Pemanfaatan Barang Milik Negara Dengan Cara Sewa

40 pemanfaatan, dilengkapi dengan dokumen terkait kepada Pengelola Barang yang dituangkan dalam berita acara serah terima. Proses yang lebih panjang dalam kerjasama pemanfaatan pada barang milik Negara yang ada pada pengguna barang dikarenakan pengguna barang tidak dapat secara langsung melakukan kerjasama pemanfaatan tetapi harus memperoleh persetujuan dari pengelola barang, tetapi prosesnya hampir sama, dimana pembentukan tim untuk melakukan penilaian dan penetapan kontribusi tetap dan pembagian hasil keuntungan tetap dilakukan oleh pengelola barang, pengguna barang melakukan tender, dan pengawasan dilakukan secara bersama antara pengguna barang dengan pengelola barang

2. Pemanfaatan Barang Milik Negara Dengan Cara Sewa

Ketentuan mengenai sewa sebenarnya sudah lama dikenal, diantaranya Menurut Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata BW: 53 “Sewa menyewa ialah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengaitkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya untuk kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya” Maka dapat kita simak bahwa sewa menyewa perumahan adalah suatu perjanjian kontrak yang dibuat oleh pemilik dengan penyewa, baik secara lisan maupun tertulis, untuk penggunaan suatu rumah dalam waktu dan dengan pembayaran sewa yang disepakati oleh kedua belah pihak. 54 53 Pasal 1548 Kitab Undang Undang Hukum Perdata 54 Andi Hamzah, I Wayab Suandra, B.A. Manalu, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, Jakarta:Rineka Cipta,1990, hal. 54 Universitas Sumatera Utara 41 Menurut Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam membuat satu perjanjian tersebut adalah sebagai berikut: 55 a. Adanya kata sepakat, dalam arti bahwa perjanjian tersebut dibuat seara musyawarah oleh kedua belah pihak, tanpa adanya paksaan dari salah satu pihak. b. Adanya kecakapan untuk membuat suatu perjanjian dalam arti bahwa yang membuat perjanjian tersebu telah dewasa dan tidak dalam sakit ingatan c. Suatu hal yang diperjanjikan harus jelas dalam arti bahwa rumah yang dijadikan objek sewa-menyewa tersebut harus jelas: lokasi, bentuk, luas dan sebagainya d. Perjanjian tersebut harus halal dalam arti bahwa isi perjanjian tidak boleh bertentangan dengan peraturan perundangan yang berlaku dan kesusilaan. Ketentuan mengenai Sewa juga diatur dalam UUPA, yaitu Hak Sewa Untuk Bangunan HSUB disebutkan dalam pasal Pasal 16 ayat 1 huruf e UUPA. Secara khusus diatur dalam Pasal 44 dan Pasal 45 UUPA, Pengertian Hak Sewa Untuk Bangunan menurut Pasal 44 Ayat 1 yaitu: “Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa” Hak atas tanah yang dapat disewakan kepada pihak lain adalah Hak Milik, Hak sewa untuk bangunan terjadi dengan perjanjian persewaan tanah yang tertulis antara pemilik tanah dengan pemegang Hak Sewa Untuk Bangunan, yang tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur pemerasan. 56 55 Ibid 56 Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-Hak Atas Tanah, Jakarta:Kencana,2005, Hal 127 Universitas Sumatera Utara 42 Dalam Hak Sewa Untuk Bangunan, Pemilik Tanah menyerahkan tanahnya dalam keadaan kosong kepada penyewa dengan maksud agar penyewa dapat mendirikan bangunan di atas tanah tersebut. Bangunan itu menurut hukum menjadi milik penyewa, kecuali ada perjanjian lain. 57 Berkenaan dengan Pasal 44 Ayat 1 UUPA tentang hak sewa untuk bangunan, Sudargo Gautama mengemukakan sebagai berikut: 58 a. Dalam Pasal ini diberikan perumusan tentang apa yang diartikan dengan istilah “hak sewa untuk bangunan”. Dari perumusan ini ternyata bahwa hak sewa ini hanya merupakan semacam hak pakai yang bersifat khusus. Karena adanya sifat khusus dari hak sewa ini maka akan disebutkan secara tersendiri b. Hak sewa yang disebut di sini hanya boleh diadakan untuk mendirikan bangunan. Tanah untuk pertanian pada dasarnya tidak boleh disewakan, karena hal ini akan merupakan pertentangan dengan Pasal 10 ayat 1 UUPA, prinsip landreform yang mewajibkan seorang pemilik tanah pertanian untuk mengerjakan sendiri c. Penyimpangan hanya diperbolehkan untuk sementara waktu mengingat keadaan dewasa ini. Satu dan lain ditentukan dalam Pasal 16 jo. Pasal 53 UUPA d. Si penyewa membayar uang sewa kepada pemilik tanah. Sewa menyewa ini tidak dapat secara cuma-cuma e. Tanah yang dikuasai Negara tidak dapat disewakan untuk maksud ini. Boedi Harsono menyatakan bahwa karena hanya pemilik tanah yang dapat menyewakan tanah, maka Negara tidak dapat mempergunakan lembaga ini. Sifat dan ciri-ciri Hak Sewa Untuk Bangunan adalah: 59 57 Soedikno Mertokusumo, Hukum dan Politik Agraria, Jakarta:Karunika- Universitas Terbuka, Jakarta, 1988, Hal. 525 58 Sudargo Gautama, Tafsiran Undang-Undang Pokok agraria, Bandung:Citra Aditya Bakti,1990, Hal 152 59 Boedi Harsono, Undang-Undang Pokok Agraria Sejarah Penyusunan, Isi dan Pelaksanaannya, Jakarta:Djambatan, 2005, Hal 295 Universitas Sumatera Utara 43 a. Sebagaimana dengan Hak Pakai, maka tujuan penggunaannya sementara, artinya jangka waktunya terbatas b. Umumnya hak sewa bersifat pribadi dan tidak diperbolehkan untuk dialihkan kepada pihak lain ataupun untuk menyerahkan tanahnya kepada pihak ketiga dalam hubungan sewa dengan pihak penyewa onderverhuur tanpa izin pemilik tanah c. Sewa menyewa dapat diadakan dengan ketentuan bahwa jika penyewa meninggal dunia hubungan sewanya akan putus d. Hubungan sewa tidak terputus dengan dialihkannya hak milik bersangkutan kepada pihak lain e. Hak sewa tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan f. Hak sewa dengan sendirinya dapat dilepas oleh pihak yang menyewa g. Hak sewa tidak termasuk golongan hak-hak yang didaftar menurut PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Tanah Negara tidak dapat disewakan, karena Negara bukan sebagai pemilik tanah tetapi hanya sebagai penguasa sebagaimana dimaksud dalam Hak Menguasai Negara, namun tanah yang berada di bawah hak pengelolaan suatu lembaga yang merupakan Barang Milik Negara, dapat disewakan Tujuan penyewaan Barang Milik Negara yaitu: 60 a. Mengoptimalkan pemanfaatan BMN yang belumtidak dipergunakan dalam pelaksanaan tugas dan fungsi penyelenggaraan pemerintahan Negara; b. Memperoleh fasilitas yang diperlukan dalam rangka menunjang tugas dan fungsi instansi pengguna barang; atau c. Mencegah penggunaan BMN oleh pihak lain secara tidak sah Penyewaan BMN ini dapat meningkatkan efektivitas aset Negara yang idle atau tidak digunakan dan juga mencegah penyalahgunaan BMN yang tidak sesuai dengan tugas pokok dan funggsi lembaga yang bersangkutan 60 Pasal 4 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 33PMK.062012 Universitas Sumatera Utara 44 Pihak yang dapat menyewakan BMN yaitu: 61 a. Pengelola barang, untuk BMN berupa tanah danatau bangunan yang berada pada pengelola barang; b. Pengguna