nama penyelenggara pembangunan. Adanya sertifikat hak milik atas satuan rumah susun merupakan syarat untuk dapat menjual satuan rumah susun
2. pada perumahan biasa, pemecahan dilakukan setelah rumah yang
bersangkutan dijual. Atas dasar jual beli tersebut, terbit sertifikat hak atas tanah atas nama pemilik yang baru.
Dengan diterbitkannya sertifikat hak milik atas satuan rumah susun, maka sertifikat hak atas tanah bersama harus disimpan di Kantor Pertanahan sebagai
warkah dan di dalam buku tanah maupun sertifikat hak atas tanahnya diberi catatan mengenai pemisahan dan penerbitan sertifikat hak milik atas satuan
rumah susun sebagaimana diatur dalam Pasal 8 ayat 2 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989.
C. Perkembangan Pengaturan untuk Bangunan Bertingkat di Indonesia
Ketentuan tentang rumah susun sebagaimana yang terdapat di dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 yang sekarang telah digantikan oleh
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tidaklah muncul tiba-tiba. Selain melalui proses pemikiran yang panjang dan mendalam, ketentuan tersebut juga merupakan
perkembangan idealisme yang terdapat pada peraturan perundangan sebelumnya. Pertama, diawali oleh kebutuhan untuk mengakomodir pemilikan tanah
bersama, diterbitkanlah Peraturan Menteri Dalam Negeri PMDN Nomor 14 Tahun 1975. Di dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri PMDN Nomor 14
Tahun 1975 ini diatur 2 dua hal yaitu:
66
66
Adrian Sutedi, Hukum….Op.Cit, hlm 166.
Universitas Sumatera Utara
1. Pendaftaran hak atas tanah yang dipunyai bersama serta penerbitan
sertifikatnya. Maksudnya jika suatu hak atas tanah dimiliki oleh dua orangbadan hukum atau lebih maka dalam peraturan ini dimungkinkan
pemberian sertifikat kepada tiap pemegang hak atas tanah kepunyaan bersama tersebut.
2. Pendaftaran pemilikan secara terpisah bagian-bagian bangunan yang berdiri
di atas tanah yang haknya dipunyai bersama oleh para pemilik bagian-bagian bangunan itu serta penerbitan sertifikatnya ada. Maksudnya untuk pemilikan
bagian-bagian dari bangunan yang berupa flat atau lain sebagainya dengan peraturan ini dibuka kemungkinan untuk menerbitkan sertifikat hak tanah
yang sekaligus berfungsi sebagai alat pembuktian mengenai pemilikan bagian-bagian tertentu dari bangunan yang berdiri di atas tanah yang
bersangkutan. Tanah tersebut didaftar sebagai kepunyaan bersama daripada para pemilik bagian-bagian bangunan itu, masing-masing seimbang dengan
luas bagian bangunan yang dimilikinya. Sertifikat tersebut hanya dapat diterbitkan jika tanahnya termasuk tanah yang didaftarkan menurut PP
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan para pemilik bagian- bagian bangunan yang bersangkutan memenuhi syarat sebagai pemegang
hak bersama atas tanah itu. Hal yang kedua inilah yang merupakan objek pembahasan yaitu mengenai
kemungkinan diterbitkannya sertifikat untuk bagian-bagian bangunan berupa apartemen sebagai alat bukti pemilikan apartemen secara individual.
Universitas Sumatera Utara
Alat bukti pemilikan apartemen tersebut berupa sertifikat hak atas tanah yang dilengkapi dengan pencatatan bagian-bagian tertentu dari bangunan yang
berdiri di atas tanah yang bersangkutan berupa suatu gambar pembantu yang menggambarkan denah tingkat bangunan dan letak bagian yang dimiliki. Hal ini
didasari oleh konstruksi yuridis di mana tanah di atas mana bangunan itu berdiri dipunyai bersama oleh para pemilik apartemen masing-masing seimbang dengan
luas apartemen yang dimilikinya. Karena berupa sertifikat hak atas tanah, maka para pemilik apartemen haruslah memenuhi syarat sebagai subjek hak atas tanah
di mana apartemen itu berdiri.
