubungan negatif dengan harga lahan.

ii PERNYATAAN

DENGAN INI SAYA MENYATAKAN BAHWA SKRIPSI YANG BERJUDUL

“ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI SEKITAR BANDARA RAJA HAJI FISABILILLAH KEPULAUAN RIAU (Kasus: Harga Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau)” BELUM PERNAH DIAJUKAN PADA PERGURUAN TINGGI LAIN ATAU LEMBAGA LAIN MANAPUN UNTUK TUJUAN

MEMPEROLEH GELAR AKADEMIK TERTENTU. SAYA JUGA

MENYATAKAN SKRIPSI INI BENAR-BENAR HASIL KARYA SENDIRI DAN TIDAK MENGANDUNG BAHAN-BAHAN YANG PERNAH DITULIS ATAU DITERBITKAN OLEH PIHAK LAIN KECUALI SEBAGAI BAHAN RUJUKAN YANG DINYATAKAN DALAM NASKAH.

Bogor, Juli 2011

Febriastuti H44070027

iv ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA

LAHAN DI SEKITAR BANDARA RAJA HAJI FISABILILLAH KEPULAUAN RIAU

(Kasus: Harga Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau)

FEBRIASTUTI H44070027

Skripsi

sebagai salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ekonomi Sumberdaya dan Lingkungan

DEPARTEMEN EKONOMI SUMBERDAYA DAN LINGKUNGAN FAKULTAS EKONOMI DAN MANAJEMEN

INSTITUT PERTANIAN BOGOR 2011

v Judul Skripsi : Analisis Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan

di Sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah Kepulauan Riau (Kasus: Harga Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau)

Nama : Febriastuti

NRP : H44070027

Menyetujui, Dosen Pembimbing

Adi Hadianto, SP, M.Si NIP : 19790615 200501 1 004

Mengetahui, Ketua Departemen

Ekonomi Sumberdaya dan Lingkungan

Dr. Ir. Aceng Hidayat, MT NIP : 19660717 199203 1 003

vi RIWAYAT HIDUP

Penulis dilahirkan pada tanggal 28 Februari 1988 di Payakumbuh, Sumatera Barat. Penulis merupakan anak kedua dari dua bersaudara, dari keluarga Bapak Syafril Syamsuddin dan Ibu Anias.

Penulis menyelesaikan pendidikan dasar di SD Negeri 005 Tanjungpinang pada tahun 2001. Pada tahun 2001 sampai tahun 2004 penulis melanjutkan pendidikan di SMP Negeri 1 Tanjungpinang. Pada tahun 2004 sampai tahun 2005 penulis melanjutkan pendidikan di SMA Negeri 1 Tanjungpinang. Penulis kemudian pindah dan menyelesaikan pendidikan di SMA Negeri 2 Payakumbuh, pada tahun 2005 sampai tahun 2007. Pada tahun yang sama penulis diterima sebagai mahasiswa di Departemen Ekonomi Sumberdaya dan Lingkungan, Fakultas Ekonomi dan Manajemen, Institut Pertanian Bogor (IPB) melalui jalur Undangan Seleksi Masuk IPB (USMI).

Selama menjadi mahasiswa IPB, penulis aktif dalam organisasi Badan Eksekutif Mahasiswa (BEM) Fakultas Ekonomi dan Manajemen IPB sebagai staf Politik dan Advokasi periode 2008-2009. Penulis juga aktif dalam organisasi Badan Eksekutif Mahasiswa Keluarga Mahasiswa (BEM KM) IPB sebagai Sekretaris Umum II periode 2009-2010.

vii KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT atas rahmat dan hidayah-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi yang berjudul

“ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN DI SEKITAR BANDARA RAJA HAJI FISABILILLAH KEPULAUAN RIAU (Kasus: Harga Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau)”. Skripsi ini ditulis untuk memenuhi persyaratan memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Departemen Ekonomi Sumberdaya dan Lingkungan, Fakultas Ekonomi dan Manajemen Institut Pertanian Bogor.

Skripsi ini membahas tentang perbandingan harga lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur sebelum dan setelah adanya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah. Skripsi ini juga membahas mengenai faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau sebelum dan setelah pengembangan dilakukan.

Penulis menyadari bahwa dalam penulisan ini masih terdapat kekurangan. Penulis berharap semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi semua pihak yang terkait dengan pengembangan harga lahan.

Bogor, Juli 2011

viii UCAPAN TERIMA KASIH

Segala puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT karena dengan petunjuk dan hidayah-Nya, skripsi ini dapat diselesaikan. Penulis mengucapkan terima kasih kepada kedua orang tua dan segenap keluarga. Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada berbagai pihak yang telah membantu dalam persiapan, pelaksanaan dan penyusunan skripsi ini, terutama kepada:

1. Adi Hadianto, SP, M.Si selaku dosen pembimbing skripsi dan pembimbing akademik yang telah memberi bimbingan dan motivasi kepada penulis dalam penyelesaian skripsi ini.

2. Ir. Nindyantoro, MSP selaku dosen penguji utama dan Rizal Bahtiar, S.Pi, M.Si selaku dosen penguji wakil departemen.

3. Edi Susanto (Bagian Umum Kantor Kecamatan Tanjungpinang Timur), Fendi (Pegawai Kelurahan Pinang Kencana) dan Hafizarli, S.Ip (Sekretaris Kelurahan Batu Sembilan). Terima kasih atas bantuan data sekunder yang mendukung penelitian ini.

4. Seluruh staf pengajar dan pegawai Departemen Ekonomi Sumberdaya dan Lingkungan, FEM IPB. Terima kasih atas ilmu dan jasa yang telah diberikan selama ini.

5. Keluarga Uda Mukhlis yang telah membantu penulis selama pengambilan data di lapangan.

6. Teman-teman BEM KM IPB 2010, khususnya BPH BEM KM 2010 dan teman-teman seperjuangan yang telah setia mendukung dan memberi semangat dalam penyusunan skripsi ini (Heni dan Lisa) serta seluruh keluarga besar ESL 44. Terima kasih atas kerjasama selama ini.

7. Semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu, terima kasih atas bantuan dan dukungannya. Semoga Allah SWT membalas semua kebaikannya.

ix DAFTAR ISI

Halaman

DAFTAR TABEL ... xi

DAFTAR GAMBAR ... xii

DAFTAR LAMPIRAN ... xiii

I. PENDAHULUAN ... 1

1.1 Latar Belakang ... 1

1.2 Perumusan Masalah ... 4

1.3 Tujuan Penelitian ... 6

1.4 Manfaat Penelitian ... 6

1.5 Ruang Lingkup Penelitian ... 6

II. TINJAUAN PUSTAKA ... 8

2.1 Pengertian Sumberdaya Lahan ... 8

2.2 Teori Harga Lahan dan Faktor Lokasi ... 9

2.3 Jenis Hak Kepemilikan Tanah ... 13

2.4 Permukiman ... 15

2.5 Model Regresi ... 16

2.6 Penelitian Terdahulu ... 17

III. KERANGKA PEMIKIRAN ... 19

3.1 Kerangka Teoritis ... 19

3.1.1 Teori Supply – Demand Lahan ... 19

3.1.2 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan... 22

3.2 Kerangka Pemikiran Penelitian ... 26

3.3 Hipotesis ... 28

IV. METODOLOGI PENELITIAN ... 29

4.1 Tempat dan Waktu Penelitian ... 29

4.2 Jenis dan Sumber Data ... 29

4.3 Metode Pengambilan Sampel ... 29

4.4 Metode Pengolahan dan Analisis Data ... 30

4.4.1 Analisis Deskriptif ... 31

4.4.2 Adjusment Harga ... 31

4.4.3 Analisis Regresi ... 33

4.4.3.1 Uji Koefisien Determinasi (R2) dan adj-R2 ... 35

4.4.3.2 Uji F ... 36

4.4.3.3 Uji-t... 36

4.4.3.4 Uji Multikolinieritas ... 37

4.4.3.5 Uji Heteroskedastisitas ... 38

V. GAMBARAN UMUM LOKASI PENELITIAN ... 39

5.1 Geografis ... 39

5.2 Penduduk dan Perekonomian ... 41

x 5.4 Pembangunan Infrastruktur di Kecamatan Tanjungpinang

Timur ... 44

VI. PERBANDINGAN HARGA LAHAN ... 46

6.1 Land Extraction ... 46

6.2 Hasil Adjusment Harga ... 46

6.3 Inflasi Lahan ... 48

6.4 Sebaran Harga Lahan ... 49

VII. FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI HARGA LAHAN ... 52

7.1 Luas Lahan ... 57

7.2 Jarak Bidang Tanah ke Bandara ... 58

7.3 Jarak Bidang Tanah ke Jalan Raya Terdekat ... 59

7.4 Status Jalan ... 60

7.5 Bentuk Lahan ... 61

7.6 Topografi Lahan ... 62

VIII. KESIMPULAN DAN SARAN ... 63

8.1 Kesimpulan ... 63

8.2 Saran ... 64

DAFTAR PUSTAKA ... 65

xi DAFTAR TABEL

Nomor Halaman 1 Matriks Metode Analisis Data ... 30 2 Luas Wilayah dan Rasio terhadap Luas Kecamatan menurut

Kelurahan Tahun 2010 ... 40 3 Jumlah Penduduk menurut Mata Pencaharian di Kelurahan

Batu Sembilan Tahun 2009 ... 42 4 Jumlah Penduduk menurut Mata Pencaharian di Kelurahan

Pinang Kencana Tahun 2009 ... 43 5 Harga Lahan Sebelum Pengembangan Bandara yang Sudah

di-adjusment ... 47 6 Harga Lahan Setelah Pengembangan Bandara yang Sudah

di-adjusment ... 48 7 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan Sebelum dan

xii DAFTAR GAMBAR

Nomor Halaman 1 Pengaruh Biaya Transportasi dari Berbagai Lokasi ke Pasar

terhadap Land Rent ... 11

2 Kurva Permintaan dan Penawaran Lahan ... 12

3 Profil Umum Penggunaan Lahan ... 20

4 Alokasi Lahan Perkotaan untutk Beberapa Sektor ... 21

5 Kurva Bid-Rent Individu ... 23

6 Alokasi Lahan Permukiman dengan Preferensi yang Relatif Tinggi terhadap Aksesibilitas ... 24

7 Kerangka Pemikiran ... 27

8 Flow Chart Adjusment Harga ... 32

9 Peta Administratif Kota Tanjungpinang ... 35

10 Kondisi Lahan Permukiman yang Berada Dekat dengan Lalu Lintas Pesawat dengan Ketinggian Terbang yang Rendah ... 50

xiii DAFTAR LAMPIRAN

Nomor Halaman 1 Data yang Digunakan dalam Menduga Faktor-Faktor yang

Mempengaruhi Harga Lahan di Sekitar Bandara Raja Haji

Fisabilillah Sebelum Dilakukan Pengembangan ... 68 2 Hasil Perhitungan Data Sebelum Pengembangan Menggunakan

Model Double Log dengan Software Minitab 14 ... 69 3 Data yang Digunakan dalam Menduga Faktor-Faktor yang

Mempengaruhi Harga Lahan di Sekitar Bandara Raja Haji

Fisabilillah Setelah Dilakukan Pengembangan ... 71 4 Hasil Perhitungan Data Setelah Pengembangan Menggunakan

Model Double Log dengan Software Minitab 14 ... 72 5 Peta Sebaran Responden ... 74 6 Dokumentasi Penelitian ... 76

1

I. PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Jumlah penduduk Indonesia terus meningkat setiap tahunnya dengan laju pertumbuhan sebesar 1,49 % pada tahun 2000-2010. Badan Pusat Statistik (BPS, 2010) mempublikasikan bahwa jumlah penduduk Indonesia pada tahun 2010 sudah mencapai 237,6 juta jiwa atau bertambah 32,5 juta jiwa sejak tahun 2000. Seiring dengan meningkatnya jumlah penduduk, permintaan terhadap lahan juga meningkat untuk berbagai aktivitas seperti permukiman, perkantoran, dan sebagainya.