barang, dengan persetujuan pengelola barang, untuk: 1 BMN berupa sebagian tanah danatau bangunan; atau 2 BMN selain tanah danatau bangunan, yang status penggunaannya ada pada Pengguna Barang Pihak-Pihak yang dapat menyewakan BMN pada umumnya sama dengan pihak-pihak dalam perjanjian kerjasama pemanfaatan, hanya dibedakan pada kewenangan pengguna barang dan pengelola barang Pihak yang dapat menyewa BMN meliputi: 62 a. Pemerintah Daerah b. Badan Usaha Milik Negara; c. Badan Usaha Milik Daerah; d. Swasta e. Unit penunjang kegiatan penyelenggaraan pemerintahanNegara f. Badan Hukum lainnya Swasta yang dimaksudkan di atas dapat berupa perseorangan, persekutuan perdata, persekutuan Firma, Persekutuan Komanditer, Perseroan Terbatas, 61 Pasal 5 Ayat 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 33PMK.062012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara 62 Pasal 5 Ayat 2 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 33PMK.062012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara Universitas Sumatera Utara 45 LembagaOrganisasi Internasional, Yayasan dan Koperasi, sementara unit penunjang kegiatan penyelenggaraan PemerintahNegara dapat meliputi Persatuanperhimpunan Pegawai Negeri Sipil Tentara Nasional Indonesia Kepolisian Negara Republik Indonesia maupun unit penunjang lainnya, sementara badan hukum lain yang dapat menyewa BMN yakni Bank Indonesia, Lembaga Penjamin Simpanan, Badan Hukum yang dimiliki Negara dan Badan Hukum InternasionalAsing Objek sewa meliputi: 63 a. BMN berupa tanah dan atau bangunan yang berada pada pengelola barang; b. BMN berupa sebagian tanah danatau bangunan yang status penggunaannya ada pada pengguna barang; c. BMN selain tanah danatau bangunan yang status penggunaannya ada pada pengguna barang Pemanfaatan dan pendayagunaan tanah untuk pembangunan rumah susun dengan pemanfaatan barang milik negara berupa tanah harus dilakukan dengan perjanjian tertulis di hadapan pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan peerundang-undangan 64 , dan dicatatkan di kantor pertanahan, perjanjian tertulis tersebut sekurang-kurangnya memuat: 65 a. Hak dan kewajiban penyewa dan pemilik tanah b. Jangka waktu sewa atas tanah 63 Pasal 6 Ayat 1 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 33PMK.062012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara 64 Pasal 21 ayat 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun 65 Pasal 21 ayat 2 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun Universitas Sumatera Utara 46 c. Kepastian pemilik tanah untuk mendapatkan pengembalian tanah pada akhir masa perjanjian sewa; danjaminan penyewa terhadap tanah yang dikembalikan tidak terdapat permasalahan fisik, administrasi, dan hukum. Perjanjian tertulis ini Adapun tata cara pelaksanaan sewa Barang Milik Negara adalah: 66 a. Sewa atas BMN pada pengelola barang Calon penyewa mengajukan permohonan sewa kepada pengelola barang dengan disertai: 67 1. Data usulan sewa, antara lain: a latar belakang permohonan b jangka waktu penyewaan, termasuk periodesitas sewa; dan c peruntukan sewa 2. Data BMN yang diajukan untuk dilakukan sewa 3. Data calon penyewa, antara lain: a Nama; b Alamat; c Nomor Pokok Wajib Pajak NPWP; d Surat permohonan sewa dari calon penyewa; dan e Bentuk kelembagaan, jenis kegiatan usaha, fotokopi surat izin usahatanda izin usaha atau yang sejenis untuk calon penyewa yang berbentuk badan hukumbadan usaha. 4. Surat pernyataanpersetujuan, antara lain: a pernyataanpersetujuan dari pemilik pengurus, perwakilan pemilik pengurus, atau kuasa pemilik pengurus dalam hal calon penyewa berbentuk badan hukum atau badan usaha; dan b Pernyataan kesediaan dari calon penyewa untuk menjaga dan memelihara BMN serta mengikuti ketentuan yang berlaku selama jangka waktu sewa. b. Sewa atas BMN pada pengguna barang Pengguna barang mengajukan usulan kepada pengelola barang untuk menyewakan BMN berupa sebagian tanah danatau bangunan atau selain tanah danatau bangunan sesuai dengan kewenangannya, dengan disertai: 68 66 Herri Waloejo, Op. Cit., Hal, 36 67 Pasal 46 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 33PMK.062012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara 68 Pasal 50 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor: 33PMK.062012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Barang Milik Negara Universitas Sumatera Utara 47 1 Data usulan sewa; 2 Data BMN yang diusulkan untuk disewakan; 3 Data calon penyewa; 4 Data transaksi sewa yang sebanding dan sejenis yang ada di sektar BMN yang diusulkan untuk disewakan; dan 5 Surat pernyataan pengguna barang Jangka waktu sewa atas Barang Milik Negara berupa tanah dapat diberikan selama 60 tahun sejak ditandatanganinya perjanjian tertulis 69 Perjanjian sewa harus tertulis sehingga dengan demikian terdaftar dan mengikat bagi pihak ketiga. PenyewaCalon Penyewa BMN memiliki tanggung jawab: a. Melakukan pembayaran biaya sewa; b. Melakukan pembayarannya biaya lainnya, jika ada, sesuai dengan perjanjian dan ketentuan peraturan perUdang-Undangan; c. Melakukan pengamanan dan pemeliharaan BMN yang disewa selama jangka waktu sewa; d. Mengembalikan BMN yang disewa kepada pengelola barangpengguna barang sesuai kondisi yang diperjanjikan; e. Memenuhi kewajiban lainnya yang diatur dalam perjanjian sewa. Tangggung jawab penyewacalon penyewa dan sanksi-sanksi dituangkan dalam perjanjian sewa yang dibuat oleh kedua belah pihak agar tidak terjadi perselisihan di kemudian hari. Dalam pengelolaan barang milik Negara, Pengelola barang pada tingkat pusat adalah Menteri Keuangan, di daerah pengelola barang adalah sekretaris daerah Wewenang dan tanggung jawab Menteri Keuangan selaku pengelola barang dalam sewa BMN: 70 a. Memberikan persetujuan atas usulan dari pengguna barang yang meliputi: 1. Usulan sewa BMN 2. Usulan perpanjangan jangka waktu sewa BMN 69 Pasal 21 ayat 3 Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun 70 Pasal 7 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 33PMK.062012 tentang Tata Cara Pelaksanaan Sewa Baranh Milik Negara Universitas Sumatera Utara 48 b. Memberikan persetujuan atas permohonan sewa dari calon penyewa untuk BMN berupa tanah danatau bangunan; c. Memberikan persetujuan atas permohonan sewa dari calon penyewa untuk BMN berupa tanah danatau bangunan; d. Menetapkan BMN berupa tanah danatau bangunan yang akan disewakan; e. Memberikan persetujuan atas usulan formula tarif sewa BMN selain tanah danatau bangunan dari pengguna barang; f. Menetapkan faktor variabel sewa dalam formula tarif sewa g. Menetapkan besaran factor penyesuai sewa dalam formula tarif sewa h. Menetapkan besaran sewa BMN berupa tanah danatau bangunan i. Menandatangani perjanjian sewa BMN berupa tanah danatau bangunan yang berada dalam penguasaannya; j. Melakukan pembinaan, pengawasan dan pngendalian