sebagai faktor negatif industri properti di Indonesia. Riset tersebut menyatakan ada empat
faktor negatif yang harus diperhitungkan, yaitu pembatasan kepemilikan properti yang
sangat ketat, pajak pendapatan sewa yang tinggi, biaya transaksi yang besar, serta ancaman
terorisme dan bencana alam.
1.2 ISU PROPERTI DAN PERKEMBANGAN SUPERBLOK DI KOTA JAKARTA
Pembangunan properti di pinggiran Kota Jakarta dalam beberapa tahun ini sudah dianggap
tidak seksi lagi. Bila dulu daerah Bekasi, Depok dan Tangerang menjadi incaran para
pengembang properti, kini sudah dianggap ketinggalan jaman. Fenomena ini memang benar
adanya. Sejumlah pengembang ternama mulai melirik kembali lokasi‐lokasi strategis di
jantung Kota Jakarta dengan berlomba membangun kawasan terpadu atau superblok. Grup
Bakrie, Grup Pakuwon, Grup Djarum, dan Grup Lippo adalah sebagian dari para taipan yang
paling menonjol dalam mengembangkan kawasan superblok seperti Rasuna Epicentrum,
Gandaria City, Grand Indonesia serta Kemang Village. Konsepnya, mengintegrasi hotel,
apartemen, pusat belanja, hingga perkantoran menjadi mixed‐use development.
Untuk mengatasi berbagai masalah yang dihadapi kota metropolitan Jakarta, superblok bisa
menjadi solusi jitu. Kemacetan lalulintas telah melumpuhkan mobilitas masyarakat yang
bekerja di Jakarta. Persoalan tidak berhenti di sini, karena kemacetan juga memboroskan
bahan bakar minyak, uang, waktu, memperburuk kualitas udara kota, serta melelahkan fisik
setiba di lokasi kerja.
M. Ridwan Kamil
, Urban Designer dari PT.
Urbane Indonesia menegaskan bahwa
persoalan yang dihadapi Jakarta sudah
begitu kompleks, sehingga memerlukan
terobosan baru di bidang tata ruang kota
dengan menciptakan kawasan‐kawasan
terpadu mandiri. Sarana transportasi
publik di Ibukota yang tidak kunjung
beres, menjadikan hidup tidak nyaman.
Kemacetan semakin memperlebar ruang
dan waktu. Energi pun banyak terbuang.
Inilah beberapa permasalahan Kota
Jakarta yang memicu para pengembang
membangun kawasan terpadu atau
superblok yang mandiri di sebuah pusat
kota. www.realestat.wordpress.com
, Februari
2008.
Gambar 2. Konsep Sudirman CBD dengan Signature
Tower yang dirancang sebelum krisis, tahun 1997. Setelah sempat terhenti selama tujuh tahun, kini proyek
tersebut mulai dikerjakan kembali dan akan membuat tower pengganti sebagai bagian dari pembangunan
Pacific Place tahap II.
Superblok bakal menjadi kawasan masa depan perkotaan yang warganya menghendaki
kemudahan fasilitas, aktivitas yang menyatu, lepas dari kepadatan dan kemacetan kota.
Superblok adalah kawasan yang menggabungkan pusat hunian apartemen, perkantoran,
hotel, pusat perbelanjaan, sekolah, pusat kesehatan, tempat olahraga, bahkan juga tempat
rekreasi. Pendeknya, segala fasilitas yang dibutuhkan menyatu dalam satu kawasan.
Penghuni superblok tidak akan kerepotan karena bisa melakukan aktivitas keseharian hanya
dalam satu kawasan. Cukup berjalan kaki tanpa berkendaraan, seluruh kegiatan bisa
Universitas Sumatera Utara
dilakukan di superblok. Tidak salah jika dikatakan konsep superblok ini bisa menjadi salah
satu solusi mengatasi kemacetan yang luar biasa di Jakarta. Guru Besar Arsitektur, Institut
Teknologi Bandung, Prof. M. Danisworo menilai kawasan properti berkonsep superblok
perlu dikembangkan di Jakarta, karena bisa mengendalikan pola pertumbuhan properti yang
lebih sesuai dengan rancangan tata ruang. Superblok mulai diperkenalkan di Jakarta tahun
1990 yang awalnya Sudirman Central Business District SCBD, Mega Kuningan, Kuningan
Persada, Kemayoran. Namun, superblok yang paling berkembang saat ini baru Mega
Kuningan yang kemudian diikuti Sudirman CBD.