Lahan merupakan sumberdaya alam yang sangat penting untuk kelangsungan hidup manusia karena lahan merupakan input yang diperlukan untuk setiap bentuk aktivitas manusia. Secara fisik, lahan merupakan aset yang mempunyai keterbatasan dan tidak dapat bertambah besar, misalnya melalui usaha reklamasi. Walaupun fungsi dan penggunaan lahan (land function and use) dapat berubah, namun lahan tidak dapat dipindahkan karena bersifat tetap. Lahan merupakan aset ekonomi yang tidak dipengaruhi oleh penurunan nilai dan harga. Harga lahan akan semakin meningkat seiring dengan pemanfaatan yang semakin meningkat pula. Dengan demikian, harga lahan di suatu wilayah akan ditentukan oleh permintaan dan penawaran atau persediaan lahan itu sendiri.

Dilihat dari jenis penggunaan lahan (land use), maka permintaan terhadap lahan akan berbeda untuk perkotaan maupun perdesaan. Pada umumnya, kebutuhan lahan di perkotaan akan semakin meningkat seiring pertumbuhan jumlah penduduk dan kegiatan ekonomi yang menyertainya. Pertumbuhan penduduk di daerah perkotaan jauh lebih cepat dibandingkan di perdesaan. Fungsi

2 lahan di perdesaan biasanya lebih dipengaruhi oleh daya dukung ketersediaan sarana dan prasarana pendukung pertanian. Sementara itu, permintaan lahan di perkotaan akan dipengaruhi oleh beberapa faktor antara lain faktor fungsi dan penggunaan lahan untuk tujuan ekonomi, sosial budaya dan faktor ketersediaan sarana umum.

Selain faktor pertumbuhan jumlah penduduk, kebijakan yang dikeluarkan oleh pemerintah pusat maupun oleh pemerintah daerah, baik secara langsung maupun tidak langsung akan mempengaruhi kebutuhan lahan suatu wilayah. Kebijakan yang dikeluarkan akan mempengaruhi penggunaan dan permintaan lahan itu sendiri. Sebagai contoh, dalam rangka meningkatkan pertumbuhan ekonomi wilayah dan pelayanan terhadap masyarakat, maka dilakukan pembangunan di daerah tersebut, seperti pembangunan terhadap sarana umum. Pembangunan sarana umum tersebut secara langsung akan membutuhkan lahan yang luas, dan secara tidak langsung akan meningkatkan permintaan terhadap lahan di sekitarnya. Dalam kondisi seperti ini, perubahan terhadap harga lahan pun tidak dapat dihindari.

Kepuluan Riau merupakan salah satu wilayah yang ditetapkan sebagai provinsi baru di Indonesia berdasarkan Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2002 dengan ibukota berkedudukan di Kota Tanjungpinang. Provinsi ini terletak pada jalur lalu lintas transportasi laut dan udara yang strategis. Setelah diresmikan menjadi provinsi baru di Indonesia, dalam rangka mendukung kemajuan penyelenggaraan kegiatan pemerintah, pembangunan dan kemasyarakatan, maka Pemerintah Daerah Kepulauan Riau melakukan pembangunan yang pesat di Kota Tanjungpinang. Salah satu pembangunan yang dilakukan adalah pengembangan

3 terhadap Bandara Kijang, dan sejak tahun 2008 bernama Bandara Internasional Raja Haji Fisabilillah. Proyek pengembangan bandara ini mulai berjalan pada bulan Juni 2007. Pengembangan yang dilakukan meliputi penambahan fasilitas seperti radar dan pemanjangan landasan pacu sekitar 400 meter sehingga menjadi 2.256 meter. Selain itu, juga dilakukan perluasan gedung terminal bandara dari 1.250 m2 menjadi 1.400 m2.

Pembangunan maupun pengembangan suatu sarana umum akan mendorong terjadinya peningkatan pembangunan di sekitarnya. Hal ini dapat didorong oleh keinginan masyarakat untuk mendapatkan akses yang lebih mudah dan dekat ke sarana umum tersebut maupun karena insentif ekonomi. Bandara merupakan salah satu sarana umum yang membutuhkan angkasa bebas yang luas serta lahan bebas yang luas pula. Keberadaan bandara sebagai sarana umum pada gilirannya dapat memicu perkembangan ruang sepanjang koridor akses menuju bandara. Keberadaan bandara juga dapat menjadikan daerah di sekitar akses menuju bandara menjadi kota satelit dalam waktu yang relatif singkat. Kota satelit merupakan kota yang terletak di pinggir atau berdekatan dengan kota besar, yang secara ekonomis, sosial, administratif dan politis tergantung pada kota besar tersebut. Sama halnya pada pengembangan yang dilakukan pada Bandara Raja Haji Fisabilillah, pembangunan di sekitarnya tidak dapat dihindari dan wilayah di sepanjang akses menuju bandara menjadi berkembang.

Pengembangan yang dilakukan terhadap Bandara Raja Haji Fisabilillah mendorong permintaan terhadap lahan yang berada di sekitarnya. Peningkatan permintaan tersebut mendorong terjadinya peningkatan terhadap harga lahan, terutama lahan permukiman. Penetapan harga lahan dipengaruhi oleh kondisi

4 permintaan dan penawaran terhadap suatu lahan. Penetapan harga suatu lahan juga dapat dipengaruhi oleh karakteristik lingkungan di sekitarnya. Oleh karena itu, perlu dilakukannya penelitian yang menganalisis perubahan harga lahan permukiman sebelum dan setelah dilakukannya pengembangan bandara. Dengan demikian dapat dilihat seberapa besar perubahan harga lahan yang terjadi sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan.

Adapun fokus penelitian adalah menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar bandara sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Faktor-faktor tersebut merupakan karakteristik lingkungan di sekitar suatu lahan yang pada akhirnya dapat mempengaruhi penetapan harga lahan. Dengan demikian dapat dilakukan analisis terhadap hubungan antara harga lahan dengan kondisi lingkungan lahan itu sendiri.

1.2 Perumusan Masalah

Bandara Raja Haji Fisabilillah merupakan salah satu sarana umum yang dapat mempermudah transportasi antar wilayah dan dapat memperlancar kegiatan bisnis dan ekonomi daerah. Bandara ini terletak di Kelurahan Pinang Kencana, Kecamatan Tanjungpinang Timur. Sebelum pengembangan terhadap Bandara Raja Haji Fisabilillah dilakukan, Kecamatan Tanjungpinang Timur merupakan kawasan yang masih sepi. Lahan yang ada biasanya hanya digunakan untuk usaha pertanian skala kecil atau bahkan dibiarkan begitu saja tanpa ditanami atau dibangun apapun. Jumlah penduduk yang bermukim di Kecamatan Tanjungpinang Timur masih rendah karena kurangnya insentif untuk tinggal di sana. Kecamatan Tanjungpinang Timur berada jauh dari pusat kota dan memiliki sarana transportasi yang kurang memadai. Alat transportasi berupa taksi yang

5 berjumlah terbatas dan biaya yang relatif tinggi. Pemilik lahan pada umumnya hanya menjadikan lahan tersebut sebagai investasi untuk jangka panjang.

Kondisi ini berbeda setelah Kepulauan Riau ditetapkan sebagai provinsi dan dilakukannya pengembangan pada Bandara Raja Haji Fisabilillah. Kecamatan Tanjungpinang Timur berubah menjadi kawasan yang ramai. Lahan yang dulunya hijau, dalam waktu singkat berubah menjadi kawasan pertumbuhan ekonomi. Jumlah penduduk yang bermukim di wilayah ini mulai meningkat. Kondisi seperti ini dapat meningkatkan permintaan terhadap lahan sementara persediaan lahan bersifat tetap. Peningkatan permintaan tersebut mendorong terjadinya peningkatan terhadap harga lahan yang ada di Kecamatan Tanjungpinang Timur. Penetapan harga lahan dipengaruhi oleh permintaan dan karakteristik lingkungan di sekitarnya.

Berdasarkan uraian di atas, permasalahan yang muncul adalah seberapa besar perbedaan harga lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur sebelum dan setelah dilakukan pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah. Hal ini penting untuk mengetahui laju peningkatan harga lahan di sekitar lokasi pengembangan bandara tersebut. Selain itu, faktor apa saja yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah dilakukan pengembangan sehingga teridentifikasi faktor-faktor yang paling menentukan tinggi rendahnya nilai perubahan harga lahan yang terjadi. Dengan diperolehnya penilaian harga lahan berdasarkan market price, diharapkan dapat menghindari terjadinya spekulasi harga lahan terutama dalam masalah pembangunan publik. Selain itu, juga diharapakan dapat menjadi masukan dalam perumusan kebijakan pemerintah.

6 1.3 Tujuan Penelitian

Berdasarkan perumusan masalah, tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Menganalisis perbandingan harga lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur sebelum dan setelah adanya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah. 2. Mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar

Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau sebelum dan setelah dilakukan pengembangan.

1.4 Manfaat Penelitian

Manfaat dari penelitian ini adalah:

1. Bagi peneliti, sebagai media pembelajaran dan penerapan ilmu ekonomi sumberdaya dan lingkungan.

2. Bagi akademisi, sebagai salah satu sumber rujukan pustaka dalam kajian ilmiah terkait perubahan harga lahan dan faktor yang mempengaruhinya. 3. Bagi pemerintah, sebagai acuan dan bahan pertimbangan dalam penetapan

kebijakan pemanfaatan lahan di daerah setempat. 1.5 Ruang Lingkup Penelitian

Adapun ruang lingkup dan batasan-batasan dari peneltian ini adalah sebagai berikut:

1. Lokasi penelitian adalah daerah yang berada di sekitar gerbang masuk Bandara Raja Haji Fisabilillah, yaitu di Kelurahan Pinang Kencana dan Kelurahan Batu Sembilan di Kecamatan Tanjungpinang Timur. Diasumsikan

7 bahwa wilayah yang berada di sekitar gerbang masuk bandara memiliki tipologi lahan yang sama.

