BAB IV RUMAH SUSUNBANGUNAN BERTINGKAT DALAM
UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN
A. Perbandingan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 dengan Undang-
Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Hukum senantiasa berkembang dinamis. Bahwa hukum yang baik adalah hukum yang sesuai dengan hukum hidup the living law dalam masyarakat, yang
tentunya sesuai pula atau merupakan pencerminan dari nilai-nilai yang berlaku dalam masyarakat yang bertujuan untuk menjadi dasar dan memelihara ketertiban,
keadilan, dan kesejahteraan masyarakat. Hukum juga berfungsi mengabdi kepada masyarakat, dalam hal ini mengatur tata tertib masyarakat, menjaga agar perilaku
masyarakat sesuai dengan peraturan hukum, sehingga kepentingan- kepentingannya dilindungi hukum. Jika perkembangan kepentingan masyarakat
bertambah, maka harus diikuti pula dengan perkembangan hukum, sehingga kebutuhan akan hukum dalam kehidupan bermasyarakat dan bernegara sejalan
dengan perkembangan pembangunan.
74
Hal tersebut terjadi pada Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Di mana undang-undang tersebut sudah tidak sesuai dengan
perkembangan hukum, kebutuhan setiap orang, dan partisipasi masyarakat serta tanggung jawab dan kewajiban negara dalam penyelenggaraan rumah susun.
74
Adrian Sutedi, Hukum…Op.Cit, hlm 61
Universitas Sumatera Utara
Inilah yang menjadi salah satu alasan mengapa Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 yang berisikan 26 pasal ini perlu diganti, dan pada tanggal 10 Nopember
2011 telah disahkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun yang berisi 120 pasal pengaturan rumah susun untuk menggantikan
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985. Terdapat banyak perbedaan secara substansial mengenai pengaturan rumah
susun antara Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 sebagai penggantinya.
Dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 yang menjadi asas pembangunan rumah susun terdiri dari asas kesejahteraan umum, keadilan da
pemerataan, serta keserasian dan keseimbangan alam perikehidupan. Sedangkan dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 banyak sekali penambahan asas-
asas penyelenggaraan rumah susun. Asas-asas yang tercantum dalam Pasal 2 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tersebut terdiri: kesejahtertaan; keadilan
dan pemerataan; kenasionalan; keterjangkauan dan kemudahan; keefisienan dan kemanfaatan; kemandirian dan kebersamaan; kemitraan; keserasian dan
keseimbangan; keterpaduan; kesehatan; kelestarian dan berkelanjutan; keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan; dan keamanan, ketertiban, dan
keteraturan. Selanjutnya, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 membagi rumah
susun ke dalam 4 empat jenis seperti yang diatur dalam Pasal 1 dan Pasal 13 ayat 2 yang meliputi:
Universitas Sumatera Utara
1. Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk
memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah. 2.
Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus.
3. Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi
sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga ,
serta penunjang pelaksanaan tugas pejabat danatau pegawai negeri.
4. Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk
mendapatkan keuntungan. Sebelumnya dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 hanya
dikenal rumah susun hunian dan rumah susun bukan hunian dengan menerapkan aturan yang sama untuk kedua jenis tersebut. Baik rumah susun hunian maupun
rumah susun bukan hunian hanya dapat diselenggarakan oleh badan usaha milik negara atau Daerah, Koperasi dan badan usaha milik swasta yang bergerak di
bidang itu, serta swadaya masyarakat. Berbeda dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, pada Pasal 15
dan 16 diatur sebagai berikut: 1.
pembangunan rumah susun umum merupakan tanggung jawab pemerintah, dapat dilaksanakan oleh setiap orang dengan mendapat kemudahan danatau
bantuan pemerintah, juga dapat dilaksanakan oleh lembaga nirlaba dan badan usaha
2. pembangunan rumah susun khusus merupakan tanggung jawab pemerintah .
dan dapat dilaksanakan oleh lembaga nirlaba dan badan usaha.
Universitas Sumatera Utara
3. Pembangunan rumah susun negara merupakan tanggung jawab pemerintah.
4. Pembangunan rumah susun komersial dapat dilaksanakan oleh setiap orang,
dengan ketentuan pelaku pembangunannya wajib menyediakan rumah susun umum sekurang-kurangnya 20 dua puluh persen dari total luas lantai
rumah susun komersial yang dibangun, dan kewajiban tersebut dapat dilakukan di luar lokasi kawasan rumah susun komersial pada
kabupatenkota yang sama. Untuk pembangunan rumah susun, baik Pasal 7 Undang-Undang Nomor
16 Tahun 1985 maupun Pasal 17 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 mengatur bahwa rumah susun dapat dibangun di atas tanah:
1. hak milik;
2. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan
3. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.
