Mekanisme Pembiayaan Akad Istishnâ’
5. Penyerahan dokumen prosentaseprogress penyelesaian barang min 1
kalibulan 6.
Penyerahan dokumen prosentaseprogress penyelesaian barang 7.
Pembayaran angsuran 8.
Penyerahan barang pesanan kondisi bangunan 100 jadi 9.
Pelunasan
2
Adapun ketentuan pelaksanaan akad istishnâ’ dalam pembiayaan rumah pada Bank Syariah Mandiri sebagai berikut :
1. Fitur dan Syarat Pembiayaan
a. Nama Produk
: Pembiayaan Pengadaan Barang dengan Skim Istishnâ’
b. Peruntukan
: Perorangan atau badan usaha c.
Tujuan Pembiayaan : 1
Pembiayaan konsumer untuk pembangunankontruksi atau pengadaan rumah yang terletak di dalam atau di luar kawasan real estate melalui
developer atau non developer.
2 Pembiayaan produktif untuk investasipembangunan kontruksi
project financing atau pengadaan barang good in process antara lain
untuk pembangunankontruksi ruko, gedung, pabrik dan sebagainya. d.
Akad Pembiayaan : Istishnâ’ 1
Akad antara Bank dan nasabah
2
Ibid
a Atas setiap penyerahan realisai pekerjaan tersebut harus mendapat
persetujuaan dari nasabah yang dituangkan melalui surat pernyataan nasabah menerima progress penyelesaian barang
lampiran 1 b
Dalam hal pencairanpembayaran kepada pemasok dilakukan secara bertahap per termin, maka kepada nasabah dibuatkan line
facility Istishnâ’ secara notariil, lampiran 2, dan atas setiap
pencairan per termin dibuatkan akad istishnâ’ di bawah tangan dengan harga pokok sebesar termin pencairan lampiran 3
c Dalam hal pencairanpembayaran kepada kontraktor dilakukan
secara sekaligus, maka langsung dibuatkan akad istishnâ’ dengan harga pokok sebesar total pencairanpembayaran kepada pemasok
lampiran 3 d
Dalam akad istishnâ’ dengan nasabah dituangkan bahwa nasabah mengikatkan diri untuk menerima setiap progress penyelesaian
bangunan yang diserahkan oleh pemasokkontraktor pasal 4 2
Perjanjian antara Bank dan pemasokkontraktor lampiran 4 a
Dalam perjanjian pemborongan bangunanpengadaan barang, pemasokkontraktor harus membuat rencana progress pekerjaan
berikut Rencana Anggaran Biaya RAB untuk progress pekerjaan tiap bulan
b Pemasokkontraktor diwajibkan untuk menyerahkan progress
penyelesaian pekerjaan minimum 1 kali per bulan sebagai sarana untuk pengakuan angsuran nasabah pasal 3
e. Jangka Waktu :
1 Pembiayaan konsumer untuk pembangunankonstruksi atau pengadaan
rumah khusus golongan berpendapatan tetap, jangka waktu 1 sampai dengan 15 tahun, sesuai ketentuan Pembiayaan Pemilik Rumah
2 Pembiayaan produktif dalam rangka investasipembangunanproject
financing atau pengadaan barang good in process di luar butir a di
atas, jangka waktu mengacu pada Kebijakan Pembiayaan dan Pedoman Pembiayaan PT. Bank Syariah Mandiri berikut segala
perubahannya 3
Masa angsuran melibihi periode pekerjaanpengadaan barang work in process
dan Bank mengakui pendapatan yang menjadi haknya pada periode angsuran, baik pada saat pengadaan berdasarkan prosentase
penyerahan barang, maupun setelah barang selesai dikerjakan f.
Perhitungan Margin : 1
Margin keuntungan Bank dihitung atas dasar expected return bank yang ditetapkan Kantor Pusat dengan menggunakan pendekatan
metode efektif rate 2
Margin tetap selama masa pembiayaan
3 Besarnya margin untuk pembiayaan pembangunankonstruksi rumah
konsumer, mengacu pada ketentuan pricing pembiayaan rumah yang diatur pada surat edaran yang terpisah vide SE No.: 7018PEM,
tanggal 19 Oktober 2005 dan perubahannya 4
Besarnya margin untuk pembiayaan produktif investasi konstruksiproject financing didasarkan kepada hasil financing risk
rating FRR dan sektor industribidang usaha nasabah yang diatur
pada surat edaran yang terpisah vide SE No.: 8019PEM, tanggal 20 April 2006 dan perubahannya
5 Bank mengkui pendapatan yang menjadi haknya dari hasil margin
dengan metode efektif rate, baik pada saat pengadaan berdasarkan prosentase penyerahan barang maupun setelah barang selesai
dikerjakan g.