pelaksanaan sewa BMN; k. Melakukan penatausahaan BMN yang disewakan; l. Melakukan penyimpanan dan pemeliharaan dokumen pelaksanaan sewa; m. Menetapkan ganti rugi dan denda yang timbul dalam pelaksanaan sewa BMN berupa tanah danatau bangunan; dan n. Melakukan penatausahaan atas hasil dari sewa BMN Menteri Keuangan sebagai Pengelola Barang di tingkat pusat memiliki peranan yang sangat penting dalam pengelolaan BMN, mulai dari pemberian persetujuan, menetapkan besaran sewa hingga menatausahakan hasil dari sewa BMN, wewenang dari menteri ini di atas wewenang dari pengguna barang, dimana pengguna barang dalam melakukan tindakan hukum terhadap BMN masih harus meminta persetujuan pengelola barang Wewenang dan tanggung jawab pengguna barang dalam sewa BMN: a. MenteriPimpinan Lembaga selaku pengguna barang memiliki tanggung jawab: 1. mengajukan permohonan persetujuan sewa BMN berupa sebagian tanah dan atau bangunan atau BMN selain tanah dan atau bangunan kepada Pengelola Barang; Universitas Sumatera Utara 49 2. menerbitkan keputusan pelaksanaan sewa BMN berupa sebagian tanah danatau bangunan, setelah mendapat persetujuan dari pengelola barang; 3. melakukan sewa BMN berupa sebagian tanah dan atau bangunan atau BMN selain tanah danatau bangunan, setelah mendapat persetujuan pengelola barang 4. menandatangani perjanjian sewa BMN berupa sebagian tanah danatau bangunan atau BMN selain tanah danatau bangunan, setelah mendapat persetujuan pengelola barang 5. melakukan pembinaan, pengawasan dan pengendalian atas pelaksanaan sewa BMN berupa sebagian tanah danatau bangunan atau BMN selain tanah danatau bangunan; 6. melakukan penatausahaan BMN yang disewakan; 7. melakukan penyimpanan dan pemeliharaan dokumen pelaksanaan sewa; 8. menetapkan ganti rugi dan denda yangtimbul dalam pelaksanaan sewa BMN berupa sebagian tanah danatau bangunan atau BMN selain tanah danatau bangunan; dan 9. melakukan penatausahaan atas hasil dari sewa BMN b. Kewenangan dan tanggung jawab MenteriPimpinan Lembaga selaku pengguna barang sebagaimana dimaksud pada huruf a secara fungsional dilaksanakan oleh pejabat unit organisasi eselon I yang membidangi pengelolaan BMN atau pejabat lain yang ditunjuk c. MenteriPimpinan Lembaga selaku pengguna barang dapat menunjuk instansi vertical untuk melaksanakan sebagian wewenang dan tanggung jawab pengguna barang sebagaimana dimaksud pada nomor 1 d. Teknis pelaksanaan fungsional pengguna barang ditetapkan oleh Menteri Pimpinan Lembaga sesuai kewenangan dan tanggung jawabnya masing-masing Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik Negaradaerah berupa tanah dengan cara sewa, ditebitkan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung SKBG sarusun. 71 SKBG adalah surat penetapan status kepemilikan bangunan gedung yang dikeluarkan berdasarkan hasil pendataan pendaftaran bangunan gedung yang diterbitkan oleh instansi yang ditunjuk sesuai 71 Pasal 48 ayat 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun Universitas Sumatera Utara 50 dengan peraturan presiden. 72 SKBG sarusun tersebut merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas: 73 a. Salinan buku bangunan gedung; b. Salinan surat perjanjian sewa atas tanah; c. Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan d. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan. SKBG sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupatenkota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung. SKBG baru dapat diterbitkan oleh Pemerintah Daerah apabila bangunan gedung telah selesai dibangun sesuai Izin Mendirikan bangunan IMB dan telah mempunyai Sertifikat Laik Fungsi. 74 SKBG tersebut dapat dibebankan hutang dengan dibebani fidusia, SKBG yang dijadikan jaminan utang secara fidusia harus didaftarkan ke kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum. Pengaturan mengenai SKBG oleh pemerintah daerah salah satunya dapat dilihat dari Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 Tentang Bangunan Gedung, pengaturannya terdapat pada Pasal 245 hingga Pasal 252. Dalam 72 Pasal 1 ayat 9 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 25PRTM2007 tentang Pedoman Setifikat Laik Fungsi Bangunan Gedung 73 Pasal 48 ayat 2 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun 74 Serfianto Dibyo Purnomo, Iswi Hariyani dan Cita Yustisia Serfiyani, Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti, Jakarta:Pustaka Yustisia, 2012, hal. 257 Universitas Sumatera Utara 51 pengaturan tersebut dicantumkan car cara memohon surat bukti kepemilikan gedung dengan melampirkan persyaratan administratif. Persyaratan administratif permohonan sekurang-kurangnya terdiri dari: 75 a. Kesepakatan danatau persetujuan kedua belah pihak dalam bentuk perjanjian tertulis b. Kepemilikan dokumen IMB Izin Mendirikan Bangunan c. Kesesuaian data aktual dengan data dalam IMB, danatau dokumen status kepemilikan bangunan gedung yang semula telah dimiliki Persyaratan administratif ini dipenuhi agar tidak terjadi sengketa berupa penerbitan SKBG diatas bangunan yang dibangun di atas lahan yang sedang dalam sengketa Perjanjian tertulis yang menjadi syarat administratif tersebut sekurang- kurangnya memuat: 76 a. Hak dan Kewajiban para pihak; b. Luas, letak dan batas-batas bangunan gedung; c. Fungsi bangunan gedung d. Jangka waktu pemanfaatan bangunan gedung 75 Pasal 247 Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 Tentang Bangunan Gedung 76 Pasal 248 Ayat 3 Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 Tentang Bangunan Universitas Sumatera Utara 52

BAB III PERBEDAAN PERLAKUAN HUKUM ATAS RUMAH SUSUN YANG

DIBANGUN DI ATAS BARANG MILIK NEGARA DENGAN RUMAH SUSUN YANG DIBANGUN DI ATAS TANAH HAK

A. Pengertian Rumah Susun

Rumah Susun kelas: nomina-kata benda, berasal dari akar kata “rumah” merujuk pada gedung atau bangunan bertingkat yang terbagi atas beberapa tempat tinggal masing-masing untuk satu keluarga 77 Ada beberapa istilah yang biasa dipakai untuk menggantikan rumah susun, diantaranya adalah condominium dan apartemen, di negara barat seperti Amerika Serikat rumah susun ini biasa disebut apartment, tetapi di Belanda biasa disebut flat. Mereka umumnya menggunakan istilah yang sama, baik rumah susun yang dihuni oleh lapisan masyarakat kelas atas, menengah maupun bawah. Akan tetapi, ada kecenderungan di Indonesia istilah rumah susun digunakan oleh penghuni lapisan masyarakat bawah dengan sarana dan perlengkapan rumah yang sederhana. 78 Sebuah kondominium, atau kondo, adalah bentuk hak guna perumahan dimana bagian tertentu real estat umumnya kamar apartemen dimiliki secara pribadi sementara penggunaan dan akses ke fasilitas seperti lorong, sistem pemanas, elevator, eksterior, berada di bawah hukum yang dihubungkan dengan kepemilikan pribadi dan dikontrol oleh asosiasi pemilik yang menggambarkan kepemilikan seluruh bagian. 