Namun Pasal 18, 19, dan 20 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 mengatur lebih rinci sebagai berikut:
1. Pemanfaatan barang milik negaradaerah berupa tanah untuk pembangunan
rumah susun dapat dilakukan dengan cara sewa atau kerja sama pemanfaatan dengan syarat tanah harus telah diterbitkan sertifikat hak atas tanah sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. 2.
pendayagunaan tanah wakaf, hanya dapat dilakukan untuk pembangunan rumah susun umum, yang dilaksanakan dengan cara sewa atau kerja sama
pemanfaatan sesuai dengan ikrar wakaf yang pelaksanaannya dengan prinsip syariah, namun apabila pendayagunaan tanah wakaf tersebut tidak sesuai
Universitas Sumatera Utara
dengan ikrar wakaf, dapat dilakukan pengubahan peruntukan setelah memperoleh persetujuan danatau izin tertulis Badan Wakaf Indonesia.
Pembangunan rumah susun sebagaimana diatur dalam Pasal 6 Undang- Undang Nomor 16 tahun 1985 harus memenuhi persyaratan teknis dan
administratif. Sedangkan Pasal 24 Undang Undang Nomor 20 tahun 2011 selain persyaratan administratif dan persyaratan teknis ada penambahan persyaratan lagi
yang harus dipenuhi, yakni persyaratan ekologis. Maksud “persyaratan ekologis” adalah persyaratan yang memenuhi analisis dampak lingkungan dalam hal
pembangunan rumah susun.
75
Terdapat hal baru lain yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, yakni adanya pengaturan mengenai Sertifikat Laik Fungsi. Ketentuan Pasal 39 ini
mengatur bahwa pelaku pembangunan wajib mengajukan permohonan sertifikat laik fungsi kepada bupatiwalikota setelah menyelesaikan seluruh atau sebagian
pembangunan rumah susun sepanjang tidak bertentangan dengan IMB dan pemerintah daerah menerbitkan sertifikat laik fungsi setelah melakukan
Persyaratan ekologis selanjutnya diatur dalam Pasal 37 dan Pasal 38. Pada Pasal 37 dikatakan bahwa pembangunan rumah susun harus memenuhi
persyaratan ekologis yang mencakup keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan dan Pasal 38 menyebutkan bahwa Pembangunan rumah susun yang
menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan harus dilengkapi persyaratan analisis dampak lingkungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
75
Penjelasan Pasal 24 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
Universitas Sumatera Utara
pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan rumah susun sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Mengenai pemasaran juga diatur dalam Pasal 42 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, yakni pelaku pembangunan dapat melakukan pemasaran sebelum
pembangunan rumah susun dilaksanakan dengan syarat sekurang-kurangnya harus memiliki:
1. kepastian peruntukan ruang;
2. kepastian hak atas tanah;
3. kepastian status penguasaan rumah susun;
4. perizinan pembangunan rumah susun; dan
5. jaminan atas pembangunan rumah susun dari lembaga penjamin.
Proses jual beli sarusun yang dilakukan sebelum pembangunan rumah susun selesai dapat dilakukan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli PPJB
yang dibuat di hadapan notaris, yang pembuatan PPJB tersebut dilakukan dilakukan setelah memenuhi persyaratan kepastian seperti yang tercantum dalam
Pasal 43 yakni: 1.
status kepemilikan tanah; 2.
kepemilikan IMB; 3.
ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; 4.
keterbangunan paling sedikit 20 dua puluh persen; dan 5.
hal yang diperjanjikan.
Universitas Sumatera Utara
Sedangkan proses jual beli yang dilakukan setelah pembangunan rumah susun selesai, dilakukan melalui akta jual beli AJB. Pembangunan rumah susun
itu sendiri dinyatakan telah selesai apabila telah diterbitkan: 1.
Sertifikat Laik Fungsi 2.
SHM sarusun atau SKBG sarusun Hal lain yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 yaitu
masalah penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan sarusun yang sebelumnya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 hanya mengatur mengenai pemilikannya
saja. Pasal 45 menentukan bahwa penguasaan sarusun pada : 1.
Rumah susun umum dan komersil dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa, dilakukan dengan perjanjian tertulis yang dibuat di hadapan pejabat
yang berwenang dan harus didaftarkan pada PPPSRS 2.
Rumah susun khusus dapat dilakukan dengan cara pinjam-pakai atau sewa.