67
Kedua, Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1974 selanjutnya direvisi oleh Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 1977,
yang memuat ketentuan bahwa hak atas tanah didaftar oleh Kantor Pertanahan dalam 1 satu buku tanah. Berdasarkan buku tanah ini dapat dibuatkan beberapa
salinannya, untuk dilampirkan pada sertifikat hak atas tanah bersama, untuk diberikan kepada para pemegang hak atas tanah bersama. Ketentuan ini juga
mempersyaratkan gambar denah bangunan, yang akan dilampirkan pada sertifikat hak atas tanah bersama. Sehingga sertifikat hak atas tanah bersama akan terdiri
dari: salinan buku tanah, surat ukur, dan gambar denah bangunan.
68
1. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah bagi pemilikan tanah bersama
Ketiga, Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 1977 selanjutnya direvisi oleh Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 10 Tahun 1983, yang
memuat ketentuan tentang:
67
Adrian Sutedi, Hukum…Op.Cit., hlm. 167.
68
Ibid, hlm. 155.
Universitas Sumatera Utara
2. Salinan Izin Mendirikan Bangunan bagi pembangunan rumah susun
3. Bangunan dimiliki oleh pemegang hak atas tanah bersama
4. Bangunan telah selesai dibangun
5. Definisi bangunan bertingkat
6. Salinan gambar denah bagian-bagian bangunan
7. Salinan gambar denah tiap lantai
8. Pernyataan tertulis mengenai besarnya bagian tiap pemegang hak atas
tanah bersama Syarat-syarat yang harus dipenuhi selain mengajukan permohonan adalah
sebagai berikut: 1.
Bangunan bertingkat tersebut adalah milik pemegang hak atas tanah. 2.
Bangunan bertingkat tersebut telah selesai dibangun. 3.
Bagian-bagian bangunan yang dapat dipunyai secara terpisah harus merupakan satuan-satuan dari bangunan bertingkat tersebut.
4. Harus terdapat bagian tanah dan bangunan yang diperuntukkan bagi
pengguna bersama. 5.
Besarnya bagian dari setiap pemegang hak atas tanah kepunyaan bersama dan bagian bangunan yang merupakan kepunyaan bersama
harus ditetapkan secara pasti dan disebutkan dalam surat permohonan. Mengenai pemberian izin maupun penolakan permohonan tersebut
dituangkan dalam Surat Keputusan Gubernur Kepala Daerah Tingkat I c.g Kepala Direktorat Agraria sebagaimana diatur dalam Pasal 5 PMDM Nomor 10 Tahun
1983.
Universitas Sumatera Utara
Keempat, Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 10 Tahun 1983 kemudian direvisi substansinya dan ditingkatkan bentuk produk perundang-
undangannya dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985, yang mengadopsi dan mengembangkan:
1. Substansi pada bagian Ketiga angka 1 sampai dengan 4 menjadi
persyaratan permohonan hak milik atas satuan rumah susun 2.
Substansi pada bagian Ketiga angka 5 menjadi definisi rumah susun 3.
Substansi pada bagian Ketiga angka 6 dan 7 menjadi gambar denah 4.
Substansi pada bagian Ketiga angka 8 menjadi nilai perbandingan proporsional
Kelima, Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985. Undang-undang ini mengatur hal-hal yang bersifat pokok-pokok saja, sedangkan ketentuan
pelaksanaannya diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah danatau peraturan perundang-undangan yang lain. Ketentuan yang dimaksud ialah Peraturan
Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun, Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara
Pengisian Serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun dan Peraturan Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah
Serta Penerbitan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. Pada dasarnya sistem rumah susun yang diatur dalam Undang-Undang
Nomor 16 Tahun 1985 tersebut merupakan kemajuan besar dalam perkembangan hukum pembangunan, sebab dapat memenuhi kepentingan masyarakat dengan
Universitas Sumatera Utara
memberikan kepastian hak atas satuan-satuan dari bangunan-bangunan gedung bertingkat.