77 Pengertian Rumah Susun, diperoleh dari http:library.binus.ac.ideCollseThesisBab22010-2-00494-AR20bab202.pdf diakses tangggal 1 September 2012 78 Adrian Sutedi, Hukum Rumah Susun dan Apartemen, Jakarta:Sinar Grafika,2010, hal 156 52 Universitas Sumatera Utara 53 Sebutan ini sering digunakan untuk merujuk pada unit itu sendiri menggantikan kata “apartemen”. Seiring perkembangan zaman telah banyak sekarang yang menyediakan apartemenkondominium yang dijual ke konsumen. 79 Condominium adalah istilah hukum yang digunakan di Amerika Serikat dan sebagian provinsi Kanada. Di Australia dan provinsi British Columbia di Kanada disebut Strata Title. Di Quebec sebutan syndicate of co-ownership digunakan. Di Inggris dan wales sama dengan commonhold, bentuk kepemilikan yang diperkenalkan tahun 2004 dan tidak biasa di beberapa tempat. 80 Rumah susunApartemen yang kepemilikannya dikuasai bersama-sama disebut juga dengan condominium. Istilah condominium berasal dari Hukum Romawi yang terdiri dari 2 kata, yaitu co artinya: bersama dan dominium artinya: hak milik. Jadi, condominium adalah hak milik bersama. 81 Menurut S.J. Fockema Andreare pengertian condominium, yang berasal dari bahasa latin abad pertengahan artinya gemeenschappelijke eigendom, mede eigendom pemilikan bersama. Condominium dapat diartikan juga sebagai het voorwerp van zodanige benda yang dimiliki bersama. 82 Berkaitan dengan pengertian condominium, Mow Yew Fun dalam makalahnya menyatakan: 83 79 Ibid, hal 138 80 Ibid 81 Richard Eddy, Aspek Legal Properti, Penerbit Andi:Yogyakarta, 2010, Hal 19 82 Adrian Sutedi, Loc Cit 83 Ibid, Hal 139 Universitas Sumatera Utara 54 “Basically condominium refers to a form of ownership in which more than one owner is involve in the ownership of specified property. Prior to the popular use of the word, condominium ownership in the pass has been known to be called “co-proprietors” ownership, co- ownership or joint ownership depending on country of oigin. The current use of the world “condominium” which is Latin in origin, derives cheefly from its adoption in the italian code in the 1930s. Essentially, “condominium” means to have control over a certain property jointly with “con” which is one or more persons.” Dalam perkembangannya condominium menunjuk kepada bangunan- bangunan yang terdiri atas bagian-bagian yang masing-masing merupakan suatu kesatuan yang dapat digunakan atau dihuni secara terpisah. Bagian-bagian yang merupakan kesatuan dan dapat digunakan atau dihuni secara terpisah itu, disebut apartemen. Istilah “apartemen” yang disebut-sebut dalam pembicaraan ini dalam bahasa belanda disebut appartement atau apartement. Orang inggris menyebutnya apartement, sedangkan oleh Prancis biasa dikatakan appartement. Itu semuanya dalam bahasa nasional kita, diartikan bagian dari tempat kediamantinggal berupa kamar, ruangbilik, yang disebut kamer atau vetrek oleh bangsa Belanda. 84 Perkataan flat atau flatgehouw Belanda yang kadang-kadang kita sebut pula “rumah susun” atau rumahgedung bertingkatflat”, dimaksud rumah tinggal bertingkat yang beratap dasar atau lotenglotengan, yaitu bagian rumahgedung yang biasanya ditinggali orang sebagai tempat tinggalkediaman terpisahtersendiri 85 84 Adrian Sutedi, Op. Cit, Hal 275 85 Ibid, Hal 276 Universitas Sumatera Utara 55 Pada beberapa negara, termasuk Australia, Selandia Baru, Singapura, Malaysia dan Hongkong, problema penyediaan pemilikan tanah bagi pembangunan rumah secara horizontal dipecahkan dengan pembangunan perumahan secara vertikal dengan menggunakan sistem Strata Title, yaitu sistem yang mengatur tentang bagian tanah yang terdiri dari lapisan-lapisan strata, yaitu lapisan bawah dan atas dengan strata. Strata adalah bentuk plural dari stratum diartikan sebagai berikut: stratum means any part of land consisting of a space of any shape below on or above the surface of the land, the dimensions of which are delineated. 86 Istilah strata title sebenarnya merujuk pada konsep kepemilikan atas hunian yang dibangun secara vertikal, entah itu kondominium, apartemen atau rumah susun. Istilah strata title sendiri pertama kali diperkenalkan di Australia pada tahun 1967 melalui Undang-Undang yang dikenal dengan nama strata title Act. 87 Menurut hukum di negara bagian New South Wales, Australia yang dimaksud dengan “Strata Title” adalah: 88 “A Strate scheme is a legal recoqnized arrangement whereby a building and the land upon which it is erected is subdivided into lots or lots and common property, the lots units as they are commonly called having separate title, the transfer of which is not inherently, restricted, the common property being used by the occupiers of the lots but owned by a body corporate asa agent for the owners of the lots in specified proportions” 86 M. Rizal Alif, Op.Cit, Hal 23 87 Erwin Kallo, Panduan Hukum untuk PemilikPenghuni Rumah Susun, Minerva Athena Pressindo:Jakarta,2009, Hal. 14 88 M. Rizal Alif,, Op. Cit, Hal 24 Universitas Sumatera Utara 56 Strata Title yang dimaksudkan di atas adalah suatu pengaturan hukum di mana suatu gedung dan tanah dibagi ke dalam unit-unit dan kepemilikan propertibenda bersama mempunyai hak milik yang terpisah, pengalihan haknya tidak sama atau dibatasi, kepemilikan properti atau benda bersama digunakan oleh para penghuni unit-unit tersebut tetapi dimiliki oleh suatu badan perusahaan sebagai agen dari para pemilik unit-unit tersebut secara proporsional. Dengan kata lain, kepemilikan bangunan SRS dipisahkan secara tegas dengan tanah di mana bangunan rumah susunSRS tersebut dibangun 89 Menurut Maria S.W. Sumardjono, Strata Title adalah suatu sistem yang memungkinkan pembagian tanah dan bangunan dalam unit-unit yang disebut satuanparcels yang masing-masing merupakan hak yang terpisah. 90 Erwin Kallo menjelaskan bahwa Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mencampuradukkan konsep kondominium dan strata title dalam kepemilikan rumah susun, kondominium merupakan kepemilikan bersama termasuk tanah, sedangkan strata title adalah kepemilikan bersama tidak termasuk tanah. 91 Di Indonesia, definisi rumah susun adalah: “Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan 89 Ibid 90 Ibid, Hal 25 91 Erwin Kallo, UU Rusun Diprediksi Tak Dapat Diaplikasikan, diperoleh dari http:www.hukumonline.comberitabacalt4fcf3e7c05f93uu-rusun-diprediksi-tak-dapat- diaplikasikan , diakses tanggal 23 September 2012 Universitas Sumatera Utara 57 merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama” Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedududkannya sebagian atau seluruhnya berada di atas danatau di dalam tanah danatau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus. 92 Tidak semua bangunan bertingkat itu dapat disebut rumah susun, tetapi setiap rumah susun adalah selalu bangunan bertingkat. 