Mekanisme Pembiayaan Akad Istishnâ’

5. Penyerahan dokumen prosentaseprogress penyelesaian barang min 1 kalibulan 6. Penyerahan dokumen prosentaseprogress penyelesaian barang 7. Pembayaran angsuran 8. Penyerahan barang pesanan kondisi bangunan 100 jadi 9. Pelunasan 2 Adapun ketentuan pelaksanaan akad istishnâ’ dalam pembiayaan rumah pada Bank Syariah Mandiri sebagai berikut : 1. Fitur dan Syarat Pembiayaan a. Nama Produk : Pembiayaan Pengadaan Barang dengan Skim Istishnâ’ b. Peruntukan : Perorangan atau badan usaha c. Tujuan Pembiayaan : 1 Pembiayaan konsumer untuk pembangunankontruksi atau pengadaan rumah yang terletak di dalam atau di luar kawasan real estate melalui developer atau non developer. 2 Pembiayaan produktif untuk investasipembangunan kontruksi project financing atau pengadaan barang good in process antara lain untuk pembangunankontruksi ruko, gedung, pabrik dan sebagainya. d. Akad Pembiayaan : Istishnâ’ 1 Akad antara Bank dan nasabah 2 Ibid a Atas setiap penyerahan realisai pekerjaan tersebut harus mendapat persetujuaan dari nasabah yang dituangkan melalui surat pernyataan nasabah menerima progress penyelesaian barang lampiran 1 b Dalam hal pencairanpembayaran kepada pemasok dilakukan secara bertahap per termin, maka kepada nasabah dibuatkan line facility Istishnâ’ secara notariil, lampiran 2, dan atas setiap pencairan per termin dibuatkan akad istishnâ’ di bawah tangan dengan harga pokok sebesar termin pencairan lampiran 3 c Dalam hal pencairanpembayaran kepada kontraktor dilakukan secara sekaligus, maka langsung dibuatkan akad istishnâ’ dengan harga pokok sebesar total pencairanpembayaran kepada pemasok lampiran 3 d Dalam akad istishnâ’ dengan nasabah dituangkan bahwa nasabah mengikatkan diri untuk menerima setiap progress penyelesaian bangunan yang diserahkan oleh pemasokkontraktor pasal 4 2 Perjanjian antara Bank dan pemasokkontraktor lampiran 4 a Dalam perjanjian pemborongan bangunanpengadaan barang, pemasokkontraktor harus membuat rencana progress pekerjaan berikut Rencana Anggaran Biaya RAB untuk progress pekerjaan tiap bulan b Pemasokkontraktor diwajibkan untuk menyerahkan progress penyelesaian pekerjaan minimum 1 kali per bulan sebagai sarana untuk pengakuan angsuran nasabah pasal 3 e. Jangka Waktu : 1 Pembiayaan konsumer untuk pembangunankonstruksi atau pengadaan rumah khusus golongan berpendapatan tetap, jangka waktu 1 sampai dengan 15 tahun, sesuai ketentuan Pembiayaan Pemilik Rumah 2 Pembiayaan produktif dalam rangka investasipembangunanproject financing atau pengadaan barang good in process di luar butir a di atas, jangka waktu mengacu pada Kebijakan Pembiayaan dan Pedoman Pembiayaan PT. Bank Syariah Mandiri berikut segala perubahannya 3 Masa angsuran melibihi periode pekerjaanpengadaan barang work in process dan Bank mengakui pendapatan yang menjadi haknya pada periode angsuran, baik pada saat pengadaan berdasarkan prosentase penyerahan barang, maupun setelah barang selesai dikerjakan f. Perhitungan Margin : 1 Margin keuntungan Bank dihitung atas dasar expected return bank yang ditetapkan Kantor Pusat dengan menggunakan pendekatan metode efektif rate 2 Margin tetap selama masa pembiayaan 3 Besarnya margin untuk pembiayaan pembangunankonstruksi rumah konsumer, mengacu pada ketentuan pricing pembiayaan rumah yang diatur pada surat edaran yang terpisah vide SE No.: 7018PEM, tanggal 19 Oktober 2005 dan perubahannya 4 Besarnya margin untuk pembiayaan produktif