32
2. Memberikan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas tanah 3. Melaksanakan tertib administrasi BMN berupa tanah; dan
4. Mengamankan BMN berupa tanah
C. Pemanfaatan Barang Milik Negara Berupa Tanah Dalam Pembangunan Rumah Susun
Sebagaimana disebutkan di bab sebelumnya rumah susun umum dan rumah susun khusus dapat dibangun dengan pemanfaatan barang milik negaradaerah berupa
tanah atau pendayagunaan tanah wakaf, pemanfaatan barang milik negaradaerah berupa tanah tersebut dilakukan dengan cara sewa atau kerjasama pemanfaatan.
1. Pemanfaatan Barang Milik Negara Dengan Cara Kerjasama Pemanfaatan
Kerjasama Pemanfaatan
Barang Milik
Negara dilakukan
untuk mengoptimalkan pemanfaatan barang milik negara yang belumtidak dipergunakan
dalam pelaksanaan tugas pokok dan fungsi penyelenggaraan pemerintahan, meningkatkan penerimaan negara, dan mengamankan barang milik negara dalam arti
mencegah penggunaan barang milik negara tanpa didasarkan pada ketentuan yang berlaku.
49
Subjek pelaksana kerjasama pemanfaatan yaitu:
50
a. Pihak yang dapat melakukan kerjasama pemanfaatan Barang Milik Negara:
49
Pertimbangan Lampiran IV Peraturan Menteri Keuangan Nomor: 96PMK.062007 tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik
Negara
50
Herri Waloejo, Op cit., Hal. 46
Universitas Sumatera Utara
33
1 Pengelola barang, untuk tanah danatau bangunan yang berada pada pengelola barang
2 Pengguna barang dengan persetujuan pengelola barang, untuk: a sebagian tanah danatau bangunan yang berlebih dari tanah danatau
bangunan yang sudah digunakan oleh pengguna barang dalam rangka penyelenggaraan tugas pokok dan fungsinya
b BMN selain tanah dan atau bangunan b. Pihak yang dapat menjadi mitra kerjasama pemanfaatan barang milik negara
meliputi: 1 Badan Usaha Milik Negara;
2 Badan Usaha Milik Daerah; 3 Badan Hukum lainnya
Dengan demikian pengguna barang tidak dapat melakukan perjanjian kerjasama pemanfaatan sebelum mendapat persetujuan pengelola barang, mengingat
pengguna barang hanya dapat menggunakan tanah untuk melaksanakan tugas pokok dan fungsinya.
Badan Usaha Milik Negara dapat menjadi mitra kerjasama pemanfaatan, mengingat ada juga peluang rumah susun untuk dibangun di atas lahan BUMN, hal
ini sudah dilakukan sebelum keluarnya Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 Tentang Rumah Susun, seperti yang dilakukan Kementerian Perumahan rakyat
Suharso Monoarfa dengan Kementerian Negara BUMN Mustafa Abubakar dalam
Universitas Sumatera Utara
34
kerjasama pemanfaatan lahan BUMN untuk pembangunan rumah susun, pengembang dalam pembangunan tersebut bisa dari BUMN sendiri.
BUMN sendiri dapat terdiri dari 3 bentuk yaitu Perusahaan Umum Perum dan Perusahaan yang berbentuk Perseroan Persero, dan Perusahaan terbuka. BUMN
yang bergerak dalam pembangunan yang memungkinkan BUMN tersebut sebagai mitra kerjasama diantaranya: Perum Pembangunan Rumah Nasional Perumnas, PT
Adhi Karya Persero Tbk, PT Wijaya Karya Persero Tbk, dan lain lain, namun mengingat kerjasama pemanfaatan yang dilakukan dalam pembangunan rumah susun
ditujukan untuk Masyarakat Berpenghasilan rendah maka pembangunan lebih tepat dilakukan oleh perusahaan umum. Perusahaan umum adalah BUMN yang berusaha
di bidang
pelayanan bagi
kemanfaatan umum,
di samping
mendapatkan keuntunganyang modal seluruhnya adalah milik Negara dari kekayaan Negara yang
dipisahakan serta berstatus badan hukum.