3. Rumah susun negara dapat dilakukan dengan cara pinjam-pakai, sewa, atau
sewa-beli. Hak kepemilikan atas sarusun merupakan hak milik atas sarusu yang
bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Sertifikat Hak Milik SHM sarusun dapat
dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan-undangan yakni Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996
tentang Hak Tanggungan. Berbeda daru Undang-Undang 16 Tahun 1985 yang
Universitas Sumatera Utara
mengatur tentang hipotek dan fidusia sebagai jaminan utang terhadap SHM sarusun.
76
1. Hunian
Selain SHM sarusun, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 juga mencantumkan hak baru yakni Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung SKGB
sarusun. SKGB sarusun merupakan tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas barang milik negaradaerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa.
Pasal 48 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 menentukan bahwa SKGB sarusun diterbitkan oleh instansi teknis kabupatenkota yang bertugas dan
bertanggung jawab di bidang bangunan gedung. SKGB dapat dibebani fidusia dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari:
1. salinan buku bangunan gedung;
2. salinan surat perjanjian sewa atas tanah;
3. gambar denah lantai pada tingkat rumah susun yang bersangkutan yang
menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan 4.
pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan.
Selanjutnya Pasal 50 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 mengatur pemanfaatan rumah susun yang berfungsi:
2. Campuran.
77
76
Pasal 12 ayat 1 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 berbunyi rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan utang dengan: a.
Dibebani hipotek, jika tanahnya tanah Hak Milik atau Hak Guna Bangunan b.
Dibebani fidusia, jika tanahnya tanah Hak pakai atas tanah Negara
Universitas Sumatera Utara
Sebelumnya, dalam Pasal 24 Undang-Undang Nomor 16 tahun 1985 terdapat aturan bahwa ketentuan-ketentuan dalam Undang-Undang Rumah Susun
berlaku dengan penyesuaian menurut kepentingannya terhadap rumah susun yang dipergunakan untuk keperluan lain.
Dalam perkembangannya, permbangunan rumah susun untuk keperluan lain misalnya untuk bukan hunian. Pasal 7 Peraturan Pemerintah Nomor 4 tahun
1998 menentukan bahwa rumah susun yang digunakan untuk hunian dan bukan hunian secara mandiri atau terpadu sebagai kesatuan meliputi ketentuan-ketentuan
mengenai persyaratan teknis dan administrasi pembangunan rumah susun, ijin layak huni, pemilikan rumah susun, penghunian, pengelolaan dan tata cara
pengawasannya. Dengan demikian dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tidak
mengakui adanya rumah susun bukan hunian seperti yang diatur dalam undang- undang sebelumnya.
Pada pasal 56 kegiatan pengelolaan meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama
dan harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan hukum yang terdaftar dan mendapat izin dari bupatiwalikota, kecuali rumah susun umum sewa, rumah
susun khusus, dan rumah susun negara. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 juga mengatur tentang
peningkatan kualitas rumah susun. Hal ini diatur dalam pasal 61-69. Upaya
77
Penjelasan Pasal 50 Undang-Undang 20 Tahun 2011 Yang dimaksud dengan “fungsi campuran” adalah campuran antara fungsi hunian dan bukan hunian.
Universitas Sumatera Utara
peningkatan kualitas itu wajib dilakukan oleh pemilik sarusun dengan melakukan pembangunan kembali terhadap rumah susun yang:
1. tidak laik fungsi dan tidak dapat diperbaiki; danatau
2. dapat menimbulkan bahaya dalam pemanfaatan bangunan rumah susun
danatau lingkungan rumah susun. Peningkatan kualitas tersebut tentunya dengan tetap melindungi hak
kepemilikan, termasuk kepentingan pemilik atau penghuni dengan memperhatikan faktor sosial, budaya, dan ekonomi yang berkeadilan. Prakarsa peningkatan
kualitas rumah susun dilakukan oleh: 1.
Pemilik sarusun untuk rumah susun umum milik dan rumah susun komersial melalui PPPSRS;
2. Pemerintah, pemerintah daerah, atau pemilik untuk rumah susun umum
sewa dan rumah susun khusus; atau 3.
Pemerintah atau pemerintah daerah untuk rumah susun negara. Selanjutnya dalam Pasal 70 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011
mengatur tentang penyelenggaraan rumah susun yang dibagi menjadi beberapa tahap:
1. Perencanaan
2. Pembangunan
3. Penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan
4. Pengelolaan
Hal baru lainnya dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 yakni adanya kewajiban pemilik sarusun untuk membentuk Perhimpunan pemilik dan
Universitas Sumatera Utara
penghuni satuan rumah susun PPPSRS yang berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan
kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama, dan penghunian.
B. Penerapan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 untuk Semua
Kategori