investasi konstruksiproject financing didasarkan kepada hasil financing risk rating FRR dan sektor industribidang usaha nasabah yang diatur pada surat edaran yang terpisah vide SE No.: 8019PEM, tanggal 20 April 2006 dan perubahannya 5 Bank mengkui pendapatan yang menjadi haknya dari hasil margin dengan metode efektif rate, baik pada saat pengadaan berdasarkan prosentase penyerahan barang maupun setelah barang selesai dikerjakan g. Maksimum Pembiayaan : 1 Maksimum sebesar 70 dari harga jual rumah pesanan atau Rencana Anggaran Biaya RAB, baik untuk pembiayaan konsumtif maupun produktif 2 Penetapan maksimum pembiayaan harus didasarkan pada harga penawaranharga jual atau Rencana Anggaran Biaya RAB yang telah dianalisisditeliti kewajarannya 3 Besarnya pembiayaan disesuaikan dengan nilai jaminan yang meng- cover , dan untuk memitigasi resiko tidak sesuainya pekerjaan dengan kontrak, maka perlu disertai Bank garansi diterbitkan Bank lain untuk nilai pembiayaan ≥ Rp 1 milyar dari pemasokkontraktor yang membuatkan barang pesanan h. Ketentuan lainnya : 1 Khusus untuk pembiayaan bangunan rumah terutama bagi nasabah yang melakukan pembelian rumah secara indent di lingkungan developer dalam bentuk tanah kavling, maka tidak dipersyaratkan adanya Bank garansi dari developer untuk membeli kembalibuy back guarantee melunasi pembiayaan Bank pada nasabah apabila ternyata nasabah menunggak angsurannya sebanyak 3 tiga kali berturut-turut selama kondisi bangunan ≤ 100 2 Perjanjian kerja sama dilakukan dengan developer yang diyakini bonafiditasnya Adapun kondisi pencairan ke pemasokkontraktor dalam pembiayaan rumah pada Bank Syariah Mandiri sebagai berikut : a. Pencairan kepada pemasokkontraktor dilakukan secara bertahap kecuali untuk jumlah pembiayaan ≤ Rp 50 juta, pencairan dapat dilakukan sekaligus di awal. b. Pecairan kedua dan seterusnya dilakukan apabila pemasokkontraktor telah menunjukkanmenyerahkan prestasiprogress pekerjaan sesuai target penyerahan pemasokkontraktor pada bulan-bulan sebelumnya. c. Untuk pekerjaan pembangunan rumahkonstruksi bangunan dalam hal tanah beserta bangunan yang akan dibangun dijadikan sebagai agunan utama, maka besarnya total progressakumulasi pencairan ≤ 70 dari nilai tanah dan realisasi progress pengerjaan bangunan. d. Kondisi pencairan dapat disesuaikan dengan jenis barang yang dipesandiproduksi dan kebutuhan dari pemasokkontraktor dengan tetap memperhatikan dan memitigasi resiko yang timbul. e. Ilustrasicontoh kondisi pencairan disampaikan sebagai berikut : Progress Penyelesaian Bangunan Tahap Pencairan Tanah Kosong 40 30 Pondasi, tiang pancang, dinding bata belum poles, kusen 30 60 Poles dinding, pasang kuda- kuda, genteng 30 100 Lantai, instalasi, cat finishing Ilustrasi Contoh : Masa Pembangunan : 5 bulan Juni-Oktober 2006 Rencana penyelesaian progress pekerjaan sesuai RAB : ∆ Progress Pekerjaan Akumulasi Progress Juni 10 10 Juli 20 30 Agustus 30 60 September 20 80 Oktober 20 100 Tanggal Pencairan ke pemasok kontraktor ∆ Penyelesaian progress pekerjaan dari pemasok kontraktor ke Bank Akumulasi progress penyelesaian barang 1-Juni Tahap I 40 1-Juli 10 10 1-Agustus 20 30 1-Agustus Tahap II 30 1-September 30 60 1-September Tahap III 30 1-Oktober 20 80 1-Nopember 20 100 Adapun mekanisme pembayaran angsuran dan pengakuan pendapatan dalam pembiayaan rumah pada Bank Syariah Mandiri sebagai berikut : 1. Kewajiban nasabah dalam mengansur pembiayaan terhitung sejak dilakukan pencairan pembiayaan. 