69
1. Sebelum Undang Nomor 16 Tahun 1985
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 kemudian direvisi substansinya dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 yang mana pada undang-undang
ini tidak lagi mengatur rumah susun untuk buka hunian sebagaimana yang dimuat dalam undang-undang sebelumnya.
Adapun perkembangan perngaturan untuk bangunan bertingkat di Indonesia akan dijelaskan ke dalam dua fase, yakni sebelum lahirnya Undang-
Undang Nomor 16 Tahun 1985 dan setelah lahirnya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
Sebagaimana diketahui sebelum lahirnya Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, terdapat 3 tiga Peraturan Menteri Dalam
Negeri yang memungkinkan diterbitkannya surat tanda bukti pemilikan atas bagian-bagian bangunan, yakni:
a. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1975 tentang
Pendaftaran Hak Atas Tanah Kepunyaan Bersama dan Pemilikan Bagian Bangunan yang Ada di Atasnya serta Penerbitan Sertifikatnya
b. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 4 Tahun 1977 tentang
Penyelenggaraan Tata Usaha Pendaftaran Tanah Mengenai Hak Atas Tanah yang Dipunyai Bersama dan Pemilikan Bagian-Bagian
Bangunan yang Ada di Atasnya
69
Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia No. 3372, Penjelasan Umum angka 5
Universitas Sumatera Utara
c. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 10 Tahun 1983 tentang Tata
Cara Permohonan dan Pemberian Izin Penerbitan Sertifikat Hak Atas Tanah Kepunyaan Bersama yang Disertai dengan Pemilikan Secara
Terpisah Bagian-Bagian pada Bangunan Bertingkat. Boedi Harsono mengatakan peraturan-peraturan di atas berpangkal
pada tafsiran bahwa dalam hukum nasional dimungkinkan pemilikan secara pribadi bagian-bagian tersebut, karena Hukum Indonesia mengenal asas
pemisahan horizontal yang berarti setiap benda yang menurut ujud dan tujuannya dapat digunakan sebagai satu kesatuan mandiri, dapat menjadi
obyek pemilikan secara pribadi. Dengan demikian, bagian-bagian suatu bangunan gedung bertingkat yang menurut ujud dan tujuannya masing-
masing dapat digunakan secara mandiri, menurut Hukum Tanah Nasional dapat dimiliki secara pribadi. Sehubungan dengan itu, dalam Penjelasan
PMDN No. 14 Tahun 1975 dinyatakan: “… peraturan ini bukan menciptakan hukum materiil baru, melainkan hanya menyempurnakan dan
melengkapi ketentuan-ketentuan mengenai penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 dan
sekarang telah diganti menjadi Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 untuk memenuhi kebutuhan masyarakat dewasa ini”.
70
Oleh karena itu, objek utama yang didaftar adalah tanahnya. Surat tanda bukti hak yang diterbitkan berupa sertifikat hak atas tanah yang
dipunyai bersama dengan menunjukkan secara khusus kepada bagian yang
70
Oloan Sitorus Balans Sebayang, Kondominium…Op cit. hlm. 11.
Universitas Sumatera Utara
dimiliki secara individual oleh pemegang sertifikat. Ada sertifikat induk yang ditahandisimpan di Kantor Pertanahan dan ada sertifikat-sertifikat pemilikan
bersama tanahnya, yang masing-masing menunjuk kepada bagian tertentu yang dimiliki secara pribadi.
71
Namun demikian orang masih meragukan kebenaran tafsiran Menteri Dalam Negeri mengenai kemungkinan pemilikan bagian-bagian suatu
gedung bangunan bertingkat sebagai obyek pemilikan secara pribadi.