93 Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun ,mengenal 4 jenis rumah susun yaitu: 1. rumah susun umum Pasal 1 Ayat 7 2. rumah susun khusus Pasal 1 Ayat 8 3. rumah susun negara Pasal 1 Ayat 9 4. rumah susun komersial Pasal 1 Ayat 10 Peristilahan atau terminologi “rumah susun” di Indonesia telah berkembang menjadi: 94 92 Pasal 1 ayat 1 Undang-Undang nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung 93 Oloan Sitorus dan Balns Sebayang, Kondominium dan Permasalahannya, Yogyakarta:Mitra Kebijakan Tanah Indonesia, 1998, Hal. 16 94 Herman Hermit, Komentar Atas Undang-Undang Rumah Susun, Bandung:Mandar Maju,2009, Hal. 36 Universitas Sumatera Utara 58 1. Rumah susun rusun untuk menyebut bangunan bertingkat banyak dengan fungsi hunian dalam pengertian umum-seperti dimaksudkan oleh terminologi internasional sebagai condominium, apartemen atau tower menara 2. Rumah susun sederhana rusuna dimaksudkan sebagai rumah susun rusun yang memperhatikan keterjangkauan daya beli masyarakatkeluarga golongan berpenghasilan menengah bawah berpendapatan di atas Rp. 2.500.000 sampai dengan Rp 4.500.000 per bulan- oleh sebab itu “rusuna” sering disebut juga dengan “apartemen rakyat” 3. Rumah susun sederhana bertingkat tinggi, dimaksudkan sebagai rumah susun sederhana dengan jumlah lantai antara 8-20 lantai 4. Rumah susun sederhana milik rusunami dimaksudkan sebagai rumah susun sederhana rusuna yang satuan-satuan rumah susunnya diperuntukkan dibelidimiliki oleh masyarakat golongan menengah bawah dan golongan bawah 5. Rumah susun sederhana sewa rusunawa dimaksudkan sebagai rumah susun sederhana yang satuan-satuan rumah susunnya diperuntukkan untuk disewadikontrak oleh masyarakat golongan menengah bawah dan golongan bawah. Peruntukan rumah susun tidak hanya sebagai tempat hunian, juga dapat diartikan sebagai tempat non hunian yaitu untuk melakukan kegiatan-kegiatan usaha. Dalam hubungan ini William J. Grange dan Thomas C.Woodbury mengatakan, bahwa: A condominium project involves the separate ownership of residential Universitas Sumatera Utara 59 apartmentand professional office in a private apartment building with each apartments units owner participating in and coowning the common elements of land and building. Pada dasarnya bila kita pahami maknaarti dari “kondominium” maka disamping atas tempat-tempat tinggal, sistem kondominium ini dapat juga tentunya diterapkan atas segala tempat usaha dalam arti luas mulai dari kedai, toko, restoran, bioskop, kantor dan bahkan sampai pada pabrik-pabrik dan taman-taman hiburan serta berbagai wujud tempat usaha lainnya. 95 Rumah susun yang dimaksudkan hukum kita tidak hanya digunakan untuk hunian tetapi juga untuk keperluan lain sebagaimana dimaksud dalam pasal 24 UU no. 16 tahun 1985 yang menyatakan: 96 “Ketentuan dalam undang-undang ini berlaku dengan penyesuaian menurut kepentingannya terhadap rumah susun yang digunakan untuk keperluan lain”. Penjelasan Pasal 24 ayat 1 UU No. 16 tahun 1985 berisi: “Undang-Undang ini mengatur rumah susun terutama untuk tempat hunian. Mengingat bahwa dalam kenyataannya ada kebutuhan akan rumah susun yang bukan untuk hunian yang mendukung fungsi pemukiman dalam rangka menunjang kehidupan masyarakat, antara lain misalnya untuk tempat usaha, tempat perbelanjaan, pertokoan, perkantoran, perindustrian” Selanjutnya dipertegas dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1988, tentang rumah susun pada pasal 1 dan pasal 7, menguatkan 95 A. Ridwan Halim, Hukum Kondominium dalam Tanya Jawab, Ghalia Indonesia:Jakarta, 1987, Hal 43 96 Erwin kallo, Op Cit., hal 18 Universitas Sumatera Utara 60 landasan hukum bagi definisi rumah susun yakni bisa berupa hunian, bukan hunian dan campuran. 97 Pasal 7 PP Nomor 4 Tahun 1988 berbunyi: “Rumah susun yang digunakan untuk hunian atau bukan hunian secara mandiri atau secara terpadu sebagai kesatuan system pembangunan, wajib memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 5” Lebih lanjut Boedi Harsono menjelaskan mengenai pengertian pembangunan secara mandiri dan pembangunan secara terpadu yaitu: 98 “Maka dalam hubungan ini adalah pengertian ‘pembangunan secara mandiri’, bagi pembangunan rumah susun dalam satu lingkungan yang digunakan semata-mata untuk tempat hunian. Dan ‘pembangunan secara terpadu’, bagi pembangunan rumah susun dalam satu lingkungan dengan peruntukan campuran. Satuan atau blok mana untuk hunian dan satuan atau blok mana untuk keperluan lain. Bahkan dimungkinkan juga satu bangunan untuk penggunaan campuran. Demikian juga ketentuan-ketentuan UURS tersebut dapat diberlakukan bagi pembangunan rumah susun yang terdiri atas sarusun-sarusun mewah” Berkaitan dengan pembangunan rumah susun mewah sebagaimana yang dikemukakan oleh Budi harsono di atas, adalah sesuai dengan pendapat dari Arie. S Hutagalung yang mengemukakan bahwa pada saat ini pembangunan rumah susun 97 Ibid, Hal 19 98 Boedi Harsono, Op. Cit, Hal 354 Universitas Sumatera Utara 61 telah mengalami perkembangan mengenai bentuk dan penggunaannya, dan lebih jelasnya dikutipkan pendapat tersebut yaitu: 99 “Konsep usaha pemerataan pemenuhan kebutuhan pokok akan perumahan dengan peningkatan usaha-usaha penyediaan perumahan yang layak, dengan harga yang dapat dijangkau oleh daya beli rakyat terutama golongan masyarakat yang mempunyai penghasilan rendah menjadi bergeser karena ternyata pembangunan rumah susun yang kemudian berkembang adalah bukan untuk golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah akan tetapi lebih banyak dibangun adalah rumah susun mewah untuk golongan masyarakat berpenghasilan ekonomi menengah ke atas. Bahkan akhir-akhir ini pengembang yang membangun rumah susun dengan peruntukan campuran hunian-non hunian, karena banyak diminati oleh masyarakat dan lebih praktis, dimana lantai 1-5 untuk non huniankios-kios komersial sedangkan lantai selanjutnya digunakan untuk hunian berupa apartemen maupun hotel.” Dalam UURS Nomor 20 Tahun 2011 Pasal 50 juga membagi pemanfaatan rumah susun yang dapat dilaksanakan sesuai dengan fungsi: 1. Hunian; atau 2. Campuran Dimana dalam penjelasannya yang dimaksud dengan “fungsi campuran” adalah campuran antara fungsi hunian dan bukan hunian. 99 Tesis Ermila Ananta Cahyani, Analisis Pelaksanaan Pembangunan Rumah Susun Bersubsidi di Kota Bandung, Universitas Indonesia:Depok 2011, Ha 43 Universitas Sumatera Utara 62 Rumah susun hunian, adalah rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat tinggal, Rumah susun non hunian adalah rumah susun yang seluruhnya berfungsi sebagai tempat usaha danatau kegiatan sosial. Rumah susun umum, rumah susun khusus dan rumah susun negara termasuk dalam rumah susun hunian, rumah susun komersial bisa termasuk dalam rumah susun hunian maupun non hunian, rumah susun komersial non hunian misalnya rumah susun seperti pertokoan yang terdapat di mall.