51
Dengan demikian perum perumnas merupakan perusahaan yang tepat mengingat tugas pokok Perum Perumnas adalah menyediakan perumahan dan
pemukiman bagi masyarakat menengah bawah, dengan tidak menutup kemungkinan bagi pengembang BUMN lain dan Pengembang Swasta untuk menjadi mitra
kerjasama pemanfaatan dalam pembangunan rumah susun. Ketentuan dalam pelaksanaan kerjasama pemanfaatan:
52
a. Kerjasama pemanfaaatan tidak mengubah status barang milik Negara yang menjadi objek kerjasama pemanfaatan
51
Pariata Westra, Administrasi Perusahaan Negara, Yogyakarta:Ghalia, 2009, Hal. 3
52
Herri Waloejo, Op cit., Hal. 47
Universitas Sumatera Utara
35
b. Sarana dan prasarana yang menjadi bagian dari pelaksanaan kerjasama pemanfaatan adalah barang milik Negara sejak pengadaannya
c. Jangka waktu kerjasama pemanfaatan barang milik Negara paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang
d. Penerimaan Negara
yang wajib
disetorkan mitra
kerjasama pemanfaatan selama jangka waktu kerjasama, terdiri dari:
1. Kontribusi tetap; dan
2. Pembagian keuntungan hasil pendapatan kerjasama pemanfaatan
barang milik Negara e. Penghitungan nilai barang milik Negara
baik yang berada pada pengelola barang maupun yang berada pada pengguna barang dalam rangka penentuan besaran kontribusi tetap
dilakukan oleh penilai yang ditugaskan oleh pengelola barang f.
Penetapan besaran kontribusi tetap 1.
Besaran kontribusi tetap atas barang milik Negara berupa tanah danatau bangunan ditetapkan oleh pengelola barang berdasarkan
hasil perhitungan penilai; 2.
Besaran kontribusi tetap atas barang milik Negara selain tanah danatau bangunan ditetapkan oleh penggguna barang dengan
persetujuan pengelola barang berdasarkan hasil perhitungan penilai.
g. Pembayaran kontribusi tetap oleh mitra kerjasama pemanfaatan untuk pembayaran pertama harus dilakukan pada saat ditandatanganiya
perjanjian kerjasama pemanfaatan, dan bayaran kontribusi tahun berikutnya harus dilakukan paling lambat tanggal 31 maret setiap
tahun sampai berakhirnya perjanjian kerjasama pemanfaatan, dengan penyetoran ke rekening kas umum Negara
h. Pembagian keuntungan hasil pendapatan harus disetor ke rekening kas umum Negara paling lambat tanggal 31 maret tahun berikutnya.
i. Keterlambatan
pembayaran kontribusi
tetap dan
pembagian keuntungan dari tanggal tersebut pada butir 12 dan butir 13 dikenakan
denda paling sedikit 1 satu per seribu per hari
j. Mitra kerjasama pemanfaatan ditentukan melalui pemilihan calon
mitra kerjasama pemanfaatan tender yang dilakukan dengan mengikuti ketentuan peraturan perundang- undangan pengadaan
barangjasa, kecuali Barang Milik Negara yang bersifat khusus dapat dilakukan penunjukan langsung.
k. Seluruh biaya yang Timbul pada tahap persiapan dan pelaksanaan kerjasama pemanfaatan, antara lain meliputi biaya perizinan, konsultan
pengawas, biaya konsultan hukum, dan biaya pemeliharaan objek kerjasama pemanfaatan, menjadi beban mitra kerjasama pemanfaatan;
Universitas Sumatera Utara
36
l. Surat persetujuan kerjasama pemanfaatan dari Pengelola Barang
dinyatakan tidak berlaku apabila dalam jangka waktu satu tahun sejak ditetapkan
tidak ditindaklanjuti
dengan penandatanganan
surat perjanjian kerjasama pemanfaatan.
m. Izin Mendirikan Bangunan IMB harus atas nama Pemerintah Republik Indonesia.
Mengenai jangka waktu kerjasama pemanfaatan yang datur dalam lampiran IV Peraturan Menteri Keuangan Nomor 96PMK.062007 Tentang Tata Cara
Pelaksanaan Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara, disebutkan jangka waktu kerjasama pemanfaatan Barang Milik Negara
paling lama 30 Tahun, sementara di Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun tidak disebutkan mengenai jangka waktu kerjasama pemanfaatan atas
Barang Milik Negara berupa Tanah. Kerjasama Pemanfaataan tidak mengubah status kepemilikan dan sarana dan
prasarana sejak pengadaannya merupakan milik Negara sehingga Negara tidak dirugikan dalam perjanjian. Pemilihan mitra kerjasama pemanfaatan dilakukan
melalui tender tetapi kerjasama pemanfaatan dengan pemengan tender hanya berbentuk
persetujuan kerjasama
pemanfaatan, bukan
perjanjian, sehingga
pengembang harus segera menindaklanjuti dengan penandatanganan surat perjanjian kerjasama pemanfaatan
Tata Cara kerjasama pemanfaatan atas tanah danatau bangunan yang berada pada pengelola barang:
1. Pengelola barang membentuk tim yang beranggotakan unsur pegelola
barang, yang akan melakukan penelitian mengenai tanah danatau bangunan yang dijadikan objek kerjasama pemanfaatan, menyiapkan
hal-hal yang bersifat teknis, dan melakukan pemilihan mitra kerjasama pemanfaatan.
