BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Pembangunan nasional di Indonesia bertujuan untuk menciptakan masyarakat yang adil dan makmur berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang
Dasar 1945. Masyarakat yang adil dan makmur tersebut diartikan tidak hanya cukup sandang, pangan, dan papan saja tetapi justru harus diartikan sebagai cara
bersama untuk memutuskan masa depan yang dicita-citakan dan juga turut secara bersama mewujudkan masa depan tersebut. Semangat untuk mewujudkan masa
depan tersebut merupakan amanah dari mukadimah Undang-Undang Dasar 1945 alinea ke-4 juncto Pasal 28 H ayat 1 dan Pasal 33 UUD 1945.
4
Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945, Pasal 28H ayat 1 menegaskan bahwa setiap orang berhak hidup sejahtera, lahir dan batin,
bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat. Tempat tinggal mempunyai peran strategis dalam pembentukan watak dan
kepribadian bangsa serta sebagai salah satu upaya membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif. Oleh karena itu, negara
bertanggung jawab untuk menjamin pemenuhan hak akan tempat tinggal dalam bentuk rumah yang layak dan terjangkau.
5
4
M. Rizal Arif, Analisis Kepemilikan Hak Atas Tanah Satuan Rumah Susun Dalam Kerangka Hukum Benda, Bandung, Nuansa Aulia, 2009, hlm 13.
5
Lihat Penjelasan Umum Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Universitas Sumatera Utara
Pembangunan perumahan yang dilakukan oleh pemerintah maupun pengembang merupakan upaya untuk memenuhi kebutuhan dasar manusia.
Pembangunan perumahan ditujukan agar seluruh rakyat Indonesia menempati rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur. Rumah
yang layak adalah bangunan rumah yang sekurang-kurangnya memenuhi persyaratan keselamatan bangunan dan kecukupa n minimum luas bangunan serta
kesehatan penghuninya. Lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur adalah lingkungan yang memenuhi persyaratan penataan ruang, persyaratan penggunaan
tanah, penguasaan hak atas tanah, dan kelayakan prasarana dan sarana lingkungannya.
6
Meningkatnya kebutuhan akan perumahan dan permukiman sangat erat kaitannya dengan kependudukan, seperti jumlah penduduk, laju pertumbuhannya,
dan perubahan rata-rata jumlah jiwa keluarga. Hal tersebut merupakan masalah yang dihadapi, terutama di kota-kota besar di Indonesia, sepeti Jakarta, Bandung,
Surabaya, Medan, dan Semarang.
7
Menurut A.P Parlindungan,
8
Dalam rangka peningkatan daya guna dan hasil guna tanah bagi pembangunan perumahan dan permukiman, serta mengefektifkan penggunaan
tanah terutama di daerah-daerah yang berpenduduk padat, maka perlu dilakukan pembangunan
rumah susun, terutama di wilayah perkotaan, merupakan suatu kemutlakan sebagai akibat terbatasnya tanah untuk perumahan tersebut dan permintaan akan
papan semakin tinggi.
6
Dr. Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Jakarta, Kencana Prenada Group, 2010, hlm 75.
7
A.P.Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang Perumahan dan Pemukiman dan Undang-Undang Rumah Susun, Bandung, Mandar Maju, 2001, hlm 91.
8
M. Rizal Arif, Analisis….Op.Cit., hlm 15
Universitas Sumatera Utara
penataan atas tanah sehingga pemanfaatannya betul- betul dapat dirasakan oleh masyarakat banyak. Dengan demikian di kota-kota besar perlu diarahkan
pembangunan perumahan dan permukiman yang diutamakan sepenuhnya pada pembangunan rumah susun.