2. Harga lahan yang dimaksud adalah harga pasar yang diperoleh dari harga transaksi jual beli atau harga penawaran.

3. Lahan yang dinilai adalah lahan yang berada di kawasan permukiman.

4. Harga transaksi diperoleh dari responden yang melakukan transaksi jual beli lahan untuk menghindari bias terhadap harga pasar yang sebenarnya terjadi. 5. Harga lahan sebelum pengembangan bandara dihitung dari transaksi jual beli

tahun 2005 sampai tahun 2007, sedangkan harga lahan setelah pengembangan bandara dihitung dari transaksi jual beli dari tahun 2008 sampai tahun 2010. Pengembangan bandara ini dimulai pada tahun 2007.

6. Faktor-faktor yang mempengaruhi yang dihitung adalah luas lahan, jarak bidang tanah ke bandara, jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat, status jalan, bentuk lahan dan topografi lahan.

8 II. TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian Sumberdaya Lahan

Lahan merupakan sumberdaya alam yang sangat penting untuk kelangsungan hidup manusia karena lahan merupakan input penting yang diperlukan untuk mendukung aktivitas manusia. Hardjowigeno (2003) mendefinisikan lahan sebagai kumpulan dari benda alam di permukaan bumi yang meliputi tanah yang tersusun dalam horizon-horizon, terdiri dari campuran bahan mineral, bahan organik, air dan udara yang merupakan media untuk tumbuhnya tanaman beserta faktor-faktor fisik lingkungannya seperti lereng, hidrologi, iklim dan sebagainya.

Sujarto (1985) menerangkan bahwa secara fisik lahan merupakan aset ekonomi yang tidak dipengaruhi oleh kemungkinan penurunan nilai dan harga serta tidak dipengaruhi oleh faktor waktu. Secara fisik pula lahan merupakan aset yang mempunyai keterbatasan dan tidak dapat bertambah besar, misalnya dengan usaha reklamasi. Lahan secara fisik tidak dapat dipindahkan, walaupun fungsi dan penggunaan lahan (land function and use) dapat berubah tetapi lahannya sendiri bersifat tetap.

Menurut Reksohadiprodjo dan Karseno (1985), apabila lahan digunakan bersama-sama dengan faktor produksi lain seperti tenaga kerja, modal dan teknologi akan menjadi bahan pertimbangan tertentu untuk penggunaan tertentu pula. Pemanfaatan lahan sangat menentukan cara-cara masyarakat berfungsi. Lahan yang merupakan sumber dasar atau asal makanan, permukiman, air serta zat asam harus dimanfaatkan secara baik sehingga menjamin ekosistem yang stabil, membatasi pencemaran udara, serta menciptakan struktur politik, ekonomi,

9 sosial, budaya, pertahanan, keamanan nasional, dan tidak terbatas pada perkembangan kota-desa saja.

Fujita (1989) menyatakan bahwa penggunaan lahan yang optimal tergantung pada fungsi tujuan yang ditentukan. Salah satu teori penggunaan lahan adalah model Herbert-Stevens. Pada model ini, tujuan penggunaan lahan adalah untuk memaksimalkan surplus pengguna lahan untuk semua model rumah tangga. Model ini dirancang sedemikian rupa sehingga solusinya selalu efisien, dan semua alokasi efisien dapat diperoleh hanya dengan berbagai tingkat utilitas target. 2.2 Teori Harga Lahan dan Faktor Lokasi

Alonso (1970) mendefinisikan harga lahan sebagai sejumlah uang yang dibayar kepada pemilik lahan atas hak menggunakan suatu unit lahan pada periode waktu tertentu. Harga jual adalah harga yang disanggupi pembeli (willingness to pay) setelah mempertimbangkan berbagai alternatif dan merupakan nilai diskonto dari total nilai sewa di masa mendatang sedangkan biaya pemilikan lahan ialah fungsi dari harga jual dan harga kontrak. Dalam hal ini, istilah harga lahan (land price) sebagai pengganti istilah nilai lahan (land value) dalam menganalisis masalah ekonomi lahan perkotaan. Istilah harga lahan lebih dapat mencerminkan nilai pasar atas harga kontrak (contrac rent), harga jual (sales price) dan biaya kepemilikan (cost of ownership).

Hadianto (2009) menerangkan beberapa faktor yang dianggap berpengaruh terhadap harga lahan yaitu jarak terhadap jalan, drainase, luas tanah, lebar jalan, status jalan, elevasi, kontur dan bentuk tanah. Jarak terhadap jalan merupakan jarak lokasi bidang tanah dengan jalan terdekat yang ada di sekitarnya, baik itu jalan lokal, jalan kolektor maupun jalan arteri primer/sekunder. Hal ini

10 mengindikasikan akses terhadap lokasi obyek tanah tersebut. Kontur yang dimaksud adalah apakah bidang tanah berkontur datar, bergelombang atau terasering, sedangkan yang dimaksud dengan bentuk tanah adalah apakah bidang tanah berbentuk normal/persegi, persegi lima/trapesium/lainnya atau tidak beraturan.

Harga suatu lahan juga dipengaruhi oleh luas dan kualitas lahan. Kualitas lahan dapat dilihat dari segi kualitas air atau fasilitas air, kesuburan dan kandungan mineral di dalam lahan tersebut. Selain itu, harga lahan juga dipengaruhi oleh faktor lokasi suatu lahan sebagaimana dijelaskan dalam model Von Thunen. Suparmoko (1997) menerangkan bahwa teori yang dikemukakan oleh Von Thunen menentukan nilai sewa lahan berdasarkan faktor lokasi. Analisa Von Thunen berdasarkan tanaman yang dihasilkan oleh daerah-daerah subur dekat pusat pasar dan dikemukakan bahwa sewa lahan lebih tinggi dari daerah-daerah yang lebih jauh dari pusat pasar. Menurut Von Thunen sewa lahan berkaitan dengan perlunya biaya transportasi dari daerah yang jauh ke pusat pasar.

Berdasarkan teori sewa lahan menurut Von Thunen, sewa lahan mempunyai hubungan yang terbalik dengan jarak lokasi lahan ke pusat pasar. Jarak lahan ke pusat pasar akan menyebabkan perbedaan terhadap besarnya biaya transportasi. Besarnya biaya transportasi tersebut memiliki pengaruh terhadap sewa lahan seperti terlihat dalam Gambar 1.

11

Land rent (Rp) Land rent (Rp)

P

Land rent

Biaya C

Jarak ke

K X pasar (km)

Sumber : Barlowe dalam Silalahi (2008)

Keterangan:

P = Harga produk C = Biaya produksi

K, X = Jarak lahan ke pasar (km)

Gambar 1. Pengaruh Biaya Transportasi dari Berbagai Lokasi ke Pasar terhadap Land Rent

Suparmoko (1989) menjelaskan bahwa harga lahan yang berlokasi dekat fasilitas umum akan meningkat. Dengan adanya kegiatan pembangunan, khususnya pembangunan prasarana umum, akan meningkatkan kegunaan dan kepuasan yang dapat diberikan oleh satuan luasan lahan, yang diikuti pula dengan meningkatnya pendapatan masyarakat sehingga harga lahan akan meningkat. Lahan yang dekat pasar oleh masyarakat digunakan untuk daerah pusat kegiatan ekonomi yang akan memberikan pendapatan dan harga sewa yang tinggi untuk berbagai alternatif penggunaan, seperti industri atau penggunaan lain yang menguntungkan.

Sutarjo dalam Astrini (2009) memberikan penjelasan tentang pengaruh kualitas dan lokasi lahan terhadap harga lahan. Kenaikan harga lahan merupakan suatu konsekuensi dari suatu perubahan penggunaan dan pemanfaatan lahan. Pembangunan kota memerlukan lahan yang luas dan memerlukan

komponen-12 komponen kegiatan fungsional yang mendukung dan bersifat produktif seperti sarana transportasi, pasar, bank dan kondisi jalan akan merupakan suatu hal yang sangat peka terhadap kemungkinan kenaikan harga lahan.

Permintaan juga mempengaruhi harga lahan. Penentuan permintaan lahan tersebut adalah selera dan preferensi konsumen, jumlah penduduk, pendapatan dan ekspektasi konsumsi terhadap harga dan pendapatan di masa yang akan datang. Keempat penentu permintaan lahan tersebut berhubungan positif dengan harga lahan. Semakin meningkat penentu permintaan lahan tersebut, maka harga lahan juga akan semakin mahal (Halcrow, 1992).

Harga Lahan (Rp/m2)

S2

S1

P2 D2

P1

D1

Q1 Unit Kepemilikan Lahan (Q) Sumber : Barlowe dalam Silalahi (2008)

Gambar 2. Kurva Permintaan dan Penawaran Lahan

Harga keseimbangan lahan bersifat fleksibel, selalu berubah-ubah dan cenderung meningkat karena penawaran lahan yang semakin terbatas disertai permintaan lahan yang semakin bertambah. Kurva penawaran lahan hampir bersifat tidak elastis dan kurva permintaan bersifat sangat elastis serta berubah sesuai dengan perkembangan ekonomi, sehingga terjadi pergeseran kurva

13 permintaan lahan dari D1 meningkat ke D2. Pergeseran permintaan lahan tersebut

mendorong peningkatan harga dari P1 meningkat ke P2 dengan penurunan tingkat

penawaran lahan, dapat ditunjukkan dengan Gambar 2 (Barlowe dalam Silalahi 2008).

2.3 Jenis Hak Kepemilikan Tanah

Hak atas tanah adalah hak untuk menguasai tanah yang diberikan atas perseorangan, kelompok atau badan hukum. Berdasarkan pasal 22 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), hal yang menjadi dasar lahirnya hak milik atas tanah adalah menurut hukum adat, karena ketentuan undang-undang dan karena penetapan pemerintah. Menurut Pasal 16 Undang Pokok Agraria (UUPA), sistem penguasaan tanah di Indonesia dapat dibagi menjadi:

1. Hak Milik

Seseorang yang memegang sertifikat hak milik mempunyai hak penuh atas tanah dengan batas-batas yang tertera dalam sertifikat. Pemegang sertifikat tanah dengan status hak milik tidak perlu memperpanjang sertifikat hak miliknya dan bisa diwariskan atau diwakafkan.

2. Hak Guna Usaha (HGU)

HGU merupakan penguasaan tanah yang dimiliki negara untuk jangka waktu tertentu, baik untuk keperluan perusahaan, pertanian, perikanan dan peternakan. Jangka waktu yang dimaksud adalah paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun setelahnya.