Maksimum Pembiayaan : 1
Maksimum sebesar 70 dari harga jual rumah pesanan atau Rencana Anggaran Biaya RAB, baik untuk pembiayaan konsumtif maupun
produktif 2
Penetapan maksimum pembiayaan harus didasarkan pada harga penawaranharga jual atau Rencana Anggaran Biaya RAB yang telah
dianalisisditeliti kewajarannya 3
Besarnya pembiayaan disesuaikan dengan nilai jaminan yang meng- cover
, dan untuk memitigasi resiko tidak sesuainya pekerjaan dengan
kontrak, maka perlu disertai Bank garansi diterbitkan Bank lain untuk nilai pembiayaan
≥ Rp 1 milyar dari pemasokkontraktor yang membuatkan barang pesanan
h. Ketentuan lainnya :
1 Khusus untuk pembiayaan bangunan rumah terutama bagi nasabah
yang melakukan pembelian rumah secara indent di lingkungan developer
dalam bentuk tanah kavling, maka tidak dipersyaratkan adanya Bank garansi dari developer untuk membeli kembalibuy back
guarantee melunasi pembiayaan Bank pada nasabah apabila ternyata
nasabah menunggak angsurannya sebanyak 3 tiga kali berturut-turut selama kondisi bangunan
≤ 100 2
Perjanjian kerja sama dilakukan dengan developer yang diyakini bonafiditasnya
Adapun kondisi pencairan ke pemasokkontraktor dalam pembiayaan rumah pada Bank Syariah Mandiri sebagai berikut :
a. Pencairan kepada pemasokkontraktor dilakukan secara bertahap kecuali
untuk jumlah pembiayaan ≤ Rp 50 juta, pencairan dapat dilakukan
sekaligus di awal. b.
Pecairan kedua dan seterusnya dilakukan apabila pemasokkontraktor telah menunjukkanmenyerahkan prestasiprogress pekerjaan sesuai target
penyerahan pemasokkontraktor pada bulan-bulan sebelumnya.
c. Untuk pekerjaan pembangunan rumahkonstruksi bangunan dalam hal
tanah beserta bangunan yang akan dibangun dijadikan sebagai agunan utama, maka besarnya total progressakumulasi pencairan
≤ 70 dari nilai tanah dan realisasi progress pengerjaan bangunan.
d. Kondisi pencairan dapat disesuaikan dengan jenis barang yang
dipesandiproduksi dan kebutuhan dari pemasokkontraktor dengan tetap memperhatikan dan memitigasi resiko yang timbul.
e. Ilustrasicontoh kondisi pencairan disampaikan sebagai berikut :
Progress Penyelesaian Bangunan
Tahap Pencairan
Tanah Kosong 40
30 Pondasi, tiang pancang, dinding bata belum
poles, kusen 30
60 Poles dinding, pasang kuda- kuda, genteng
30 100
Lantai, instalasi, cat finishing Ilustrasi
Contoh : Masa Pembangunan : 5 bulan Juni-Oktober 2006
Rencana penyelesaian progress pekerjaan sesuai RAB : ∆ Progress Pekerjaan Akumulasi
Progress Juni 10 10
Juli 20 30 Agustus 30
60 September 20
80 Oktober 20
100
Tanggal Pencairan
ke pemasok kontraktor
∆ Penyelesaian
progress pekerjaan
dari pemasok
kontraktor ke Bank
Akumulasi progress
penyelesaian barang
1-Juni Tahap I 40
1-Juli 10
10 1-Agustus
20 30
1-Agustus Tahap II
30 1-September
30 60 1-September
Tahap III 30 1-Oktober
20 80
1-Nopember 20 100
Adapun mekanisme pembayaran angsuran dan pengakuan pendapatan dalam pembiayaan rumah pada Bank Syariah Mandiri sebagai berikut :
1. Kewajiban nasabah dalam mengansur pembiayaan terhitung sejak
dilakukan pencairan pembiayaan. 2.
Besarnya angsuran ditetapkan sebesar angsuran pokok ditambah margin.