B. Perlakuan Hukum Atas Rumah Susun yang Dibangun di Atas Tanah

Negara dengan Rumah Susun yang dibangun di Atas Tanah Hak Tanah Negara dapat dibedakan menjadi dua jenis yaitu Tanah Negara Bebas dan Tanah Negara bebas adalah tanah Negara yang langsung di bawah penguasaan Negara, di atas tanah tersebut tidak ada satupun hak yang dipunyai oleh pihak lain selain Negara. Tanah timbul di kawasan sungai, danau, pantai dan laut serta tanah reklamasi di perairan laut adalah termasuk tanah Negara bebas, demikian pula tanah yang musnah akibat abrasi, gempa bumi dan longsor adalah juga termasuk tanah Negara bebas. 100 Sedangkan Tanah Negara yang tidak bebas adalah tanah Negara yang di atasnya sudah ditumpangi oleh suatu hak kepunyaan pihak lain, misalnya: 100 Herman Hermit, Cara Memperoleh Sertifikat Tanah, Bandung:Mandar Maju, 2009, Hal. 119 Universitas Sumatera Utara 63 1. Tanah Negara yang di atasnya terdapat Hak Pengelolaan yang dipunyai oleh: Pemerintah DaerahKota, Perum Perumnas, Pertamina, Bulog, dan badan-badan pemerintah atau pemerintah daerah lainnya yang keseluruhan modalsahamnya dipunyai oleh pemerintah danatau pemerintah daerah 2. Tanah Negara yang di atasnya terdapat hak seperti Hak Guna Usaha, yang dipunyai baik oleh badan usaha milik Negara BUMN, seperti PTP dan Perhutani maupun badan usaha swasta yang bergerak pada bidang usaha pertanian, perkebunan, peternakan dan perikanan 3. Tanah Negara yang di atasnya terdapat Hak Pakai, yang dipunyai oleh warga Negara Indonesia, atau badan-badan usaha baik swasta dalam negeri maupun swasta asing, atau usaha patungan, perwakilan Negara Asing atau Internasional 4. Tanah Negara yang di atasnya telah terdapat hak-hak lain seperti Hak Guna bangunan Status tanah yang ada dalam hukum tanah nasional meliputi: 101 1. Tanah Negara 2. Tanah Hak Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai 3. Tanah Hak Pengelolaan Sejak Undang-Undang Rumah Susun diterbitkan pertama kali pada tahun 1985, pengaturan tentang tanah untuk pembangunan rumah susun tidak banyak berubah, Rumah Susun dapat dibangun di atas tanah: 1. Hak Milik 2. Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah Negara 3. Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah Hak Pengelolaan Semua jenis rumah susun, yaitu rumah susun umum, rumah susun khusus, rumah susun negara dan rumah susun komersial dapat dibangun di atas tanah hak 101 Irene Eka Sihombing, Segi-Segi Hukum tanah Nasional Dalam Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan, Jakarta:Penerbit Universitas Trisakti,2005, Hal. 59 Universitas Sumatera Utara 64 milik, tanah hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah Negara maupun tanah Hak Pengelolaan Subjek Hak Milik yaitu: 1. Warga Negara Indonesia 2. Badan-Badan Hukum yang ditunjuk Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963, yakni: a. Bank-Bank Negara b. Koperasi pertanian c. Badan-badan sosial d. Badan-badan keagamaan Hak Milik merupakan hak yang paling kuat atas tanah, yang memberikan kewenangan kepada pemiliknya untuk memberikan kembali suatu hak lain di atas bidang tanah Hak Milik yang dimilikinya tersebut, yang hampir sama dengan kewenangan Negara sebagai penguasa untuk memberikan hak atas tanah kepada warganya. 102 Hak Milik dalam penjelasan Pasal 20 UUPA merupakan hak yang terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, kata-kata terkuat dan terpenuh bermaksud untuk membedakannya dengan Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, 102 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Hak-Hak Atas Tanah, Jakarta:Kencana, 2008, Hal. 30 Universitas Sumatera Utara 65 Hak Pakai dan lain-lainnya, yaitu untuk menunjukkan, bahwa diantara hak-hak atas tanah yang dipunyai orang, hak miliklah yang terkuat dan terpenuh. 103 Wujud konkrit dari sifat terkuat dan terpenuh pada hak milik atas tanah tersebut terlihat pada: 104 a. Penggunaannya right to use yang lebih luas tidak tertentu, hanya saja harus sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan di tempat tersebut; b. Nilai jualnya lebih tinggi; c. Tidak dibatasi oleh waktu d. Jika dijadikan objek hak tanggungan nilai jaminan dan kredit yang diperoleh lebih besar; e. Jika terkena pencabutan hak atau pembebasan tanah, ganti kerugian lebih besar; f. Di atas tanah hak milik dimungkinkan diberikan kepada pihak lain berupa hak guna bangunan, hak pakai atau hak sewa Hak Guna Bangunan merupakan salah satu hak-hak atas tanah yang bersifat primer, selain Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Pakai atas tanah, perkembangan Hak Guna Bangunan merupakan hak primer yang mempunyai peranan penting kedua, setelah Hak Guna Usaha. Hal ini disebabkan Hak Guna Bangunan merupakan pendukung sarana pembangunan perumahan yang saat ini sedang berkembang pesat. 105 Hak primer atas tanah adalah hak yang diberikan kepada seseorangbadan hukum yang pertama kali melalui hak bangsa Indonesia dan diperoleh secara original melalui permohonan hak kepada Negara. 106 Subjek Hak Guna Bangunan yaitu: 103 Tampil Anshari Siregar, Undang-Undang Pokok Agraria Dalam Bagan, Op. Cit, Hal. 152 104 Ibid, Hal 153 105 Supriadi, Hukum Agraria, Jakarta:Sinar Grafika, 2006, Hal. 116 106 Tampil Anshari Siregar, Undang-Undang Pokok Agraria Dalam Bagan, Op. Cit, Hal. 150 Universitas Sumatera Utara 66 1. Warga Negara Indonesia 2. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia Tanah yang dapat diberikan Hak Guna Bangunan HGB adalah tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan atau Tanah Hak Milik. HGB atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Negara Agraria atau pejabat yang ditunjuk. HGB atas Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri Negara Agraria atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang hak pengelolaan. HGB atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT. 107 A.P. Parlindungan membagi Hak Pakai menjadi 3 jenis yaitu Hak Pakai Privat, Hak Pakai Publiekrechtelijk dan Hak Pakai yang terjadi dengan seseorang pemegang Hak Milik. 108 Hak Pakai Publiekrechtelijk merupakan Hak Pakai Khusus yang diperuntukkan bagi instansi pemerintah pusatdaerah, untuk perwakilan asingorgan PBB dan untuk usaha sosial dan keagamaan. 109 Subjek Hak Pakai yaitu: 110 1. Warga Negara Indonesia 107 Serfianto Dibyo Purnomo, Iswi Hariyani dan Cita Yustisia Serfiyani, Panduan Lengkap Mengurus Dokumen Properti, Op. Cit., Hal. 33 108 A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, Bandung:Mandar Maju, 2009, Hal. 41 109 Ibid 110 Affan Mukti, Pembahasan Undang-Undang Pokok agraria, Medan:USU Press, 2010, Hal 131 Universitas Sumatera Utara 67 2. Orang-orang Asing yang berkedudukan di Indonesia 3. Badan Hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia 4. Badan Hukum Asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia Pada Pasal 39 PP Nomor 40 Tahun 1996, subjek hak pakai ditambah dengan Departemen, Lembaga Pemerintah non Departemen, dan Pemerintah Daerah, Badan- Badan Keagamaan dan Sosial, Perwakilan Negara Asing di Indonesia. 111 Subjek Hak Pengelolaan: 1. Departemen-departemen dan instansi pemerintah 2. Badan-badan hukum yang didirikan menurut Hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, yang seluruhnya modal dimiliki oleh pemerintah danatau Pemerintah Daerah yang bergerak dalam kegiatan Perusahaan Industri Industri Estate dan Pelabuhan Saat ini terdapat beberapa contoh lembaga pemerintah sebagai subjek hak pengelolaan, antara lain departemen Transmigrasi untuk tanah transmigrasi, Pemerintah Daerah untuk pasar tradisional, kawasan industri, BUMN seperti PT Pelindo untuk pelabuhan, Perumnas untuk perumahan rakyat, Badan otorita seperti Otorita Batam. 