3. Hak Guna Bangunan (HGB)

HGB merupakan hak untuk mendirikan bangunan dan atau memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri. HGB banyak diberlakukan

14 untuk beberapa kompleks perumahan di perkotaan. HGB bisa dipergunakan sampai jangka waktu 30 tahun dan bisa diperpanjang selama 20 tahun setelahnya dengan mempertimbangkan aspek-aspek lain seperti aspek sosial. Tanah dengan status HGB tidak dapat diwakafkan atau diwariskan. Jika ingin mewakafkan Hak Guna Bangunan, kita harus meningkatkan statusnya sebagai hak milik.

4. Hak Pakai

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memanfaatkan, memungut hasil dari tanah yang dikuasai oleh negara atau pihak lain yang punya wewenang untuk memberikan hak pakai yang kemudian diatur melalui surat perjanjian.

5. Hak Sewa

Hak Sewa merupakan hak yang dimiliki oleh suatu badan usaha atau individu untuk memanfaatkan tanah yang dimiliki oleh pihak lain untuk pemanfaatan bangunan dengan membayar sejumlah uang sewa kepada pemiliknya. Hak sewa tidak berlaku atas tanah negara.

6. Hak Membuka Tanah

Hak untuk membuka lahan merupakan hak atas tanah yang diatur di dalam hukum adat. Hak ini hanya bisa didapatkan oleh Warga Negara Indonesia dan juga diatur oleh Peraturan Pemerintah.

7. Hak Memungut Hasil Hutan

Menggunakan suatu hak memungut hasil hutan secara hukum tidaklah serta merta berarti mendapatkan hak milik (right of ownership) atas tanah yang bersangkutan. Hak memungut hasil hutan diatur di dalam hukum adat.

15 8. Hak-hak lain yang tidak termasuk kedalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53.

2.4 Permukiman

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, permukiman didefinisikan sebagai bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. Sementara itu perumahan didefinisikan sebagai kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Jadi dapat disimpulkan bahwa perumahan merupakan bagian dari permukiman. Menurut Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman juga dijelaskan bahwa pembangunan perumahan dan permukiman diselenggarakan berdasarkan rencana tata ruang wilayah perkotaan dan rencana tata ruang wilayah bukan perkotaan yang menyeluruh dan terpadu yang ditetapkan oleh pemerintah daerah dengan mempertimbangkan berbagai aspek yang terkait serta rencana, program dan prioritas pembangunan perumahan dan permukiman.

Kualitas lingkungan permukiman ditentukan oleh aspek fisik berupa sarana dan prasarana seperti jalan, tempat ibadah, pendidikan, kesehatan, perkantoran, perniagaan dan sebagainya. Kualitas lingkungan permukiman juga ditentukan oleh aspek non fisik berupa kenyamanan dan tingkat kesehatan.

16 Dengan demikian, lingkungan permukiman yang baik harus didukung oleh pelayanan dan utilitas umum yang sebanding dengan ukuran atau luasan lingkungan dan banyaknya penduduk.

Menurut Sinulingga (1999), ketentuan suatu permukiman yang baik adalah:

1. Berada di lokasi yang tidak terganggu oleh kegiatan lain seperti pabrik, yang dapat memberikan dampak pencemaran

2. Mempunyai akses terhadap pusat-pusat pelayanan 3. Mempunyai fasilitas drainase

4. Mempunyai fasilitas penyediaan air bersih

5. Permukiman tersebut dilengkapi dengan fasilitas penampungan limbah 6. Permukiman harus dilayani oleh fasilitas pembuangan sampah

7. Mempunyai fasilitas umum seperti taman bermain, lapangan, tempat beribadat, pendidikan dan kesehatan

8. Mempunyai utilitas jaringan listrik dan telepon 2.5 Model Regresi

Gujarati (2006) menjelaskan bahwa analisis regresi merupakan studi tentang hubungan antara satu variabel yang disebut variabel tak bebas atau variabel yang dijelaskan dan satu atau lebih variabel lain yang disebut variabel bebas atau variabel penjelas. Variabel yang terletak di sisi kiri persamaan disebut sebagai variabel tak bebas (dependent variable), dan variabel yang berada di sisi kanan persamaan disebut variabel bebas (independent variable), atau variabel yang bersifat menjelaskan (explanatory variable). Dalam analisis regresi, sasaran utama adalah menjelaskan perilaku suatu variabel tak bebas sehubungan dengan

17 perilaku satu atau lebih variabel bebas dengan memperhitungkan fakta bahwa hubungan antar semua variabel tersebut bersifat tidak pasti.

Menurut Siregar (2005), langkah-langkah pembuatan persamaan (model) dikenal dengan nama analisis regresi. Jenis analisis regresi yang sederhana adalah regresi linier. Regresi linier terdiri dari dua jenis yaitu:

1. Regresi linier sederhana yang terdiri dari satu variabel tak bebas dan satu variabel bebas.

2. Regresi linier multiple, yaitu terdiri dari satu variabel tak bebas dan minimal dua variabel bebas.

Analisis regresi dilakukan apabila jenis variabelnya (variabel bebas dan variabel terikat) terdefinisi dengan jelas. Penentuan nama variabel bebas dan terikat dapat dilakukan secara empiris, atau hasil analisis yang cermat, atau hasil diskusi dengan pakar. Pada umumnya variabel yang mudah didapat (diukur) dianggap sebagai variabel bebas. Untuk keperluan analisis digunakan notasi yi

untuk variabel terikat, xi untuk variabel bebas (Siregar 2005).

Dalam suatu persamaan regresi sering terdapat variabel yang diukur pada skala nominal atau peubah nominal. Peubah nominal sering juga dinamakan peubah kualitatif, sebab dua nilai yang berbeda bagi peubah demikian ini berbeda dalam hal kualitas, bukan kuantitas. Variabel ini biasa disebut sebagai variabel dummy. Variabel dummy adalah salah satu cara untuk melihat efek kualitatif dalam suatu persamaan regresi.

2.6 Penelitian Terdahulu

Beberapa penelitian yang dijadikan referensi antara lain penelitian yang dilakukan oleh Astrini (2009) dan Silalahi (2008). Penelitian Astrini (2009)

18 menunjukkan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan permukiman adalah luas lahan, akses ke angkutan kota, jarak pasar, kepadatan penduduk, status lahan, fasilitas air, prasarana jalan dan akses ke fasilitas umum. Berdasarkan persepsi responden akan kondisi lingkungan pada wilayah Bogor Utara dan Bogor Selatan diperoleh hasil bahwa pada wilayah Bogor Utara masalah kualitas udara lebih banyak terjadi. Sedangkan permasalahan kualitas air, ancaman longsor, ancaman banjir dan tingkat kebisingan lebih banyak terjadi di wilayah Bogor Selatan.

Berdasarkan penelitian Silalahi (2008) diketahui harga lahan di Kecamatan Cibinong dipengaruhi oleh luas lahan, kepadatan penduduk, NJOP, jarak lahan ke jalan dan fasilitas air. Faktor penarik bagi penjual lahan dalam melakukan transaksi penjualan disebabkan oleh kebutuhan modal usaha dan keinginan untuk membuat tabungan demi kelangsungan hidup sedangkan peruntukan hasil penjualan lahannya adalah untuk modal usaha. Lahan tersebut awalnya berasal dari lahan kosong yang dibangun menjadi permukiman untuk dijual kembali.

19

III. KERANGKA PEMIKIRAN

3.1 Kerangka Teoritis

3.1.1 Teori Supply – Demand Lahan

Harga lahan secara nyata merupakan keseimbangan antara permintaan dan penawaran baik melalui lembaga formal maupun non-formal. Penggunaan lahan tidak lepas dari kompetisi antar penggunaannya. Kompetisi penggunaan lahan tersebut mempengaruhi harga lahan. Penggunaan lahan untuk permukiman saling berkompetisi dengan penggunaan lain dan menyebabkan terjadinya perbedaan pada harga lahan. Lahan yang sama-sama digunakan untuk tujuan permukiman memiliki perbedaan harga sebagaimana faktor fisik dan non fisik yang mempengaruhinya.

Kebijakan pemerintah dalam perubahan Rencana Tata Ruang Wilayah baik di tingkat pusat maupun daerah juga dapat mempengaruhi penggunaan lahan. Hal ini tidak hanya berdampak pada perubahan penggunaan lahan, tetapi juga akan mendorong permintaan terhadap lahan. Peningkatan permintaan terhadap lahan akan menyebabkan terjadinya peningkatan harga lahan. Harga lahan akan mengalami perubahan. Perubahan harga lahan dalam hal ini menunjukkan adanya perbedaan terhadap besarnya harga lahan sebelum dan setelah adanya kebijakan pemerintah, seperti kegiatan pembangunan dan pengembangan suatu sarana umum.

Dalam masyarakat modern, penggunaan lahan umumnya digunakan untuk kegiatan yang memberikan keuntungan tertinggi. Penggunaan lahan untuk tujuan permukiman (B) memberikan keuntungan tertinggi kedua setelah penggunaan lahan untuk komersial atau industri (A). Urutan penggunaan selanjutnya adalah

20 untuk berbagai tipe lahan tanaman dan padang rumput (C) dan padang penggembalaan (D) seperti terlihat dalam Gambar 3.

Penggunaan Komersial dan Industri (A)

Zona Transfer dari A ke B Perumahan (B)

P Zona Transfer dari B ke C

Lahan Pertanian dan

Padang Rumput (C)

Nilai Q

Lahan

dan Padang

Sewa Penggembalaan (D) Ekonomi

Lahan R

Zona transfer dari C ke D

Pusat Kota Kapasitas Penggunaan Menurun

Sumber : Barlowe dalam Silalahi (2008)

Gambar 3. Profil Umum Penggunaan Lahan

Margin antara penggunaan untuk komersial dan industri dengan perumahan terjadi di titik P. Pada titik ini, lebih menguntungkan untuk menggeser ke penggunaan untuk perumahan daripada dilanjutkan untuk penggunaan komersial. Transfer margin yang lain yang juga nyata adalah di titik Q dimana lebih menguntungkan untuk menggeser ke penggunaan untuk lahan pertanian dan padang rumput daripada dilanjutkan untuk penggunaan permukiman. Sama halnya di titik R dimana menjadi lebih menguntungkan untuk menggeser ke penggunaan padang penggembalaan daripada dilanjutkan untuk penggunaan untuk pertanian dan padang rumput.

21

X

Z

McCann (2001) menjelaskan tentang kompetisi penggunaan lahan untuk berbagai sektor berdasarkan beberapa asumsi. Sektor jasa diasumsikan memiliki preferensi yang tinggi terhadap akses pasar, sedangkan sektor retail dan distribusi diasumsikan memiliki preferensi yang relatif tinggi terhadap akses antarkota. Sektor tersebut pada umumnya membutuhkan lahan yang luas. Sementara itu, sektor manufaktur diasumsikan berada antara sektor jasa dan retail. Hal ini karena sektor manufaktur membutuhkan akses terhadap kedua sektor tersebut. Selain itu, diasumsikan bahwa pasar persaingan sempurna menjamin keuntungan berada pada titik keseimbangan, yaitu sebesar nol untuk seluruh sektor. Alokasi lahan perkotaan untuk berbagai sektor dapat dilihat pada Gambar 4.