2. Dalam
pembentukan tim
di atas,
pengelola barang
dapat mengikutsertakan unsur instansilembaga teknis yang berkompeten.
3. Dalam rangka penghitungan besaran kontribusi tetap dan pembagian
keuntungan, pengelola barang menugaskan penilai untuk melakukan
Universitas Sumatera Utara
37
penghitungan nilai barang milik Negara yang akan dijadikan objek kerjasama pemanfaatan.
4. Penilai menyampaikan laporan penilaian kepada pengelola barang
melalui tim. 5.
Tim menyampaikan laporan kepada pengelola barang terkait dengan hasil penelitian atas tanah danatau bangunan, penghitungan besaran
kontribusi tetap, dan pembagian hasil keuntungan yang didasarkan pada laporan penilaian
6. Berdasarkan laporan tim dimaksud, pengelola barang menerbitkan
surat penetapan nilai tanah danatau bangunan, besaran kontribusi tetap dan pembagian hasil keuntungan.
7. Berdasarkan surat penetapan tersebut, tim melakukan tender untuk
mendapatkan mitra kerjasama pemanfaatan sesuai dengan ketentuan yang berlaku
8. Hasil
pelaksanaan pemilihan
mitra kerjasama
pemanfaatan disampaikan kepada pengelola barang untuk ditetapkan.
9. Apabila telah memenuhi persyaratan dan disetujui, pengelola barang
menerbitkan keputusan pelaksanaan kerjasama pemanfaatan tanah danatau bangunan dimaksud sekurang-kurangnya memuat objek
kerjasama pemanfaatan, besaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan, mitra kerjasama pemanfaatan, dan jangka waktu
kerjasama pemanfaatan.
10. Tim menyiapkan konsep perjanjian kerjasama pemanfaatan serta menyiapkan konsep berita acara serah terima barang.
11. Pelaksanaan kerjasama pemanfaatan dituangkan dalam naskah perjanjian dalam akta notaris, antara Pengelola Barang dengan mitra
kerjasama pemanfaatan, yang antara lain memuat objek kerjasama pemanfaatan, mitra kerja sama pemanfaatan, besaran kontribusi tetap
dan pembagian keuntungan, hak dan kewajiban para pihak, mekanisme pembayaran, sanksi, serta jangka waktu kerja sama
pemanfaatan, dengan memperhatikan azas optimalisasi daya guna dan hasil guna Barang Milik Negara, serta peningkatan penerimaan
negara.
12. Pengelola Barang
melakukan monitoring,
evaluasi, dan
penatausahaan pelaksanaan kerjasama pemanfaatan Barang Milik Negara.
13. Perpanjangan jangka waktu kerjasama pemanfaatan Barang Milik Negara dilakukan setelah dievaluasi oleh Pengelola Barang;
14. Permohonan perpanjangan jangka waktu kerjasama pemanfaatan harus disampaikan oleh mitra kerjasama kepada Pengelola Barang
paling lambat 1 satu tahun sebelum berakhirnya jangka waktu kerjasama pemanfaatan.
Universitas Sumatera Utara
38
15. Setelah berakhirnya jangka waktu kerjasama pemanfaatan, mitra menyerahkan objek kerjasama pemanfaatan, berikut dengan sarana
dan prasarana yang menjadi bagian dari pelaksanaan kerjasama pemanfaatan, dilengkapi dengan dokumen terkait kepada Pengelola
Barang yang dituangkan dalam berita acara serah terima.
Kerjasama pemanfaatan atas tanahbangunan yang ada pada pengelola barang melibatkan penilai untuk mendapatkan penilaian yang maksimal dalam menentukan
besaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan, dalam hal barang berada pada pengelola barang maka pengelola barang yang berperan aktif dalam melakukan
pengawasan dari sebelum perjanjian hingga setelah perjanjian. Tata cara kerjasama pemanfaatan atas sebagian tanah danatau bangunan yang
berlebih dari tanah danatau bangunan yang sudah digunakan oleh Pengguna Barang: 1.
Pengguna Barang mengajukan usulan kerjasama pemanfaatan tanah danatau bangunan kepada Pengelola Barang, dengan disertai bukti
kepemilikan, gambar lokasi, luas, dan nilai perolehan danatau NJOP tanah danatau bangunan, pertimbangan yang mendasari usulan
kerjasama pemanfaatan, dan jangka waktu kerjasama pemanfaatan.
2. Pengelola Barang melakukan kajian atas usulan Pengguna Barang
tersebut, terutama menyangkut kelayakan kemungkinan kerjasama pemanfaatan
Barang Milik
Negara tanah
danatau bangunan
dimaksud. 3.