72
2. Setelah Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985
Sebelum ditetapkannya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun orang masih meragukan kebenaran tafsiran Menteri
Dalam Negeri mengenai pemilikan bagian-bagian suatu bangunan gedung bertingkat yang menurut ujud dan tujuannya dapat digunakan sebagai
kesatuan yang mandiri sebagai obyek pemilikan secara pribadi. Namun dengan diterbitkannya Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 apa yang
semula diragukan itu memperolah kepastian, berupa ketentuan undang- undang. Secara tegas Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985
memungkinkan pemilikan bagian-bagian gedung yang dimaksudkan sebagai Satuan Rumah Susun SRS secara individual dengan Hak Milik Satuan
Rumah Susun HMSRS, sedangkan bagian-bagian lainnya yang digunakan bersama, demikian juga tanahnya menjadi milik bersama yang tidak terpisah
dari semua pemilikan SRS.
71
Ibid, hlm. 12.
72
Ibid, hlm. 12.
Universitas Sumatera Utara
Bahkan jika dicermati Pasal 24 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 dimungkinkan perluasan penggunaan ketentuannya, dengan
penyesuaian-penyesuaian seperlunya, bagi bangunan-bangunan keperluan lain, seperti rumah toko pertokoan dan rumah kantor perkantoran.
Tegasnya meskipun di dalam konsideran Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 dinyatakan bahwa pembangunan rumah susun terutama ditujukan bagi
hunian terutama golongan ekonomi lemah, sesungguhnya berdasarkan Pasal 24 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 terbuka kemungkinan Undang-
Undang Nomor 16 Tahun 1985 diberlakukan bagi rumah susun mandiri maupun terpadu dalam suatu lingkaran pembangunan rumah susun. Bahkan
dimungkinkan juga satu bangunan untuk penggunaan campuran. Selain itu ketentuan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 juga dapat diberlakukan
bagi pembangunan rumah susun yang terdiri dari SRS-SRS mewah.
73
a. Di tingkat pusat, peraturan yang diterbitkan adalah sebagai berikut;\:
Peraturan-peraturan lebih lanjut sebagai penjabaran dari Undang- Undang Nomor 16 Tahun 1985 kemudian semakin lengkap, baik di tingkat
pusat maupun di tingkat daerah.
1 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988 tentang Rumah
Susun 2
Peraturan Kepala BPN Nomor 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian Serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah
Susun
73
Ibid, hlm. 13.
Universitas Sumatera Utara
3 Peraturan Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan
Tata Cara Pembuatan Buku Tanah Serta Penerbitan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
4 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 3 Tahun 1992 tentang
Pedoman Penyusunan Peraturan Daerah Tentang Rumah Susun 5
Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11KPTS1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan
Rumah Susun. b.
Di tingkat daerah, peraturan yang dikeluarkan adalah sebagai berikut: 1
Khusus untuk Daerah Ibukota Jakarta: Peraturan Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 1 Tahun 1991 tentang Rumah Susun di
Daerah Khusus Ibukota Jakarta 2
Di Daerah Kotamadya Dati II Medan: a
Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 1991 tentang Rumah Susun di Kotamadya Daerah Tingkat II Medan
b Keputusan Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II
Medan Nomor 593.611097SK90 tentang Peraturan Pelaksana Rumah Susun di Kotamadya Daerah Tingkat II
Medan. Kini, tepatnya tanggal 10 November 2011, Undang-Undang Nomor 20
Tahun 2011 telah resmi menggantikan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985. Namun, sampai saat skripsi ini dipublikasikan belum ada peraturan pemerintah
yang disusun sebagai peraturan pelaksana dari Undang-Undang Nomor 20 Tahun
Universitas Sumatera Utara
2011 ini sehingga semua peraturan perundang-undangan yang merupakan peraturan pelaksanaan dari Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang
Rumah Susun dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau belum diganti dengan peraturan pelaksanaan yang baru berdasarkan Undang-Undang ini.
Universitas Sumatera Utara
BAB IV RUMAH SUSUNBANGUNAN BERTINGKAT DALAM
UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN
A. Perbandingan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 dengan Undang-