9
Pembangunan rumah susun menjadi solusi bagi penataan kawasan kumuh. Menurut Lampiran Perpres No. 7 Tahun 2005 tentang Rencana Pembangunan
Jangka Menengah RPJM, menyebutkan bahwa di wilayah perkotaan telah meningkat luas permukiman kumuh dari 40.053 Ha pada tahun 1996 menjadi
47.500 Ha pada tahun 2000. Pembangunan rumah susun juga akan membantu mengatasi kemacetan lalu lintas dan dapat menekan serta menghemat biaya
transportasi yang pada akhirnya dapat menekan inefisiensi di dalam pembangunan ekonomi Indonesia.
10
9
Dr. Urip Santoso, Pendaftaran…Op.Cit., hlm 77
10
M. Rizal Arif, Analisis Kepemilikan….. Op. Cit., hlm. 14.
Di samping itu, rumah susun dibangun sebagai upaya pemerintah guna memenuhi masyarakat perkotaan akan papan yang layak dalam lingkungan yang
sehat. Selain itu, hal ini juga dijadikan sebagai salah satu alternatif pemecahan masalah pengadaan lahan yang sangat sulit didapat di wilayah- wilayah kota-kota
besar di Negara berkembang, seperti Indonesia yang sangat padat penduduknya akibat urbanisasi, misalnya yang terjadi di Jakarta, Bandung, Surabaya, Semarang,
dan Medan. Guna memenuhi kebutuhan penting masyarakat perkotaan tersebut di atas,
dibentuklah Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
Universitas Sumatera Utara
Dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tersebut di bagian konsideran “menimbang a” menyatakan bahwa untuk mewujudkan kesejahteraan
umum dan peningkatan taraf hidup rakyat, khususnya dalam usaha pemerataan pemenuhan kebutuhan pokok perumahan sebagaimana diamanatkan Garis-Garis
Besar Haluan Negara GBHN, diperlukan peningkatan usaha penyediaan perumahan yang layak, dengan harga yang dapat dijangkau oleh dayaguna rakyat
terutama golongan masyarakat yang mempunyai penghasilan rendah.
11
Menurut A.P Parlindungan latar belakang diterbitkannya Undang Undang Rumah Susun tersebut adalah untuk menjamin dan mengusahakan rakyat banyak
agar dapat memiliki tempat tinggal, dalam hal ini rumah susun, artinya di samping semakin sedikitnya tanah yang dapat digunakan untuk membangun rumah secara
horizontal, aspek ekonomi dalam arti kebutuhan akan adanya tempat tinggal Selanjutnya konsideran “menimbang b” mengatakan bahwa dalam rangka
peningkatan daya guna dan hasil guna tanah bagi pembangunan perumahan dan untuk lebih meningkatkan kualitas lingkungan permukiman terutama di daerah-
daerah yang berpenduduk padat tetapi hanya tersedia luas tanah yang terbatas, dirasakan perlu untuk membangun perumahan dengan sistem lebih dari satu
lantai, yang dibagi atas bagian-bagian yang dimiliki bersama dan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki secara terpisah untuk dihuni, dengan
memperhatikan faktor sosial budaya.
11
Oloan Sitorus Balans Sebayang, Kondominium dan Permasalahannya, Yogyakarta, Mitra Kebijakan Tanah Indonesia, 1998, hlm 14.
Universitas Sumatera Utara
rumah untuk rakyat kebanyakan yang digunakan sebagai tempat hunian menjadi pertimbangan diterbitkannya undang-undang tersebut.
12
Berdasarkan tujuan pembentukan UURS, sekaligus diketahui bahwa latar belakang pembangunan rumah susun adalah sebagai berikut
13
1. Untuk memenuhi pemerataan kebutuhan perumahan rakyat, khususnya yang
berpenghasilan rendah. :
Pasal 5 UURS menegaskan keberpihakan untuk mengutamakan pembangunan rumah susun bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah.
A.P Parlindungan menyayangkan ketentuan Pasal 5 UURS ini oleh karena pada waktu ini juga sudah berkembang rumah-rumah flat yang akan dihuni
oleh penduduk golongan ekonomi menengah ke atas dengan fasilitas yang lebih baik. A.P Parlindungan berpendapat pembangunan rumah-rumah flat
tersebut perlu diatur juga dalam suatu peraturan sendiri. 2.