2. Besarnya angsuran ditetapkan sebesar angsuran pokok ditambah margin. 3. Pengakuan pendapatan atas angsuran nasabah dilakukan berdasarkan prosentase penyelesaian pekerjaan, sesuai ketentuan dalam PAPSI sebagai berikut : a. Pendapatan istishnâ’ adalah total harga yang disepakati dalam akad, antara Bank dan pembeli akhir, termasuk margin keuntungan. Margin keuntungan adalah selisih antara pendapatan istishnâ’ dan harga pokok istishnâ’ . Pendapatan istishnâ’ diakui dengan menggunakan metode prosentase penyelesaian atau metode akad selesai. 3 b. Jika metode prosentase penyelesaian digunakan, maka bagian nilai akad yang sebanding dengan pekerjaan yang telah diselesaikan dalam periode tersebut diakui sebagai pendapatan istishnâ’ pada periode yang bersangkutan. 4 Berdasarkan hal tersebut, bagian nilai akad yang sebanding dengan pekerjaan yang telah diselesaikan dalam periode tersebut diakui sebagai pendapatan istishnâ’ pada periode yang bersangkutan. 4. Pemasokkontraktor diwajibkan untuk menyerahkan progress penyelesaian pekerjaannya minimal 1 kali per bulan sebagai sarana untuk pengakuan angsuran nasabah. Dilengkapi dengan adanya surat pernyataan dari nasabah untuk menerima progress penyelesaian pekerjaan yang diserahkan tersebut lampiran 1. 3 PSAK 59: Akuntansi Perbankan Syariah, paragraph 93 4 ibid 5. Besarnya progress penyelesaian pekerjaan yang disampaikan pemasokkontraktor ke Bank setiap bulan berdasar atas realisasi rencana penyelesaian pekerjaan sesuai spesifikasi yang disetujui nasabah sebagaimana tertuang dalam pasal 1 Perjanjian Pemborongan BangunanPengadaan Barang lampiran 4. 6. Besarnya progress penyelesaian pekerjaan yang diserahkan Bank kepada nasabah setiap bulan sebagai dasar pengakuan pendapatan, digambarkan sebagai berikut : a. Bila progress penyelesaian pekerjaan yang diserahkan kepada nasabah lebih dari atau sama dengan angsuran, maka atas angsuran dapat diakui sebagai pendapatan karena pada dasarnya nasabah menerima lebih dari yang dibayarkan pada periode tersebut. Kondisi ini dimungkinkan, karena umumnya jangka waktu pekerjaanpengadaan barang lebih kecil dari jangka waktu pembiayaan. b. Bila progress penyelesaian pekerjaan yang diserahkan kepada nasabah kurang dari angsuran, maka kelebihan atas pembayaran angsuran tidak diakui sebagai pendapatan bulan berjalan namun dicatat sebagai angsuran istishnâ’ diterima dimuka oleh Bank dan akan dibukukan sebagai pendapatan bilamana progress penyelesaian yang diserahkan Bank kepada nasabah telah lebih besar dari pada angsuran bulan berjalan. Sedangkan mekanisme pembayaran uang muka dan pencairan pembiayaan ke pemasokkontraktor dalam pembiayaan rumah pada Bank Syariah Mandiri sebagai berikut : a. Pembayaran Uang Muka Pembayaran Uang muka atas pembiayaan istishnâ’ nasabah dapat dilakukan dengan 2 cara : 1. Uang muka nasabah diserahkan melalui Bank 2. Uang muka langsung dibayarkan kepada pemasokkontraktor b. Pencaiaran Pembiayaan ke PemasokKontraktor Pencairan pembiayaan ke rekening pemasokkontraktor disesuaikan dengan: 1. Kondisi pencairan sesuai kesepkatan antara Bank dan pemasokkontraktor sebagaimana butir III.B dan diketahui oleh nasabah tertuang dalam Perjanjian antara pemasokkontraktor dan Bank. 2. Pembayaran uang muka nasabah : a. Pembyaran uang muka diserahkan melalui Bank : 1 Hasil pencairan pembiayaan nasabah ke pemasokkontraktor dapat dilakukan sejak realisasi akad pembiayaan ditandatangani dan telah