Latar Belakang Permasalahan PENDAHULUAN

BAB I PENDAHULUAN

I.1. Latar Belakang Permasalahan

’Sasaran yang ingin dicapai dalam pembangunan perumahan dan pemukiman adalah agar seluruh rakyat Indonesia dapat menghuni rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat dan teratur’.Rumah untuk Seluruh Rakyat, 1991 Perumahan dan permukiman memiliki fungsi dan peranan yang sangat penting dalam kehidupan manusia. Hal inipun tidak terlepas pada masyarakat Indonesia khususnya. Bagi masyarakat Indonesia, rumah merupakan cerminan dari pribadi manusianya, baik itu secara perorangan maupun dalam suatu kesatuan dan kebersamaan dengan lingkungan alamnya. Setiap kota selalu memiliki daya tarik tersendiri untuk didatangi oleh masyarakat yang biasa hidup di luarnya, mimpi akan jaminan pekerjaan, pendidikan serta hiburan merupakan salah satu alasan bahwa kota selalu menarik untuk didatangi. Salah satu hal yang selalu menjadi kendala dalam penanggulangan permasalahan perumahan dan permukiman ini adalah rendahnya kemampuan masyarakat untuk menjangkau harga rumah yang ditawarkan melalui pasar formal penyediaan perumahan. Hal ini karena kenaikan harga rumah dan lahan yang tidak seimbang dengan kemampuan beli masyarakat atau bahkan relatif turun tiap tahunnya. Di wilayah kota Medan dan sekitarnya, masalah Perumnas hampir sama seperti di Jawa yaitu: antara lain pertama, semakin meningkatnya harga lahan Universitas Sumatera Utara menyebabkan semakin tergesernya pembangunan perumahan sederhana ke pinggiran kota. Kedua, masalah kurangnya prasarana lingkungan perumahan dan ketiga adalah sarana transportasi umum yang kurang memadai dan merata, sehingga menimbulkan masalah biaya transportasi yang mahal bagi penghuni perumahan sederhana yang tinggal relatif jauh dari pusat kota. Yang dimaksud dengan optimalisasi penggunaan lahan di kawasan pemukiman apabila kawasan tersebut dibangun sesuai dengan tujuan UU No.4 tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman pada Bab-II Psl. 4 yaitu : a dapat memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia, dalam rangka peningkatan kesejahteraan rakyat dan b mewujudkan perumahan dan pemukiman yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur serta lokasi pemukiman tersebut benar-benar dibangun pada lokasi yang sesuai dengan peruntukannya menurut RUTRK. Ukuran optimal lainnya adalah pengelolaan lahan dalam upaya pembangunan rumah-rumah serta kawasannya dilakukan dengan cara lebih hemat. Oleh karena itu maka membangun beberapa rumah sekaligus akan lebih murah biayanya dibandingkan dengan membangun satu per satu. Kebijaksanaan pembangunan rumah secara kolektif oleh Pemerintah melalui apa yang dikenal dengan Proyek Prumnas. Dengan demikian maka calon penghuni akan dapat memperoleh rumah dengan biaya yang lebih murah atau dengan cara pembayaran yang lebih ringan. Namun, disisi lain pembangunan Proyek Perumnas tersebut belum terwujud secara optimal, khususnya mengenai kriteria rumah sehat. Hal ini dapat dimaklumi karena mengingat terbatasnya anggaran yang dimiliki oleh Perumnas maka tujuan Pemerintah masih hanya sekedar mengadakan rumah untuk tempat bernaung saja. Universitas Sumatera Utara Tidak jarang terjadi bahkan sebagian besar rumah-rumah tersebut diperbaiki atau dibangun kembali oleh pemiliknya. Keinginan masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki rumah sederhana sehat selalu dikalahkan ketersediaan rumah. Sederhana sehat yang disediakan Perum Perumnas belum memadai. Secara umum, pengadaan perumahan bagi kelompok berpenghasilan rendah selalu tidak mencukupi. Kebutuhan akan perumahan selalu lebih tinggi dan dapat disediakan oleh pemerintah Kota Medan sebagaimana kota besar di Indonesia juga mengalami kesulitan dalam pengadaan rumah murah. Tercapainya optimalisasi Perumnas sebagai salah tujuan daripada penataan ruang merupakan unsur penting dalam mendorong pertumbuhan kota yang sehat dan dinamis. Hal ini dapat terwujud karena lahan perkotaan yang sangat terbatas tersebut dapat difungsikan secara optimal. Usaha untuk mengoptimalkan Perumnas bukanlah suatu pekerjaan yang mudah, karena ia sangat dipengaruhi oleh faktor-faktor tertentu, yang ada kalanya faktor tersebut tidak dapat dibuat atau diubah, khususnya yang menyangkut fisik lahan. Secara garis besar faktor-faktor yang mempengaruhi tercapainya optimalisasi Perumnas, antara lain yaitu: 1. Kondisi pemukiman Kondisi pemukiman yang dimaksud harus memenuhi persyaratan minimum bagi perumahan dan pemukiman yang layak, sehat, aman dan serasi. Contoh: jarak titik tengah Perumnas ke fasilitas terdekat merupakan unsur utama yang Universitas Sumatera Utara mempengaruhi nilai utility dari suatu daerah perumahan sehingga sangat berpengaruh terhadap usaha optimalisasi daerah Perumnas tersebut. 2. Faktor ekonomi Faktor ini misalnya ditinjau dari harga rumah apakah kondisi rumah dan fasilitas umum yang tersedia telah sesuai dengan harga rumah yang ditetapkan. 3. Faktor penduduk Dari faktor penduduknya yakni dari penghasilan pemukimnya dapat kita teliti apakah pembangunan Perumnas tersebut telah sepenuhnya ditujukan untuk kalangan menengah dan menengah ke bawah. Selain itu, dari lama bermukim dan alasan bermukim kita dapat mengetahui optimal atau tidakkah penggunaan Perumnas tersebut. 4. Faktor transportasi Keinginan bermukim sangat dipengaruhi oleh kemudahan aksesibilitas transportasi pada kawasan pemukiman tersebut. Dengan adanya aksesibilitas transportasi dalam wilayah atau kota, maka masyarakat dalam wilayah atau kota tersebut akan mudah dan cepat dalam melakukan aktivitas. Transportasi selalu dikaitkan dengan tujuan misalnya perjalanan dari rumah ke tempat bekerja, ke pasar, tempat rekreasi dan kota inti. Perjalanan terjadi karena manusia melakukan aktivitas di tempat yang berbeda dengan daerah tempat mereka tinggal. Menurut Cooley 1894 dan Weber 1895, jalur transportasi dan titik simpul pertemuan beberapa jalur transportasi dalam suatu sistem transportasi mempunyai peran yang cukup besar terhadap perkembangan kota Herbert and Thomas, 1982. Universitas Sumatera Utara Dari pernyataan dan penjelasan di atas dapat disimpulkan bahwa transportasi berkaitan erat dengan keinginan bermukim di suatu kawasan pemukiman. Pemerintah Kota Medan dalam 5 tahun ini telah memberikan perhatian besar untuk membangun Rumah Sangat Sederhana RSS untuk masyarakat kelas rendah, yang dilaksanakan bekerjasasama dengan Real Estate Indonesia REI, Bank BTN, PT. Jamsostek dan Perum Perumnas. Perum Perumnas optimis pada tahun 2009 mampu menjadi market leader pemimpin pasar dalam penjualan perumahan bagi rakyat. Dalam tahun ini, Perum Perumnas secara