Seiring dengan perkembangannya yang sangat pesat, ternyata superblok yang mulai
berkembang di Jakarta belum didukung dengan infrastruktur yang memadai. Padahal
konsep superblok sebenarnya mampu mengurangi kemacetan di Jakarta akibat tata ruang
yang sifatnya linear seperti di kawasan Thamrin dan Sudirman. “Kota yang kaya dimulai
dengan membangun infrastruktur, tetapi di Indonesia kurang menghargai infrastruktur. Jadi
di Indonesia diberi beban dulu baru menyadari pentingnya infrastruktur,” demikian menurut
Prof. Danisworo. Beliau juga menilai jika kawasan Sudirman dan Thamrin dapat
dikembangkan dengan konsep superblok untuk masing‐masing areanya, tentu akan
menjadikan kawasan itu lebih dinamis dan hidup secara ekonomi. Mirip kawasan superblok
Orchard Road di Singapura.
Di kawasan Sudirman dan Thamrin sendiri saat ini tengah giat dikembangkan beberapa
proyek properti berkonsep superblok. Salah satunya di Bundaran Hotel Indonesia, yaitu
Grand Indonesia yang akan menghadirkan apartemen, perkantoran, pusat perbelanjaan
kelas atas. Megaproyek ini dikembangkan oleh Grup Djarum dan Grup Wings. Kawasan lain
di Sudirman yang akan diarahkan menjadi superblok adalah kawasan senayan. Di kawasan
ini sudah hadir Senayan City yang dikembangkan oleh Agung Podomoro Group.
Gambar 3. Senayan City adalah salah satu superblok berkonsep mixed-use yang berlokasi di kawasan
Senayan, Jakarta Pusat. Kompleks ini menyediakan fasilitas tujuh lantai shopping mall, office tower, apartment tower, dan hotel berbintang lima yang dioperasikan oleh Sofitel.
Senayan City menggabungkan pusat perkantoran, apartemen, hotel berbintang lima dan
pusat perbelanjaan dalam satu kawasan terpadu. Superblok lain juga bakal hadir di kawasan
Rasuna Said. Adalah Bakrieland Development yang mulai mengembangkan mega superblok
Universitas Sumatera Utara
Rasuna Epicentrum. Dengan investasi Rp 3,5 triliun, Rasuna Epicentrum diperkirakan akan
selesai akhir tahun 2008 mendatang.
Pakuwon Group juga tengah menyiapkan proyek superblok yang berlokasi di Gandaria dan
Casablanca. Di dua lokasi itu, nantinya selain ada apartemen, hotel, menara perkantoran,
pusat perbelanjaan dan tempat pertemuan meeting point yang jauh lebih besar dari yang
sudah ada di Jakarta. Untuk Gandaria, proses desainnya memakan waktu kurang lebih tiga
tahun dengan tiga arsitek yang berbeda. Proyek ini dibangun di atas lahan seluas 8,5 hektar.
Akan ada penambahan empat terowongan underpass yang diproyeksikan selesai pada
tahun 2007, sedangkan proyek itu sendiri bakal rampung tahun 2008. Di Casablanca,
nantinya pada lantai dua bangunan akan menyatu dengan stasiun kereta monorel.
Begitulah, kawasan superblok akan lebih banyak hadir di Jakarta dalam beberapa tahun ke
depan, mengikuti Mega Kuningan dan Sudirman CBD yang sudah berkembang lebih dulu.
Tentu perlu dikaji juga, bagaimana superblok‐superblok ini nantinya agar bisa terpadu
dengan disain tata ruang kota, sehingga justru tidak menambah keruwetan kota.
Universitas Sumatera Utara
BAB II
TINJAUAN TEORI
2.1 TEORI SUPERBLOK