112 111 Martin Roestamy, Kepemilikan Properti Bagi Asing, Bandung:Alumni, 2011, Hal. 41 112 Muhammad Yamin dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Bandung: Mandar Maju,2008, Hal.349 Universitas Sumatera Utara 68 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 menyatakan luasnya Hak Pengelolaan tersebut yaitu: 113 1. Merencanakan peruntukkan dan pengggunaan tanah yang bersangkutan 2. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya 3. Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan peegang hak tersebut Jika rumah susun dibangun di atas tanah hak pengelolaan, maka penyelenggara pembangunan wajib menyelesaikan secara tuntas hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai perundang-undangan yang berlaku. Cara memperoleh tanah yang diperlukan untuk membangun rumah susun yang bersangkutan sudah ada pengaturannya dalam peraturan perundang-undangan agraria yang berlaku. Ada 4 cara yang dapat ditempuh untuk memperoleh tanah yang diperlukan: 114 1. Permohonan hak baru atas tanah; 2. Jual Beli 3. Pembebasan tanah yang wajib diikuti dengan permohonan hak baru 4. Pencabutan hak yang wajib diikuti dengan permohonan hak baru Cara perolehan dari tanah tanah tersebut di atas tergantung pada status hukum atas tanah tersebut, jika tanah tersebut merupakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara tanah Negara bebas maka bisa dilakukan permohonan hak, pencabutan hak 113 A.P. Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA, Bandung: Mandar Maju 1994, Hal. 25 114 Adrian Sutedi, Op. Cit., Hal. 206 Universitas Sumatera Utara 69 dapat dilakukan untuk kepentingan umum, pembangunan rumah susun sederhana merupakan salah satu kepentingan umum sebagaimana dicantumkan dalam Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005, Pada Pasal 5 ada penambahan tujuh bidang lagi salah satunya adalah rumah susun sederhana. 115 Pembeli sarusun harus memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas tanah bersama, maka jika tanah bersama tersebut berstatus Hak Milik dan Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan yang boleh membelinya terbatas pada perorangan Warga Negara Indonesia, sedangkan Warga Negara Asing maupun Badan Hukum Asing hanya dapat memiliki sarusun di atas tanah Hak Pakai. Hak atas tanah mana yang paling tepat untuk rumah susun yang akan dibangun tergantung pada status penyelenggara pembangunan yang membangun rumah susun misalnya penyelenggara pembangunannya BUMN maka hak atas tanah yang sesuai adalah hak pengelolaan, atau jika koperasi maka tanah yang sesuai adalah hak milik. 116 Namun pada umumnya pengembang memlih mendirikan sarusun di atas tanah Hak Guna bangunan. 117 Pemilihan Hak Guna Bangunan dikarenakan jangka waktu yang lebih lama. Pernambahan ketentuan mengenai tanah yang dapat dibangun rumah susun terlihat pada Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun yang memperbolehkan rumah susun dibangun di atas Barang Milik Negara berupa tanah, 115 Muhammad Yamin Lubis dan Abdul rahim Lubis, Pencabutan Hak, Pembebasan, dan Pengadaan Tanah, Bandung:Mandar Maju, 2011, Hal.58 116 Adrian Sutedi, Op. Cit., Hal 207 117 M. Rizal Alif, Op. Cit, Hal. 139 Universitas Sumatera Utara 70 disebutkan bahwa rumah susun umum dan khusus dapat dibangun di atas barang milik Negara berupa Tanah. Perbedaan yang signifikan adalah diaturnya pembangunan rumah susun komersial untuk masyarakat berpenghasilan tinggi dan pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus yang ditujukan pada masyarakat berpenghasilan rendah. Pembangunan rumah susun komersial sudah banyak dibangun tetapi belum ada pengaturannya secara khusus sebelum dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Pembangunan rumah susun yang pada semula diatur untuk pemenuhan kebutuhan pokok akan perumahan dengan peningkatan usaha-usaha penyediaan perumahan yang layak, dengan harga yang dapat dijangkau oleh daya beli rakyat terutama golongan masyarakat yang mempunyai penghasilan rendah menjadi bergeser karena ternyata pembangunan rumah susun yang kemudian berkembang adalah bukan untuk golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah akan tetapi lebih banyak dibangun adalah rumah susun komersial untuk golongan masyarakat berpenghasilan ekonomi menengah ke atas. 118 Bahkan akhir-akhir ini juga banyak pengembang yang membangun rumah susun dengan peruntukan campuran hunian dan non hunian, karena banyak diminati oleh masyarakat dan lebih praktis, di mana lantai 1-5 untuk non huniankios-kios komersial, sedangkan lantai selanjutnya digunakan untuk hunian atau yang disebut 118 Ibid, Hal 186 Universitas Sumatera Utara 71 apartemen dan untuk hotel, dan harga jual nilai komersial pada rumah susun campuran ditentukan oleh: 119 1. Untuk hunian makin tinggi letak lantai makin mahal harga jualnyanilai komersialnya 2. Untuk non hunian makin rendah letak lantai makin mahal harga jualnyanilai komersialnya Khusus pengalihan sarusun umum kepada pihak lain hanya dapat dilakukan dalam hal: 1. Pewarisan 2. Perikatan kepemilikan rumah susun setelah jangka waktu 20dua puluh tahun; atau 3. Pindah tempat tinggal yang dibuktikan dengan surat keterangan pindah dari yang berwenang. Untuk mewujudkan penyediaan rumah susun yang layak dan terjangkau bagi MBR, pemerintah menugasi atau membentuk badan pelaksana. Penugasan atau pembentukan badan pelaksana tersebut dengan tujuan: 1. Mempercepat penyediaan rumah susun umum dan rumah susun khusus, terutama di perkotaan; 2. Menjamin bahwa rumah susun umum hanya dimiliki dan dihuni oleh MBR 3. Menjamin tercapainya asas manfaat tumah susun; dan 119 Ibid, Hal 187 Universitas Sumatera Utara 72 4. Melaksanakan berbagai kebijakan di bidang rumah susun umum dan rumah susun khusus. Badan pelaksana mempunyai fungsi pelaksanaan pembangunan, pengalihan kepemilikan dan distribusi rumah susun umum dan rumah susun khusus secara terkoordinasi dan terintegrasi. Untuk melaksanakan fungsi tersebut, badan pelaksana bertugas: 1. Melaksanakan pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus; 2. Menyelenggarakan koordinasi operasional lintas sektor termasuk dalam penyediaan prasarana, sarana dan utilitas umum; 3. Melaksanakan peningkatan kualitas rumah susun umum dan rumah susun khusus; 4. Memfasilitasi penyediaan tanah untuk pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus; 5. Memfasilitasi penghunian, pengalihan, pemanfaatan, serta pengelolaan rumah susun umum dan rumah susun khusus 6. Melaksanakan verifikasi pemenuhan persyaratan terhadap calon pemilik danatau penghuni rumah susun umum dan rumah susun khusus; dan 7. Melakukan pengembangan hubungan kerja sama di bidang rumah susun dengan berbagai instansi di dalam dan di luar negeri. Pembentukan Badan Pelaksana ini masih menunggu dikeluarkan Peraturan Pemerintah yang sedang disusun oleh pemerintah, Badan Pelaksana ini sangat penting dalam pembangunan rumah susun umum dan khusus, karena badan pelaksana dapat berperan dalam pemenuhan rumah susun bagi masyarakat berpenghasila rendah, dimana ia juga dapat melakukan verifikasi syarat calon pemilik rumah susun umum dan rumah susun khusus, sehingga pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus tepat sasaran. Universitas Sumatera Utara 73 Pembangunan rumah susun komersial dapat dilaksanakan setiap orang. 