Rent /m2

W

Kurva Bid-Rent untuk sektor jasa

Kurva Bid-Rent untuk sektor manufaktur

Kurva Bid-Rent untuk sektor retail

Y

rA M

d (jarak dalam m)

ds

dm

dr

lahan perkotaan lahan pertanian

Sumber : McCann (2001)

22 Gambar 4 juga menunjukkan bahwa sektor jasa mendominasi wilayah pusat kota dengan jarak ds dari titik M. Sektor manufaktur mendominasi wilayah

sekitar pusat kota, yaitu antara ds dan batas dm. Sementara itu, sektor retail dan

distribusi mendominasi area antara dm dan batas dr dari titik M. Kurva WXYZ

menunjukkan gradien sewa lahan perkotaan sebenarnya yang dipengaruhi oleh jarak. Gradien sewa lahan tersebut ditunjukkan oleh kurva sewa lahan tertinggi dari setiap sektor penggunaan lahan. kurva tersebut menunjukkan bahwa gradien sewa lahan cembung tehadap pusat kota (titik M). Hal ini memiliki arti bahwa sewa lahan akan menurun jika lahan semakin jauh dari pusat kota.

3.1.2 Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan

Penetapan harga lahan bersumber dari total penjumlahan sifat intrinsik yang dimiliki suatu lahan. Penetapan harga lahan tersebut tidak hanya dipengaruhi oleh aspek fisik lahan, tetapi juga dipengaruhi oleh aspek lainnya seperti aspek lokasi, sosial, ekonomi, kependudukan dan lingkungan. Hadianto (2009) menjelaskan bahwa harga lahan tergantung pada luas lahan itu sendiri. Secara empiris, semakin luas lahan yang ditransaksikan, maka harga lahan per m2 lebih rendah dibanding dengan luasan yang lebih kecil.

Berdasarkan teori lokasi menurut teori Von Thunen, lahan yang berada dekat dengan pusat pasar akan memiliki sewa yang tinggi dibandingkan lahan yang berada jauh dari pusat pasar. Begitu juga dengan lokasi lahan terhadap sarana umum. Semakin dekat suatu lahan dengan sarana umum, permintaan terhadap lahan itu akan semakin tinggi sehingga harga lahan pun akan meningkat. Teori lokasi lahan juga dapat dilihat berdasarkan model Bid-Rent. McCann (2001) menjelaskan bahwa dalam rangka membangun sebuah kurva

23 Bid-Rent, diasumsikan bahwa titik M merupakan pusat bisnis atau pusat kota. Sementara itu d merupakan jarak yang harus ditempuh seseorang dari permukiman menuju tempat kerja/pusat kota. Selain itu, diasumsikan bahwa perjalanan seseorang menuju titik M akan menimbulkan biaya transportasi. Model Bid-Rent dapat menunjukkan jarak permukiman dari pusat kota. Secara empiris, jika jarak permukiman semakin jauh dari pusat kota, maka sewa lahan akan lebih rendah karena semakin besarnya biaya transportasi yang harus dikeluarkan seseorang menuju pusat kota.

Beberapa kurva Bid-Rent individu dapat menunjukkan tingkat utilitas yang berbeda dengan individu lainnya. Perbedaan utilitas tersebut disebabkan oleh adanya kendala anggaran yang dimiliki oleh seseorang dimana tingkat utilitas individu akan berbeda untuk setiap tingkat pendapatan. Gambar 5 menunjukkan perbedaan tingkat utilitas U individu yang digambarkan oleh kurva Bid-Rent BR1,

BR2 dan BR3 dimana kurva BR3 menunjukkan tingkat utilitas tertinggi, atau dapat

ditulis U(BR1) < U(BR2) < U(BR3).

rent/m2

BR1

BR2

BR3

M d (jarak dalam meter)

Sumber : McCann (2001)

24

X

McCann (2001) juga menjelaskan alokasi lahan permukiman dengan preferensi yang relatif tinggi terhadap aksesibilitas. Dalam kondisi tertentu, elastisitas pendapatan terhadap permintaan aksesibilitas lebih tinggi dibandingkan elastisitas pendapatan terhadap permintaan ruang. Kelompok dengan pendapatan tinggi akan memilih untuk tinggal di pusat kota, sedangkan kelompok dengan pendapatan menengah akan memilih untuk tinggal di daerah yang berdekatan dengan pusat kota. Sementara itu, kelompok dengan pendapatan rendah memilih tinggal di pinggir kota. Hal ini berdasarkan elastisitas pendapatan masing-masing kelompok terhadap permintaan akesibilitas. Kondisi ini dapat digambarkan sebagai berikut:

Rent /m2

W

Kurva Bid-Rent untuk kelompok berpendapatan tinggi

Kurva Bid-Rent untuk kelompok berpendapatan menengah

Kurva Bid-Rent untuk kelompok berpendapatan rendah

M d (jarak dalam meter)

dh

dm

dl

Sumber : McCann (2001)

Gambar 6. Alokasi Lahan Permukiman dengan Preferensi yang Relatif Tinggi terhadap Aksesibilitas

25 Gambar 6 menunjukkan bahwa kelompok yang memiliki pendapatan tinggi akan memilih tinggal di daerah yang memiliki jarak sebesar dh dari pusat

kota M. Kelompok yang berpendapatan menengah akan tinggal di daerah yang berdekatan dengan perbatasan dh. Jarak lahan permukiman kelompok yang

berpendapatan menengah adalah sebesar dm dari pusat kota M. Sementara itu,

kelompok yang berpendapatan rendah akan menempati wilayah pinggir kota yang memiliki jarak sebesar dl dari pusat kota M. Gambar tersebut juga menunjukkan

bahwa lahan dengan aksesibilitas yang semakin dekat dari pusat kota memiliki harga yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang berada jauh dari pusat kota.

Faktor lain yang dapat mempengaruhi harga lahan yaitu status lahan, jarak bidang tanah ke jalan raya, status jalan, bentuk lahan dan topografi lahan. Lahan yang sudah memiliki sertifikat hak milik secara teori memiliki harga yang lebih tinggi dibandingkan lahan yang belum memiliki sertifikat hak milik. Jarak bidang lahan dari jalan raya dan status jalan raya tersebut juga menyebabkan perbedaan pada penetapan harga lahan. Lahan yang terisolir secara alami, akibat akses menuju lahan yang tidak memadai, dapat direkayasa dengan pembangunan jalan raya yang dapat menjadikan lahan terbuka dari isolasi sehingga memiliki akses terhadap kawasan lain yang lebih maju. Hal ini akan mendorong mobilitas penduduk dan aktivitas yang menyertainya sehingga meningkatkan harga lahan. Harga lahan lebih tinggi jika lahan berada dekat dengan jalan arteri. Bentuk lahan dan topografi lahan juga menjadi faktor penentu dalam penetapan harga lahan. Lahan yang memiliki bentuk segiempat memiliki harga yang lebih tinggi dibandingkan lahan dengan bentuk lainnya. Begitu juga dengan lahan yang

26 bertopografi datar memiliki harga yang lebih tinggi dibandingkan dengan lahan yang bergelombang bahkan miring.

3.2 Kerangka Pemikiran Penelitian

Pemerintah Daerah Provinsi Kepulauan Riau melakukan pembangunan terhadap Bandara Kijang, kemudian bandara tersebut diresmikan dan berganti nama menjadi Bandara Internasional Raja Haji Fisabilillah pada tahun 2008. Setelah pengembangan bandara dilakukan, wilayah di sepanjang akses menuju bandara menjadi berkembang. Hal ini juga diikuti oleh peningkatan permintaan tehadap lahan di sepanjang akses menuju bandara. Peningkatan permintaan lahan tersebut mendorong terjadinya peningkatan terhadap harga lahan, khususnya harga lahan permukiman. Oleh karena itu, dilakukan penelitian dengan tujuan menganalisis perbandingan harga lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur sebelum dan setelah adanya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah. Selain itu, penelitian ini juga bertujuan mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah, Kecamatan Tanjungpinang Timur, Kepulauan Riau sebelum dan setelah pengembangan dilakukan.

Data primer yang diperoleh dari wawancara kepada responden dengan menggunakan kuisioner lalu dihitung dan dianalsis dengan metode yang digunakan dalam penelitian ini. Data transaksi harga lahan sebelum dan setelah dilakukan pengembangan bandara dihitung secara terpisah. Harga lahan yang diperoleh di-adjust terlebih dahulu sehingga menjadi comparable. Hasil adjusment harga lalu dibandingkan dan dianalisis besarnya perbandingan harga lahan yang terjadi di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah

27 pengembangan bandara dilakukan. Hasil adjusment harga kemudian juga dianalisis dengan regresi model double log untuk mengidentifikasi faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan.

Setelah melakukan analisis terhadap perubahan harga lahan dan faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar bandara, dapat dirumuskan rekomendasi bagi instansi/pemegang kebijakan yang terkait kebijakan sumberdaya lahan dan Rencana Tata Ruang Wilayah. Berdasarkan uraian diatas, maka kerangka pemikiran penelitian ini dapat digambarkan sebagai berikut:

Gambar 7. Kerangka Pemikiran Peningkatan harga lahan karena permintaan lahan yang meningkat

Pengembangan Bandara

1. Menganalisis perbandingan harga lahan di sekitar bandara

2. Mengidentifikasi faktor-faktor yang

mempengaruhi harga lahan di sekitar bandara Tujuan Penelitian

Adjusment Harga

Harga Transaksi/Penawaran Harga Lahan

Sebelum Pengembangan

Setelah Pengembangan

Analisis Regresi Model Double Log Faktor yang Mempengaruhi Harga Lahan

28 3.3 Hipotesis

Berdasarkan teori dan kajian penelitian terdahulu tentang harga lahan, maka disusun hipotesis sebagai berikut:

1. Luas lahan diduga mempunyai hubungan negatif dengan harga lahan. Jika lahan semakin luas, maka harga lahan per m2 akan semakin rendah.

2. Jarak bidang tanah ke bandara diduga mempunyai hubungan negatif dengan harga lahan. Jika jarak lahan semakin dekat dengan bandara, maka akan meningkatkan harga lahan.

3. Jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat diduga mempunyai hubungan negatif dengan harga lahan. Jarak lahan yang semakin dekat dengan jalan raya akan meningkatkan harga lahan.

4. Status jalan diduga mempunyai hubungan positif dengan harga lahan. Jika prasarana jalan yang berada di lokasi tersebut merupakan jalan arteri, maka akan meningkatkan harga lahan.

5. Bentuk lahan diduga mempunyai hubungan positif dengan harga lahan. Jika lahan berbentuk segiempat, maka harga lahan akan lebih tinggi dibandingkan harga lahan dengan bentuk lainnya.

6. Topografi lahan diduga mempunyai hubungan positif dengan harga lahan. Semakin datar topografi lahan, maka harga lahan akan semakin meningkat.