Apabila kajian
atas usulan
kerjasama pemanfaatan
tersebut menyimpulkan kelayakan dilakukannya kerjasama pemanfaatan,
Pengelola Barang membentuk Tim yang anggotanya terdiri atas Pengelola Barang dan Pengguna Barang, untuk melakukan penelitian
atas tanah danatau bangunan yang akan dilakukan kerjasama pemanfaatan serta menyiapkan hal-hal yang bersifat teknis.
4. Dalam
pembentukan Tim
di atas,
Pengelola Barang
dapat mengikutsertakan unsur instansilembaga teknis yang kompeten.
5. Dalam rangka penghitungan besaran kontribusi tetap dan pembagian
keuntungan, Pengelola Barang menugaskan penilai untuk melakukan penghitungan nilai Barang Milik Negara yang akan dijadikan objek
kerjasama pemanfaatan.
6. Penilai menyampaikan laporan penilaian kepada Pengelola Barang
melalui Tim. 7.
Tim menyampaikan laporan hasil penelitiannnya atas tanah danatau bangunan, berikut hasil penghitungan besaran kontribusi tetap dan
Universitas Sumatera Utara
39
pembagian keuntungan yang didasarkan pada laporan penilaian kepada Pengelola Barang.
8. Berdasarkan laporan Tim dimaksud, Pengelola Barang memutuskan
disetujui atau tidaknya usulan kerjasama pemanfaatan. 9.
Dalam hal Pengelola Barang tidak menyetujui usulan tersebut, Pengelola Barang memberitahukan kepada Pengguna Barang disertai
dengan alasannya.
10. Dalam hal Pengelola Barang menyetujui usulan tersebut, Pengelola Barang menerbitkan surat persetujuan yang sekurang-kurangnya
memuat bagian tanah danatau bangunan yang akan dijadikan objek kerjasama pemanfaatan, nilai tanah danatau bangunan, besaran
kontribusi tetap dan pembagian hasil keuntungan, dan jangka waktu kerjasama pemanfaatan.
11. Berdasarkan persetujuan dari Pengelola Barang tersebut dalam huruf j, Pengguna Barang melakukan tender untuk mendapatkan mitra
kerjasama pemanfaatan. 12. Pengguna
Barang menetapkan
mitra kerjasama
pemanfaatan berdasarkan hasil pelaksanaan pemilihan dimaksud, disertai dengan
penetapan besaran kontribusi tetap dan pembagian keuntungan. 13. Pelaksanaan kerja sama pemanfaatan dituangkan dalam bentuk
naskah perjanjian kerja sama pemanfaatan antara Pengguna Barang dengan mitra kerja sama pemanfaatan yang sekurang-kurangnya
memuat pihak mitra kerja sama pemanfaatan, besaran kontribusi tetap dan
pembagian keuntungan, serta jangka waktu kerja sama
pemanfaatan. 14. Penyerahan Barang Milik Negara yang menjadi objek kerjasama
pemanfaatan dituangkan dalam berita acara serah terima. 15. Pengguna Barang menyampaikan laporan pelaksanaan kerjasama
pemanfaatan kepada Pengelola Barang. 16. Pengguna
Barang bersama-sama
dengan Pengelola
Barang melakukan monitoring, evaluasi dan penatausahaan pelaksanaan
kerjasama pemanfaatan Barang Milik Negara tersebut. 17. Perpanjangan jangka waktu kerjasama pemanfaatan Barang Milik
Negara dilakukan setelah dievaluasi oleh Pengguna Barang dan disetujui oleh Pengelola Barang;
18. Permohonan perpanjangan jangka waktu kerjasama pemanfaatan harus disampaikan oleh Pengguna Barang kepada Pengelola Barang
paling lambat 1 satu tahun sebelum berakhirnya jangka waktu kerjasama pemanfaatan.
19. Setelah berakhirnya jangka waktu kerjasama pemanfaatan, mitra menyerahkan objek kerjasama pemanfaatan, berikut dengan sarana
dan prasarana yang menjadi bagian dari pelaksanaan kerjasama
Universitas Sumatera Utara
40
pemanfaatan, dilengkapi dengan dokumen terkait kepada Pengelola Barang yang dituangkan dalam berita acara serah terima.
Proses yang lebih panjang dalam kerjasama pemanfaatan pada barang milik Negara yang ada pada pengguna barang dikarenakan pengguna barang tidak dapat
secara langsung melakukan kerjasama pemanfaatan tetapi harus memperoleh persetujuan dari pengelola barang, tetapi prosesnya hampir sama, dimana
pembentukan tim untuk melakukan penilaian dan penetapan kontribusi tetap dan pembagian hasil keuntungan tetap dilakukan oleh pengelola barang, pengguna barang
melakukan tender, dan pengawasan dilakukan secara bersama antara pengguna barang dengan pengelola barang
2. Pemanfaatan Barang Milik Negara Dengan Cara Sewa