Untuk meningkatkan daya guna dan hasil guna pembangunan perumahan serta lebih meningkatkan lingkungan permukiman di daerah-daerah yang
berpenduduk padat, tetapi hanya tersedia luas tanah yang terbatas. Kedua hal itu mengharuskan dilaksanakan dan ditingkatkannya pembangunan rumah
susun. Seiring dengan berkembangnya zaman fungsi bangunan bertingkat
tersebut tidak hanya untuk hunian namun juga untuk usaha ataupun perindustrian. Berbeda pendapat dengan A.P Parlindungan sebelumnya, Boedi Harsono
mengatakan bahwa walaupun tujuan utama disusunnya UURS adalah untuk
12
Arie S Hutagalung, Tebaran Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah, Penerbit Lembaga Pemberdayaan Hukum Indonesia, Jakarta, 2005, hal. 282
13
Oloan Sitorus Balans Sebayang, Kondominium…Op cit. hlm 14
Universitas Sumatera Utara
memberikan landasan hukum bagi pembangunan gedung bertingkat dengan bagian-bagiannya untuk dihuni, terutama bagi golongan masyarakat
berpenghasilan rendah, namun ketentuan-ketentuannya dengan penyesuaian- penyesuaian seperlunya, menurut pasal 24 undang-undang rumah susun ini dapat
diberlakukan juga untuk bangunan-bangunan bagi keperluan lain, seperti perkantoran dan pertokoan, dan lain sebagainya. Demikian pun ketentuan-
ketentuan undang-undang rumah susun tersebut dapat diberlakukan juga bagi pembangunan rumah susun yang terdiri atas satuan rumah susun mewah.
14
Namun peraturan yang ada saat ini tidaklah melaju secepat perkembangan jaman. Undang Undang Nomor 16 tahun 1985 tersebut dianggap tidak memadai
lagi untuk menghadapi tuntutan demi tuntutan akan kebutuhan setiap orang terutama tempat tinggal yang terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah
dan partisipasi masyarakat serta tanggung jawab dan kewajiban Negara dalam penyelenggaraan rumah susun. Untuk itu perlu diadakan penyempurnaan
Pertumbuhan bangunan bertingkat untuk hunian atau usaha akan semakin bertambah pesat, seiring semakin pesatnya pertumbuhan penduduk perkotaan
yang semakin meningkat pendapatan per kapitanya. Di Kota Medan misalnya, bangunan bertingkat telah menjamur memenuhi kota. Di antaranya merupakan
tempat usaha atau pusat perbelanjaan yang juga dikategorikan sebagai rumah susun, seperti Cambridge Square City, J.W Marriot dan lain-lain. Dikatakan
demikian karena sertifikat atas bangunan bertingkat tersebut merupakan sertifikat rumah susun yang dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan Kota Medan.
14
Ibid, hlm. 1
Universitas Sumatera Utara
peraturan perundang-undangan yang dapat mengcover semua permasalahan yang menyangkut rumah susun.
Untuk memenuhi tuntutan tersebut, maka diterbitkanlah Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Lahirnya undang-undang tersebut
juga merupakan instruksi dari Pasal 46 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman yang menetapkan bahwa ketentuan
mengenai rumah susun diatur sendiri dengan undang-undang. Terjadi perbedaan substansi antara Undang-Undang Nomor 20 Tahun
2011 dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985. Perbedaan substansi tersebut tentunya akan memberikan dampak bagi pembangunan rumah susun dan
bangunan bertingkat ke depannya. Banyak hal yang tidak diatur dalam Undang- Undang Nomor 16 Tahun 1985 kini disempurakan dalam Undang-Undang Nomor
20 Tahun 2011. Dengan demikian perlu ditilik sudah sampai manakah Undang-Undang
Nomor 20 Tahun 2011 diterapkan dan bagaimanakah dampaknya bagi perkembangan pembangunan rumah susun.
B. Permasalahan
Kategori