29 IV. METODOLOGI PENELITIAN

4.1 Tempat dan Waktu Penelitian

Penelitian ini dilakukan di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau. Pemilihan lokasi dilakukan secara sengaja (purposive) dengan memperhatikan bahwa di daerah ini telah dilakukan pembangunan terhadap Bandara Raja Haji Fisabilillah. Pengambilan data dilakukan pada bulan Maret – April 2011.

4.2 Jenis dan Sumber Data

Data yang digunakan untuk penelitian ini berasal dari data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dengan melakukan wawancara berupa kuisioner pada responden. Sementara data sekunder diperoleh melalui studi pustaka dari instansi-instansi dan literatur yang terkait dengan penelitian. Data sekunder digunakan untuk melengkapi data primer.

Data sekunder meliputi peta, data admisnistrasi kecamatan, data administrasi kelurahan, perundang-undangan yang berkaitan dengan data penelitian dan data relevan lain yang mendukung penelitian ini. Data sekunder diperoleh dari instansi pemerintah, seperti Kantor Kecamatan Tanjungpinang Timur, Kantor Kelurahan Pinang Kencana, Kantor Kelurahan Batu Sembilan, Badan Pusat Statistik Kota Tanjungpinang dan literatur yang terkait dengan penelitian.

4.3 Metode Pengambilan Sampel

Pengambilan sampel dilakukan dengan purposive sampling terhadap bidang tanah permukiman yang telah dilakukan transaksi pasar sebelum dan setelah pengembangan bandara. Sampel titik bidang tanah tersebut diperoleh dari

30 responden yang melakukan transaksi jual beli lahan antara tahun 2005 hingga tahun 2010 di Kecamatan Tanjungpinang Timur atau penduduk sekitar bandara yang melakukan penawaran lahannya untuk dijual. Daerah pengambilan sampel meliputi dua kelurahan yang berada di sekitar gerbang masuk menuju Bandara Raja Haji Fisabilillah. Daerah tersebut mencakup Kelurahan Pinang Kencana dan Kelurahan Batu Sembilan. Jumlah sampel sebanyak 38 responden.

4.4 Metode Pengolahan dan Analisis Data

Data yang telah dikumpulkan kemudian diolah secara kualitatif dan kuantitatif dengan menggunakan Microsoft Excel 2010 dan Minitab 14. Metode analisis data yang akan dilakukan dalam penelitian ini dapat dilihat pada Tabel 1. Tabel 1. Matriks Metode Analisis Data

No. Tujuan Penelitian Sumber Data Metode

Analisis Data Jenis Data 1. Menganalisis

perbandingan harga lahan di Kecamatan Tanjung Pinang Timur sebelum dan setelah adanya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah. Wawancara (data primer) Adjustment harga dan analisis deskriptif

Harga per satuan m2 lahan

permukiman yang diperoleh

kemudian di-adjust

sehingga menjadi

comparable. 2. Mengidentifikasi

faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah,

Kecamatan Tanjung Pinang Timur sebelum dan setelah dilakukan pengembangan. Wawancara dan data sekunder Analisis regresi

double log dan analisis deskriptif

Nilai koefisien dari luas lahan, jarak bidang tanah ke Bandara, jarak bidang tanah ke jalan raya terdekat, status jalan, bentuk dan topografi lahan.

31 4.4.1 Analisis Deskriptif

Analisis deskriptif diperlukan dalam melakukan analisis data dengan menggunakan berbagai cara misalnya dengan menampilkan grafik, diagram, serta rekapitulasi data dalam bentuk tabel. Analisis deskriptif bersifat ekstraploratif berupaya menelusuri dan mengungkapkan struktur dan pola data tanpa mengaitkan secara kaku asumsi-asumsi tertentu (Juanda, 2007). Analisis deskriptif pada penelitian ini digunakan untuk menggambarkan harga lahan yang terjadi dalam bentuk tabel. Analisis deskriptif juga digunakan untuk menjelaskan faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan permukiman yang terjadi di Kecamatan Tanjungpinang Timur. Dengan demikian, hasil penelitian dapat disajikan dalam bentuk yang lebih jelas dan mudah dipahami.

4.4.2 Adjusment Harga

Menurut Hadianto (2009), adjustment harga sangat diperlukan agar data yang diperoleh memiliki satuan yang sama sehingga dapat diperbandingkan (comparable). Adjustment harga dilakukan terhadap tiga faktor, yaitu faktor waktu, jenis transaksi dan status hak kepemilikan lahan. Adjustment terhadap faktor waktu merupakan penarikan setiap harga kedalam harga tahun dilakukannya pemodelan. Adjustment terhadap jenis transaksi merupakan penarikan setiap harga lahan kedalam jenis transaksi jual beli. Jika terdapat data harga lahan berupa harga penawaran, maka penawaran pasar sangat penting untuk dilakukan. Data penawaran tersebut perlu di-adjust terhadap jenis transaksinya menjadi transaksi jual beli. Untuk memperoleh besarnya nilai persentase perbedaan harga lahan berdasarkan jenis transaksinya, diperlukan beberapa perbandingan data harga lahan berupa harga penawaran dan harga jual atau beli

32 lahan yang memiliki karakteristik yang sama. Nilai persentase perbedaan tersebut kemudian dikalikan dengan harga penawaran yang diperoleh. Sementara adjustment terhadap status hak kepemilikan merupakan penarikan setiap harga kedalam status hak milik. Tahapan adjusment harga yang dilakukan pada penelitian ini dapat dilihat pada flow chart berikut:

Tidak

Ya

Gambar 8. Flow Chart Adjusment Harga Survey/

Pengambilan Data Primer

Data Harga Lahan

Perhitungan Harga Lahan

Harga Lahan (Rp/m2) Adjusment

Harga

Status Hak

Tran- saksi

Comparable

Hasil Perbandingan Harga Lahan Sebelum dan Setelah

Pengembangan Bandara

33 4.4.3 Analisis Regresi

Analisis regresi digunakan untuk menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi harga lahan. Analisis ini digunakan untuk membuat model pendugaan terhadap nilai-nilai parameter yang menjelaskan hubungan antar variabel penjelas dan variabel respon. Model regresi yang digunakan adalah regresi berganda dengan model double log. Parameter regresi diduga dengan metode pendugaan OLS (Ordinary Least Square). Adapun sifat-sifat OLS menurut Gujarati (2003), penaksiran OLS tidak bias, penaksiran OLS mempunyai varian yang minimum, konsisten, efisien dan linier. Metode double log dengan metode pendugaan OLS, dimaksudkan untuk melihat model pendugaan secara statistik. Salah satu ciri dari model double log yaitu koefisien kemiringan nilai koefisien dugaan mengukur elastisitas variabel tak bebas dengan variabel bebas.

Persamaan double log dapat ditulis dalam bentuk sebagai berikut: Ln Y = β0 –β1LnX1 –β2LnX2 –β3LnX3 + β4D4+ β5D5 + β6D6 + εi

Hipotesis: β1, β2 dan β3 < 0, dan β4, β5, β6 > 0

Keterangan:

Y = Harga lahan (Rp/m2) β = Koefisien/intersep X1 = Luas lahan (m2)

X2 = Jarak bidang tanah ke bandara (meter)

X3 = Jarak bidang tanah ke jalan raya (meter)

D4 = Status jalan

Jalan arteri = 1; jika lainnya = 0 D5 = Bentuk lahan

Segiempat = 1; jika lainnya = 0 D6 = Topografi lahan

34 εi = error term yang menunjukkan adanya faktor lain yang

turut menentukan harga lahan

Untuk dapat melakukan analisis terhadap perbandingan harga lahan sebelum dan setelah dilakukannya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah, maka perhitungan dipisahkan menjadi dua bagian yaitu harga lahan sebelum pengembangan dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Harga lahan sebelum pengembangan dilihat mulai dari tahun 2005 sampai tahun 2007. Sementara harga lahan setelah pengembangan bandara dilihat dari tahun 2008 sampai tahun 2010.

Setelah nilai sebelum dan setelah pengembangan bandara diperoleh, kedua nilai tersebut kemudian dibandingkan. Data yang dibandingkan adalah data harga lahan hasil adjustment harga. Berdasarkan data tersebut dapat dihitung besarnya nilai inflasi lahan yang terjadi. Dengan demikian, kedua nilai dapat dianalisis sejauh mana perubahan harga lahan yang terjadi setelah dilakukannya pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah di Kecamatan Tanjungpinang Timur, Tanjungpinang, Kepulauan Riau.

Dalam analisis regresi, evaluasi terhadap model perlu dilakukan untuk mengetahui apakah model yang telah dihasilkan adalah baik. Terdapat beberapa kriteria yang dapat digunakan untuk mengevaluasi model ekonometrika yaitu kriteria ekonomi, kriteria statistik, dan kriteria ekonometrika. Model yang dievaluasi berdasarkan kriteria ekonomi akan dilihat tanda dan besaran tiap koefisien dugaan yang diperoleh. Kriteria ekonomi mensyaratkan tanda dan besaran yang terdapat pada tiap koefisien dugaan sesuai dengan teori ekonomi. Berdasarkan kriteria statistik, akan dilihat besarnya nilai koefisien determinasi (R2),Adjusted R-Square (adj-R2), nilai uji F dan uji-t.

35 Pengujian terhadap kriteria ekonometrika adalah berdasarkan pada pelanggaran asumsi dalam metode OLS. Penyimpangan yang terjadi terhadap asumsi BLUE (Best Linier Unbiased Estimator) akan menyebabkan estimasi terhadap nilai yang diukur menjadi tidak valid. Pada kriteria ekonometrika yang digunakan ialah dengan melihat adanya multikolinieritas dan heteroskedastisitas. Gujarati (2006) menjelaskan serangkaian evaluasi model dapat dilakukan sebagai berikut:

4.4.3.1Uji Koefisien Determinasi (R2) dan adj-R2

Nilai determinasi R2 diinterpretasikan sebagai proporsi total keragaman Y yang dapat dijelaskan oleh model regresi X terhadap Y. Nilai R2 berkisar antara 0 dan 1. Makin besar nilai R2makin cocok hubungan regresi yang menggambarkan pola hubungan X dan Y. Nilai R2 = 1 menunjukkan bahwa variabel X memiliki kecocokan sempurna dengan variabel Y. Jika nila R2 bernilai nol, menunjukkan bahwa tidak ada hubungan antara X dan Y.

Rumus menghitung R2 adalah: R2 = JKR

JKT Keterangan:

JKR = Jumlah Kuadrat Regresi JKT = Jumlah Kuadrat Total

Nilai Adjusted R-Square secara umum mempunyai karakteristik yang diinginkan sebagai ukuran goodness of fit (kebaikan dari kesesuaian model) daripada R2. Jika variabel baru ditambahkan ke dalam model, R2 selalu naik, tetapi adj-R2 dapat naik dapat turun. Oleh karena itu, lebih disarankan

36 menggunakan nilai adj-R2. Nilai adj-R2 dapat dihitung dengan menggunakan rumus sebagai berikut:

adj-R2 = 1 – (1 – R2 )[(n – 1) / (n – k)]

Nilai adj-R2 tidak akan pernah melebihi nilai R2 bahkan bisa turun jika ditambahkan variabel bebas yang tidak perlu. Nilai adj-R2 dapat bernilai negatif jika model memiliki kecocokan yang sangat rendah.