nasional menargetkan mampu menjual sebanyak 13.000 unit rumah. Target tersebut dilandasi keberhasilan BUMN di bidang perumahan ini yang mampu menjual 8.668 unit rumah pada 2008. Hasil wawancara dengan Bapak Basri Nazar S.E salah satu pegawai di Perum Perumnas Regional I menyatakan bahwa 60 luas daerah Perumnas untuk pemukiman sedangkan 40 untuk fasilitas. Pada tahun 1982 Perum Perumnas Helvetia menyerahkan tanah-tanah serta fasilitas sosial yang terdapat di lokasi kawasan Perumnas Helvetia kepada Pemerintah Kotamadya Daerah Tingkat II Medan, jadi segala fasilitas baik sarana maupun prasarana tidak menjadi tanggung jawab pihak Perum Perumnas lagi. Para konsumen yang telah membeli rumah Perumnas 100 telah menjadi hak milik konsumen atau sering disebut HPL Hak Pengguna Lahan, jadi apabila rumah dipindahtangankan atau dikembangkan tidak perlu ada izin lagi dari pihak Perum Perumnas tetapi apabila ada permintaan dari pihak Bank yang terkait sebagai persyaratan memperjualbelikan rumah maka Perum Perumnas dapat memberikan rekomendasi kepada Bank tersebut. Universitas Sumatera Utara Dalam tugas akhir ini, dilakukan studi kasus pada Perumnas yang ada di wilayah kota Medan dan sekitarnya yaitu: Perumnas Helvetia, Perumnas Mandala, Perumnas Simalingkar dan Perumnas MartubungI. Hasil analisis dikuantifikasikan dengan metode Analytical Hierarchy Process AHP menggunakan program Excel berdasarkan data-data quesioner yang diperoleh dari hasil wawancara di lapangan. Dengan demikian kita dapat mengetahui Perumnas mana yang paling optimal keberadaan dan fungsinya. Metode Analytical Hierarchy Process AHP merupakan salah satu metode analisis yang dipakai untuk mengukur atau mengetahui bobot prioritasrangking Perumnas yang optimal fungsi dan keberadaaannya di wilayah kota Medan dan sekitarnya berdasarkan kriteria-kriteria yang telah ditetapkan melalui perbandingan berpasangan yang diperoleh dari pengukuran aktual maupun pengukuran relatif dari derajat kesukaan, kepentingan atau perasaan konsumen. Hasil perbandingan berpasangan ini akan membentuk matrik dimana skala rasio diturunkan dalam bentuk eigen vektor utama. Matrik tersebut berciri positif dan berbalikan, yakni a ij = 1a ij . Matriks perbandingan tersebut dapat disajikan sebagai berikut : A 1 A 2 A 3 ... ... A n 1 ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 1 ... ... 1 ... ... 1 ... ... 1 3 32 31 2 23 21 1 13 12 3 2 1 n n n n n a a a a a a a a a a a A A A A n Dengan alasan-alasan tersebut penulis ingin meneliti untuk mengetahui bobot prioritasrangking Perumnas yang optimal fungsi dan keberadaaannya di wilayah kota Medan dan sekitarnya berdasarkan kriteria-kriteria yang telah ditetapkan. Universitas Sumatera Utara Mendefinisikan Tahapan hierarki Tujuan penanganan Matriks perbandingan berpasangan pada setiap level hierarki • Komponen-komponen eigen vektor utama setiap baris Perhitungan : Wi = nj j j n j a a a a × × × × .... 3 2 1 • Eigen vektor Bobot Prioritas X i = Wi Wi ∑ • Eigen value maks λ maks λ maks = ∑ i ij X a . X i n • Indeks konsistensi CI CI = 1 − − n n maks λ • Rasio konsistensi CR CR = RI CI Tidak CR ≤ 0,1 Ya = Konsisten Bobot Prioritas Rangking Kriteria Alternatif optimum terpilih Gambar 1.1. Bagan Alir Metode Analytic Hierarchy Process AHP Universitas Sumatera Utara

I.2. Ruang Lingkup Pembatasan Masalah