120 Pelaku pembangunan rumah susun komersial wajib menyediakan rumah susun umum sekurang-kurangnya 20 dua puluh persen dari total luas lantai rumah susun komersial yang dibangun, penyediaan rumah susun umum ini dapat dilakukan di luar lokasi kawasan rumah susun komersial pada kabupatenkota yang sama. 121 Pengaturan mengenai kewajiban pelaku pembangunan rumah susun komersial untuk menyediakan rumah susun umum dilakukan untuk mendorong pelaku pembangunan rumah susun komersial yang mempunyai margin keuntungan yang cukup besar dan pasar golongan ekonomi menengah ke atas untuk ikut membangun rumah susun umum guna mengurangi backlog hunian 122 Perbedaan SKBG dengan SHM atas rumah susun adalah : a. SHM sarusun diterbitkan sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah Negara, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan sedangkan SKBG diterbitkan sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik Negaradaerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa b. SHM sarusun diterbitkan oleh kantor pertanahan kabupatenkota sedangkan SKBG diterbitkan oleh instansi teknis kabupatenkota yang bertugas dan bertanggung jawab di bidang bangunan gedung 120 pasal 16 ayat 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun 121 pasal 16 ayat 2 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun 122 Buletin CiptaKarya, edisi 2tahun xFebruari 2012, UU Rusun, dari kontroversi ke aksi, 2012 hal.4 Universitas Sumatera Utara 74 c. Pengalihan pemilikan SHM sarusun dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah sedangkan pengalihan SKBG sarusun dibuat oleh Notaris d. SHM sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan, SKBG sarusun dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia. SKBG yang dijaminkan fidusia harus didaftarkan ke kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang hukum. Sertifikat tanah Hak Milik berbeda dengan Sertifikat Hak Milik atas satuan rumah susun, sertifikat hak milik wajib berisikan 2 bagian utama yaitu Buku Tanah dan Surat Ukur. Sedangkan sertifikat hak milik aras satuan rumah susun harus berisikan 4 bagian utama yaitu: salinan buku tanah, salinan surat ukur atas hak tanah bersama, gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki dan pertelaanuraian mengenai besarnya hak pemilik atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang bersangkutan. 123 Calon pembeli dari suatu rumah susun sebaiknya jangan terkecoh dengan istilah “Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun”. Penggalan kata Hak Milik tersebut dapat membuat orang memiliki anggapan keliru bahwa strata title identik dengan Hak Milik dimana jangka waktu yang diberikan tidak terbatas, padahal jangka waktu strata title adalah sama dengan jangka waktu hak atas tanah bersamanya. 124 Maka bila rumah susun dibangun di atas Hak Guna Bangunan maka jangka waktunya adalah 20 123 Herman Hermit, Cara Memperoleh Sertifikat Tanah, Bandung:Mandar Maju, 2009, Hal. 33 124 Adrian Sutedi, Op. Cit., Hal 142 Universitas Sumatera Utara 75 tahun dan dapat diperpanjang 30 tahun, sengan demikian pada tahun ke 20 pemilik sarusun wajib bersama-sama memperpanjang haknya

C. Konsekuensi Kepemilikan Rumah Susun Yang Dibangun Di Atas Tanah

Negara 1. Kepemilikan Satuan Rumah Susun di Atas Tanah Negara Dalam sistem rumah susun terdapat 2 elemen pokok dalam sistem kepemilikannya, yaitu: 125 1. Pemilikan yang bersifat perorangan yang dapat dinikmati secara terpisah 2. Pemilikan bersama yang tidak dapat dimiliki secara perorangan tetapi dimiliki dan dinikmati bersama, seperti bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun, yang dimaksud bagian bersama antara lain adalah fondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran, pipa, jaringan listrik, gas dan telekomunikasi Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama, yang dimaksud benda bersama antara lain adalah ruang pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat 125 Arie S. Hutagalung, Pelepasan, Penyelesaian dan Kesepakatan dalam Konsolidasi Tanah Bagi Pembangunan Rumah Susun, Ditinjau Dari Hukum Perdata, disampaikan pada rapat koordinasi konsolidasi tanah vertical yang diselenggarakan oleh BPN pada 18 Desember 2007 Universitas Sumatera Utara 76 bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun. Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. Yang dapat digunakan tanah bersama dalam pembangunan rumah susun adalah tanah berstatusbersertifikat Hak Guna Bangunan HGB karena pengembang adalah penyelenggara pembangunan berbadan hukum PT, tanah bersama tidak akan dipecah-pecah tetapi dimiliki secara bersama-sama dan selanjutnya status HGB nya akan mati suri, artinya tidak mati karena dicoret dalam buku tanah agar tetap dapat menghidupi anak-anaknya yang berupa SHM sarusun. 126 Sehingga konsekuensi dari adanya tanah bersama, benda bersama dan bagian bersama yang dimiliki bersama adalah hak bersama tersebut dinikmati bersama juga, dirawat dan dibiayai secaa bersama melalui iuran pengelolaan. Di dalam prakteknya cukup sulit untuk mengumpulkan iuran pengelolaan tersebut, belum lagi perbaikan- perbaikannya ditanggung oleh pemilik secara bersama. 127 Ada suatu kewajiban dalam pembangunan rumah susun yaitu melakukan pertelaan yang bertujuan memisahkan antara satuan unit bagian bersama dalam bentuk gambar dan uraian yang disahkan oleh instansi dalam bentuk akta pertelaan 126 Erwin Kallo, Op. Cit Hal. 58 127 Erwin Kallo, Perspektif Hukum Dalam Dunia Properti, Jakarta:Minerva Athena Pressindo, 2008, Hal. 93 Universitas Sumatera Utara 77 yang ditandatangani oleh yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang- undangan yang berlaku. 128 Pertelaan tersebut memberikan kejelasan tentang: 129 1. batas satuan yang dapat dipergunakan secara terpisah untuk perseorangan 2. batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi haknya masing-masing satuan; 3. batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi haknya masing-masing satuan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun bagian dari rumah susun bukanlah macam hak atas tanah, melainkan hak milik atas fisik satuan rumah susun, namun tetap merupakan objek pendaftaran tanah yang wajib disertifikatkan. 130 Yang masih menjadi kontroversi saat ini di Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun adalah mengenai tanah bersama, dimana jika tanah tersebut merupakan tanah sewa, maka tanah tersebut tidak dapat disebut tanah bersama, tetapi dalam definisi mengenai tanah bersama dicantumkan bahwa tanah sewa juga merupakan tanah bersama Penghuni satuan rumah susun tidak dapat menghindarkan diri atau melepaskan kebutuhannya untuk menggunakan bagian bersama, benda bersama dan 128 Martin Roestamy, Op.Cit., Hal.150 129 Ibid 130 Herman Hermit, Cara Memperoleh Sertifikat Tanah, Op Cit, Hal. 32 Universitas Sumatera Utara 78 tanh bersama, karena kesemuanya merupakan kebutuhan fungsional yang saling melengkapi. 131 Barang Milik Negara berupa Tanah dapat disewakan selama 60 tahun, dalam waktu selama itu jika dikaitkan dengan usia bangunan, usia bangunan sangat relatif, hal ini bisa dipengaruhi letak rumah susun, bahan yang digunakan untuk membangun rumah susun, maupun kecermatan pemilik rumah susun dalam merawatnya, jika ada bagian rumah susun yang rusak dan masih dapat diperbaiki, maka tidak menjadi masalah. Jika rumah susun sudah tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki danatau dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan rumah susun danatau lingkungan rumah susun, maka harus dilakukan peningkatan kualitas, peningkatan kualitas ini dapat dilakukan atas prakarsa pemilik satuan rumah susun. Peningkatan kualitas dapat dilakukan dengan pembangunan kembali rumah susun yang dilakukan melalui pembongkaran, penataan dan pembangunan, namun peningkatan kualitas dilakukan dengan tetap melindungi hak kepemilikan, termasuk kepentingan pemilik atau penghuni dengan memperhatikan faktor sosial, budaya dan ekonomi yang berkeadilan. 132

2. Penguasaan dan Pengelolaan Satuan Rumah Susun Yang Dibangun di Atas