4.4.3.2Uji F

Uji F dilakukan untuk mengetahui apakah variabel-variabel bebas secara serempak berpengaruh nyata pada variabel tidak bebasnya. Fhit dalam uji F

dihitung dengan menggunakan Minitab 14. Sedangkan Ftabel dihitung dengan

menggunakan rumus Ftabel = Fk, n-k-i, α.

Kriteria uji F adalah sebagai berikut:

Tolak H0 jika Fhit > Ftabel atau p-value < α (taraf nyata). Hal ini berarti terdapat

minimal satu parameter tidak nol dan berpengaruh nyata terhadap keragaman variabel tak bebas.

Terima H0 jika Fhit < Ftabel atau p-value > α (taraf nyata). Hal ini berarti bahwa

secara bersamaan variabel yang digunakan tidak dapat menjelaskan keragaman dari variabel tak bebas secara nyata.

4.4.3.3 Uji-t

Uji-t dilakukan untuk mengetahui apakah variabel bebas secara parsial berpengaruh terhadap variabel terikat. Uji ini juga dilakukan untuk mengetahui keabsahan dari hipotesis dan membuktikan apakah koefisien regresi signifikan atau tidak secara statistik.

37 Hipotesis : H0 : β = 0

H1: β ≠ 0

Statistik uji: thit = b –β

Sb

Hasil thit dihitung berdasarkan ttabel (ttabel = tα/2 (n-2)).

Keterangan:

b = koefisien regresi parsial sampel β = koefisien regresi parsial populasi Sb = simpangan baku koefisien dugaan

Teknik pengambilan kesimpulan:

Tolak H0 jika thit > ttabel atau p-value < α (taraf nyata). Hal ini berarti variabel

bebas yang digunakan berpengaruh nyata terhadap variabel tak bebasnya.

Terima H0 jika thit < ttabel atau p-value > α (taraf nyata). Hal ini berarti variabel

bebas yang digunakan tidak berpengaruh nyata terhadap variabel tidak bebasnya. 4.4.3.4 Uji Multikolinieritas

Salah satu asumsi dari model regresi berganda adalah bahwa tidak ada hubungan linier sempurna antar peubah bebas dalam model. Jika hubungan tersebut ada, berarti terdapat multikolonieritas. Dengan demikian dapat dikatakan bahwa peubah-peubah bebas tersebut berkolinieritas ganda sempurna sehingga tidak mungkin diperoleh dugaan parameter koefisiennya. Pengujian terhadap ada tidaknya hubungan multikolinieritas dalam sebuah model dapat diketahui melalui uji Marquardt dan dapat dilihat dari nilai VIF (Varian Inflation Factor) pada masing-masing variabel bebas. Jika nilai VIF kurang dari 10 menunjukkan bahwa persamaan tersebut tidak mengalami multikolinieritas.

38 4.4.3.5 Uji Heteroskedastisitas

Uji heteroskedastisitas dilakukan untuk melihat apakah terjadi pelanggaran terhadap asumsi homoskedastisitas atau varians yang sama. Jika varians tidak sama, maka dapat disimpulkan terdapat masalah heteroskedastisitas. Jika terjadi heteroskedastisitas akibatnya pendugaan OLS tidak efisien lagi. Uji heteroskedastisitas dapat dilakukan dengan melihat grafik residuals terhadap fitted values pada output Minitab 14. Apabila titik-titik sebaran pada grafik tersebut menyebar secara acak, maka tidak ada masalah heteroskedastisitas.

39 V. GAMBARAN UMUM LOKASI PENELITIAN

5.1 Geografis

Kota Tanjungpinang merupakan Ibukota Provinsi Kepulauan Riau. Sesuai dengan SK Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tanggal 21 Juni 2001, Kota Tanjungpinang membawahi empat kecamatan, yaitu Kecamatan Tanjungpinang Kota, Kecamatan Tanjungpinang Barat, Kecamatan Tanjungpinang Timur dan Kecamatan Bukit Bestari. Pembagian wilayah tersebut dapat dilihat pada gambar berikut:

Sumber: Kantor Kecamatan Tanjungpinang Timur (2011)

Gambar 9. Peta Administratif Kota Tanjungpinang

Kecamatan Tanjungpinang Timur terdiri dari lima kelurahan, yaitu Kelurahan Batu Sembilan, Kelurahan Melayu Kota Piring, Kelurahan Air Raja, Kelurahan Pinang Kencana dan Kelurahan Kampung Bulang. Luas wilayah Kecamatan Tanjungpinang Timur mencapai 8.350 ha. Tabel 2 menunjukkan perincian luas wilayah dan rasio terhadap luas kecamatan menurut kelurahan.

40 Tabel 2. Luas Wilayah dan Rasio terhadap Luas Kecamatan menurut

Kelurahan Tahun 2010

No Kelurahan Luas

Rasio terhadap Luas Kecamatan

(ha) (%)

1 Batu Sembilan 2.300 27,54

2 Melayu Kota Piring 1.200 14,37

3 Air Raja 2.200 26,35

4 Pinang Kencana 1.500 17,96

5 Kampung Bulang 1.150 13,77

Jumlah 8.350 100

Sumber: BPS Kota Tanjungpinang (2010)

Suhu udara rata-rata di Kecamatan Tanjungpinang Timur mencapai 18°C - 23°C dengan banyaknya curah hujan yang turun mencapai ±7 mm – 19 mm tiap tahunnya. Sebagian besar wilayah Kecamatan Tanjungpinang Timur terdiri dari daratan dan kontur tanahnya yang cenderung rata. Hanya Kelurahan Kampung Bulang yang rata-rata wilayahnya berada pada pesisir atau bibir pantai. Lokasi penelitian di Kecamatan Tanjungpinang Timur difokuskan pada dua kelurahan, yaitu Kelurahan Batu Sembilan dan Kelurahan Pinang Kencana.

Kelurahan Batu Sembilan berada pada ketinggian 17,07 meter di atas permukaan laut. Suhu udara rata-rata mencapai 21,8⁰C sampai dengan 22⁰C dengan banyaknya curah hujan yang turun mencapai ± 7 mm. Berdasarkan data BPS Kota Tanjungpinang tahun 2010, luas wilayah Kelurahan Batu Sembilan adalah 2.300 ha. Kelurahan Batu Sembilan memiliki luas wilayah yang relatif lebih besar dibandingkan dengan empat kelurahan lainnya dalam wilayah Kecamatan Tanjungpinang Timur. Sebagian besar wilayah Kelurahan Batu Sembilan terdiri dari daratan dan sebagian kecil berada di daerah pesisir. Kelurahan Batu Sembilan terdapat perbukitan dan lembah yang berbeda-beda. Rata-rata pegunungan dan lembah tersebut mengandung tanah bauksit yang

41 merupakan aset daerah dan dapat menambah nilai pendapatan bagi pemerintah daerah.

Batas-batas wilayah Kelurahan Batu Sembilan adalah: Utara : Kelurahan Air Raja dan Kelurahan Pinang Kencana Selatan : Kelurahan Dompak dan Kelurahan Sei Jang

Barat : Kelurahan Melayu Kota Piring

Timur : Kelurahan Lengkuas Kecamatan Bintan Timur, Kabupaten Bintan

Bandara Raja Haji Fisabilillah berada di wilayah Kelurahan Pinang Kencana dan berbatasan dengan Kelurahan Batu Sembilan di Kecamatan Tanjungpinang Timur. Kelurahan Pinang Kencana merupakan salah satu kelurahan hasil pemekaran Kelurahan Batu Sembilan. Luas wilayah Kelurahan Pinang Kencana adalah 1.500 ha. Kelurahan ini berada pada ketinggian 20 meter di atas permukaan laut. Suhu udara rata-rata mencapai 180C sampai dengan 270C dengan banyaknya curah hujan ± 19,16 mm. Bentuk wilayah Kelurahan Pinang Kencana adalah 40 % seperti berombak dan 60 % berombak seperti bukit.

Batas-batas wilayah Kelurahan Pinang Kencana adalah: Utara : Desa Tuapaya, Kecamatan Bintan Utara

Selatan : Kelurahan Batu Sembilan, Kecamatan Tanjungpinang Timur Barat : Kelurahan Air Raja, Kecamatan Tanjungpinang Timur Timur : Kelurahan Gunung Lengkuas, Kecamatan Bintan Timur 5.2 Penduduk dan Perekonomian

Penduduk merupakan modal dasar yang penting bagi keberhasilan pembangunan di suatu daerah. Modal dasar penduduk inilah yang dapat menggerakkan lajunya perekonomian wilayah, khususnya Kelurahan Batu

42 Sembilan. Berdasarkan hasil sensus penduduk tahun 2010, penduduk yang bermukim di Kelurahan Batu Sembilan mencapai 16.362 jiwa yang terdiri dari 8.457 jiwa laki-laki dan 7.905 jiwa perempuan. Sementara itu, jumlah penduduk di Kelurahan Pinang Kencana mencapai 20.122 jiwa yang terdiri dari 10.274 jiwa laki-laki dan 9.848 jiwa perempuan. Meskipun kepadatan penduduk di Kelurahan Pinang Kencana hanya sebesar 13 jiwa per ha, namun jumlah penduduk Kelurahan Pinang Kencana lebih padat dibandingkan kelurahan lain yang berada di wilayah Kecamatan Tanjungpinang Timur.

Pada umumnya, penduduk yang bermukim di Kelurahan Batu Sembilan bermatapencaharian swasta dan wiraswasta. Jumlah penduduk yang bermatapencaharian swasta adalah sebanyak 1.435 jiwa dan berwiraswasta sebanyak 604 jiwa. Sementara itu, mata pencaharian lain penduduk yang bermukim di Kelurahan Batu Sembilan adalah sebagai pegawai negeri, petani dan lain-lain. Keterangan lebih lengkap tentang mata pencaharian penduduk di Kelurahan Batu Sembilan dapat dilihat pada Tabel 3.

Tabel 3. Jumlah Penduduk menurut Mata Pencaharian di Kelurahan Batu Sembilan Tahun 2009

No. Mata Pencaharian Jumlah Penduduk

(jiwa)

1 Pegawai Negeri Sipil 388

2 Wiraswasta 604

3 Swasta 1.435

4 TNI/POLRI 101

5 Petani 302

6 Lain-lain 1.460

Sumber: Kelurahan Batu Sembilan (2010)

Sementara itu, untuk melihat komposisi penduduk di Kelurahan Pinang Kencana berdasarkan keadaan sosial ekonomi dapat dilihat pada Tabel 4.