3. Pengakuan pendapatan atas angsuran nasabah dilakukan berdasarkan
prosentase penyelesaian pekerjaan, sesuai ketentuan dalam PAPSI sebagai berikut :
a. Pendapatan istishnâ’ adalah total harga yang disepakati dalam akad,
antara Bank dan pembeli akhir, termasuk margin keuntungan. Margin keuntungan adalah selisih antara pendapatan istishnâ’ dan harga pokok
istishnâ’ . Pendapatan istishnâ’ diakui dengan menggunakan metode
prosentase penyelesaian atau metode akad selesai.
3
b. Jika metode prosentase penyelesaian digunakan, maka bagian nilai
akad yang sebanding dengan pekerjaan yang telah diselesaikan dalam periode tersebut diakui sebagai pendapatan istishnâ’ pada periode
yang bersangkutan.
4
Berdasarkan hal tersebut, bagian nilai akad yang sebanding dengan pekerjaan yang telah diselesaikan dalam periode tersebut diakui sebagai
pendapatan istishnâ’ pada periode yang bersangkutan. 4.
Pemasokkontraktor diwajibkan untuk menyerahkan progress penyelesaian pekerjaannya minimal 1 kali per bulan sebagai sarana untuk
pengakuan angsuran nasabah. Dilengkapi dengan adanya surat pernyataan dari nasabah untuk menerima progress penyelesaian pekerjaan yang
diserahkan tersebut lampiran 1.
3
PSAK 59: Akuntansi Perbankan Syariah, paragraph 93
4
ibid
5. Besarnya progress penyelesaian pekerjaan yang disampaikan
pemasokkontraktor ke Bank setiap bulan berdasar atas realisasi rencana penyelesaian pekerjaan sesuai spesifikasi yang disetujui nasabah
sebagaimana tertuang dalam pasal 1 Perjanjian Pemborongan BangunanPengadaan Barang lampiran 4.
6. Besarnya progress penyelesaian pekerjaan yang diserahkan Bank kepada
nasabah setiap bulan sebagai dasar pengakuan pendapatan, digambarkan sebagai berikut :
a. Bila progress penyelesaian pekerjaan yang diserahkan kepada nasabah
lebih dari atau sama dengan angsuran, maka atas angsuran dapat diakui sebagai pendapatan karena pada dasarnya nasabah menerima
lebih dari yang dibayarkan pada periode tersebut. Kondisi ini dimungkinkan, karena umumnya jangka waktu pekerjaanpengadaan
barang lebih kecil dari jangka waktu pembiayaan. b.
Bila progress penyelesaian pekerjaan yang diserahkan kepada nasabah kurang dari angsuran, maka kelebihan atas pembayaran angsuran tidak
diakui sebagai pendapatan bulan berjalan namun dicatat sebagai angsuran istishnâ’ diterima dimuka oleh Bank dan akan dibukukan
sebagai pendapatan bilamana progress penyelesaian yang diserahkan Bank kepada nasabah telah lebih besar dari pada angsuran bulan
berjalan.
Sedangkan mekanisme pembayaran uang muka dan pencairan pembiayaan ke pemasokkontraktor dalam pembiayaan rumah pada Bank
Syariah Mandiri sebagai berikut : a.
Pembayaran Uang Muka Pembayaran Uang muka atas pembiayaan istishnâ’ nasabah dapat
dilakukan dengan 2 cara : 1.
Uang muka nasabah diserahkan melalui Bank 2.
Uang muka langsung dibayarkan kepada pemasokkontraktor b.
Pencaiaran Pembiayaan ke PemasokKontraktor Pencairan pembiayaan ke rekening pemasokkontraktor disesuaikan
dengan: 1.
Kondisi pencairan sesuai kesepkatan antara Bank dan pemasokkontraktor sebagaimana butir III.B dan diketahui oleh
nasabah tertuang dalam Perjanjian antara pemasokkontraktor dan Bank.
2. Pembayaran uang muka nasabah :
a. Pembyaran uang muka diserahkan melalui Bank : 1
Hasil pencairan pembiayaan nasabah ke pemasokkontraktor dapat dilakukan sejak realisasi akad pembiayaan
ditandatangani dan telah menerima tagihan dari pemasokkontraktor
2 Dana atas pencairan bersumber dari fasilitas pembiayaan
terlebih dahulu, sedangkan sisanya bersumber dari uang muka nasabah yang telah disetorkan
b. Uang muka langsung dibayarkan nasabah kepada pemasok kontraktor :
1 Hasil pencaiaran pembiayaan nasabah ke pemasokkontraktor
untuk pertama kalinya dilakukan setelah progress penyelesaian barang yang diserahkan telah mencapai minimum sama dengan
uang muka yang telah dibayarkan 2
Jangka waktu pembiayaan dihitung sejak pencairan dilakukan