menerima tagihan dari pemasokkontraktor 2 Dana atas pencairan bersumber dari fasilitas pembiayaan terlebih dahulu, sedangkan sisanya bersumber dari uang muka nasabah yang telah disetorkan b. Uang muka langsung dibayarkan nasabah kepada pemasok kontraktor : 1 Hasil pencaiaran pembiayaan nasabah ke pemasokkontraktor untuk pertama kalinya dilakukan setelah progress penyelesaian barang yang diserahkan telah mencapai minimum sama dengan uang muka yang telah dibayarkan 2 Jangka waktu pembiayaan dihitung sejak pencairan dilakukan

B. Faktor Penyebab Pembiayaan Bermasalah

Sebagaimna diketahui bahwa dalam setiap pemberian pembiayaan diperlukan adanya pertimbangan serta kehati-hatian agar kepercayaan yang merupakan unsur utama dalam pembiayaan benar-benar terwujud sehingga pembiayaan yang diberikan dapat mengenai sasarannya dan terjaminnya pengembalian pembiayaan tersebut tepat waktunya sesuai dengan akad perjanjian. Tidak kembalinya pembiayaan yang diberikan oleh suatu Bank berarti secara langsung mengancam kelangsungan hidup bagi Bank itu sendiri. Jangan dilupa lupakan bahwa dana pembiayaan yang diberikan tersebut sebagian berasal dari simpanan masyarakat baik berbentuk giro, tabungan maupun deposito sebagai nasabah Bank yang tertarik menyimpannya karena antara lain diberikan bagi hasil, yang bagi Bank sendiri merupakan biaya. Pembiayaan yang disalurkan oleh Bank Syariah Mandiri yang digunakan sebagai pembiayaan rumah adakalanya terjadi hambatan pengembalian kewajiban oleh nasabah sehingga menimbulkan pembiayaan bermasalah yang dapat mengakibatkan terganggunya kolektibilitas kualitas aktiva produktif Bank Syariah Mandiri tersebut. Sedangkan secara keseluruhan faktor penyebab dan kendala dalam pembiayaan pada Bank Syariah Mandiri adalah sebagai berikut : 1. Faktor Intern : a. Petugas, dalam hal ini karakter dan kemampuan petugas account officer dalam menganalisa calon mitra atau nasabah kurang baik dan cermat dikarenakan kedekatan dengan nasabah atau juga ketidakmampuan account officer menganalisa secara baik karakter usaha dan karakter nasabah sehingga yang disajikan tidak akurat. b. Sistem, dalam hal ini system prosedur penyaluran pembiayaan yang adakalanya dilanggar sehingga memotong jalur prosedur yang telah dibuat, serta monitoring yang kurang intensif dari account officer sehingga pembiayaan yang kurang lancar tidak terdeteksi sejak dini. c. Manajemen, dalam hal ini manajemen pembiayaan adakalanya tidak bersinergi dengan baik sehingga pengawasan terhadap nasabah menjadi lemah dan kadang terjadi koneksi yang tidak wajar dari pejabat bank sehingga ketika terjadi permasalahan terhadap pembiayaan yang diberikan maka yang terjadi adalah keengganan atau keragu-raguan dalam menindak nasabah yang bermasalah tersebut. 5 2. Faktor ekstern : a. Nasabah beritikad kurang baik seperti : 1 Pemalsuan data 2 Kelemahan financing initiationtidak mampu membayar 3 Berpura-pura tidak sanggup membayar tetapi nasabah sanggup membayar b. Developer 1 Pemasokkontraktornya tidak benar 2 Pemalsuan data c. Dari sisi surat tanah 1 SertifikatIMB rumah bersengketa d. Nilai rumah atau harga jual rumahnya tidak realistis e. Apabila akad atau pengikatan jaminan tidak dilakukan secara sempurna f. Dalam monitor nasabah 1 Pejabat Bank tidak bisa mengawasi secara keseluruhan dalam masa progress pekerjaan 2 Letak wilayahnya tidak terjangkau 5 Bank Syariah Mandiri, Hasil wawancara dengan Bapak Indra Setiawan, Jakarta 23 Maret 2010