43 Tabel 4. Jumlah Penduduk menurut Mata Pencaharian di Kelurahan

Pinang Kencana Tahun 2009

No. Mata Pencaharian Jumlah Penduduk

(jiwa)

1 Pegawai Negeri Sipil 2.255

2 Buruh/Wiraswasta 4.534

3 Pedagang 1.912

4 ABRI/POLRI 1.620

5 Petani 1.276

6 Lain-lain 8.509

Sumber: Kelurahan Pinang Kencana (2009)

Berdasarkan data pada Tabel 4 diketahui bahwa keadaan sosial ekonomi penduduk yang berada di Kelurahan Pinang Kencana untuk tahun 2009 banyak mengalami perubahan. Hal ini dikarenakan wilayah Kelurahan Pinang Kencana cukup potensial bagi penduduk asli maupun bagi pendatang untuk berwiraswasta, yang mana mayoritas penduduk di wilayah Kelurahan Pinang Kencana bekerja sebagai wiraswasta.

5.3 Penggunaan Lahan di Kecamatan Tanjungpinang Timur

Lahan yang terdapat di Kecamatan Tanjungpinang Timur pada umumnya dimanfaatkan untuk pertanian, perkebunan, permukiman, pertambangan dan lain-lain. Kecamatan Tanjungpinang Timur merupakan kecamatan yang paling banyak memiliki sektor industri, baik industri kecil, sedang atau besar jika dibanding dengan kecamatan lain di Kota Tanjungpinang.

Lahan yang tersedia di Kelurahan Batu Sembilan selain digunakan untuk permukiman, juga digunakan untuk meningkatkan dan mengembangkan potensi unggulan yang menjadi motor penggerak perekonomian daerah. Potensi unggulan tersebut terdiri dari pertanian, peternakan, perikanan air tawar, perdagangan dan jasa, sektor home industry dan sektor pertambangan. Pada sektor pertanian diwujudkan oleh adanya beberapa kelompok tani yang berkiprah dalam upaya

44 meningkatkan kuantitas dan kualitas hasil pertanian. Sementara pada sektor pertambangan terutama penambangan bauksit dikembangkan di dua titik lokasi, yaitu di Sungai Toca Kampung Sidomulyo dan Kampung Sidojasa. Hasil penambangan ini memberikan kontribusi yang besar dalam meningkatkan pendapatan daerah.

Sementara itu, lahan yang terdapat di Kelurahan Pinang Kencana selain untuk permukiman, juga digunakan untuk mengembangkan potensi wilayah yang ada. Potensi yang dikembangkan adalah perkebunan dan peternakan rakyat. Selain itu, lahan di Kelurahan Pinang Kencana digunakan untuk pengembangan Bandara Raja Haji Fisabilillah. Mengingat penerbangan ini sangat dibutuhkan oleh masyarakat Kota Tanjungpinang pada khususnya dan seluruh lapisan masyarakat pada umumnya, bandara ini mulai diaktifkan kembali sejak tanggal 17 Juni 2002. Pada mulanya, bandara ini hanya melayani penerbangan lokal. Namun setelah diresmikan sebagai bandara internasional pada tahun 2008, Bandara Raja Haji Fisabilillah mulai dimasuki maskapai penerbangan seperti Sriwijaya Air dan Batavia Air.

5.4 Pembangunan Infrastruktur di Kecamatan Tanjungpinang Timur Pembangunan yang dilakukan di Kecamatan Tanjungpinang Timur yang dilakukan saat ini adalah merupakan bagian dari Pembangunan Daerah Pemerintahan Kota Tanjungpinang dibawah Pemerintah Provinsi Kepulauan Riau. Oleh karena itu, dalam pelaksanaan pembangunan termasuk di tingkat kelurahan, kebijaksanaan yang ditempuh selalu diarahkan kepada tercapainya pembangunan dari berbagai sumber biaya. Perkembangan pembangunan cukup jelas dapat dilihat dari segi pembangunan fisiknya yaitu pembangunan yang bersumber dari

45 dana APBD Kota Tanjungpinang dan dibantu oleh swadaya masyarakat. Pembenahan sarana jalan, pariwisata, perhubungan laut, darat dan udara merupakan prioritas utama dalam pembangunan Kota Tanjungpinang.

Salah satu program yang sangat membantu peningkatan fasilitas infrastruktur dasar dan aksesibilitas masyarakat adalah pelaksanaan Program Percepatan Pembangunan Desa dan Kelurahan (P3DK). P3DK merupakan program yang bertujuan untuk mengatasi kesenjangan pembangunan antar wilayah perkotaan dan pedesaan. Oleh karena itu, diperlukan suatu upaya pemberdayaan masyarakat melalui P3DK dengan prioritas peningkatan infrastruktur dasar dan pengembangan ekonomi desa/kelurahan. Kegiatan P3DK yang dilakukan di Kelurahan Batu Sembilan diantaranya adalah pekerjaan semenisasi, pembangunan drainase dan dinding parit di beberapa lokasi kegiatan.

Sementara itu, kegiatan pembangunan juga dilakukan di Kelurahan Pinang Kencana. Pembangunan yang dilakukan diantaranya adalah pengembangan bandara, pelebaran jalan, pembangunan wartel mandiri, pembangunan sarana perkantoran dan penambahan beberapa bangunan posyandu. Tujuan utama pembangunan tersebut adalah dalam rangka meningkatkan kuantitas dan kualitas fasilitas infrastruktur dan aksesibilitas masyarakat. Meskipun pembangunan terus dilakukan, namun masih perlu ditingkatkan untuk semua kelurahan yang ada di wilayah Kecamatan Tanjungpinang Timur.

46 VI. PERBANDINGAN HARGA LAHAN

Perbandingan harga lahan yang dimaksud dalam penelitian ini adalah perbandingan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji Fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara dilakukan. Harga lahan sebelum pengembangan bandara berasal dari transaksi lahan yang terjadi pada tahun 2005 sampai 2007. Sementara harga lahan setelah pengembangan bandara diambil dari transaksi pada tahun 2008 sampai 2010. Kedua harga tersebut dibandingkan sehingga diperoleh nilai perbedaan antara keduanya. Perbandingan harga lahan dapat dilihat berdasarkan hal berikut:

6.1 Land Extraction

Lahan yang masih kosong tentu saja akan memiliki perbedaan harga dengan lahan yang diatasnya terdapat bangunan maupun objek lainnya. Hal ini menjadi salah kendala dalam melakukan perbandingan. Oleh karena itu, perlu dilakukan land extraction terhadap harga lahan tersebut. Harga bangunan maupun objek lain yang terdapat pada lahan dikeluarkan sehingga diperoleh harga lahan yang sebenarnya. Dalam penelitian ini, harga lahan yang diperoleh merupakan harga dari lahan kosong yang tidak terdapat bangunan maupun objek lain diatasnya. Dengan demikian, land extraction tidak dilakukan pada penelitian ini. 6.2 Hasil Adjusment Harga

Sebelum melakukan perbandingan harga lahan di sekitar Bandara Raja Haji fisabilillah sebelum dan setelah pengembangan bandara, dilakukan adjusment harga terhadap data yang agar dapat dibandingkan. Adjusment harga yang dilakukan dalam penelitian ini adalah adjusment terhadap status hak kepemilikan lahan, sedangkan adjusment terhadap faktor waktu dan jenis

71

Lampiran 3. Data yang Digunakan dalam Menduga Faktor-Faktor yang

Mempengaruhi Harga Lahan di Sekitar Bandara Raja Haji

Fisabilillah Setelah Dilakukan Pengembangan

Harga

Lahan

(Rp/m

2

)

Luas

Lahan

(meter)

Jarak Bidang

Tanah ke

Bandara

(meter)

Jarak Bidang

Tanah ke Jalan

Raya Terdekat

(meter)

Status Jalan

Terdekat

Bentuk

Lahan

Topografi

Lahan

Y

X

1

X

2

X

3

D

4

D

5

D

6

250.000

500

1.195

5

1

1

0

250.000

1000

550

150

0

1

1

90.000

300

2.000

140

1

0

1

70.000

300

1.850

50

0

0

0

70.000

500

1.980

150

0

1

0

126.761

280

1.513

3

0

1

1

122.066

300

340

300

0

1

0

105.634

300

1.050

160

0

0

0

281.690

300

250

100

0

1

1

140.845

300

1.990

3

0

0

0

140.845

300

1.650

50

0

1

0

140.845

300

1.070

100

0

0

0

77.465

300

1.980

120

1

1

0

70.423

300

1.960

170

0

1

0

70.423

300

1.310

140

0

1

0

70.423

300

2.000

5

1

1

0

150.000

300

590

120

0

1

0

161.972

300

570

100

0

1

0

72

Lampiran 4. Hasil Perhitungan Data Setelah Pengembangan Menggunakan

Model

Double Log

dengan

Software

Minitab 14

1.

Output File Regresi

The regression equation is

Ln Y = 13,7 + 0,502 Ln X1 - 0,634 Ln X2 - 0,109 Ln X3 + 0,130 D4 - 0,079 D5 - 0,071 D6

Predictor Coef SE Coef T P VIF Constant 13,673 1,904 7,18 0,000 Ln X1 0,5024 0,2670 1,88 0,084 1,2 Ln X2 -0,6344 0,1498 -4,23 0,001 1,7 Ln X3 -0,10910 0,05460 -2,00 0,069 1,3 D4 0,1303 0,2001 0,65 0,527 1,2 D5 -0,0794 0,1838 -0,43 0,673 1,3 D6 -0,0709 0,1904 -0,37 0,716 1,3

S = 0,325175 R-Sq = 69,2% R-Sq(adj) = 53,9%

2.

Analysis of Variance

Source DF SS MS F P Regression 6 2,8565 0,4761 4,50 0,013 Residual Error 12 1,2689 0,1057

Total 18 4,1254

3.

Grafik

Normal Probability Plot of the Residuals

Residual P e rc e n t 0,50 0,25 0,00 -0,25 -0,50 -0,75 99 95 90 80 70 60 50 40 30 20 10 5 1

Normal Probability Plot of the Residuals

73

4.

Grafik

Residual Versus the Fitted Values

Fitted Value

R

e

s

id

u

a

l

12,6 12,4

12,2 12,0

11,8 11,6

11,4 11,2

11,0 0,50

0,25

0,00

-0,25

-0,50

Residuals Versus the Fitted Values

74

Lampiran 5. Peta Sebaran Responden

1.

Kelurahan Pinang Kencana

Ket :

Sebelum Pengembangan Bandara

Setelah Pengembangan Bandara

75

2.

Kelurahan Batu Sembilan

Ket :

Sebelum Pengembangan Bandara

Setelah Pengembangan Bandara

76

Lampiran 6. Dokumentasi Penelitian

Lahan Datar Siap Bangun

Lahan Berbentuk Segitiga

Lahan yang Datar dengan Penebasan Lahan yang Datar dengan Penimbunan